杨家伟与卢琳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：杨家伟，男，1989年1月4日生，汉族，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：穆宏姣，上海汇隽律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：卢琳，女，汉族，1973年9月9日生，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：金辉，上海市诤正律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周怡琳，上海市诤正律师事务所律师。
　　原告杨家伟(反诉被告，下称原告)与被告卢琳(反诉原告，下称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人穆宏姣、被告卢琳及其委托诉讼代理人金辉、周怡琳到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
　　原告杨家伟向本院提出诉讼请求：一、依法判令原、被告于2019年5月31日解除租赁合同关系；二、依法判令被告退还原告押金8,733元；三、依法判令被告赔偿原告装修费用50,400元；四、依法判令被告偿还原告空调维修费5,700元。事实和理由：原、被告于2019年2月19日签订一份租赁合同，约定原告租赁被告位于嘉戬公路XXX号店铺开设茶室，期限从2019年3月1日至2021年2月28日，租金每月8,733元(其中包括400元物业费)，付款方式为付三押一。原告已向被告支付2019年3月1日至6月1日租金及押金共计34,932元。经被告同意，原告对店铺进行了装修，共计花费50,400元。2019年3月底，店内空调出现问题，原告要求被告维修，被告不维修，也拒绝支付维修费用，双方因此发生矛盾。2019年5月中旬开始，被告持续没有缘由的用车堵在原告店铺门口，导致人员无法进出，严重影响店铺使用，原告多次报警求助。5月27日，被告擅自用自己的锁将店铺门锁起来，未将钥匙交付给原告。5月31日，被告更换了原告的电子锁，原告报警，从物业人员手中取得钥匙后，将店内属于原告的物品全部搬走，警察将原告搬离的事情通知了被告。原告认为被告的行为致使原告无法正常使用租赁房屋，严重侵害了原告的合法权益，故涉讼。
　　被告卢琳辩称，同意原告的第一项诉请。原、被告于2019年2月19日签了一份租赁合同，合同约定租期2019年3月1日到2021年2月28日止。因为被告没有按期支付租金，仅支付租金至2019年6月1日，故原告同意于2019年6月1日与被告解除租赁合同关系。关于原告的第二项诉请被告不同意。原告退租后不按合同约定将承租的房屋恢复原状，给被告带来各种损失，所以被告不同意退还原告押金8,733元。被告不同意原告的第三项诉请。按照合同的约定，合同提前解除或者终止时，原告应当将商铺恢复原状以后再予以返还。实际上原告在退租以后并未将房屋恢复原状，故被告认为没有理由退回原告的装修费用。且原告在履行合同的过程当中，未按期支付租金是一个违约行为。被告不同意原告的第四项诉讼请求。原告在合同租赁期间应当完好无损的使用被告的物品，现在是因为原告的不正当使用，造成了空调的损坏，故原告应当将该空调修理完毕再返还被告。目前原告尚欠租金和宽带费用未付，空调处于不能工作状态，故被告提起反诉要求：1、依法确认被告与原告的租赁合同自2019年6月1日起解除；2、依法判决原告将嘉戬公路XXX号商铺恢复原状，不履行恢复义务赔偿损失人民币5万元；3、依法判决原告支付商铺占有使用费自2019年6月1日起至原告实际搬离之日止;4、依法判决原告赔偿房屋空置损失人民币26,199元；(计算公式：8733元/月*3);5、依法判决原告支付空调维修费人民币5,000元；6、依法判决原告支付宽带费158元(自2019年5月1日起至5月31日止)。
　　原告杨家伟针对被告的反诉辩称，同意双方解除租赁合同关系，但是解除日期应该是2019年5月31日，理由也是因为被告堵门还有其他一些不正当的手段导致原告不能正常经营，合同目的不能实现，被告根本违约行为导致合同解除。第二项诉讼请求也不同意。按照合同约定，双方之间是合同结束之后，原告才恢复原状。结合整个租赁合同内容，原告将长期租赁房屋作为茶室使用的目的来看，合同结束应该是指合同的正常终止，也就是租赁期限届满，双方不再续签，合同结束的情形。本案中被告使用车辆堵门、更换门锁和密码等不正常手段，致使原告不能正常使用租赁房屋，从而导致原告被迫提前要求解除租赁合同。这种情况并不属于合同约定的恢复原状的条件，因此原告不同意恢复原状，更不同意赔偿所谓的5万元损失。第三项请求原告也不认可，因为原告自2019年5月31日已经搬离租赁房屋，并且已经向被告支付了2019年3月1日至2019年6月1日的租金，不应再支付使用费。第四项诉讼请求，原告也不同意，因为解除租赁合同是因为被告的根本违约行为导致原告不能正常使用租赁房屋，如果被告因此受有损失，也应由其自行承担，而且因为被告的根本违约行为对原告造成了损失如装修损失，原告也要求被告进行赔偿。第五项空调维修费原告也不同意支付，因为原告已经于2019年5月31日搬出了租赁房屋，之后从来没有使用过该空调，空调损坏跟原告没有关系，应当由被告自行承担，而且第二次空调不能正常使用，正好印证了该空调是属于常年使用导致空调自身就存在问题，第一次的空调损坏也应该与原告的使用没有关系。第六项诉讼请求，合同中没有约定支付宽带费，原告也不同意支付。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　卢琳(出租方、甲方)与杨家伟(承租方、乙方)于2019年2月19日签订《租赁合同》一份，约定：甲方将嘉戬公路XXX号商铺(下称系争房屋)出租给乙方，租赁期从2019年3月1日至2021年2月28日止，租金每年100,000元，付款方式为付三个月押一个月，每次租金须提前1个月支付。合同期满后，乙方如若不续租，双方结算清楚后，甲方退还乙方押金。租赁期间，乙方应保持所租房内外所有设施完好无损，不得破坏房屋主体结构及设施，如需改造或增设其他固定设施，应征得甲方同意后再进行。水、电、物业费及税务等由乙方及时交纳。租赁期间，乙方不得拖欠甲方租金，逾期一日，甲方有权按日租金的双倍收取。物业费每月400元。如若合同结束，乙方要恢复原样。房租2019年3月1日至6月1日，房租＋押金共计34932元，房租每个月8733元(包括物业费400元/月)。
