杨国泰与霍沪光房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：杨国泰，男，1955年4月21日生，汉族，住上海市长宁区。
　　委托诉讼代理人：周永强，上海市名旗律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：霍沪光，男，1954年7月18日生，汉族，住上海市长宁区。
　　委托诉讼代理人：王祖德，上海市新华律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)杨国泰(以下简称原告)与被告(反诉原告)霍沪光(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月12日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2018年1月25日公开开庭进行了审理。本院经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。审理中，双方当事人向本院申请庭外和解一个月，本院予以准许。之后，被告提出反诉，本院予以受理。本案于2018年6月22日进行了证据交换、2018年9月6日公开开庭进行了审理。上述庭审中，原告及其委托诉讼代理人周永强、被告及其委托诉讼代理人王祖德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告杨国泰向本院提出本诉请求：1.判令原、被告就上海市长宁区安顺路XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)签订的《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)解除；2.判令被告将涉讼房屋恢复原状后归还原告；3.判令被告向原告支付从2017年6月26日至起诉之日止的房屋租金(按每月13,000元计)；4.判令被告向原告支付从起诉之日第二日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按每月13,000元计算；5.判令被告结清租赁期间、使用期间的房屋水电煤等公共事业费。审理中，原告明确诉请如下：1.判令原、止的房被告就涉讼房屋签订的租赁合同于2017年6月25日解除；2.判令被告向原告支付从2017年6月26日至2018年5月4日房屋租金或房屋使用费(按每月13,000元计)；4.判令被告支付水费45.24元、电费2,501.51元、燃气费290.50元，共计2,837.25元。事实与理由：原告系涉讼房屋的权利人。原、被告于2009年6月26日签订了租赁合同，约定原告将原作为小吃餐饮的涉讼房屋出租给被告继续作餐饮之用；租赁期限从2009年6月26日至2012年6月25日止，月租金11,000元，租金每6个月支付一次，3年内租金不变，自2012年起可协商对租金进行调整。双方约定在未征得原告书面同意的情况下不得转租，未征得原告同意书面同意或超过书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，原告可以要求被告恢复房屋原状。租赁合同签订后，原告如约将涉讼房屋交付被告使用，被告也按约支付房租。租赁合同期满之后，原、被告未签订续约协议，但实际仍按原租赁合同履行，且原、被告口头约定租金每三年调整一次，从2015年6月26日起被告每月按13,000元支付房屋租金。每次租金被告都已现金方式向原告支付，原告收到租金后出具收到租金证明。截止至2017年6月25日之前所有租金已全部付清，之后的租金未付。另外被告承租涉讼房屋后还将相邻的安顺路XXX号XXX室房屋(以下简称103室房屋)也承租下来，并将两间房屋隔墙打通，将涉讼房屋的卫生间和103室房屋的卫生间都拆除作厨房之用，被告还将涉讼房屋的进户门砌墙封堵，被告承诺退房时会将涉讼房屋恢复原状。2017年6月因政府拆违整治，原告收到“五违四必”联合执法告知书，涉讼房屋也被列为拆违整改对象。原告找到被告所称的其乡下亲戚王鹤，告知其拆违整改事宜，但王鹤称其与被告有租赁合同，且与被告之间还存在其他的经济纠纷，表示不同意搬走，王鹤将其与被告之间的租赁合同出示给原告看，原告才得知王鹤不是被告的亲戚，被告实际是将涉讼房屋转租给王鹤，双方在2009年签订过《合约书》，2016年6月25日又签订了《合意书》，被告将涉讼房屋转租给王鹤。原告知晓后与被告及王鹤多次协商均无果，原告诉至法院。审理中，原、被告于2018年5月4日就涉讼房屋办理了交还手续，原告收回了涉讼房屋，原告才明确了上述诉讼请求，同时希望法院予以支持。
