杜晶晶与战胜、周晓荷房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：杜晶晶，女，1980年9月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：顾大维(系原告丈夫)，住上海市浦东新区。
　　被告(反诉原告)：战胜，男，1982年9月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告(反诉原告)：周晓荷，女，1984年9月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　上列二被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：刘兴翔，上海市海华永泰律师事务所律师。
　　原告杜晶晶诉被告战胜、周晓荷与反诉原告战胜、周晓荷诉反诉被告杜晶晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月11日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杜晶晶及其委托诉讼代理人顾大维、被告(反诉原告)战胜、周晓荷的共同委托诉讼代理人刘兴翔到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。
　　原告杜晶晶向本院提出诉讼请求：1、判决二被告支付原告房屋尾款人民币(以下币种同)10万元；2、判决二被告支付原告逾期付款违约金(以10万元为基数，按日万分之五的标准自2018年5月1日起计算至实际付款之日止)；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年5月21日，原、被告在太平洋房屋中介利津二店签订《房屋买卖合同》，约定原告将其名下位于上海市浦东新区东靖路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称东靖路房屋)转让给二被告，房屋转让价为540万元。2017年5月28日，双方签订《上海市房地产买卖合同》以及《补偿协议》。二被告于2017年5月21日支付定金10万元，5月28日支付90万元，7月20日支付200万元，8月30日支付230万元。根据合同约定，原告要在2018年6月30日前迁出户口，被告在原告迁出户口当日支付10万元尾款。原告已于2018年4月30日迁出户口，并在微信中通知了中介及被告战胜，要求被告支付尾款。现原告已经完全履行合同，而被告在支付530万元后以种种理由拖欠剩下的10万元尾款。原告多次催促未果，按合同约定若任何一方未按合同约定履行，应当支付违约金。为维护原告的合法权益，故原告诉讼至法院。
　　被告战胜、周晓荷共同辩称，不同意原告诉请。原告在买房过程中存在延期办理过户手续及房屋质量问题，根据合同法的规定，一方在对方履行债务不符合合同约定的情况下，有同时履行抗辩权，故被告方有权拒绝支付10万元的尾款。原告从未向被告出具户口迁出的证明，户口何时迁出被告不知情。合同签订后，被告严格按照合同约定履行相应的付款义务，然原告却隐瞒房屋质量问题，尤其是卫生间、管道、阳台存在严重漏水等问题，导致被告不得不委托第三人进行维修，并为此支付3万元维修费用。另在合同履行过程中，就房屋过户事宜，被告多次通知原告共同去房产交易中心办理过户手续，但原告以各种理由拒不配合，直至2018年1月9日才办理完审税、交税事项，严重违反了双方合同约定，应当向被告承担违约责任。故被告提起反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告延期办理房屋过户违约金185,500元(以530万元为基数，按日万分之五的标准自2017年11月1日起计算至2018年1月9日止)；2、判令反诉被告支付反诉原告房屋质量问题维修费用3万元；3、本案反诉费用由反诉被告承担。
　　反诉被告杜晶晶辩称，不同意反诉原告诉请。第一、关于房屋逾期交易过户，因反诉原告在当时属于限购对象，需要先处理其名下的房屋后才能办理东靖路房屋的过户手续。按照合同约定双方应于2017年10月31日前办理转让过户手续。在该日期前反诉被告已经催促反诉原告，10月31日前无法过户原因是反诉原告尚未处理完上套房屋。直至12月15日，反诉原告称可以审税了，双方一同去办理审税手续。一般审税后需要15个工作日才能办理过户手续。因反诉原告想提前办理过户，并支付了提前审税的费用6,000元，但其并没有提前和反诉被告商量加急审税的事情，直至12月21日反诉原告向反诉被告发了通知函。后双方商定在2018年1月2日办理过户，1月1日因反诉原告战胜在微信群中对反诉被告出言不逊，故反诉被告要求其道歉，后反诉原告战胜发了短信向反诉被告道歉，最终双方于1月9日办理完成过户手续。第二、关于房屋维修费用，2017年8月30日，双方办理房屋交接并签订了《房屋交接书》，交房时房屋没有问题，交接书上也注明了在房屋交付时，房屋的风险由反诉被告转至反诉原告，且反诉原告在交房四个多月之后才提出房屋质量问题。综上，反诉被告不同意支付逾期过户违约金，也不同意支付房屋装修维修费用。
