杨光与计玉霞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：杨光。
　　委托诉讼代理人：何俊，上海汇衡律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：曹辰，上海汇衡律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：计玉霞。
　　委托诉讼代理人：曾欣，上海迪伦律师事务所律师。
　　第三人：上海牛奶(集团)有限公司，。
　　法定代表人：万黎峻。
　　委托诉讼代理人：厉xx。
　　第三人：上海沁珏物业管理有限公司。
　　法定代表人：李锋，董事长。
　　委托诉讼代理人：王xx。
　　第三人：上海璟瑄物业管理有限公司。
　　法定代表人：马洪梅，。
　　委托诉讼代理人：吕程，男。
　　第三人：上海鹏宇汽车销售服务有限公司。
　　法定代表人：吴有森。
　　委托诉讼代理人：柴x。
　　原告(反诉被告)杨光与被告(反诉原告)计玉霞、第三人上海牛奶(集团)有限公司(以下简称牛奶集团)、上海沁珏物业管理有限公司(以下简称沁珏物业)、上海璟瑄物业管理有限公司(以下简称璟瑄物业)、上海鹏宇汽车销售服务有限公司(以下简称鹏宇汽车)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序于2019年7月8日公开开庭进行了审理。在本案审理期间，被告(反诉原告)计玉霞提起反诉，本院予以受理，并与本诉合并审理。为查明案件事实，本院依职权追加第三人牛奶集团、沁珏物业、璟瑄物业、鹏宇汽车，并于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杨光的委托诉讼代理人何俊、曹辰、被告(反诉原告)计玉霞及其委托诉讼代理人曾欣、第三人牛奶集团的委托诉讼代理人厉cc、第三人沁珏物业的委托诉讼代理人王cc、第三人璟瑄物业的委托诉讼代理人吕c、第三人鹏宇汽车的委托诉讼代理人柴xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　杨光向本院提出诉讼请求：1.判令杨光与计玉霞于2018年8月16日签署的《联营承包合同》已于2018年11月28日解除；2.判令计玉霞向杨光返还履约保证金36,000元；3.判令计玉霞向杨光支付违约金392,040元；4.诉讼费由计玉霞承担。
　　事实和理由：2018年8月16日，杨光与计玉霞签署了一份名为《联营承包合同》的房屋租赁合同，约定：计玉霞将位于上海市闵行区吴中路XXX号XXX-XXX室的商铺(以下简称涉案房屋)出租给杨光作为经营场所，期限为2018年8月16日至2019年9月31日，租赁费为每月19,800元，履约保证金为36,000元。合同第五条第(一)项第1款约定，计玉霞(甲方)不得干涉杨光(乙方)的合法经营，协助杨光办理相关营业执照；确保杨光能做独立店招；且第3款约定，计玉霞保证在合约期限内为杨光提供的该经营场所的经营权连续性，若计玉霞不能提供连续性经营权则视为计玉霞违约，违约金为提前收回天数的两倍支付违约金。合同签署的当日，杨光即将履约保证金36,000元支付给了计玉霞，并且支付了2018年8月15日至11月14日的3个月租金59,400元。2018年8月16日与17日，杨光分两次向涉案房屋的前手承租人范春明付清了店铺转让款合计8万元。杨光承租后在涉外房屋中开设餐馆“轻餐时代”,为使餐馆合法经营,杨光在合同签署后多次与计玉霞进行沟通，希望计玉霞提供涉案房屋的相关材料，以便协助杨光办理相关证照(包括营业执照、餐饮服务许可证、健康证等)，并在外卖平台上线经营。但计玉霞却屡次推诿，致使杨光无法将自己设立的公司迁址至涉案房屋，也无法在涉案房屋之上新设餐饮公司或以自己的名义取得经营证照。在此期间，杨光发现，计玉霞系向璟瑄物业承租了涉案房屋后再转租给杨光，计玉霞与璟暄物业签订过一份《房屋租赁合同》，约定璟瑄物业将位于闵行区吴中路XXX号第10幢，共计340平方米的房屋租赁给计玉霞使用，期限为2018年7月1日至2018年12月31日。