杨忠宝与刘明、刘敏房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：杨忠宝，男，1962年4月8日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：郁少波，上海博济律师事务所律师。　
　　被告：刘明，男，1981年7月4日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　被告：刘敏，女，1984年7月1日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　原告杨忠宝诉被告刘明、刘敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨忠宝的委托诉讼代理人郁少波到庭参加诉讼，被告刘明、刘敏经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告杨忠宝向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2013年5月20日就上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖协议》；2、判令两被告返还原告已支付购房款人民币(以下币种同)75万元；3、判令两被告赔偿原告违约金90万元、房屋差价损失133万元、评估费9,290元；4、本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：两被告系夫妻关系。2013年5月20日，原告与两被告签订《房地产买卖协议》(以下简称协议)，约定两被告将上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给原告，总价款90万元。协议约定2013年5月20日支付定金2万元，5月21日支付定金8万元、5月27日支付40万元，在产证办理完毕后支付25万元，在可以办理过户登记手续当天支付15万元。协议同时约定，2013年5月20日两被告将房屋交付原告使用，原告将房屋返租给两被告使用，租赁期限为3年，租金为1万元，产证过户前一周，两被告搬离系争房屋。协议签订后，原告按约支付了50万元房款。2013年12月28日，系争房屋办出房地产权证，登记权利人为被告刘明，房屋实际面积为100.25平方米。2014年1月11日，原告又按约支付两被告25万元房款，两被告将该房屋的产权证交付原告。其后，原告多次通知两被告网签商品房买卖合同，但两被告表示有事等几天，然后不知去向，原告通过多种方式均无法找到两被告。2015年2月9日，原告向浦东法院提起诉讼，要求确认双方签订的《房地产买卖协议》有效，同年11月12日法院作出判决支持原告的诉请。在诉讼中，法院告知系争房屋因(2015)浦民一(民)初字第4667号案件被司法查封。原告认为，原、被告签订的协议已经法院生效判决确认合法有效，两被告至今未将系争房屋过户至原告名下，显属违约。现系争房屋被多起案件予以司法查封，致使房屋无法过户，原告购买房屋的目的无法实现，故原告提起诉讼，望判如诉请。　　
　　被告刘明、刘敏未作答辩。
　　本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系。上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋系动迁安置所得，2013年12月28日，系争房屋经核准登记在被告刘明名下(2014年5月4日补办产权证)，该房屋建筑面积100.25平方米。
　　原告杨忠宝起诉被告刘明、刘敏(2015)浦民一(民)初字第6670号房屋买卖合同纠纷一案于2015年2月9日立案，原告杨忠宝诉请要求确认原、被告之间签订的房地产买卖协议有效。该案审理中，本院认定如下事实：2013年5月27日，两被告作为出卖人、原告作为买受人，双方签订一份《房地产买卖协议》，约定，被告将涉案房屋以90万元的价款转让给原告。房款支付期限及方式：1、2013年5月20日定金2万元，2013年5月21日追加定金8万元；2、2013年5月27日购房款40万元；3、产证办理完毕后，交由原告保管，原告支付购房款25万元；4、产证满三年过户当天支付购房款15万元。双方同意，被告于2013年5月20日把该房屋交付给原告使用，原告把该房屋租借给被告使用，三年租金为1万元。被告配合原告办理产权过户登记，在办理原告为产权人的上海市房地产产权证时，产生的所有税、费由原告承担。产证过户之前一周，被告搬离该房屋。另合同尾部手写补充约定，房屋正常过户之后，借款合同终止，双方共同到公证处撤销借款合同。2013年5月20日，2013年5月21日，原告分别向被告支付购房定金2万元、8万元，2013年5月27日，原告向被告支付房款40万元。同日，为保证买卖合同的履行，原告与两被告至上海市奉贤区公证处办理了一份借款合同公证，约定借款金额180万元，期限自2013年5月27日起至2016年5月26日止等。2013年12月28日，被告刘明取得涉案房屋产权证。2014年1月11日，原告向被告支付房款25万元。2015年1月，涉案房屋被本院司法查封，限制文件编号为(2015)浦民一(民)初字第4667号。鉴于被告刘明、刘敏经公告传唤未到庭参加诉讼，2015年11月13日本院依法缺席判决，确认原、被告签订的《房地产买卖协议》有效。该案已生效。
