杨林根、薛家英等与上海骏源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：杨林根，男，1964年6月9日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
　　原告：薛家英，女，1963年4月29日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
　　原告：杨星辉，男，1988年3月4日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
　　原告：王斌，女，1987年6月8日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
　　原告：杨紫艺，女，2012年8月20日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
　　法定代理人：杨星辉，男，1988年3月4日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区盈中西路XXX弄XXX号XXX室，系杨紫艺父亲。
　　上列五原告共同委托诉讼代理人：张慧，上海市方正律师事务所律师。
　　被告：上海骏源房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：陈祖良，董事长。
　　委托诉讼代理人：冯庆，男。
　　委托诉讼代理人：高漫雪，上海联科律师事务所律师。
　　原告杨林根、薛家英、杨星辉、王斌、杨紫艺与被告上海骏源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2019年8月26日公开开庭进行了审理，原告杨林根及五原告共同委托诉讼代理人张慧、被告委托诉讼代理人冯庆、高漫雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告杨林根、薛家英、杨星辉、王斌、杨紫艺诉称：原、被告于2014年1月22日签订上海市商品房预售合同,双方约定：原告向被告购买位于青浦区朱家角镇新风路XXX弄XXX号XXX室店铺,房屋面积为35.95平方米;房屋价款人民币554,924.20元(以下币种均为人民币);被告应于2014年12月31日取得大产证;届时不能取得大产证的,应当支付违约金,违约金按原告已支付房价款的日万分之一计算,被告定于2014年9月1日前将房屋交付给原告;被告交付的房屋有质量问题,原告有权要求被告免费修复;等等。合同签订后,原告向被告支付了房款,被告于2014年9月1日向原告交付房屋。被告大产证于2015年2月11日才办出。原告收到房屋后于2014年9月起发现屋顶墙面、窗框等部位多次渗水严重,原告便向被告报修,被告也曾前往修理过,但没能修好,被告总经理与原告杨林根电话联系表示这是因为房屋设计和施工造成,被告无能力维修,原告无奈,只得自己做防水处理和做涂抹式修理及更换墙纸。原告在同期向被告购买了九套店铺,用于经营宾馆,因为被告延期交付大产证及房屋质量问题,影响了原告的正常经营和盈利。目前,根据被告的违约事实,原告有权要求被告支付违约金和赔偿房屋及装修的修复及空置的损失,因双方无法达成协议,故原告诉请法院请求为：1、判令被告赔偿原告位于青浦区朱家角镇新风路XXX弄XXX号XXX室房屋及装修的修复费用5,000元(系暂估,具体金额以评估结论为准);2、判令被告赔偿空置费损失(自2015年2月1日起至判决书生效后六个月,按每月房屋租金评估价计算);3、判令被告承担诉讼费。审理中，原告变更第一项诉讼请求：判令被告赔偿原告位于青浦区朱家角镇新风路XXX弄XXX号XXX室房屋及装修的修复费用7,282.39元；第二项诉讼请求：判令被告赔偿空置费损失1,789.59元。增加诉讼请求：判令被告赔偿原告营业损失5,302.27元。
　　被告上海骏源房地产开发有限公司辩称：不同意原告全部诉请。第一，通过上海源正科技有限责任公司司法鉴定意见书可知306室房屋不存在漏水问题也不存在渗水痕迹，房屋不存在任何质量问题，因此原告无权向被告主张任何费用。第二，涉案房屋无任何质量问题，也不存在修复问题，因此原告无权向被告主张任何空置费用、营业损失。第三，原告主张的营业损失无事实、法律依据。原告无证据证明漏水对宾馆造成的实际损失，其次原告宾馆经营为一个整体，相关的营业损失已在(2019)沪0118民初7074号案件中审理判决且被告已经支付原告。因此原告无权再次起诉要求被告支付营业损失。原告以一套房屋主张一次营业损失无事实及法律依据，且违背公平原则。