因此计玉霞就涉案房屋的承租权实际上到2018年12月31日就将届满,《联营承包合同》中所约定的2019年1月1日至9月30日这一租赁期限根本无法实现，计玉霞无权将涉案房屋在2019年1月1日至9月30日的期间内出租给杨光使用。杨光多次要求计玉霞取得租赁期限已获得出租人延续至2019年9月30日的证据，但始终没有得到结果，鉴于该等情况，且由于计玉霞迟迟不愿协助杨光办理食品经营许可证，以致杨光一直不能合法经营餐馆，杨光不得不在还未找到下一租赁场地的情况下，于2018年11月28日以微信方式通知计玉霞，因计玉霞的违约行为导致杨光无法开展餐饮业务，合同目的已无法实现,因此杨光解除《联营承包合同》。2018年12月7日，杨光收到计玉霞发来的微信,声称涉案房屋由于计玉霞与房东沁珏物业的合同因遇到不可抗力因素，致使本合同无法继续履行，本合同提前终止，终止日期2018年12月8日。但经杨光向相邻租户、璟瑄物业及沁珏物业联系，得知涉案房屋不存在任何不可抗力的因素。2018年12月10日，杨光委托律师向计玉霞发送《律师函》，要求计玉霞与杨光协商确定因计玉霞违约而产生的损失赔偿金额，计玉霞未予回应。12月25日，包括涉案房屋在内的多家商铺因无证经营遭工商部门查封，此后，在寻找到新的经营场所后，杨光于2019年1月8日正式从涉案房屋搬入新的经营场所。杨光认为,《联营承包合同》合法有效，是杨光与计玉霞的真实意思表示,双方应当根据合同法的规定，完全履行合同下的权利及义务。但是计玉霞却违反合同约定，具体为：(1)计玉霞推诿不协助杨光办理经营餐饮业务所需要的证照，杨光无法开展餐饮业务；(2)计玉霞实际无权在2019年1月1日及之后出租涉案房屋给杨光使用，杨光无法享有《联营承包合同》约定的2019年1月1日至9月31日的承租权。计玉霞的上述违约行为已经致使杨光无法继续经营，违反了《联营承包合同》第五条第(一)项第1款、第3款的约定，杨光有权依据《合同法》第九十四条第(四)款的规定解除合同，返还履约保证金，并有权依据《联营承包合同》第五条第(一)项第3款的约定，向计玉霞主张相应的违约金。据此，杨光诉至法院。
　　计玉霞辩称，不同意杨光的诉讼请求。杨光对涉案房屋实地考察清楚后，确认符合其经营所需一切条件，遂与范春明签署了转让合同，后要求与计玉霞重新签订《联营承包合同》。计玉霞依约交付涉案房屋，能够提供涉案房屋的连续性合同，有权出租涉案房屋，杨光的合同目的已经实现。涉案房屋的产权人牛奶集团表示已多次提供办证相关材料，故不再提供，相关证照应由杨光联系范春明交接办理。市场监督管理局查封涉案房屋仅是警告，计玉霞办理了卫生许可证后已解封。但杨光未按期支付场地使用费和水电费，单方面要求解除合同，未做任何交接，其物品、店招等仍在涉案房屋内，系杨光违约，无权要求退还保证金和支付违约金。关于《联营承包合同》第五条第(一)项第3款的约定，如计玉霞无法提供连续性经营权才视为违约，但事实上计玉霞从未收回涉案房屋，涉案房屋自合同签订之日起均由杨光占有和使用，均在杨光控制之下，杨光完全可以连续经营。并且，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，合同约定的违约金过高。
　　牛奶集团述称，牛奶集团与鹏宇汽车关于涉案房屋的租赁合同于2016年4月30日解除。后牛奶集团将涉案房屋出租给沁珏物业，租赁期限自2016年5月1日起至2018年4月30日止，承租期间同意沁珏物业对涉案房屋进行经营租赁。2018年4月30日租赁合同到期后，未再续约。
　　沁珏物业述称，沁珏物业将涉案房屋转租给计玉霞，租赁期限自2016年4月30日起至2019年9月30日止，允许转租。
　　璟瑄物业述称，没有意见。
　　鹏宇汽车述称，鹏宇汽车与牛奶集团关于涉案房屋的租赁合同于2016年4月30日终止。
　　计玉霞向本院提出反诉请求：1.判令杨光支付计玉霞场地使用费157,450元；2.判令杨光支付计玉霞水电费3,585.7元；3。判令杨光承担反诉诉讼费。庭审中，计玉霞变更反诉请求为：1.判令杨光支付计玉霞自2018年11月15日起至2019年7月8日止的场地使用费157,450元；2.判令杨光支付计玉霞2018年11月至今的水费734.5元及电费3,131.8元；3.反诉费用由杨光负担。
