杜纪南与上海市虹口区建设和管理委员会、上海大祥商城房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

　　
　　上诉人(原审原告)杜纪南，男，1954年11月6日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。
　　委托代理人刘高凤，上海市通浩律师事务所律师。
　　委托代理人仲维理，上海市通浩律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)上海市虹口区建设和管理委员会，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人罗隽。
　　委托代理人朱煜，上海市远东律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)上海大祥商城，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人曹永强。
　　委托代理人陈皓，上海市理诚律师事务所律师。
　　委托代理人陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。
　　上诉人杜纪南因房屋拆迁安置补偿协议一案，不服上海铁路运输法院(2019)沪7101民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　原审认定，本市海宁路XXX号房屋承租人为杜纪南，性质公房，杜纪南用该房屋从事经营活动。1998年间，原上海市虹口区建设委员会获得沪房虹拆许(98)9号房屋拆迁许可，对杜纪南海宁路XXX号房屋所在地实施拆迁。同年7月13日，原上海市虹口区建设委员会(甲方)与杜纪南(乙方)签订了《上海市房屋拆迁货币化安置协议》(以下简称《安置协议》)，协议约定，应安置人口3人；乙方共获货币化安置款121,440元(人民币，下同)。同时，协议对个体工商户工资性补贴、个体工商户照顾面积补贴、搬家补助费、奖励费、停业损失补贴、房屋装饰补贴及搬迁义务等其他事项作出约定。签约后，双方均履行了该协议。同日，大祥公司(甲方)与杜纪南(乙方)签订了《周家嘴路-海宁路拓宽工程个体工商户营业用房拆迁安排协议》(以下简称《安排协议》)，约定甲方于1999年10月1日之前安排乙方四川北路至江西北路北侧间的营业用房约29平方米，并就该营业用房中超出面积、单价等事项作出约定。《安排协议》签订后并未实际履行，直至1999年10月13日，大祥商城等(甲方)与杜纪南(乙方)又对《安排协议》的具体事项补充签订《协议书》，约定甲方安排乙方海宁路516、522号门面房二间，建筑面积为33.08平方米；乙方超出面积5.41平方米，以每平方米15,300元计算，需补差82,773元；上述房屋产权属于甲方，乙方同意按月缴纳租金370.50元；该房原则上十年内不受拆迁影响，但遇重大市政项目需拆迁，则由甲方给予乙方以总房价按每年递减10%的标准对杜纪南实施补偿。签约后，杜纪南结清了超面积房价款，并支付了部分房屋租金。嗣后，杜纪南于2000年将516、522号房屋作为经营场所，向工商登记部门分别以海宁路XXX号和海宁路XXX号申请办理了名称为“上海市虹口区三乐食品商店”和“上海市虹口区秋琴百货店”的个体工商户营业执照。申请过程中，杜纪南向工商登记部门提供一份由原上海市虹口区建设委员会出具的证明，该证明载明：“兹有我分所指挥部所建造的大祥商城地块(海宁路—江西北路北侧)，其中海宁路XXX号为原个体户回搬(杜纪南)使用，由于海宁路市政道路工程，该房为市政配套商业过渡用房，由虹口区建委第七分指挥部动迁建房，使用产权证明尚未办理。”在杜纪南经营期间，上海市虹口区城市管理行政执法局于2015年12月18日书面告知杜纪南516、522号房屋系逾期未拆违法建筑，并将于2015年12月23日前依法拆除。2016年初，上述房屋被强制拆除。杜纪南认为，因516、522号房屋被确认为违法建筑，其未能获得合法安置补偿，故诉至原审法院，要求确认《安排协议》和《协议书》无效，并要求上海市虹口区建设和管理委员会(以下简称虹口建管委)、上海大祥商城(以下简称大祥商城)赔偿9,924,000元。另查明，因机构改革，原上海市虹口区建设委员会，后变更为上海市虹口区建设和交通委员会，现变更为虹口建管委。
