李鹏辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：谢锦珍，女，1977年9月2日出，汉族，住广东省普宁市流沙西街道南平里168幢214号。
　　委托诉讼代理人：赵振华，上海申浩律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：李鹏辉，男，1988年4月2日生，汉族，住江西省吉安市。
　　委托诉讼代理人：黄佳，上海汉盛律师事务所律师。
　　第三人：赵静雯，女，1988年12月28日生，汉族，住上海市浦东新区晨晖路XXX弄XXX号XXX室。
　　第三人：马菲，男，1985年1月13日生，汉族，住上海市浦东新区晨晖路XXX弄XXX号XXX室。
　　第三人：亲水湾物业经营管理(上海)有限公司，住所地上海市闵行区元江路XXX号第1幢D426室。
　　法定代表人：张建军，经理。
　　原告(反诉被告)谢锦珍与被告(反诉原告)李鹏辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2019年1月15日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加了赵静雯、马菲及亲水湾物业经营管理(上海)有限公司(以下简称亲水湾公司)为本案第三人，并于2019年2月21日公开开庭进行了审理。2019年5月21日，本院依法组成合议庭再次公开开庭进行审理。原告(反诉被告)谢锦珍及其委托诉讼代理人赵振华，被告(反诉原告)李鹏辉及其委托诉讼代理人黄佳，第三人赵静雯、马菲，以及亲水湾公司的法定代表人张建军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　谢锦珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX号房屋(不包括1442号地下1层车位9，以下简称系争房屋)；2.判令被告按照每月人民币13,650元的标准赔偿原告经济损失，自2018年9月1日起至判决生效之日止；3.判令被告按照每月400元标准赔偿原告经济损失(物业费)，自2018年9月1日起至判决生效之日止；4.判令被告赔偿原告经济损失42,150元；5.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年7月1日，原告与第三人亲水湾公司签订租赁合同，约定原告承租系争房屋，租期10年。亲水湾公司向原告出示了房产证及房屋所有权人的委托管理合同。2017年2月15日，原、被告签订《租赁合作合同》及《租赁合同补充附件》，约定了租期、租金的计算方式及支付日期等。之后，被告未及时支付2018年9月始的租金，原告于2018年8月18日通知被告解除了上述租赁合同。2018年9月8日，亲水湾公司向原告出具《通知函》，告知其和赵静雯、马菲解除了租赁合同，并退还了原告2018年9月的房租。随后，原告根据亲水湾公司提供的赵静雯、马菲的银行信息支付2018年9月至2019年1月的租金，但遭退回。原告与亲水湾公司约定的物业费每月400元，且原告照常向其支付物业费。现原告根据相关法律规定提起诉讼，恳请法院判如所请。
　　李鹏辉辩称，不同意原告诉请。原告系违法转租，导致诉争合同无法履行，系争房屋现已经被产权人收回，被告无法行使使某权，客观上也不存在返还系争房屋的可能。由于没有占用系争房屋，原告主张支付占用费、物业费，没有法律依据和事实依据。诉争合同已于2018年8月31日解除，而导致合同解除的主要原因在于原告无权转租而使被告使某的房屋被产权人收回，故被告没有赔偿原告经济损失的事实和法律依据。由于原告违约，故提起反诉，反诉请求：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2018年8月31日解除；2、原告返还押金15,000元；3、原告返还被告转租费25,307元；4、原告赔偿被告装修损失95,446元;5、原告支付被告违约金13,650元；6、本案诉讼费由原告承担。
　　针对反诉，谢锦珍辩称，诉争合同于2018年8月18日解除；根据租赁合同补充附件2.1条约定，原告无需退还被告押金；被告支付的35,000元系进场费，是当时系争房屋内遗留的物品作价，不属于转租费，故不同意返还；不认可被告第四项诉请中的装修价值，且也没有依据；原告没有违约，不同意支付违约金。
