杜某诉衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

杜某
刘金凤（河北海之光律师事务所）
衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司
袁炳超（河北榆轩律师事务所）
张志勇（河北榆轩律师事务所）

原告杜某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，教师。
委托代理人刘金凤，河北海之光律师事务所律师。
被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司（以下简称昆仑房地产海兴分公司）。
代表人曹文占，任经理。
委托代理人袁炳超、张志勇，河北榆轩律师事务所律师。
原告杜某与被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月17日受理后，依法由审判员呼金昌独任审判，并于2014年5月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘金凤、被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司委托代理人袁炳超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告与被告昆仑房地产海兴分公司双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性规定，依法应认定为有效。合法有效的合同自成立时即具有法律效力，双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务。1、关于被告辩称因拆迁工程遭遇重大障碍而致延期交房是属不可抗力，应减免违约责任的问题。本院认为，房屋拆迁是因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护的需要，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，且对房屋所有者或使用者进行拆迁安置并给予一定补偿的活动。由此看来，房屋拆迁是一项社会综合工程，其难度大、影响深、风险高是属公众共知的事实，而且它不是独立于作为建设方（被告）之外的客观事件，其进程和结果可以被告的意志所左右，被告只要按其能力和应有的谨慎与勤勉并恪守诚信，完全可以对拆迁活动中所遭遇的困难状况及其结果加以控制和克服。因此，拆迁障碍并不符合合同中所约定的不可预见、不可避免、不可克服等减免责任的情形，不属于不可抗力，依此本院对被告的此项抗辩主张不予支持。2、关于被告辩称应将已给予原告购房优惠款项从其应支付违约金中扣除问题。本院认为，在市场经济条件下，对买受方实行降低让利等种种优惠是开发商常见并行之有效的促销手段，借以实现多销营利、争取市场占有率的经济目的，即使个别买受人通过关系要求开发商降低房价，但同意与否是作为理性市场主体开发商完全能够有权自行决定的，在无证据证明存在影响被告真实意思自主表示的情形下，合同中所载明的房屋价款就是原被告双方充分磋商后合意的结果，应得到法律的确认与保护。被告此项抗辩主张，实际上是让守约方分担本应违约方所承担的违约责任，与法相悖，本院予以驳回。3、关于违约期限问题。被告述称曾在2013年4月30日多次催促原告来被告处办理房屋交接手续，由于原告拖延才于5月12日交房，因此违约期限应截至2013年4月30日止。原告对此否认，根据证据规则，应由被告对自己的抗辩主张提供相关证据，现被告未提供证据予以证实，故被告此项主张理据不足，本院不予采信。4、关于燃气初装费的问题，根据《河北省天然气价格管理办法（施行）》的规定，“新建商品房燃气初装费应作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位交纳，不得向用户收取”。据此，原告要求被告退还燃气初装费2500元的主张，合理合法，本院予以支持。原、被告作为上述合同双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务，被告逾期交房，应按照合同的约定按已交付房款总额每日万分之三的标准承担违约金，违约金计为:229992元×221天×0.0003=15249元。同时被告应按合同约定将办理权属登记所需的出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告至今而未履行该义务，应支付230元的违约金。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条  、《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第一百一十七条  之规定，判决如下:
一、被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起十日内支付原告违约金合计15479元。
二、被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起十日内返还原告燃气初装费2500元.
三、被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起十日内履行办理权属登记所需的应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费252元，依法减半收取126元，由被告昆仑房地产海兴分公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

本院认为，原告与被告昆仑房地产海兴分公司双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性规定，依法应认定为有效。合法有效的合同自成立时即具有法律效力，双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务。1、关于被告辩称因拆迁工程遭遇重大障碍而致延期交房是属不可抗力，应减免违约责任的问题。本院认为，房屋拆迁是因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护的需要，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，且对房屋所有者或使用者进行拆迁安置并给予一定补偿的活动。由此看来，房屋拆迁是一项社会综合工程，其难度大、影响深、风险高是属公众共知的事实，而且它不是独立于作为建设方（被告）之外的客观事件，其进程和结果可以被告的意志所左右，被告只要按其能力和应有的谨慎与勤勉并恪守诚信，完全可以对拆迁活动中所遭遇的困难状况及其结果加以控制和克服。因此，拆迁障碍并不符合合同中所约定的不可预见、不可避免、不可克服等减免责任的情形，不属于不可抗力，依此本院对被告的此项抗辩主张不予支持。2、关于被告辩称应将已给予原告购房优惠款项从其应支付违约金中扣除问题。本院认为，在市场经济条件下，对买受方实行降低让利等种种优惠是开发商常见并行之有效的促销手段，借以实现多销营利、争取市场占有率的经济目的，即使个别买受人通过关系要求开发商降低房价，但同意与否是作为理性市场主体开发商完全能够有权自行决定的，在无证据证明存在影响被告真实意思自主表示的情形下，合同中所载明的房屋价款就是原被告双方充分磋商后合意的结果，应得到法律的确认与保护。被告此项抗辩主张，实际上是让守约方分担本应违约方所承担的违约责任，与法相悖，本院予以驳回。3、关于违约期限问题。被告述称曾在2013年4月30日多次催促原告来被告处办理房屋交接手续，由于原告拖延才于5月12日交房，因此违约期限应截至2013年4月30日止。原告对此否认，根据证据规则，应由被告对自己的抗辩主张提供相关证据，现被告未提供证据予以证实，故被告此项主张理据不足，本院不予采信。4、关于燃气初装费的问题，根据《河北省天然气价格管理办法（施行）》的规定，“新建商品房燃气初装费应作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位交纳，不得向用户收取”。据此，原告要求被告退还燃气初装费2500元的主张，合理合法，本院予以支持。原、被告作为上述合同双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务，被告逾期交房，应按照合同的约定按已交付房款总额每日万分之三的标准承担违约金，违约金计为:229992元×221天×0.0003=15249元。同时被告应按合同约定将办理权属登记所需的出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告至今而未履行该义务，应支付230元的违约金。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条  、《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第一百一十七条  之规定，判决如下:

一、被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起十日内支付原告违约金合计15479元。
二、被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起十日内返还原告燃气初装费2500元.
三、被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起十日内履行办理权属登记所需的应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费252元，依法减半收取126元，由被告昆仑房地产海兴分公司承担。

审判长：呼金昌

书记员：韩宝胜