杜宏与上海樱涂教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：杜宏，男，1964年5月6日出生，汉族，住成都市。
　　委托诉讼代理人：高蕾，上海远业律师事务所律师。
　　被告：上海樱涂教育科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区环龙路XXX弄XXX号X层、X层。
　　法定代表人：朱海，经理。
　　原告杜宏与被告上海樱涂教育科技有限公司(以下简称樱涂公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月15日公开开庭进行了审理。原告杜宏的委托诉讼代理人高蕾到庭参加诉讼。被告樱涂公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　杜宏向本院提出诉讼请求：1.判令樱涂公司支付擅自退租的违约金60,000元；2.判令樱涂公司支付拖欠2018年3月1日至2018年3月15日的物业费2129.38元；2017年12月26日至2018年1月25日的电费674.59元，2018年1月26日至2018年2月25日的电费1062.35元，2018年2月26日至2018年3月15日的电费759.53元，电费共计2496.47元。事实和理由：2017年11月2日，双方就上海市徐汇区中山西路XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定租期为2017年11月16日至2019年11月15日，每月租金30,000元，租赁期间使用房屋所发生的水、电、电话、物业管理费等办公期间所产生的使用费用由樱涂公司承担。杜宏按约于2017年11月11日交付房屋，樱涂公司支付了2017年11月16日至2018年2月15日的租金90,000元和保证金30,000元。2018年3月9日，物业电话告知杜宏，樱涂公司从系争房屋搬走，经向樱涂公司了解，樱涂公司表示不再租赁房屋，并于3月15日将钥匙送到中介处。樱涂公司擅自退租已构成违约应支付违约金，故杜宏起诉至法院。
　　樱涂公司未作当庭答辩，而是在庭后来院辩称，不同意杜宏的全部诉讼请求。现法定代表人朱海表示，2018年6月，其通过股权转让，从盛淑侠、郭建处接收樱涂公司股权，之前不在樱涂公司，也没有参与过管理，接收后才拿到公章，没有见过涉案房屋租赁合同，租赁合同的章是樱涂公司的，可能变更法定代表人的时候，代办公司盖的。违约金的标准也过高。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2017年11月2日，杜宏(出租方、甲方)与樱涂公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋座落在上海市徐汇区中山西路XXX号XXX、XXX室，该房屋出租实测建筑面积为193.58平方米，房屋用途为办公，房屋类型为综合楼，结构为钢混；甲方于2017年11月11日前按现状向乙方交付该房屋，且乙方同意按该房屋及设施的现状承租，其中自2017年11月11日起至2017年11月15日为免租金期，该房屋在免租金期内的使用管理及发生的水、电、通信、空调、物业管理等相关费用由乙方承担，出租房屋租赁期自2017年11月16日起至2019年11月15日止；该房屋出租月租金总计为30,000元，租金2年内不变；乙方应于每次租金到期日前7日支付该房屋租金，先付后租，租金每3个月支付1次，即90,000元，逾期支付的，每逾期3日，则乙方需按日租金的5%向甲方支付违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为30,000元整，甲方收取保证金后应开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方须于交房之日起3日内无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、电话、宽带、该房屋物业管理费等办公期间所产生的使用费用由乙方承担；租赁合同还约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的双倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。
　　2017年11月14日，杜宏收到案外人蔡某支付的房屋租金90,000元。杜宏表示该款即系樱涂公司支付的2017年11月16日起至2018年2月15日止的房屋租金，另外樱涂公司还支付了30,000元保证金。
　　审理中，杜宏表示，樱涂公司单方面解除合同，也交还了钥匙，杜宏已于2018年3月15日收回系争房屋，现房屋已出租，同意2018年3月15日解除与樱涂公司的房屋租赁合同。为证明樱涂公司系擅自搬离房屋的情况，杜宏还提供系争房屋的物业管理处(伟恒通(上海)有限公司兆丰环球大厦)出具的证明，该证明确认系争房屋自2018年3月1日至2018年3月15日物业管理费共计2129.38元；自2017年12月26日至2018年3月15日电费共计2496.47元；2018年3月9日兆丰环球大厦物业管理处电话告知杜宏的助理袁某樱涂公司正在搬离大厦。根据伟恒通(上海)有限公司开具的增值税发票，杜宏已支付上述物业管理费及电费，合计4625.85元。
　　审理中，杜宏表示，樱涂公司支付了3个月租金，搬走的时候已经4个月，故保证金抵扣2018年2月15日至3月15日的租金。
　　以上事实，除杜宏庭审陈述外，另有房屋租赁合同、物业管理处的证明、发票等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，杜宏与樱涂公司签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。本案中，樱涂公司擅自搬离系争房屋并返还房屋钥匙，表明不再履行租赁合同，杜宏也已于2018年3月15日收回系争房屋，故对杜宏认为的双方租赁合同于2018年3月15日解除的意见，本院予以采纳，租赁合同于2018年3月15日解除。樱涂公司的上述行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于樱涂公司的辩称意见，樱涂公司即使存在股权转让的情况，该约定亦为股东之间的内部约定，不具有对抗善意第三人的效力，樱涂公司仍应按照租赁合同的约定向杜宏承担其作为承租人的法律义务。杜宏要求樱涂公司按月租金的双倍支付违约金，于法有据，本院予以支持。樱涂公司主张违约金过高，缺乏证据，本院不予采纳。杜宏要求樱涂公司支付拖欠的物业费、电费，符合合同约定，本院予以支持。樱涂公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
　　一、上海樱涂教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付杜宏违约金60,000元；
　　二、上海樱涂教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付杜宏物业费2129.38元，电费2496.47元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1415元，由上海樱涂教育科技有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：车立文

书记员：杨  锋