　　另查明：2017年9月20日，原告杨忠宝对(2015)浦民一(民)初字第4667号王杨诉刘明、刘敏民间借贷纠纷一案的执行标的上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋提出书面异议,要求解除对系争房屋的查封措施。本院依法组织听证，在听证审查中查明事实：杨忠宝确认其未实际入住、使用系争房屋，对于将系争房屋出租给刘明、刘敏的陈述，未提供书面合同和实际履行的证据。……经向肖军核实，2014年1月11日，杨忠宝通过肖军向被刘敏转账支付房款25万元情况属实。2017年9月26日，本院作出(2017)沪0115执异917号执行裁定书，驳回杨忠宝的异议请求。
　　又查明：2017年11月16日，原告杨忠宝起诉被告刘明、刘敏(2017)沪0115民初90087号房屋买卖合同纠纷一案，诉请要求：1、解除原、被告双方于2013年5月20日就上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖协议》；2、判令两被告返还原告已支付购房款65万元；3、判令两被告双倍返还原告定金20万元；4、判令两被告赔偿原告损失250万元；5、诉讼费用由两被告承担。该案审理中，杨忠宝于2018年4月12日提出申请，要求对系争房屋2017年10月的房屋价值委托评估机构进行评估。2018年5月25日，上海城市房地产估计有限公司出具沪城估(2018)(估)字第01625号房地产估价报告：估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点(2017年10月9日)的估价结果(室内设定为毛坯)为房地产价值总价313万元，建筑面积评估单价31,222元/平方米。该报告的使用有效期为自评估报告出具之日起计算为1年，即2018年5月25日起至2019年5月24日止。2018年9月10日，原告向本院申请撤诉，本院口头裁定予以准许。
　　因系争房屋自2015年以来被法院多次司法查封，原告无法办理过户手续，以致引发本案诉讼。
　　审理中，原告放弃要求被告支付评估费9,290元的诉讼请求。
　　以上事实，由原告提供的《房地产买卖协议》、拆迁补偿安置协议、收条、工商银行历史明细清单、收款收据、个人业务凭证、借款协议、结婚证、上海市房地产登记信息、上海市不动产登记簿、(2015)浦民一(民)初字第6670号民事判决书、(2017)沪0115执异917号执行裁定书、居住房地产估价报告、评估费发票等证据材料及庭审笔录在案佐证。
　　本院认为，原、被告签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，并经法院生效判决认定合法有效，对双方均具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告已按约支付了相应的房款，现系争房屋因被多个司法查封不符合过户交易条件，进而导致与原告的买卖协议客观上不能履行，原告购买系争房屋的合同目的无法实现，合同解除的违约责任完全归责于两被告，故应由两被告共同承担合同解除后的相应法律后果。合同解除后，已经履行的可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。系争房屋2017年10月的房地产市场评估价值为313万元，较双方买卖协议约定的总房价90万元上涨223万元，合同解除后原告不可能再以原房价另行购买相似房屋。结合本案买卖协议的实际履行程度、合同解除的责任以及当事人的主观恶意程度等因素，基于诚实信用原则，对于原告要求两被告根据双方买卖协议第十四条第5项“……甲方(被告)应按照该协议约定房屋总价的100%向乙方(原告)支付违约金及向乙方(原告)赔付房屋市场差价损失，同时返还乙方(被告)已经支付的房款”之约定，返还原告已付购房款75万元、支付违约金90万元、赔偿房屋市场差价损失133万元的诉请，符合合同约定，于法不悖，亦合乎情理，本院予以支持。审理中，原告放弃要求被告支付评估费9,290元的诉讼请求，并无不当，本院予以准许。两被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。
　　依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
　　一、解除原告杨忠宝与被告刘明、刘敏于2013年5月20日就上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖协议》；
　　二、被告刘明、刘敏于本判决生效之日起十日内共同返还原告杨忠宝购房款75万元；
　　三、被告刘明、刘敏于本判决生效之日起十日内共同支付原告杨忠宝违约金90万元、赔偿上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋的市场差价损失133万元。
　　负有给付金钱义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费30,714元，由被告刘明、刘敏共同负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：郑  芸

书记员：朱  敏