　　被告霍沪光本诉辩称及反诉诉称，原、被告就涉讼房屋签订的租赁合同已自然履行完毕。双方虽约定租赁起算日为2009年6月26日，但实际履行中尚有10日的免租期。被告认为实际从2009年7月10日起算起租日，原告认定的起租日错误；涉讼房屋被违章整治后，墙被封堵，房屋内的物品无法取出才未向原告返还房屋，违约责任应由原告承担，不应归咎被告；原告要求支付的公用事业费，被告无异议，被告愿意支付；涉讼房屋被告未转租王鹤，王鹤只是在其中经营。审理中，被告撤回部分反诉请求，明确如下反诉请求：1.原告退回设备折旧费30,000元、押金11,000元；2.原告退回装修保证金10,000元；3.原告退回租金2,600元(2017年7月5日至7月10日共计6天的租金)；4.原告向被告支付双倍违约金22,000元。
　　原告杨国泰反诉辩称，原告不但将涉讼房屋出租给被告，原告还将房屋内的所有设备都转让给了被告，因此才有设备折旧价30,000元的约定，被告已经使用多年，不存在退还的理由；原告收到过租赁保证金(押金)，被告结清其应付的费用后可以退还，按租赁合同相关条款处理；原告确认收到装修保证金，但被告在租赁使用房屋期间进行了改建。原告收回房屋时被告未恢复原结构，原告还需支付涉讼房屋恢复原结构的费用，恢复费用确定后再结算后如有剩余，原告才同意返还剩余的装修保证金；涉讼房屋系2009年6月26日起租，第一期租金中已扣除10天的免租期，不存在2009年7月10日起算起租日；涉讼房屋2017年7月5日被封门，之前被告均正常经营，不存在违约的情形。综上所述，希望法院驳回被告的反诉请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、《个体工商户营业执照》、《虹桥街道“五违四必”联合执法告知书》、现金收条、照片、移交证明、谈话告知书等证据，当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的两份挂号信函、《合约书》、《合意书》复印件，被告在2018年1月25日第一次庭审中已明确表示收到两份挂号信，亦确认《合约书》、《合意书》复印件的真实性，被告之后再反言，本院因此确认上述证据的三性。被告提供的《合约》、《合约装修保证金》等证据主文内容明显有涂改或添加痕迹，且主文由被告书写，本院因此不确认上述两份证据的真实性。被告提供的《设备折旧目录》是其本人书写，原告未确认，本院亦不确认该份证据的三性。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　涉讼房屋的权利人登记为原告。
　　2009年6月25日，原告(出租方)与被告(承租方)签了租赁合同。租赁合同约定如下：原告出租涉讼房屋给被告，建筑面积50平方米，涉讼房屋作为门面餐饮使用；原告于2009年6月26日前向乙方交付涉讼房屋。房屋租赁期自2009年6月26日起至2012年6月25日止；月租金总计为11,000元。租金3年不变。自第2012年起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由双方在补充条款中约定；原告交付房屋时，被告影响原告支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即11,000元。租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间使用涉讼房屋发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、税收等费用由被告承担。其他有关费用均由原告承担；被告返还涉讼房屋应当符合正常使用后的状态。返还时应经原告验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；在租赁期内，被告将涉讼房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得原告书面同意；违反合同的一方，应向另一方按月租金的壹倍支付违约金。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期间，非本合同规定的情况，原告擅自解除本合同，提前收回涉讼房屋，原告应按提前收回天数的租金2倍向被告支付违约金。被告未征得原告书面同意或者超出原告书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，原告可以要求被告恢复房屋原状。租赁合同中的补充条款约定如下：1、设备折旧费为30,000元。2、饭店不得转让。不得违法经营，门口不得设摊。违者视为违约。……6、装修时不得破坏房屋结构，必须符合各行政机构的要求。……10、装修期(免租期)为10天，即交房后开始计算。预计6月26日交房。11、在合同期中，原告未经被告同意，单方需要解除合同时，视为原告违约和负有赔偿责任，除赔偿被告的2倍违约金、装修费。12、店铺现有使用合计面积约65平方米(其中房产面积50平方米，其他部分为甲方搭建面积)，如果在今后遇到拆除搭建部分或有改变店铺现有使用合计面积的情况时，作为房主的原告同意承担负责并赔偿被告的损失。1、房租以50平方米，月租为7,000元。2、下期合同递增为10%。3、改建损失约为10,000元。
　　租赁合同签订后，原告将涉讼房屋交付被告。之后，被告又将涉讼房屋交与王鹤经营。审理中，被告确认其与王鹤签订的《合约书》及《合意书》的真实性，其中《合约书》约涉讼房屋的起租期为2009年6月26日起至2013年6月25日止。