　　事实和理由：2018年杨光从范春明处接手涉案房屋，经杨光实地考察后确认符合其经营所需的一切条件，遂与范春明达成转让，并做好了所有交接手续，即要求与计玉霞做了合同更名手续，计玉霞配合杨光变更了合同，合同约定联营期限为2018年8月16日至2019年9月31日，场地使用费先付后用，如逾期支付，每逾期一日杨光应按照月租金的1%支付滞纳金，逾期最长不得超过十四天，否则视为杨光单方违约。第六条规定，杨光应如期支付场地使用费，及时缴纳各项相关费用，否则视为杨光单方违约，计玉霞有权终止合同并扣除履约保证金，同时追究杨光的违约责任。合同签订后，计玉霞已履行了合同义务，交付了涉案房屋，但杨光在合同期内擅自要求解除合同，且未按期支付场地使用费和水电费，杨光已构成违约，计玉霞保留追究杨光违约金的诉讼权利，杨光的违约行为给计玉霞造成了重大的经济损失，故计玉霞提起反诉。
　　杨光辩称，不同意反诉请求。计玉霞交付的涉案房屋自始至终都不是可以合法出租的标的，也不符合租赁目的，无法经营餐饮。对于保证经营权连续性，计玉霞未在杨光发出解除通知之前履行。计玉霞违约在先，故杨光未支付2018年11月16日后的租金不构成违约，计玉霞无权扣除履约保证金。涉案房屋的钥匙有两把，一把遗失了，一把在搬离前交给了沁珏物业。计玉霞在杨光搬离后仍长时间空置涉案房屋，放任其损失扩大，应当自行对损失扩大部分承担责任。牛奶集团与沁珏物业的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2016年5月1日至2018年4月30日，但期满后沁珏物业实际使用，牛奶集团于2018年12月10日发出《通知》提出不再续约，故2018年5月1日至2018年12月10日该《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。沁珏物业与计玉霞签订的租赁期限分别为2019年1月1日至2019年6月30日、2019年7月1日至2019年9月30日的租赁合同均无效。而计玉霞与杨光签订的《联营承包合同》有效，超过2018年12月10日的部分无效，但不影响合同其他条款(包括违约金条款)的效力。
　　沁珏物业述称，涉案房屋内有7平方米是公共区域，为了抄水表，沁珏物业在杨光经营了两个月后向其索要了一把钥匙。
　　牛奶集团、沁珏物业、鹏宇汽车均述称没有意见。
　　本院经审理认定事实如下：涉案房屋系牛奶集团所有。
　　牛奶集团与鹏宇汽车于2013年8月1日签订《房屋租赁合同》，约定牛奶集团将涉案房屋出租给鹏宇汽车，租赁期限自2010年1月1日起至2020年12月31日止，鹏宇汽车享有转租权，可以作为餐饮及便利店使用。鹏宇汽车与计玉霞于2014年9月26日签订《租赁合同》，约定鹏宇汽车将涉案房屋出租给计玉霞，租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止。2016年4月30日，牛奶集团与鹏宇汽车解除双方之间的《房屋租赁合同》。
　　牛奶集团与沁珏物业于2016年6月3日签订《房屋租赁合同》，约定牛奶集团将涉案房屋出租给沁珏物业，租赁期限自2016年5月1日起至2018年4月30日止。牛奶集团同意沁珏物业对涉案房屋进行经营租赁。牛奶集团于2018年3月20日向沁珏物业发出不再续约通知，于2018年12月10日再次向沁珏物业发送通知，告知涉案房屋的租赁合同已于2018年4月30日到期，不再续约，要求即日起30日内搬离，清空房屋内所有物品并交还房屋及设施。
　　沁珏物业与璟瑄物业于2018年6月签订《房屋租赁合同》，约定沁珏物业将涉案房屋出租给璟瑄物业，租赁期限自2018年7月1日起至2018年12月31日止。璟瑄物业与计玉霞于2018年6月19日签订《房屋租赁合同》，约定璟瑄物业将涉案房屋出租给计玉霞，租赁期限自2018年7月1日起至2018年12月31日止。
　　沁珏物业与计玉霞于2019年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2019年1月1日起至2019年6月30日止，又于2019年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2019年7月1日起至2019年9月30日止。
　　2015年7月30日，计玉霞与范春明签订《联营承包合同》，约定计玉霞提供涉案房屋作为范春明经营场所，联营期限自2015年8月15日起至2019年9月31日止。