　　赵静雯、马菲共同述称，其俩系夫妻关系，是系争房屋的产权人，第三人之间签订的委托管理合同约定第三年收房租时赵静雯、马菲本人要到场与实际承租人共同签订租房合同，但是赵静雯、马菲发现亲水湾公司已经擅自将系争房屋出租，且是以8,000元的低价出租，赵静雯、马菲不认可。后经双方协商，亲水湾公司承诺一年后收回房子，并补足房租差价。一年到期后，亲水湾公司并未收回，双方协商后签订协议，再给一年时间，到了第三年还是这个情况，此时租金已经是17,000元了。2018年6月双方再协商时，亲水湾物业公司不同意补差价了。赵静雯、马菲就起诉了亲水湾公司，后双方达成协议，亲水湾公司允许赵静雯、马菲把房子租给任意第三方，赵静雯、马菲也不再要求亲水湾公司履行当时的补差价承诺。另，原告在房产证上伪造了马菲的签名，交给被告去办理营业执照。2018年8月31日起，案外人王某某向赵静雯、马菲支付系争房屋的房租，赵静雯、马菲为其办理了营业执照。原告方转租的差价由亲水湾物业公司负责追缴2个月的差价。赵静雯、马菲不认可亲水湾物业公司与原告签订的租赁协议。第三人之间已经达成协议，赵静雯、马菲可以自行把系争房屋租给任何人，故其向被告收回了系争房屋。
　　亲水湾公司述称，2012年7月1日与原告签订《租赁合同》，明确告知原告不能转租，但原告却转租给被告，系争房屋应该由被告返还给原告，原告再返还给亲水湾公司，现第三人赵静雯、马菲已经收回。另外，原告在赵静雯、马菲收回系争房屋后向其缴纳的物业费，系公司财务忘记系争房屋已移交情况后收取的。具体由法院依法判决。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋产权登记在第三人马菲名下。2012年5月，马菲(甲方)与第三人亲水湾公司(乙方)签订《委托管理合同》，约定甲方委托乙方对系争房屋进行管理的期限为2012年5月1日起的10年，并约定了委托事项的收入及费用等内容。在该份合同末页，以手写内容形式约定：“该商铺租金第三年不得低于周边一楼市场价。第三年通知该商铺业主过来签三方协议。如违反以上2条，该商铺业主有权收回委托管理权。”上述合同签订后，马菲将系争房屋交由亲水湾公司进行出租管理。
　　2012年7月1日，原告作为合同乙方、承租方，与作为合同甲方和出租方的亲水湾公司签订《租赁合同》，约定甲方将包括系争房屋在内共计709.23平方米的单元商铺出租给乙方用于茶楼、茶艺及相关业态经营；租期为2012年8月1日至2022年7月31日；乙方将房屋转租或与第三方合作经营，必须事先征得甲方谅解并书面同意，否则乙方不能转租、委任或特许第三方经营和管理该房屋的部分或全部；乙方存在未经甲方谅解并书面同意，擅自将承租商铺转租、转让或者变相转租、转让、转借他人或调换使某或与(交与)第三方承包经营、合作经营、联合经营的，甲方有权选择任一或并用：1.解除本合同；2.无条件让管理公司切断水电等能源供应；3.自行迁出租赁房屋内所有物品，有偿代为保管或视作乙方自动放弃，收回租赁房屋另行出租；……。合同还约定了租金和支付方式等其他事宜。上述合同签订后，原告取得了包括系争房屋在内的合同约定的租赁房屋，并陆续向亲水湾公司支付相关费用。
　　2017年2月15日，原告作为合同甲方与作为合同乙方的被告和案外人孙某签订《租赁合作合同》，约定由甲方向乙方提供系争房屋作为经营场地(美容美发)；租期为2017年2月15至2022年7月31日；其中第二期租金：2018年3月1日至2019年2月28日，每月9,000元；第三期租金：2019年3月1日至2020年2月29日，每月1万元；2017年2月15日至2月28日，为装修免租期；2017年3月1日至5月31日，租金每3个月提前30个工作日一次性付清；2017年6月1日至2022年7月31日，租金每6个月提前30个工作日一次性付清；物业费每月400元；乙方需向甲方一次性交纳经营押金15,000元，押金在本合同应期而满后一个月内无息退还。同日，原告再次作为合同甲方与合同乙方的被告和案外人签订《租赁合同补充附件》，约定，由于甲方在将房屋租给乙方前已经支付过租屋咨询费、顾问费、助理费、介绍费、房屋承租闲置期租金以及对房屋装修等所产生的投入费用。乙方同意支付人民币以补偿甲方相关经济损失，其中第二期：2018年3月1日至2019年2月28日，每6个月为一个支付周期，每月4,650元；第三期：2019年3月1日至2020年2月29日，每6个月为一个支付周期，每月4,330元；上述补偿金额与同期房屋租金一同支付给甲方；乙方若不准时准额度向甲方支付上述补偿金，甲方有权按拖欠租金处理并执行相关权利(包括但不限于甲方可单方面解除合同并不退还押金，甲方无须赔偿或补偿乙方因合同被解除而产生或可能产生的一切费用)。上述合同签订当日，被告向原告支付35,000元后，原告将系争房屋交由被告使某。嗣后，被告向原告支付押金15,000元，并按照上述合同约定的标准陆续向原告支付截止至2018年8月31日的租金、物业费。
