杨冉与上海颐源餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告杨冉，男，1976年12月24日出生，汉族，住上海市普陀区。
　　委托代理人魏艳，上海路森律师事务所律师。
　　被告上海颐源餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人云文。
　　委托代理人张园园，上海政博律师事务所律师。
　　委托代理人张亮。
　　原告杨冉与被告上海颐源餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨冉及其委托代理人魏艳，被告上海颐源餐饮管理有限公司的委托代理人张园园、张亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告杨冉诉称，原告有经营餐饮的意向，通过他人介绍，在与被告员工毛某的接洽下于2017年11月14日与被告签订租赁协议，约定被告向原告提供系争房屋即本市长寿路XXX-XXX号“豪浦广场”一楼A06部分、A07室两间商铺用于经营餐饮，租赁面积为125.47平方米，租赁期限自2017年11月15日起至2021年12月14日止。原告还在毛某见证下向该商铺的原承租商户支付了转让费25万元。签署协议时原告明示房屋将用于经营餐饮，证照办理过程中须由被告配合，被告则允诺房屋具备营业证照的申办条件，但因双方对此类证照的申办均不具备专业知识，故未再对细节问题如餐饮的经营许可问题等作进一步磋商。协议签署后，原告按约向被告支付了押金、六个月的租金及物业管理费、广告基金费，其中广告基金费具体用途不明，被告亦未为原告进行广告宣传。2017年11月15日，原告入场对房屋进行了装修，装修期间发现租赁场所的实际面积远小于协议约定，为此被告曾允诺原告使用店铺外的“公摊面积”但后又反悔，考虑到已支付了租金及经营证照的办理更为重要，原告只得暂将上述面积争议予以搁置。2017年12月19日，原告正式开业，经营过程中，原告曾委托案外公司代为办理经营许可证照，但因租赁协议中的房屋面积与产证登记面积不一致等情况被行政部门口头予以拒绝，导致原告无法再进一步作企业注册。2018年5月9日，原告接市场监督部门的通知后得知系争房屋不具备食品经营资质并在消防、环评等方面存在一系列问题，如继续经营将面临处罚，只得停业并遣散员工，租赁现场仅留有值班人员及物品。此后，原告多次要求解除合同但协商无果，2018年6月19日，原告向被告送达了律师函并于当日将租赁场所内除固定装修外的物品全部迁出，因被告拒绝办理交接手续，原告只得保留了房门钥匙。2018年7月7日，原告发现被告已将房屋收回，目前系争房屋已被另行出租。上述事实有租赁协议、原告的付款明细、装修费与员工工资等费用的支出凭证、律师函及送达凭证、产权证、律师服务协议与收费发票、行政部门的通知、现场照片、经营证照代办方员工的证词、原告与被告交涉过程中录制的视频等证据为证。原告认为，被告与前租户签署的租赁协议中即体现出其对房屋面积描述的随意性与不一致性，而原告对房屋面积的认知并不专业，故被告应就系争房屋的公摊面积、实际使用面积等要素事先向原告作出披露。现因租赁合同的面积与房屋产证登记面积严重不符、消防环评验收问题等导致原告无法办理营业证照及餐饮所需的许可证书，在房屋已不能满足餐饮经营所需、涉案租赁协议目的无法实现的情形下，被告已违约且损害了原告的合法权益，原告有权依法解约，而被告所列举的、其他可正常营业的商户之经营性质与原告不同，故在经营证照的申办方面不具备可比性。现提起诉讼，请求判令：一、涉案《租赁协议》于2018年6月19日解除；二、被告返还押金148839元；三、被告返还原告已支付的2017年12月15日至2018年6月15日的租金297678元及同期物业管理费37641元、广告基金费4800元；四、被告赔偿装修损失98000元；五、被告支付原告为诉讼所付出的律师费30000元；六、本案诉讼费由被告承担。
　　被告上海颐源餐饮管理有限公司辩称，一、系争房屋系被告向案外人承租得来并向原告转租，房屋具备产权及办理营业证照的条件。在与被告签约前，原告曾与租用该房屋的前商户进行沟通并充分考察了房屋的具体状况与经营业态，租赁协议对系争房屋的面积也作了特别告知，即实际面积与产证登记面积并不一致。原告进场后即对房屋进行装修并投入运营，其在租用房屋近一年后再以场地面积与约定不符为由要求解约显然有悖于常理，也混淆了房屋的建筑面积与实际使用面积的区别；二、原告作为餐饮企业，对所租房屋是否符合经营条件应有所预判，而被告并未作出为原告办理经营证照的承诺，仅在道义上负有协助义务。有证据表明，先于原告租用系争房屋的商户、与原告同期同类的商场内的其他商户、原告撤场后入驻系争房屋的商户均取得了经营资质且正常营业，故经营证照申办未成的原因在于原告的主体资质不符而非房屋条件不符，原告亦未就被告对此存在过错完成举证责任。同时，原告提供的证人证词与事实不符，该证人无权以个人名义代表证照代办企业作证，而证照代办方与原告之间为有偿服务而具有利害关系，故涉案的证言不应予以采信；三、对原告支付的押金、租金、物业管理费、广告基金费的数额及原告于2018年6月19日向被告发送律师函并退场的事实予以确认，系争房屋已由被告收回后另行出租，后继租户已将场地恢复原状，故原告的装修投入已无法确认。综上所述，被告认为，原告长期租用房屋却怠于办理经营证照，其解约的目的显然是规避自身经营不善的风险，而被告已就相关事宜尽到了告知义务并完全履行了合同。根据租赁协议约定，原告累计停业超过十四天，且在2018年6月15日前未支付下一期的租金，被告有权单方解除协议且不退还押金，原告支付的广告基金费已被被告用于以商场内通过媒体滚动播出商户信息的方式为原告进行广告宣传。现本方同意解除合同，解约日应为收到原告律师函后的第十四天，即2018年7月3日，对原告其余诉请不能同意且于本案中不提起反诉。