　　经开庭审理查明，2014年1月22日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》,约定乙方向甲方购买坐落于上海市青浦区朱家角镇新风路88弄《角里祥和坊》3号306室房屋。据甲方暂测该房屋建筑面积为35.95平方米,房价单价(不包含房屋全装修价格)为15,436元,总房价款暂定为554,924.20元,甲方承诺办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),如届时不能取得商品房房地产权证(大产证),甲方应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算,违约金自约定的期限之第二天起算至实际取得商品房房地产权证(大产证)之日止。双方同意该房屋的交付条件以甲方定于2014年9月1日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外;在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内,由甲乙双方签署合同规定的《房屋交接书》,甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内,由双方依法向上海市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到合同附件三约定的标准,乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合合同附件三约定的标准,乙方有权单方面解除合同。双方商定对标准的认定产生争议时,委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测,并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据;该房屋交付后,乙方认为主体结构不合格的,可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验,确属主体结构质量不合格的,乙方有权单方面解除合同;甲方交付该房屋有其他工程质量问题的,乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外,还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量题有争议的,委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测,并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。自该房屋验收交接之日起,甲方对该房屋负责保修,保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在合同附件五中约定。合同附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准进行了约定。双方另行约定了其他权利义务。合同签订后,原、被告双方按对系争房屋交接,原告取得系争房屋后即进行装修,原告已支付全部房价款。2015年1月28日,原告取得上海市青浦区艺星宾馆个体工商户营业执照(经营者为原告王斌)。原告已取得系争房屋产权证。
　　2018年5月29日，原告青浦区朱家角镇新风路XXX弄XXX号XXX室房屋的质量问题提起诉讼，要求被告赔偿房屋及装修费用(金额以评估结论为准)；支付空置损失，自2015年2月1日至房屋合格、通风结束，每月3,458.04元计算；支付违约金4,175元(以994,069元为本金自2015年1月1日至2015年2月11日，按每日日万分之一计算)。该审理中,因原、被告双方对系争房屋的质量问题存在争议,根据原告的申请依法委托上海源正科技有限责任公司对青浦区朱家角镇新风路XXX弄XXX号XXX室房屋的质量问题进行鉴定并要求出具修复方案。2018年8月9日,上海源正科技有限责任公司出具了关于《朱家角镇新风路XXX弄XXX号XXX室司法鉴定意见书》。鉴定意见：经现场检查,304室房屋室内装饰装修局部存在渗水受损痕迹,渗水位置主要位于屋面区域,该房屋屋面主要存在下列质量问题：(1)屋面檐口底部与室外钢结构玻璃天棚交界处铝板封边条密封胶老化脱开;(2)屋面混凝土面层与两侧女儿墙之间缝隙(约4mm),整体未采用密封材料进行封堵;(3)屋面女儿墙顶面及墙面粉刷多处开裂,女儿墙泛水部位防水卷材局部已失效。