　　经审理查明，二被告系夫妻关系。2017年5月21日，原告杜晶晶作为出售方(甲方)、被告战胜、周晓荷作为买受方(乙方)、案外人上海太平洋房屋服务有限公司作为居间方(中介方)，三方签订《房地产买卖(含居间)协议》一份，约定乙方以540万元的价格向甲方购买东靖路房屋。乙方于签订本协议时支付甲方定金10万元，于2017年5月28日前支付甲方房款90万元，于2017年7月20日前支付甲方房款200万元，于2017年8月30日前支付甲方房款230万元。甲方于2018年6月30日前向房屋所在地的公安派出所机构办理原有户口(若有)的迁出手续。上述付款方式中，针对户口甲方于2018年6月30日前将户口全部迁出后，乙方另行支付甲方房款10万元。甲、乙双方应于2017年10月30日前至上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋过户手续。
　　2017年5月28日，原告作为卖售人(甲方)、二被告作为买受人(乙方)，双方签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：东靖路房屋转让价格为400万元；甲乙双方确认，在2017年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于签约时，支付甲方房款100万元(含定金10万元整，转房款)；乙方于2017年7月20日之前，支付甲方房款180万元；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款120万元。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。同日，原告作为出卖人(甲方)、二被告作为买受人(乙方)，双方签订《补偿协议》，协议约定甲、乙双方于2017年5月28日签订关于东靖路房屋之房产的《上海市房地产买卖合同》，甲乙双方本次交易的成交价为540万元,包含买卖合同中约定的成交价为400万元，包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备的补偿款。乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方140万元，其中20万元于2017年7月20日前支付甲方，其中110万元于2017年8月30日前支付甲方，其余10万元于甲方办妥房屋内原有户口的全部迁出手续当日支付甲方。甲方应于2018年6月30日前办妥该房屋内的原有户口的全部迁出手续，若逾期未迁出，甲方应按本次交易成交总价日万分之五向乙方支付违约金。本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议与买卖合同冲突的条款以本协议约定为准。
　　另查明，被告战胜于2017年5月21日支付原告房屋定金10万元，于2017年5月28日支付原告房款90万元，2017年7月20日支付10万元、190万元，2017年8月30日支付230万元，共计530万元，原告均出具相应收款收据。2017年8月30日，原告作为出售方(甲方)、被告作为买受方(乙方)办理房屋交接，经上海太平洋房屋服务有限公司见证，对东靖路房屋进行了验收交接，乙方确认甲方将该房地产交付乙方时，该房地产内的附属设施、设备及固定装修与买卖合同中的约定相符，该房地产的风险责任自甲方将该房屋交付乙方之日起由乙方承担。2018年4月30日，原告将户口迁出东靖路房屋。
