杨岳夫与李勇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：杨岳夫，男，1963年1月7日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：黄晓栋，上海问学律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：李勇，男，1962年2月8日出生，汉族，住上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：胡贤德，上海普世律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陆娴，上海普世律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)杨岳夫与被告(反诉原告)李勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员韩颖独任审判，公开开庭进行了审理，原告杨岳夫及其委托诉讼代理人黄晓栋，被告委托诉讼代理人陆娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　杨岳夫向本院提出诉讼请求：1、判令李勇支付租金人民币(以下币种同)53,000元(自2017年10月15日起至2017年12月7日止)；2、判令李勇支付拖延支付租金的滞纳金(按照每日530元的标准计算，自2017年10月15日起至李勇实际支付之日止)；3、判令李勇支付违约金3万元；4、判令李勇赔偿装修及家具损失5万元；5、判令李勇支付卫生费、门卫费4,000元。事实与理由：2017年7月15日，杨岳夫与李勇签订《厂房租赁合同》，约定由杨岳夫将位于上海市嘉定区春意路XXX弄XXX号的厂房(以下称系争房屋)出租给李勇，租赁期限自2017年7月15日至2020年7月25日止，年租金36万元，先付后用。同时约定水费、电费由李勇自理。签订合同时，安亭镇联群村村民委员会(以下称联群村委会)相关工作人员明确告知李勇该厂房无产证，李勇表示将系争房屋用作仓库。此后李勇支付一季度租金9万元及押金3万元，杨岳夫亦按时将厂房交付李勇。2017年9月1日，因村里要收取垃圾清运费，双方发生矛盾。李勇于2017年9月中旬擅自搬离房屋并且将厂房上锁。后杨岳夫要求李勇支付2017年10月15日以后的租金，但李勇拒绝支付，亦未返还厂房。直至2017年12月7日，杨岳夫向李勇发送短信要求其支付租金并解除合同。次日，杨岳夫在村委会人员见证下撬开门锁，将厂房收回，发现房屋内桌椅、柜子、沙发、铝合金门窗、门禁系统等均被李勇拆毁，无法使用，且厂房结构亦被严重破坏，给杨岳夫造成财产损失共计5万元。另外，李勇将水电总配电箱关闭，导致其他厂房水电无法使用，无法出租，亦造成巨大的租金损失。杨岳夫认为李勇长期不支付租金，且破坏厂房原有财产和设备，应当承担全部违约及赔偿责任，故涉诉。
　　李勇辩称，不同意杨岳夫的全部诉讼请求。第一，在李勇租赁系争房屋前，已明确告知杨岳夫其需要将系争房屋用作厂房，故双方合同明确约定若李勇经营需要，杨岳夫应提供与租赁房屋有关办理营业执照的手续资料。杨岳夫与联群村委会的工作人员均称在签署合同前已告知李勇系争房屋无产证，但签订合同当天其实并无村委会人员在场。事实上，杨岳夫作为法定代表人的案外人上海飞夫塑胶滚塑制品有限公司(以下称飞夫公司)的内档材料中有系争房屋的产权证。但杨岳夫故意隐瞒事实，拒不履行其合同义务向李勇提供相关材料。第二，合同签订后，杨岳夫想方设法让李勇额外支付其他费用，但李勇始终寻求和平解决方式，未将杨岳夫打伤。第三，李勇已于2017年9月20日以邮寄方式向杨岳夫发出合同终止告知书，并于同日将告知书张贴于系争房屋大门上。后李勇以公司名义向法院起诉过要求解除合同及赔偿损失。第四，杨岳夫在向李勇交付房屋时明确表示过系争房屋办公室内的家具都不要了，现无权就其已主动放弃所有权的物品向李勇索赔。此外，由于杨岳夫不及时腾空交房，致使李勇于2017年8月16日才正式搬入系争房屋，且房屋实际使用面积仅为633平方米。同时，因杨岳夫一直拒绝提供房产证、环评等材料，导致李勇停工长达两个月之久。据此，李勇提出反诉请求：1、确认杨岳夫与李勇签订的《厂房租赁合同》于2017年9月20日解除；2、判令杨岳夫返还李勇已缴纳的厂房押金3万元及第一季度租金9万元；3、判令杨岳夫赔偿李勇损失295,021.66元(包括搬迁费30,500元、两个月员工工资127,350元、两个月员工社保45,847.4元、两个月未开工净利润损失91,324.26元)。