　　经审理查明，2017年11月14日，原被告签订《租赁协议》一份，主要约定内容有：一、被告为本市长寿路XXX-XXX号“豪浦广场”内业主及租户的“市场管理方”，原告向被告承租建筑面积为125.47平方米的系争房屋用于经营餐饮，因“豪浦广场”原内部设计不合理、布局不规整，故重新调整后的布局经相关机构重新测绘，与产证载明的布局有差异；二、房屋租赁自2017年11月15日起至2021年12月14日止，前一个月为装修免租期，如装修过程中或装修后退租的，则押金不退；三、第一年租金595335元，之后逐年递增，首期三个月的租金为148839元，物业管理费为18820.5元，后每三个月租金提前十天支付、物业管理费提前七天支付，押金为148839元，因被告负责商场整体广告宣传的策划、投放及活动推广，故每年的广告基金为4800元；四、原告须自觉及时办理营业证照等经营证件、逾期付租的被告可单方解约并没收押金、无故连续停业三天或累计停业十四天的被告亦可单方解约；合同签订后，原告向被告支付了2017年12月15日至2018年6月15日的租金297678元及同期物业管理费37641元、押金148839元、广告基金费4800元；2017年11月15日入场后，原告对房屋进行了装修；2017年12月19日，原告开始营业；2018年6月19日，原告携物品退出租赁场所并向被告送达律师函一份，大意为：因被告交付的房屋仅为58平方米而与协议约定面积不符，无法满足租房目的，经多次协商无果，故原告基于被告的违约行为于2018年6月18日解约并由被告退还原告已支付的各类费用；2018年6月22日，被告向原告致律师复函一份，大意为：原告混淆了房屋实际使用面积与建筑面积的概念，在无事实依据的情形下单方解约，而本方无任何违约行为，根据双方租赁协议约定，原告属于在房屋装修过程中或装修后退租，该行为已构成违约，故原告须支付租金、滞纳金，所付押金不予退还，被告保留其他合同权利。2018年8月3日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请。
　　本院认为，房屋租赁协议订立后，原被告均应按协议约定履行各自义务。涉案协议已对系争房屋的面积及其所在商场的布局现状作了明确约定，原告作为承租方，理应在建立租赁关系及入驻商铺时对房屋是否符合协议约定进行必要的勘查与核实以避免合同风险，现无证据证实原告在接收房屋时曾就房屋的面积问题提出异议，相反却有事实表明其对房屋进行了装修并将之投入运营长达半年之久，在此情形下，其再以房屋面积不符合约定为由要求退租于理不合，同时，相对于出租方而言，原告作为经营者对于从业必备的资质与条件显然更为了解，租房后经营所需的资质申办应由原告自行解决——除非原被告对此存在特别约定，而根据目前可查明的事实，无确凿证据可证实原告的经营活动受到了妨害且该妨害系租赁房屋具有缺陷或出租方的其他过错行为导致。综上所述，原告的解约理由依据不足，本院难以支持，其撤离系争房屋的行为应视为单方退租，考虑到被告未就此提起反诉，但客观上房屋被交还后租赁关系不具备继续履行的可能性，为避免讼累，本院确认双方租赁协议解除，并以原告单方退租、被告确认收回房屋之日，即2018年6月19日为解约日，在此日期之前的租赁关系仍存续而无论原告是否使用了房屋，故相关的租金及物业管理费原告无权要求退还，因原告提前退租属于违约行为，根据合同约定或法律规定，被告有权没收押金且无须对装修费、诉讼成本等作经济赔偿，故对原告的此类诉请不予支持。唯广告基金费一项，因双方未对该费用的具体结算方式进行约定——比如广告按计时或计件收费等，故在双方租期实际持续半年左右情形下，被告未提供结算依据而按一年的标准向原告收取该费用有失公平合理、等价有偿的交易原则，本院酌情判令被告向原告返还部分费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：
　　一、原告杨冉与被告上海颐源餐饮管理有限公司于2017年11月14日签订的关于上海市长寿路XXX-XXX号“豪浦广场”一楼A06部分、A07商铺的《租赁协议》于2018年6月19日解除；
　　二、被告上海颐源餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告杨冉广告基金人民币2400元；
　　三、对原告杨冉的其余诉请不予支持。
　　本案受理费人民币9969元，由原告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：洪云娣

书记员：曹  彬