　　2017年7月3日，案外人孙某(甲方)与被告(乙方)签订《合伙份额转让协议》，约定甲方将其全部财产份额转让给乙方，本协议履行完毕后，原《美容美发店合伙协议》及附属协议对双方不再产生约束力；双方同意，本协议生效后，甲方不承担美容美发店的任何负债及人员工资，不享受该店分红及其他权益，不享有该店的所有权。
　　2018年6月，第三人赵静雯、马菲曾诉至本院[案号：(2018)沪0115民初41428号]，要求解除与亲水湾公司签订的《委托管理合同》和返还系争房屋，并要求亲水湾公司和案外人孔某某(原亲水湾公司的法定代表人)共同支付租金。在该案审理中，双方于2018年8月28日签订了《调解协议》，约定：因亲水湾公司多次违约，私自转租。基于亲水湾公司违反合同约定将系争房屋转租给第三方，第三方又未经双方任何人同意，私自将该房屋再次转租。基于亲水湾公司违反与原告签订的委托管理合同的补充条款及后续的补充协议等情况，三方达成《委托管理合同》自本协议签订之日起解除，赵静雯、马菲有权收回系争房屋，并可与任何承租方签订租赁合同，亲水湾公司只收取物业管理费及水电费等内容的《调解协议》。上述协议达成后，赵静雯、马菲撤回起诉。2018年7月，第三人马菲告知被告，要求被告做好返还系争房屋并搬离的准备。2018年8月31日，赵静雯与案外人王某某签订《租赁合同》，约定由王某某承租系争房屋，租期为2018年9月1日至2023年8月31日。被告于2018年8月31日将系争房屋移交给了王某某。
　　另查明，2018年8月16日，原告向被告寄送了《通知函》，告知被告由于其拖欠租金，且在原告给予的宽限期内仍未支付，故原告宣告解除诉争合同及附件，并要求被告支付违约金、没收押金15,000元。该份函件被告于2018年8月18日签收。2018年8月26日，原告微信联系被告称：“……我方将于2018年8月27日收回房屋，请于收到此信息的七日内，清空房屋内所有物品……”。被告称当时其做好了退房的准备，但原告并未按期来收房，故将系争房屋移交给马菲。2018年9月8日，亲水湾公司向原告寄发《通知函》，函称，其受托业主赵静雯、马菲的上海市浦东新区康桥路XXX号房屋的委托已经于2018年8月28日解除，业主有权行使和承担上述房屋的出租人权利和义务。其只收取物业管理费及水电费，希望原告直接与赵静雯、马菲联系具体的租赁事宜，并直接向房东支付房租。2018年9月13日，原告短信联系赵静雯称：“……2018年8月29日至9月30日房租共计9,068.40元至你的尾号是4758的工商银行账号上……”。赵静雯回复：“我业主方与物业的租赁合同已经解除，在解除协议上物业明确我业主方可自行处置房屋，与任何第三方签订租赁合同。目前我们业主已经和他人签订租赁合同，并收悉房租。”“您在9月13日向我方转账的款项已经全额退还至您的汇款账户中……请勿向我方账户汇款。”2018年11月27日，马菲出具《情况证明》一份，载明：“……马菲与赵静雯作为产权所有人在2018年7月4日通知李鹏辉要将康桥路XXX号商铺进行收回……并让李鹏辉做好返还房屋搬离的准备。”
　　审理中，原告认为，双方合同应当有效，且已解除，被告应向其返还系争房屋，并按合同约定的租金标准支付损失；2018年9月1日始已向亲水湾公司支付的物业费应由被告作为其损失赔偿。被告则认为，原告违法转租，双方签订的合同无效，由于原告原因致使其未能在合同期内使某系争房屋，故转租费和装修费应按其实际使某时间与合同约定时间进行折算后返还和赔偿。被告为证明其存在装修损失，提供了《非空设计装修施工合同》、《设计委托合同书》及装饰装修专用收款收据一份，其称装修系争房屋共计花费132,000元，其中部分钱款系通过转账方式支付给装潢公司，被告处现有8万元的支付凭证，其余凭证在案外人处。原告对上述证据不予认可。第三人马菲称王某某对系争房屋进行过部分装修，被告表示现在系争房屋内的地板、插层的钢架是被告装修的，但未向本院递交鉴定申请。