　　针对李勇的反诉请求，杨岳夫辩称，同意解除合同，但是解除时间应当以杨岳夫向李勇发送解除通知的短信即2017年12月7日为准。因李勇已实际使用系争房屋，不同意返还租金，亦不同意返还押金。关于损失，系李勇自行计算，对此不予认可，且与租赁合同无关。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨岳夫(甲方)与李勇(乙方)于2017年7月15日签订《厂房租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房屋作了充分了解，愿意承租该房屋；租赁期限自2017年7月15日至2020年7月25日；租金标准为每年36万元，先付后用，一季度一付，押金3万元；承租期间的水费、电费均由乙方自理(卫生费、门卫费每年12,000元)；乙方因经营需要甲方提供与租赁房屋有关的手续、资料的，甲方有义务提供和协助；如甲、乙双方其中一方未履行本合同约定义务，根据合同约定可以解除合同；乙方未按本合同第三条约定的时间付款，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，甲方可按欠款金额每日收取1%滞纳金；租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，除不予退还押金外，乙方还应按月租金的1倍向甲方支付违约金；如一方违反约定义务，对另一方造成损失的，由双方协商或委托有评估资质的中介结构评估损失金额，违反约定的一方负责赔偿。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，李勇支付了押金3万元及一季度租金9万元。杨岳夫于2017年7月12日向李勇发送短信表示系争房屋楼上办公室的东西不要了，就算2万元，楼上东西是两个立式三菱重工空调、一个挂壁空调、四张办公桌、一张大的办公桌、会议室玻璃桌、椅子、沙发、饮水机。7月29日，杨岳夫再次向李勇发送短信表示厂房11点前如果有东西就不要了，门口密码已告知李勇的儿子。2017年9月1日，双方因垃圾清运问题发生冲突。同日，李勇以上海能率阀门有限公司的名义向案外人上海敬苑实业有限公司另行租赁房屋，并与其签订《上海市标准租赁合同》。2017年9月11日，李勇发送短信要求杨岳夫提供厂房的产证及面积图，杨岳夫回复称“厂房实际面积加公摊面积，这是村里的集体厂房，没有产证的，当初都说清楚的。”2017年10月26日，杨岳夫发送短信告知李勇已付房租已到期，并询问其是否继续租赁。后因李勇仍未支付租金，杨岳夫于11月以短信方式通知李勇，因其欠付租金，且未返还房屋，故解除双方签订的租赁合同，并将自行收回房屋，同时要求支付欠付的租金、违约金、水电及门卫费等损失。2017年12月8日，杨岳夫在联群村委会相关人员陪同下将系争房屋门锁撬开，并自行收回系争房屋。联群村委会于当日出具情况说明一份，称厂房内原杨岳夫所有的桌椅、沙发、柜子、铝合金门窗、厂房隔断、电线、照明灯等物都已经被严重破坏，无法使用，损失较大，且厂房墙体也被严重破坏，需要修缮后才可使用。
　　庭审中，李勇陈述其于2017年9月20日向杨岳夫发出《厂房租赁合同终止告知书》，将该告知书张贴于系争房屋大门，并搬离系争房屋。杨岳夫则表示并未收到过该告知书或搬离通知，李勇未与杨岳夫办理过系争房屋的交接手续，亦未能举证证明其已将告知书送达杨岳夫或将系争房屋返还杨岳夫。
　　审理中，1、李勇为证明系争房屋有产权证，提交了《证明》三份、沪房地嘉字(2003)第005131号《上海市房地产权证》以及打印时间为2009年3月30日的《上海市房地产登记信息》各一份，其中，三份《证明》分别为：①嘉定区黄渡镇人民政府土地管理所于2006年12月3日出具的证明称坐落在嘉定区黄渡镇联群村毛家队由康益公司所有的建筑面积为5162.54平方米的厂房，原设计时为两幢，后在建造时变更为六幢；②上海市公安局嘉定分局黄渡派出所于2007年3月8日出具的证明称坐落在嘉定区黄渡镇联群村毛家队的面积为5162.54平方米的厂房，共六幢，该厂房在办理房产证时因开发区内无路名，故使用地方名(即黄渡镇联群村毛家队)，后因业务需要经黄渡镇派出所统一规划为黄渡镇春意路118弄一号至六号；③上海市公安局嘉定区分局黄渡派出所于2009年4月22日出具的证明称康益公司所有的上述房屋在办理产证时因该工业开发区内无路名，故产证上地址为黄渡镇联群村毛家队，后经黄渡镇派出所统一编排为嘉定区黄渡镇春意路118弄，该厂房共6幢，分别为1幢-6幢。另根据产证及不动产登记信息记载，位于上海市嘉定区黄渡镇联群村毛家队建筑面积为7162.54平方米的房屋(共6幢)权利人为上海康益经济发展有限公司(以下称康益公司)，李勇认为系争房屋即为其中编号为5的厂房。经质证，杨岳夫认为系争房屋所在园区内共有9幢厂房，编号为5的厂房并非系争房屋，系争房屋并无产证，故对此不予认可，并提交由联群村委会出具的《情况说明》一份，证明在李勇租赁系争房屋时已明确告知其该厂房无产证，是联群村集体所有。后李勇又提交一份打印时间为2018年11月16日的《上海市不动产登记信息》，根据该材料记载，权证号为嘉XXXXXXXXXX号，康益公司所有的位于黄渡镇联群村毛家队的房屋共2幢，面积分别为1630.58平方米和3531.96平方米。为此，本院前往嘉定区不动产登记中心调查此情况，经该中心工作人员确认，登记地址为嘉定区黄渡镇联群村毛家队的产权信息仅一份，与李勇提交的打印时间为2018年11月16日的该份《上海市不动产登记信息》一致，除此以外，该处房产无其他产权登记信息。