　　原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，《安置协议》系协议双方就海宁路XXX号房屋拆迁安置签订的货币安置协议，而《安排协议》、《协议书》是根据《安置协议》中的约定而签订的补充协议。上述协议共同构成对海宁路XXX号房屋拆迁安置的约定，系双方真实意思表示，依法有效。且协议均已依约履行长达十余年，双方并无其它争议。现因杜纪南使用的516、522号房屋被拆除，导致协议无法继续履行，虹口建管委应当承担相应的补偿责任。但此情形并不能导致上述协议无效，故杜纪南要求确认《安排协议》和《协议书》无效的诉讼请求，原审不予支持。此外，根据《安排协议》《协议书》中“营业用房产权属甲方”、“乙方同意按月交付房租”、拆二还一后超出面积乙方需支付差价款以及相关费用结算条款的约定，杜纪南依法取得使用516、522号房屋(建筑面积33.08平方米)的权利。至于《协议书》中就“该房原则上十年内不受拆迁影响，但遇国家重大市政项目需拆迁，则由甲方给予乙方以总房价按每年递减10%的标准实施补偿”等内容的约定，原审认为，上述条款约定的内容并非对房屋使用期限的限定，而是考虑到当时516、522号房屋属于经批准的临时用房，杜纪南为使用516、522号房屋也支付了相应对价，大祥商城基于公平原则，对十年内可能遇到的拆除房屋风险，向杜纪南所作的承诺及经济补偿。但该条款并不代表十年期满后杜纪南即丧失对516、522号房屋的使用权。因此，杜纪南依据《协议书》所获得的使用516、522号房屋的权利并不受协议中十年期限的限制。因虹口建管委、大祥商城提供的516、522号房屋被拆除，导致杜纪南无法依据协议继续使用房屋，虹口建管委、大祥商城应当对杜纪南予以补偿。至于补偿金额的标准，杜纪南要求按照目前同类地段的市场价等予以赔偿，明显缺乏事实根据和法律依据，原审不予支持。根据本案的实际情况，综合相关生效判决、类似地段、性质、房屋的评估价格，根据使用权房按照产权房屋评估价格80%的补偿标准，并考虑杜纪南已实际使用并在此经营取得收益达十余年，原审酌定补偿单价为40,000元/平方米，共计1,323,200元。原审遂依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条的规定，于2019年5月24日判决虹口建管委于本判决生效之日起三十日内补偿杜纪南户1,323,200元，并驳回杜纪南的其余诉讼请求。判决后，杜纪南不服，上诉于本院。
　　上诉人杜纪南上诉称：根据“拆二还一”政策和上诉人以购买方式补足面积差价的事实，被上诉人安置给上诉人的营业用房必须具有合法的产权；两被上诉人恶意串通，损害上诉人的利益；原审酌定每平方米4万元的补偿单价过低，无法弥补上诉人的损失。原审判决事实认定错误、法律适用有误，故请求撤销原审判决，改判支持其原审诉请。
　　被上诉人虹口建管委辩称：其已就海宁路XXX号房屋与上诉人签订货币化安置协议，并已结清全部款项。其后签订的《安排协议》和《协议书》是被上诉人考虑到上诉人的就业问题，与拆迁安置无关，不应该另行补偿。请求依法驳回上诉，维持原判。
　　被上诉人大祥商城辩称：同意虹口建管委的意见。原审判决已考虑充分了上诉人的实际情况。请求依法驳回上诉，维持原判。
　　经审理查明，原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。
　　本院认为：根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，《安置协议》《安排协议》及《协议书》共同构成对海宁路XXX号房屋拆迁安置的约定。上诉人杜纪南在上述三份协议上签字，表明其认可协议中房屋拆迁补偿安置内容，且双方均已依约履行长达十余年，故上述协议系双方真实意思表示，依法有效。结合本案现有证据及双方当事人陈述，上诉人主张《安排协议》及《协议书》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因海宁路516、522号被拆除，上诉人无法依约继续使用，被上诉人虹口建管委作为协议一方，理应承担相应的补偿责任。至于如何确定补偿标准，原审已作充分考量并详细阐述，本院认为该标准较为符合客观实际及公平原则，予以认可并不再赘述。上诉人要求按照同地段商品房价格予以赔偿，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的诉请和理由不能成立。原审判决驳回杜纪南的诉讼请求并无不当，应予维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币80元，由上诉人杜纪南负担。
　　本判决为终审判决。
　　

审判员：鲍  浩

书记员：丁晓华