　　以上事实由原告递交的《租赁合同》、《委托管理合同》、《租赁合作合同》、《租赁合同补充附件》、《合伙份额转让协议》、《通知函》、送达记录、银行交易明细清单、短信聊天记录及微信聊天记录，被告递交的微信聊天记录截屏、情况证明、《租赁合同》、调解协议、《非空设计装修施工合同》、《设计委托合同书》及装饰装修专用收款收据以及庭审笔录等证据在案佐证。
　　本院认为，本院针对本案中双方争议焦点分析认定如下：
　　首先，对于原、被告之间签订的《租赁合作合同》、《租赁合同补充附件》的效力问题。根据法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据本院查明的事实，原告与第三人亲水湾公司签订的《租赁合同》中明确约定原告不得擅自转租，但原告未经亲水湾公司的同意，以签订《租赁合作合同》和《租赁合同补充附件》的形式，将系争房屋转租给被告使某，且在审理中第三人赵静雯、马菲、亲水湾公司均对原告的上述转租行为不予认可，故本院认定原、被告之间签订的《租赁合作合同》和《租赁合同补充附件》均无效。由于原告明知未经出租人同意不得将系争房屋转租给被告，对合同无效承担过错责任。被告明知原告系转租人，在未了解出租人是否同意转租的情况下仍与原告签订上述合同，对合同无效亦应承担相应过错责任。原告(反诉被告)和被告(反诉原告)要求确认解除上述合同的诉讼请求，本院均不予支持。
　　其次，关于原告主张被告返还系争房屋的诉讼请求的争议。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，根据本院上述对原、被告签订合同无效的认定，被告理应向原告返还系争房屋，但系争房屋系已由与原告签订《租赁合同》的出租人亲水湾公司与系争房屋的产权人协商一致后，亲水湾公司同意已由马菲直接向被告收回，被告也已将系争房屋返还给马菲后由马菲出租给案外人使某，故原告再行向被告主张返还系争房屋，已没有实际意义，本院难以支持。至于第三人赵静雯、马菲、亲水湾公司的上述收房行为是否违反原告与第三人亲水湾公司之间签订合同的约定，致使其未能占有租赁物并继续转租，原告自向其出租人另行主张权益。故原告要求被告返还系争房屋，本院不予支持。
　　第三，关于被告是否应向原告赔偿按照租金标准计算的损失的争议。本院认为，由于被告已经全部履行支付实际占用系争房屋期间的使某费，被告也没有返还系争房屋的义务。原告在被告移交系争房屋后亦未向其出租人支付租金，故原告仍要求被告按照租金标准计算赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告在被告移交系争房屋后向第三人亲水湾公司缴纳的物业费，自可向第三人亲水湾公司追索。
　　第四，关于反诉原告主张的押金和转租费返还的争议。由于原、被告签订的上述合同无效，原告收取被告的押金理应返还。由于合同无效，原、被告均存在过错，考虑双方合同约定的履行期限，被告实际已使某系争房屋的时间等情形，本院酌情予以确定反诉被告应返还反诉原告转租费25,000元。
　　第五，关于反诉被告是否应向反诉原告赔偿损失和支付违约金的争议。审理中，反诉原告递交的其进行装修的证据，反诉被告未认可，本院也难以认定其真实性，且反诉原告亦未就其实际装修事实提出充分证据予以佐证，故本院对反诉原告的该项诉讼请求不予支持。对于反诉原告的违约金主张。由于原、被告之间签订的《租赁合作合同》和《租赁合同补充附件》均无效，双方在上述合同的约定没有法律约束力，反诉原告主张违约金缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)谢锦珍与被告(反诉原告)李鹏辉签订的《租赁合作合同》和《租赁合同补充附件》均无效；
　　二、驳回原告(反诉被告)谢锦珍的全部诉讼请求；
　　三、原告(反诉被告)谢锦珍应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)李鹏辉押金15,000元；
　　四、原告(反诉被告)谢锦珍应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)李鹏辉转租费25,000元；
　　五、驳回被告(反诉原告)李鹏辉的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息
　　本诉案件受理费799元，由原告(反诉被告)谢锦珍负担；反诉案件受理费1,644元，由原告(反诉被告)谢锦珍负担444元，由被告(反诉原告)李鹏辉负担1,200元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：王珠娟

书记员：邱连祥