杨振华、杨智诚与上海宝龙康骏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：杨振华，男，1981年11月13日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　原告：杨智诚(曾用名杨程轩)，男，2009年9月26日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　法定代理人：杨振华(系杨智诚父亲)，即原告杨振华。
　　共同委托诉讼代理人：刁嘉麒，上海朝闻律师事务所律师。
　　被告：上海宝龙康骏房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：许健康，董事长。
　　委托诉讼代理人：黄冬，上海市金茂律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：施燕婷，上海市金茂律师事务所律师。
　　原告杨振华、杨智诚与被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告杨振华及两原告的共同委托诉讼代理人刁嘉麒，被告的委托诉讼代理人黄冬、施燕婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　两原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年5月24日签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告返还购房款人民币(以下币种同)1,580,469元及利息(三笔按中国人民银行同期贷款利率4.75%为标准：以110,000元为基数，自2016年5月21日计算至实际返还之日止；以680,000元为基数，自2016年5月24日至计算至实际返还之日；以790,000元为基数，自2016年7月23日计算至实际返还之日止。另一笔按中国人民银行同期贷款利率4.35%为标准，以469元为基数，自2017年11月23日计算至实际返还之日止)；3、判令被告退还预告登记代办费用850元。事实与理由：2016年5月24日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，其中约定：原告向被告购买位于上海市嘉定区阿克苏路(宝龙商业中心)1099号1层1088室房屋(下称“涉诉房屋”)，总价为1,580,000元；被告应于2016年12月31日前向原告交付涉诉房屋；被告应在取得大产证30日内与原告签署房屋交接书，并在签署房屋交接书之日起180日内协助原告办理小产证。合同签订后，原告按约于2016年5月21日支付房款110,000元，于2016年5月24日支付房款680,000元，于2016年7月23日支付房款790,000元，并于2017年11月23日根据实测面积补交房款469元，至此付清全部房款1,580,469元。但被告却于2017年1月14日才将涉诉房屋交付给原告，且至今未能取得大产证，故亦未能协助原告办理小产证。按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，被告应于交房之日起90天内协助原告办理产权变更手续，故被告至迟应于2017年4月14日协助原告办理小产证，截至目前已逾期一年多。即使按照双方合同约定，被告亦应当在交房之日180天内(即2017年7月14日)协助原告办理小产证，也已逾期长达一年多。因此，原告有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，要求解除合同并赔偿损失。基于以上情况，原告故诉至法院，要求判如所请。
　　被告辩称：1、双方在《上海市商品房预售合同》的补充条款一第十条第四款特别约定，被告应在房屋交付使用后360天内办出大产证，该约定不违反法律规定，对双方均有约束力。大产证办出后30天内签署《房屋交接书》，《房屋交接书》签署后180天内办理小产证，但此处的《房屋交接书》系指房产交易中心的格式版本，并非双方签订的《房屋交接确认书》。因此，被告目前未协助原告过户尚不构成违约。2、即使交房后360天办理大产证的约定被法院认定为无效，根据《上海市商品房预售合同》第十四条之约定，涉诉房屋的过户截止时间为2017年7月14日，故原告目前行使解除权的条件亦未成就。3、被告未能办出大产证并非自身原因造成，系因本市清理整顿办公项目所致。且逾期办理大产证仅视为一般违约，可按合同相应约定进行处理，现原告并无证据证明涉诉房屋完全不能办理过户手续，故原告不得据此要求解约。
　　原告为证明其诉讼请求，依法提交了《上海市商品房预售合同》、付款凭证、收款收据、交房结算单、发票、《房屋交接确认书》、不动产登记簿等为证。上述证据，被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。结合双方的当庭陈述，本院确认如下事实：
　　2016年5月24日，两原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)就乙方购买甲方预售的《宝龙商业中心》商品房事宜签订《上海市商品房预售合同》，其中约定：乙方向甲方购买涉诉房屋，规划用途为店铺，总价款为1,580,000元；乙方于2016年5月24日支付首付款790,000元、于2016年7月24日前支付房款790,000元；甲方定于2016年12月31日前向乙方交付房屋。此外，合同十条约定，双方确认以该房屋竣工验收作为交付条件。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志见补充条款第七条第4款。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为店铺用房，甲方应向乙方提供《质量保证书》和《使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)；本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。该合同补充条款一第十条第四款双方特别约定，出卖人应当在房屋交付使用后360天内(若由于非出卖人原因导致房屋实际交付日期晚于约定交付日期的，则从实际交付之日起算)，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，无法按时办理产权初始登记，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之零点五向买受人支付违约金，且违约金最高不超过买受人已付购房款的百分之一。原告分别于2016年5月21日支付房款110,000元，于2016年5月24日支付房款680,000元，于2016年7月23日支付房款790,000元，并于2017年11月23日根据实测面积补交房款469元，至此付清全部房款1,580,469元。2016年5月24日，原告另向被告缴纳代办费、预告登记费850元。
　　2017年1月14日，被告将涉诉房屋交付给原告，双方并签署有《房屋交接确认书》。目前，涉诉房屋的大产证仍未能办出。
　　本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应恪守。合同签订后，原告已履行了全部付款义务，被告亦将涉诉屋交付原告使用。至于被告是否存在逾期办理小产证的违约行为，原告主张按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条来确定被告办理小产证的履行期限，但本院认为，双方对此有约定时应从其约定，而合同第十四条所约定的内容即为办理小产证的流程及相应的履行期限，虽然该条对大产证办理的具体时间约定为空白，但原告签订合同时并未就此提出异议，应当视为原告同意被告在合理期限内办理大产证。关于办理大产证的合理期限，结合该合同补充条款一第十条第四款之特别约定及被告自认，应当确定为交房之日起360天内。因此，根据合同第十四条之约定，被告最迟应于2018年8月7日前协助原告办理小产证，在此期限届满后超过一年仍因被告原因导致原告无法取得小产证的，原告才有权解除合同。综上，原告现即要求解除合同并退还房款、赔偿利息损失的请求，本院不予支持。原告要求退还预告登记代办费用850元的请求，被告对此同意，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
　　一、被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告杨振华、杨智诚预告登记代办费用人民币850元；
　　二、对原告杨振华、杨智诚的其他诉讼请求不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费130元，减半收取65元，由原告负担40元，被告负担25元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：许雯雯

书记员：梅丽霞