杨冬林与杨根林、何照国确认合同无效纠纷一审民事判决书

　　原告：杨冬林，男，1957年8月6日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：程宇豪，上海昌鑫律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：颜美星，上海昌鑫律师事务所律师。
　　被告：杨根林，男，1969年1月1日生，汉族，住上海市松江区。
　　被告：何照国，男，1976年1月29日生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：谢静宇，上海新松律师事务所律师。
　　第三人：陶高秀，男，1982年8月17日生，汉族，住安徽省安庆市。
　　委托诉讼代理人：吴滨，北京市中银(上海)律师事务所律师。
　　原告杨冬林与被告杨根林、何照国确认合同无效纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月3日、2018年7月20日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加第三人陶高秀为本案第三人参加诉讼，原告杨冬林及其委托诉讼代理人程宇豪，被告杨根林，被告何照国及其委托诉讼代理人谢静宇，第三人陶高秀的委托诉讼代理人吴滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告杨冬林向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨根林、张某某(已故)与被告何照国就上海市松江区佘山镇东街XXX号房屋(其他曾用门牌号包括天马镇大街XXX号、天马山镇东街XXX号，以下简称“涉案房屋”)签订的房屋买卖合同无效。审理中，原告增加一项诉讼请求：2.被告何照国和第三人陶高秀将前述房屋返还原告杨冬林。事实与理由：涉案房屋原为原告和被告杨根林的爷爷案外人杨江楼所有，杨江楼过世后，涉案房屋由原告和被告杨根林的父母案外人杨某2和张某某继承。1978年，杨某2申请对涉案房屋进行翻建，由原先的两间草房翻建为现在的三间砖瓦房。2001年7月，杨某2过世。张某某一直身体较差，并伴有老年痴呆。2011年3月30日，张某某和被告杨根林与被告何照国签订房屋买卖合同一份，约定将涉案房屋出卖给何照国。原告认为，涉案房屋系原告父母的共同财产，原告父母育有三子女，分别为原告杨冬林、被告杨根林和案外人杨某1，在杨某2过世后，房屋应属于家庭共有，加之张某某身体条件较差，认识能力有限，被告杨根林在未通知全部共有人的情况下，将涉案房屋出卖，当属无效。此外，案外人张某某在缔约时无民事行为能力，涉案的房屋买卖合同还涉嫌恶意串通损害第三人利益、名为买卖实为借贷的担保而无效。故请求法院支持原告的诉讼请求。
　　被告杨根林辩称，同意原告的诉讼请求。被告当时没有买卖涉案房屋，房屋买卖合同上的字虽然是我签的，但是却是在被告何照国的威逼下为以房抵债而签订的合同。
　　被告何照国辩称，不同意原告的诉讼请求。其与被告杨根林、张某某签订的房屋买卖合同真实有效，且已经履行完毕。履行之后很长一段时间内，当事人没有表示过异议，本案原告也知晓房屋买卖合同签订、履行的事实，并且其本身也参与了涉案房屋交付的过程，他对房屋买卖合同知情且同意。
　　第三人陶高秀辩称，不同意原告的诉讼请求。第三人自被告何照国处购买涉案房屋，已支付了合理对价，并已实际占用涉案房屋，构成善意取得。应当尊重涉案房屋实际占有的现状，维护第三人的合法权益，认定两被告之间关于涉案房屋的房屋买卖合同合法有效。
　　本院经审理查明事实如下：
　　案外人杨某2、张某某系夫妻关系，育有子女三人，即本案原告杨冬林、被告杨根林和案外人杨某1。
　　涉案房屋系杨某2在1989年左右在其依法享有土地使用权的国有建设用地上经原上海市松江县天马山镇人民政府批准同意建造。建成后，涉案房屋尚未依法进行不动产权属登记。
　　2001年7月2日，杨某2报死亡。
　　2011年2月25日，原告杨冬林作为案外人张某某的监护人，将张某某送至佘山镇敬老院寄养居住。
　　2011年，被告杨根林、案外人张某某(甲方)与被告何照国(乙方)签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将涉案房屋以22万元的价格出售给乙方，被告杨根林与被告何照国在审理中均确认合同上张某某的签字系由被告杨根林代签，但手印系张某某本人所按。同年，被告杨根林将涉案房屋交付给被告何照国实际使用。
　　2013年6月28日，张某某报死亡。
　　2014年4月1日，被告何照国与第三人陶高秀签订《定金合同》一份，后又于2014年4月6日签订《房产买卖合同》一份，约定被告何照国将涉案房屋以32万元的价格出售给第三人。同年，被告何照国将涉案房屋实际交付给第三人陶高秀使用至今。
　　审理中，案外人杨某1向本院出具《承诺书》一份，载明其自愿放弃对涉案房屋相关权利的主张。
　　审理中，被告何照国向本院申请证人奚某某出庭作证。证人奚某某向本院述称，在被告何照国收房当天，原告杨冬林曾来送钥匙，且嗣后双方一起吃饭。对此，原告认为证人的很多事实记不清，证人证言不应采纳；被告杨根林认为证人与被告何照国有利害关系，其证言不真实；被告何照国和第三人则认可证人证言的真实性。
　　以上事实，由《地籍资料册》、《房屋买卖合同》、户口簿及身份证明、《佘山镇敬老院寄养老人入住协议书》、《定金合同》及《房产买卖合同》、《承诺书》、证人奚某某证言、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，本案的争议焦点在于两被告之间签订的《房屋买卖合同》是否无效。首先，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，现原告以被告杨根林属无权处分为由主张合同无效，本院不予采信。其次，原告主张《房屋买卖合同》属名为买卖实为借贷担保、恶意串通损害第三人利益的合同，又辩称案外人张某某在缔约时无民事行为能力，但并未提某相应证据证明，相反，被告杨根林在庭审中自认《房屋买卖合同》系为以房抵债所签，原告提某的案外人张某某在2011年当年的就诊病历上曾出现神清的表述，故对原告的前述理由，本院亦不予采信。最后，涉案房屋虽未依法办理房地产权登记，但其建造时间较早，且建设得到了相关政府部门的批准，经本院向松江区规土部门了解情况，亦未被相关部门认定为违法建筑。因此，原告杨冬林主张两被告之间签订的《房屋买卖合同》无效，依据不足。同时，本案证人提某证言的真实性虽仍无法完全确认，但原告在出售涉案房屋的2011年至今长达7年的时间内从未从张某某和被告杨根林处得知涉案房屋的出售情况，且在张某某生前和去世后从未到过涉案房屋处、也未了解过涉案房屋的实际情况，不合常理。综上，本院对杨冬林提出的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
　　驳回原告杨冬林的诉讼请求。
　　案件受理费4,600元，减半收取计2,300元，由原告杨冬林负担(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：暨秉恒

书记员：孙灵杰