　　2018年8月，范春明向杨光转让涉案房屋，杨光向范春明支付转让费80,000元。
　　2018年8月16日，计玉霞(甲方)与杨光(乙方)签订《联营承包合同》，约定：第一条：经营场所甲方负责提供位于上海市闵行区吴中路XXX号XXX-XXX室，面积约48平米的商铺作为乙方经营场所。第二条：联营期限1、甲、乙双方约定联营期限2018年8月16日起至2019年9月31日止。2、甲方应于2018年8月20日前将商铺交于乙方经营使用。3、乙方出具装修方案、图纸经甲方审核后方可装修，装修不得破坏房屋的承重结构，在装修过程中造成的一切费用、责任、事故由乙方承担。第三条：场地使用费及支付方法1、2018年8月15日至2019年9月31日场地使用费为每月19,800元，甲方则向乙方开具场地使用费收据。2、支付方式：按季度支付(三个月)，先付后用，每季度的前一月日支付，如逾期支付，每逾期一日乙方应按月租金的1%支付滞纳金逾期最长不得超过十四天，否则视为乙方单方面违约。第四条：履约保证金1、乙方应于签约当日支付给甲方36,000元作为履约保证金。2、合约到期后，乙方结清相关费用后本履约保证金由甲方无息返还给乙方。第五条：双方责任(一)甲方1、甲方不得干涉乙方的合法经营，协助乙方办理相关营业执照；确保乙方能做独立店招，且乙方在该商铺所使用的品牌、经营管理权以及经营该商铺所产生的利润归乙方所有。2、甲方应向乙方提供商铺所需的水、电、燃气接入点，费用由乙方支付。3、甲方保证在合同期内为乙方提供的该经营场所的经营权连续性，若甲方不能提供连续性经营权则视为甲方违约，违约金为提前收回天数的两倍支付违约金。(二)乙方1、乙方经营过程中应按合同约定向甲方支付场地使用费。2、乙方自行承担经营场所产生的水、电、燃气、通讯及工商税费等相关费用。第六条：合同生效及违约责任1、本合同经双方正式签署后生效。2、乙方应如期支付甲方场地使用费，及时缴纳各项相关费用，否则视为乙方单方面违约，甲方有权终止合同并扣除履约保证金，同时追究乙方违约责任。在合同期内如果甲方无法取得该地产的合法使用权，导致无法向乙方提供场地，则视为甲方违约。3、在合同期内，双方未经对方同意中途擅自中止合同则视为违约，违约金为提前终止天数的二倍支付违约金。4、联营期满后乙方应在三天内将商铺腾空退还甲方。如撤离时对商铺及原有固定设施有损坏甲方有权在履约保证金中相应款项作为赔偿。5、在联营期间该商铺经市或区政府及产权有关部门批准动迁等或不可抗力因素合同无法履行时，本合同可提前终止，双方互免赔偿责任。甲方应在三天内返还乙方剩余租金及履约保证金。第七条：其他事项1、在本合同联营期满前三个月均应以书面形式通知对方是否续约，对方应在两周内答复否则即视为无意续约。如双方均欲保持联营关系，则双方通过协商再行订立联营合同，且在同等条件下乙方有优先续约权。2、本商铺经乙方实地考察了解后确认符合经营所需一切条件，从范春明(原经营户)处转让所得，其交接双方自行完成，与甲方无涉。3、该合约内及甲方收取的租金不含税金，只开具收据，若乙方需要发票可由甲方代开，税金由乙方承担。合同还对争议解决等事项进行了约定。
　　合同签订后，杨光向计玉霞支付履约保证金36,000元及三个月场地使用费59,400元。后杨光为办理证照多次向计玉霞要求提供涉案房屋产权复印件及牛奶集团同意转租的证明等材料，计玉霞未能提供，理由为牛奶集团不予提供。
　　2018年11月28日，杨光向计玉霞发送微信，内容为：“你我双方于2018年8月16日签好联营承包合同，我在签约当天就已经付款履约，但你到现在也无法确保按照合同履行义务，一直处在违约状态。1、合同第二条款规定的联营期限为2018年8月16日起至2019年9月31日止，但你其实根本没有经营场所从2019年1月1日至2019年9月31日期间的使用权(我方已可举证)，所以你本没有履约能力，已构成违约，我多次提出与你协商解决此问题均得不到你的回应，电话不接、微信不回，所以我会保留司法诉讼的权力。2、合同第五条双方责任第一款第一条约定，你应协助我办理相关营业执照，但我在办理过程中多次寻求你协助配合皆未果，办理证照所需要的相关材料你也迟迟不许提供，直接造成我无法在场地里经常经营，你这样子同样也是违约。3、合同说你应保证我可以合法经营，但你提供的食品经营许可证在2018年5月就已经过期并且至今未办，现在其实根本属于无法经营的状态，我不得不要求解除合同。望你方收知此信息后7日内与我方协商解约以及赔偿的相关事宜，就你的违约行为，我保留通过诉讼追究违约责任的权利。”