建议修复方案：室内部分：(1)615房间西侧受损纸面石膏板吊顶拆换：(2)620房间西侧受损纸面石膏板吊顶拆换;(3)613房间东北角顶面渗水部位涂料及腻子整体拆除,重新批嵌腻子、涂料1底2面。屋面部分：(1)304室屋面檐口底部与室外钢结构玻璃天棚交界处铝板封边条脱开处密封胶剔除,重新采用密封胶封堵密实;(2)304室屋面女儿墙顶面及墙面粉刷层整体凿除,表面清理干净后,12mm厚1：2水泥砂浆打底扫毛、8mm聚合物抗裂砂浆面层压入耐碱网格布,女儿墙与屋面混凝土面层间隙采用改性沥青密封材料灌满填实;女儿墙墙面及顶面新做3mm厚改性沥青防水卷材一道,与屋面混凝土面层搭接长度500mm,卷材面层刷保护涂料2度。2018年7月9日,依据原告申请，通过上海市高级人民法院委托上海信衡房地产估价有限公司进行评估。2018年8月15日,上海信衡房地产估价有限公司出具房地产估价报告,估价结果2015年2月1日至2018年7月30日租赁价格141,780元。2018年12月21日，本院判决：一、上海骏源房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内按上海源正科技有限责任公司出具的《青浦区朱家角镇新风路XXX弄XXX号XXX室司法鉴定意见书》对杨林根、薛家英、杨星辉、王斌、杨紫艺购买的位于上海市青浦区朱家角镇新风路88弄《角里祥和城》3号304室房屋存在的质量问题予以修复；二、上海骏源房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内赔偿杨林根、薛家英、杨星辉、王斌、杨紫艺房屋空置费损失(自被告按上述第一项内容实施维修之日起一个月,按每月人民币3,375.70元标准计算);三、驳回杨林根、薛家英、杨星辉、王斌、杨紫艺的其余诉讼请求。判决后，原告申请执行，执行过程中，2019年4月22日，本院通过上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司对(2019)沪0118执1777号一案所涉标的物(青浦区朱家角镇新风路XXX弄XXX号XXX室维修方案估价)的工程审价。2019年6月5日，上海东方投资监理有限公司出具《司法鉴定中心司法鉴定意见书》，鉴定意见：鉴定造价为13,734元。2019年4月15日，原、被告双方达成《执行和解协议》：一、申请执行人和被执行人共同同意委托法院指定评估公司对上海源正科技有限责任公司青浦区朱家角镇新风路XXX弄XXX号XXX室司法鉴定意见书(源正司鉴[2018]建鉴字第081号)附件一建议修复方案估价,双方均认可估价价格,不得再提出异议,被执行人应于收到估价报告后三十日内支付申请执行人,被执行人负担此次评估费。二、若双方遵守第一项协议,本案执行完毕,案结事了,双方再无其他争议。三、双方声明对(2018)沪0118民初9073号不再申诉及申请再审,该案执行完毕。
　　2019年4月2日，原告起诉被告，要求被告赔偿位于青浦区朱家角镇新风路XXX弄XXX号XXX室房屋经营损失16万元(自2015年2月1日起至2019年1月13日,计47.5个月,按每月3,375.71元计算)。2019年6月28日，本院判决：上海骏源房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿杨林根、薛家英、杨星辉、王斌、杨紫艺营业损失1万元。
　　审理中，因原、被告双方对系争房屋的质量问题存在争议，本院根据原告的申请依法委托上海源正科技有限责任公司对青浦区朱家角镇新风路XXX弄XXX号XXX室房屋的质量问题进行鉴定并要求出具修复方案。2019年7月3日，上海源正科技有限责任公司出具了关于《朱家角镇新风路XXX弄XXX号XXX室司法鉴定意见书》。鉴定意见：经鉴定,青浦区朱家角镇新风路XXX弄XXX号XXX室对应室内区域及屋面均已进行维修,306室房屋室内装饰装修未见明显渗漏水受损痕迹,经雨后观察306室室内未见渗漏水。原告支付鉴定费15,000元。原告对鉴定报告真实性均没有异议，认为从鉴定意见看，部分屋面没有见漏水，实际上鉴定在2019年5月现场查看时，2019年3月被告已经修复，原告去年已经起诉，说明在3号304号案件起诉时，房屋均系有渗漏水的。被告修复过，短时间内不存在渗漏水，但实际上被告的修复系不符合规范的。台风时，房屋仍旧在漏水。原告起诉的理由系存在的，即使被告在鉴定之前修复，但不能否认之前存在渗漏水的事实存在，也不能证明被告的修复系合规的。被告的意见在304室案件中也表述过，但鉴定人员明确表示渗漏水与改建无关。被告对鉴定报告真实性认可，认为鉴定报告的表述、图纸画法均系按照国家规定严格制作的，对鉴定报告的结果没有异议。真实反映全部事实。还可看出原告违章搭建的图纸与原来的图纸完全不符。