　　又查明，二被告非本市户口。2017年9月28日，被告战胜将其名下上海市浦东新区博兴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称博兴路房屋)出售给案外人李某，双方约定于2017年12月31日前办理转让过户手续。博兴路房屋于2017年11月25日受理过户，并于2017年12月4日经核准登记于案外人李某名下。2017年12月14日，被告战胜向原告杜晶晶发函，要求原告配合办理过户手续并商谈房屋质量损失赔偿问题。2017年12月14日，原告就该函出具回函，回复因被告为限购对象故无法在约定时间前完成过户手续，且房屋交接时被告已验收确认。2017年12月21日，被告战胜再次向原告发函，再次要求原告配合办理过户手续，并表示12月15日其在房产中介的操作下，在交易中心花费6,000元加急办理了审税手续，再次通知原告要求于2017年12月23日办理过户手续，并要求原告承担违约责任及加急审税的6,000元费用。2018年1月1日，原告丈夫顾大维，被告战胜及房屋中介三人在微信群中协商2018年1月2日办理过户手续事宜，后被告战胜在微信中表示顾大维无权代表房东发表意见，并在微信发表“老公算个屁。他是房东吗”、“他有公证授权吗”、“我凭什么跟说了不算的人说”等内容。2018年1月4日，被告战胜向原告杜晶晶发送短信就1月1日在微信群中的言语表示道歉，并确认与原告于1月9日至房产交易中心办理过户手续。2018年1月9日，原、被告就东靖路房屋办理房屋过户手续，现该房屋登记于二被告名下。2018年5月3日，原告、被告战胜及房产中介在微信群中协商户口迁出支付尾款事宜，原告告知其已于4月30日办理好户口迁移故要求被告支付10万元，后协商未果。2018年7月，原告提起本案诉讼。
　　以上事实，有户口薄、上海市不动产登记簿、《房地产买卖(含居间)协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、《房屋买卖交接书》、银行付款凭证、定金收据、房款收据、税收完税证明、短信截图、微信截图及当事人陈述在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杜晶晶与战胜、周晓荷签订的《房地产买卖(含居间)协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》系双方真实意思表示，双方应当依约履行相关的权利义务。根据合同约定，战胜、周晓荷应于杜晶晶将东靖路房屋内原有户口全部迁出当日支付10万元尾款，杜晶晶于2018年4月30日将户口迁出。支付房款是战胜、周晓荷作为买方的主要义务，现杜晶晶已按约迁出户口，且于2018年5月3日告知战胜已将户口迁出并要求支付尾款，战胜、周晓荷最终未按约付款，构成违约，故杜晶晶要求战胜、周晓荷支付剩余房款10万元的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。战胜、周晓荷未按约定期限支付剩余房款，应承担违约责任，向杜晶晶支付合同约定的违约金，杜晶晶主张的违约金计算标准符合合同约定，本院予以支持。本院酌定违约金的起算日期为杜晶晶告知战胜户口已迁出的次日即2018年5月4日。
　　针对战胜、周晓荷提出的反诉诉请，战胜、周晓荷主张因杜晶晶延期办理过户手续及房屋质量问题，要求其支付延期过户违约金及因房屋质量问题造成的维修费用。关于延期过户，根据合同约定，双方应于2017年10月31日前办理东靖路房屋过户手续，战胜属本市限购对象，因原其名下的博兴路房屋实际过户时间晚于东靖路房屋买卖合同约定的上述过户时间，导致战胜无法按照合同约定办理过户手续，战胜、周晓荷已构成违约。此后战胜在取得购房资格后，应就办理过户手续时间重新与杜晶晶协商，后杜晶晶按重新协商一致的时间与战胜、周晓荷办理过户手续，并无不当，故战胜、周晓荷要求杜晶晶支付延期过户违约金的反诉诉请，于法无据，本院不予支持。关于房屋维修费用，双方于2017年8月30日办理房屋交接并签订《房屋买卖交接书》，战胜、周晓荷确认东靖路房屋交付时，该房屋内的附属设施、设备及固定装修与买卖合同中的约定相符，视为杜晶晶已按约交付符合合同约定的房屋，现战胜、周晓荷在交房间隔多月后又以房屋存在质量问题向杜晶晶索赔，无事实及法律依据，故对战胜、周晓荷要求杜晶晶支付因房屋质量问题造成的维修费用的反诉诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及第一百一十四条的规定，判决如下：
　　一、被告战胜、周晓荷应于本判决生效之日起十日内支付原告杜晶晶房屋尾款10万元；
　　二、被告战胜、周晓荷应于本判决生效之日起十日内支付原告杜晶晶逾期付款违约金(以10万元为基数，按日万分之五的标准自2018年5月4日起计算至实际付款之日止)；
　　三、驳回反诉原告战胜、周晓荷的全部诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由被告战胜、周晓荷共同负担。反诉案件受理费4,544元，减半收取计2,272元，由反诉原告战胜、周晓荷共同负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：韩  伶

书记员：杨兆杰