　　2018年11月29日，计玉霞向杨光发送微信，内容为：“按照你我签订的合同约定本应于11月15日支付的房屋租金，你方未按时支付，我多次微信电话催缴，你方置之不理，按照合同约定逾期不得超过14天，否则视为单方违约。现请您抽出一点宝贵时间及时支付房租。逾期我将按合同保留或执行我的权益。请在收到此通知11/30日之前支付租金，否则水、电、电话、网络等不能保持使用！请知晓！”
　　2018年12月7日，计玉霞向杨光发送微信，内容为：“涉案房屋由于我和沁珏物业的合同遇到不可抗力因素，致使本合同无法继续履行，本合同提前终止，终止日期2018年12月8日。特此通知。”计玉霞在庭审中陈述该不可抗力因素包括杨光不支付租金。
　　2018年12月12日，杨光通过微信向计玉霞发送律师函，指出计玉霞的违约行为并要求协商。
　　2018年12月25日，上海市闵行区市场监督管理局向杨光送达《询问通知书》，告知为调查了解其在涉案房屋的经营情况，要求其携带本人身份证、营业执照和相关许可证到该局接受询问。后涉案房屋被上海市闵行区市场监督管理局张贴封条。
　　2019年2月11日，上海市闵行区市场监督管理局对位于上海市闵行区吴中路XXX号10幢二层的上海智久餐饮有限公司作出《行政处罚决定书》，载明该局于2018年12月25日进行检查时，查见其餐饮服务许可证已于2018年5月26日过期，无证经营，作出罚款50,000元的决定。计玉霞系该公司股东。
　　2019年7月5日，沁珏物业出具《情况说明》，内容为：沁珏物业负责人王胜利应吴中路XXX号10栋10-7、10-9租客要求，分别在2017年4月20日及2018年6月两次提供该租赁房屋的办证所需资料及盖章。以上说明属实。注：1、2017年4月20日提供给上海添珍餐饮管理有限公司XXXXXXXXXXX；2、2018年6月提供给范春明XXXXXXXXXXX；3、以上两次提供都由计玉霞电话协调。
　　杨光在庭审中陈述，其正常营业至2018年12月25日，后因市场监督局的处罚无法正常营业，于2019年1月8日搬离涉案房屋。搬离时未办理交接，明确不需要取回涉案房屋内的物品。
　　计玉霞在庭审中陈述，其在涉案房屋二楼经营商铺，做了腿部手术，于2019年2月20日重新开始工作，看到涉案房屋一直关闭着。
　　另查明，杨光已向计玉霞支付涉案房屋2018年10月的水电费1,803元，其后未再支付水电费。
　　以上事实，由《上海市房地产权证》及宗地图、《联营承包合同》两份、收据、收条、转账凭证、企业信用信息公示报告、照片、律师函、微信聊天记录、《询问通知书》、《行政处罚决定书》、《房屋租赁合同》七份、《证明》、《情况说明》等证据及当事人的庭审陈述所证实，并均经庭审质证。
　　本院认为，牛奶集团与沁珏物业签订的《房屋租赁合同》于2018年4月30日租赁期间届满，牛奶集团于2018年3月20日向沁珏物业发出不再续约通知，并于2018年12月10日再次通知，故牛奶集团与沁珏物业的《房屋租赁合同》于2018年4月30日终止。然而，在多次转租的情况下，对于杨光和计玉霞来说，难以了解沁珏物业是否有权出租涉案房屋，沁珏物业实际继续占有涉案房屋，并自2018年8月16日起由杨光实际使用，未因此影响使用。计玉霞与杨光于2018年8月16日签订的《联营承包合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。
　　本案的争议焦点为：一、合同解除的责任归属；二、合同解除后的权利义务确定。
　　一、合同解除的责任归属
　　杨光认为，计玉霞拒不提供材料致其无法办理相关营业执照，且计玉霞不能为其提供涉案房屋的连续性经营权，构成违约，致使不能实现合同目的，杨光有权解除合同。计玉霞认为，杨光对涉案房屋考察后确认符合经营所需一切条件，计玉霞依约交付涉案房屋，能够提供涉案房屋的连续性合同，但杨光未按期支付场地使用费和水电费，构成违约。