　　上述合同签订后，杨家伟向卢琳支付第一期租金(含物业费)及押金共计34932元(其中押金8733元)。卢琳将系争房屋(装修房)交付使用。租赁期间，杨家伟对房屋进行了重新装修。
　　2019年4月28日，杨家伟因系争房屋内的空调维修支出5700元。双方因空调维修费用的承担发生争议，杨家伟未按约支付第二期租金。卢琳多次向杨家伟催讨租金未果，将车辆停在系争房屋门口导致杨家伟出入不便。2019年5月30日，卢琳向杨家伟发微信称杨家伟曾说房子只租3个月就不租了，3个月到期日是5月31日，请杨家伟在合同到期之日把屋内东西清空，并恢复原样，如不搬走，要付占有使用费，还要承担违约责任。2019年5月31日，杨家伟将物品搬出了系争房屋并告知卢琳，并于当日将系争房屋钥匙交付给卢琳。2019年6月7日，卢琳再次要求杨家伟将系争房屋恢复原状，否则要求其承担相应损失。杨家伟于2019年6月29日向卢琳支付了2019年5月的水电费。房屋目前仍为杨家伟搬走后的状态。
　　审理中，杨家伟称其于2019年4月5日向卢琳转账600元，其中包括3、4、5月的宽带费450元。卢琳对于收到该600元没有异议，但称其中仅包含3、4月份的宽带费，不包含5月份的，并称对于600元中还包括何项费用记不清了。为证明其装修损失，杨家伟提供了装修报价单及案外人的收款收据，卢琳对此不予认可。关于恢复原状的费用，卢琳称系向装修公司询价所得。
　　本院认为，卢琳与杨家伟签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。双方对于解除合同均没有异议，但对于合同解除的时间有争议，杨家伟支付租金至2019年5月31日，并于2019年5月31日搬离系争房屋并将房屋返还卢琳，故本院确认双方的租赁合同于2019年5月31日解除。合同解除后，原告支付的押金8,733元被告理应返还。合同中并未约定可以没收押金的情形，被告要求没收押金缺乏依据，本院不予采信。关于原告主张的空调维修费用，双方在合同中并未明确约定设施设备的维修责任，但约定原告在租赁期间应保证租赁房屋内所有设施完好无损，被告将房屋交付原告使用时空调并无异常，原告也未提交证据证明空调损坏的原因，故原告要求被告承担空调维修费用缺乏依据，本院不予支持。关于双方争议的合同解除的过错，本院认为支付租金是原告作为承租人的主要义务，原告未按约支付租金显属违约，被告作为出租人在原告违约在先的情况下虽有不当行为，但提前解除合同的过错仍在于原告。合同因原告违约而解除，原告要求被告赔偿装修损失缺乏依据，本院不予支持。关于被告主张的将系争商铺恢复原状的诉请，鉴于被告将系争商铺交付原告时是装修房，且同意原告进行装修，虽然合同中有关于合同结束时原告要恢复原样的约定，但被告现已将房屋收回，原告也拒绝将装修恢复原状，现被告虽未提交其主张的恢复原状费用的依据，但其主张的恢复原状的费用与原告主张的装修损失金额相当，考虑到房屋原本的装修有折旧及被告在履约中也有不当行为等情况，本院酌情确定原告应承担恢复原状的费用2万元。关于被告主张的使用费，因被告已于2019年5月31日收回房屋，故其主张的2019年6月1日起的房屋使用费本院不予支持。关于被告主张的房屋空置损失，本院认为提前解除合同确实会造成房屋空置损失，被告主张的损失在合理范围内，本院予以照准。关于被告卢琳主张的空调维修费，被告确认原告维修后空调能正常使用，现被告提交的证据不足以证明收回房屋后空调系因原告使用不当而致损坏，空调使用费也未实际发生，故被告主张的空调维修费本院不予支持。关于被告主张的宽带费用，双方在合同中并未约定，现双方对于原告在2019年4月转账给被告的600元中是否包含2019年5月的宽带费用有争议，而被告未能说明600元中还包含何项费用，故原告关于该600元中包含5月的宽带费用的意见本院予以采信，对于被告主张的宽带费用本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、原告杨家伟与被告卢琳于2019年2月19日签订的《租赁合同》于2019年5月31日解除；
　　二、被告卢琳应于本判决生效之日起十日内返还原告杨家伟押金8,733元；
　　三、反诉被告杨家伟应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告卢琳恢复原状的费用20,000元；
　　四、反诉被告杨家伟应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告卢琳房屋空置损失26,199元；
　　五、驳回原告杨家伟的其余诉讼请求；
　　六、驳回反诉原告卢琳的其余反诉请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费1,420.80元，减半收取710.40元，由原告杨家伟负担627.70元，由被告卢琳负担82.70元。本案反诉受理费917元，由原告杨家伟负担516.64元，由被告卢琳负担400.36元。当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：刘燕枫

书记员：王  豪