　　租赁合同履行期满后，原、被告就涉讼房屋未再签订书面的租赁合同。审理中，原、被告均确认双方仍按照租赁合同继续履行。
　　2017年6月，相关政府部门出具了《虹桥街道“五违四必”联合执法告知书》。同年6月15日，相关政府部门告知原告涉讼房屋已纳入整治范围。同年6月27日，原告向被告邮寄了要求解除租赁合同的信函。之后因王鹤未返还涉讼房屋，被告亦未向原告返还涉讼房屋，原告遂诉至法院。
　　本案诉讼过程中，原、被告于2018年5月4日办理了涉讼房屋的移交手续。
　　审理中，原、被告均确认租赁保证金(押金)金额为11,000元及最后一期租金为13,000元。
　　原、被告还一致确认涉讼房屋于2017年7月5日被封门。
　　本院认为，原、被告签订租赁合同约定的履行期届满后，双方仍按原租赁合同的内容继续履行，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告依法可随时解除租赁合同。2018年6月27日，原告向被告邮寄了要求解除租赁合同内容的信函，本院因此确认该日为租赁合同解除之日。租赁合同虽解除，但双方仍存有如下主要争议焦点：1、租赁合同的起租日及原告是否构成违约；2、被告是否应当支付未付的租金及房屋占用费(截止至涉讼房屋交还之日止)。关于上述第1项争议焦点。本院认为，被告仅依据其提供的2009年7月10日《合约》主张起租期从2009年7月10日起算，但经原被告确认的《现金收条》显示交租起始日为6月26日，被告与王鹤签订的《合约书》中亦写明涉讼房屋的起租日为2009年6月26日。综上所述，本院不采纳被告主张的起租日，确定涉讼房屋的起租日为2009年6月26日。因此，被告支付最后一期租金的到期日为2017年6月25日，而非被告认为的2017年7月10日，被告认为还剩6天租期并不存在，本院不支持被告要求返还6天租金的反诉请求。关于上述第2项争议焦点。本院认为，被告将涉讼房屋转交给王鹤经营，双方之间的法律关系无论是原告认为的转租还是被告认为的承包，在租赁合同解除之后，被告均负有将涉讼房屋返还原告的合同义务，被告应支付租金及房屋占用费。涉讼房屋虽被拆违整改，但责任不应归咎于原、被告中的任何一方。本院考虑房屋拆违整改后的状况与交付时的状况已不一致，再根据租赁合同中补充条款的相关约定，确定涉讼房屋封门日(2017年7月5日)之后至2018年5月4日返还房屋止的房屋占用费按每月7,000元计，之前参照每月13,000元租金标准计。至于被告提出的第4项反诉请求。本院认为，原告可依法解除租赁合同，且无需承担违约责任，理由已阐述，不再赘述，本院因此驳回被告提出的该项反诉请求。
　　关于原告主张的各项公用事业费，根据租赁合同的约定应由被告支付，被告亦同意支付，本院因此支持原告的该项本诉诉请。
　　关于被告主张的设备折旧费，本院认为，根据租赁合同中补充条款的约定涉讼房屋内的设备折价给被告，且早已履行完毕，不存在退还的理由，本院因此不支持该项反诉请求。
　　关于租赁保证金(押金)，原告主张租赁保证金依据租赁合同抵充被告应承担的费用，该主张符合租赁合同的约定，本院因此予以支持。被告相关的反诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。
　　关于装修保证金，本院根据原、被告的诉辩称意见，确认装修保证金保证的内容为涉讼房屋的结构恢复，因涉讼房屋尚未恢复房屋结构，故本案中不处理装修保证金。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百三十六条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)杨国泰与被告(反诉原告)霍沪光就上海市长宁区安顺路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年6月27日解除；
　　二、被告(反诉原告)霍沪光应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)杨国泰支付房屋租金及房屋占用费73,900元，以租赁保证金11,000元先行抵充；
　　三、被告(反诉原告)霍沪光应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)杨国泰支付拖欠的水费45.24元、电费2,501.51元、煤气费290.50元，共计2,837.25元；
　　四、驳回原告(反诉被告)杨国泰提出的其余本诉请求;
　　五、驳回被告(反诉原告)霍沪光提出的全部反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费3,035元，由原告(反诉被告)杨国泰负担1,332元，由被告(反诉原告)霍沪光负担1,703元。
　　反诉案件受理费720元，由被告(反诉原告)霍沪光负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：李  冬

书记员：吴寅星