　　2、李勇为证明其损失，向本院提交安亭镇环保办公室通知、搬迁费收据及行驶证复印件、工商银行电子回单及员工工资发放明细表、上海市社会保险费征收专用收据、利润表及资产负债表，杨岳夫对上述证据的真实性及关联性均不认可，并认为安亭镇环保办公室通知未盖章，搬迁费、员工工资及社保费用系李勇自己的经营所产生的费用，利润表及资产负债表为李勇自行制作，与本案无关。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方就系争房屋是否有产权证存在争议，根据李勇于2018年11月16日调取的《上海市不动产登记信息》，其主张系争房屋登记所在的房地产权证上仅登记有两幢厂房，并无其主张为系争房屋的编号为5的厂房，且李勇亦无其他证据证明系争房屋在属于该产权证所登记记载的房屋范围内。虽然李勇在审理中提供了相关证明、产权证及产调信息用以证明系争房屋具有合法产权，但上述材料的形成时间较早，且经本院调查，该处房产目前在不动产登记中心登记的信息与李勇于2018年11月16日调取的《上海市不动产登记信息》一致，并无其他产权信息。因此，本院无法认定系争房屋具有合法的产权，据此，杨岳夫与李勇签订的《厂房租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，杨岳夫已自行收回房屋，故不存在房屋返还问题，杨岳夫应将收取的押金3万元返还李勇。虽然租赁合同无效，承租人实际占有使用房屋的，仍应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，因系争房屋已实际交付李勇使用，李勇主张返还已付租金的，于法无据。杨岳夫主张的租金，实际为房屋占有使用费，虽然李勇辩称其已于2017年9月20日搬离系争房屋并向杨岳夫发送书面通知，但杨岳夫表示其并未收到过通知，李勇亦未能就其抗辩的搬离日期或已将系争房屋返还杨岳夫的事实予以举证，故占有使用费的截止时间可以杨岳夫主张的2017年12月7日为准。李勇应支付杨岳夫房屋占有使用费5,300元。因合同无效，杨岳夫主张的滞纳金及违约金均无法律依据，本院不予支持。对杨岳夫主张的门卫费、卫生费4,000元，本院予以支持。关于杨岳夫主张的家具损失，虽然杨岳夫向李勇提出过要以2万元抵偿系争房屋办公室内的财物，但李勇并未明确表示同意，此后杨岳夫再次表示系争房屋内的东西均无需保留，故应当视为其允许李勇对系争房屋的财物自行处置，现杨岳夫主张赔偿，本院不予支持。关于装修损失，因杨岳夫在庭审中提交了照片及村委会的证明，无法证明系争房屋实际装修损失情况及金额，故本院对此亦不予支持。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杨岳夫在明知系争房屋无产权证的情况下，与李勇签订租赁合同，对合同无效存在过错，而李勇在租赁房屋时应当查明是否系合法建筑，但李勇未尽审慎义务，对合同无效亦存在过错。关于李勇主张的搬迁费、员工工资及社保费用，因此部分费用无论合同无效或合同有效到期终止，均系李勇经营企业必然支出的成本，应由李勇自负，故对其此项诉讼请求，本院不予支持。关于未开工的净利润损失，因李勇提交的资产负债表及利润表均系公司自行制作，杨岳夫对此不予认可，且李勇对于租赁合同无效亦有过错，本院对此不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告杨岳夫与被告李勇签订的《厂房租赁合同》无效；
　　二、被告李勇应于本判决生效之日起十日内支付杨岳夫房屋占有使用费53,000元；
　　三、被告李勇应于本判决生效之日起十日内支付杨岳夫门卫费、卫生费4,000元；
　　四、原告杨岳夫的其余诉讼请求不予支持；
　　五、原告杨岳夫应于本判决生效之日起十日内返还被告李勇押金30,000元；
　　六、被告李勇的其余反诉诉讼请求不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费3,040元，减半收取1,520元，由原告杨岳夫负担888元，由被告李勇负担632元。反诉受理费1,350元，由反诉原告李勇负担1,252元，由反诉被告杨岳夫负担98元。(被告及反诉被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：韩  颖

书记员：王  豪