　　关于计玉霞协助杨光办理相关营业执照的义务。本院注意到，计玉霞确未向杨光提供办理相关营业执照所需的产权证复印件、转租证明等材料，计玉霞已向范春明提供材料及牛奶集团不予提供均不能豁免计玉霞在与杨光的《联营承包合同》下协助杨光办理相关营业执照的义务，故计玉霞构成违约，致使不能实现合同目的，杨光有权行使法定解除权。2018年11月28日，杨光向计玉霞发送解除合同的微信，计玉霞于当日收到，《联营承包合同》于当日解除，合同解除的责任应归于计玉霞。
　　关于计玉霞保证在合约期内为杨光提供涉案房屋经营权连续性的义务。本院认为，璟瑄物业与计玉霞的《房屋租赁合同》于2018年12月31日租赁期间届满后，计玉霞与沁珏物业签订了两份《房屋租赁合同》，租赁期限覆盖了2019年1月1日至2019年9月30日，实际保证了涉案房屋的经营权连续性，故计玉霞对该项义务不构成违约。
　　二、合同解除后的权利义务确定
　　关于场地使用费，本院认为，杨光称已于2019年1月8日搬离涉案房屋，但未提供证据加以证明，且未办理交接，未向计玉霞交还钥匙，故本院不予采信。计玉霞在涉案房屋二楼经营商铺，即便如计玉霞所述因腿部手术于2019年2月20日重新开始工作，其至迟于该日应知晓涉案房屋处于关门状态。在杨光拖欠场地使用费并已发送解除通知，且计玉霞亦于2018年12月7日向杨光发送终止通知的情况下，计玉霞应当采取适当措施防止损失的扩大，本院酌定计玉霞应当收回涉案房屋的日期为2019年2月28日。杨光已支付三个月场地使用费，因《联营承包合同》的签署日期为2018年8月16日，约定的联营期限起始日期亦为2018年8月16日，故该三个月场地使用费应覆盖2018年8月16日至2018年11月15日，《联营承包合同》第三条约定的场地使用费起始日期为2018年8月15日及收据载明的场地使用费起始日期为2018年8月15日应为笔误，故杨光应支付自2018年11月16日起至2019年2月28日止的场地使用费67,862.47元(19,800元/月×3个月+19,800元/月×12个月÷365天×13天)。
　　关于水电费，杨光已支付至2018年10月，故应支付2018年11月至2019年2月的水电费。虽计玉霞及沁珏物业均未能提供有效证据证明水电费的具体金额，但根据涉案房屋2018年10月的水电费金额1,803元，本院认为计玉霞主张的水费734.5元及电费3,131.8元尚属合理，予以支持。
　　关于履约保证金，因计玉霞违约在先，杨光未按期支付场地使用费系事出有因，故计玉霞无权扣除履约保证金，应予返还。
　　关于违约金，因计玉霞未违反《联营承包合同》关于经营权连续性的约定，而《联营承包合同》对未协助办理相关营业执照的违约行为未约定违约金，故对杨光主张的违约金，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)杨光与被告(反诉原告)计玉霞于2018年8月16日签订的《联营承包合同》于2018年11月28日解除；
　　二、原告(反诉被告)杨光于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)计玉霞自2018年11月16日起至2019年2月28日止的场地使用费67,862.47元；
　　三、原告(反诉被告)杨光于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)计玉霞水费734.5元及电费3,131.8元；
　　四、被告(反诉原告)计玉霞于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)杨光履约保证金36,000元；
　　五、驳回原告(反诉被告)杨光的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计3,860.3元，由原告(反诉被告)杨光负担3,535.63元，由被告(反诉原告)计玉霞负担324.67元。
　　反诉案件受理费减半收取计1,760.35元，由原告(反诉被告)杨光负担784.02元，由被告(反诉原告)计玉霞负担976.33元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：朱秋晨

书记员：刘  阳