鉴定人员表示：除了468号房屋外，其余六套房屋，2019年5月至现场检查，现场做过笔录，被告认可2019年3月对六间房屋进行维修。被告对六套房屋的维修与304房屋的做法一致，但与304室房屋出具的鉴定报告的修复方案不一致。六套房屋除306没有漏水，301室房屋有漏水，其他房屋有渗水痕迹。渗水痕迹系曾经有渗漏水导致的。渗水现场与改建关系不大，主要是屋面漏水。301室房屋系穿管漏水，穿管系防水处理不当。穿管要看土建时就有的还是后面改建的，土建施工图中没有该根管子，这根管子谁施工的就是谁的责任，这根管子贯通到屋顶的。301室房屋穿管系穿过屋面的，该根管道在原施工图纸中系没有的，依据系土建竣工的图纸。468号的房屋，存在两处漏水，一处系烟道顶，根据图纸系土建时就存在的，系防水构造没有做好；一处系一层两层有外墙改动情况，拆除原外墙、新增门窗，破坏原构造，系改建装修的问题，谁施工就是谁的问题。7套房屋如果需要修复，考虑散味、通风，所有房屋修复时间均在一个月。
　　以上事实，由原、被告陈述、商品房预售合同、(2018)沪0118民初9073号民事判决书、上海市青浦区艺星宾馆营业执照信息、(2019)沪0118民初7074号民事判决书、(2019)沪0118执1777号司法鉴定报告、执行和解协议、上海源正科技有限责任公司司法鉴定意见书等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。
　　审理过程中，原告表示，销售合同、结算单证明被告从2015年起被告不再维修，原告自行修复,2017年原告自行对屋内进行墙面修补。派工单证明原告至物业进行报修。完税证明缴纳税收证明营业额比较低,经营不佳与渗水有直接关联。鉴定现场确认单、鉴定现场记录单反映被告确认2019年3月对304室进行维修时，对另六套房屋同时进行维修，但没有按照维修方案进行维修，被告的维修系不规范的，被告也认可通过鉴定确定重新维修的费用。468号房屋出租给被告下属单位，装修、包括改建扩建均系被告下属单位进行的，468号系携商公司进行装修、改扩建的。如果房屋没有质量问题，被告为何同意修复。穿管在室内的，不会影响室外的。且301室房屋并非一个点漏水。金额系根据304室房屋推算的，如果法院认为有必要，原告可以申请对修复费用进行鉴定，对空置费用进行租金鉴定。七套房屋屋顶连在一起建造的，被告使用同样工艺、同样材料，故渗水均存在。被告也认可房屋漏水系房屋结构造成的，漏水在起诉时即存在。由于被告在304室房屋维修时对其余六套房屋一并维修，但没有按照鉴定单位出具的维修方案进行维修，被告采取不合规的维修方案，导致鉴定时没有鉴定出渗漏水问题。304室房屋在执行过程中，进行维修费用的评估，被告根据鉴定报告支付维修费用，证明被告当时的维修系不合规的。在房屋装修局部存在渗漏痕迹，且台风期间仍有漏水，故被告应承担维修费用、空置费用、经营损失的责任。对于维修的费用、方式，有304室房屋的先例，最终结果还是被告支付费用、原告自行维修，故原告请求法院判决被告直接支付维修费用，按照304室房屋进行推算，如果被告有异议，原告同意申请委托鉴定机构进行维修费用鉴定。尽管被告认为按照维修方案，但隐含屋顶的质量问题，故原告认为应考虑屋顶的维修。对于468号房屋，没有过保修期间，即使2019年1月2日起诉，质量问题也存在2014年1月至2018年12月底之前，在保修期内，被告仍应承担责任。对于该套房屋存在质量问题原因，一点系与房屋结构有关；一点系因为改建，但原告未使用过该房屋，故被告应承担责任。
　　被告表示，被告房屋不存在质量问题，原告无权要求被告支付任何费用。被告认为不同的修复方案会产生不同的修复费用、修复期间，不能简单的以面积计算修复费用、空置费用。照片无法看出拍摄时间、地点、拍摄对象，合同、收据、结算单无法证明修复的行为以及费用真实发生。派工单无被告人员签字，且自2015年-2018年维修单编号均为940939不符合常理，被告认为系原告为诉讼统一后补的。完税证明无法反映真实的营业收入情况，原告的宾馆经营受诸多因素影响，即使亏损也无法证明系房屋渗漏水导致的，通过纳税额倒推营业收入的方式不合理。关于7074号判决书，原告的宾馆经营为一个整体，相关的经营损失已在7074号案件中判决并已经支付完毕，原告无权再要求被告支付经营损失。通过执行过程中的鉴定报告可知，相应的鉴定费用，系根据上海源正科技有限责任公司司法鉴定意见书中的鉴定方案所做的评估产生的修复费用，且修复部分包括室内、屋面，且主要费用为屋面部分，但案件中相应的修复方案与304室房屋的修复方案并不相同，且大部分房屋并不需要对屋面进行维修，仅需修复室内小部分面积。因此原告无权以该份鉴定书上的金额计算相应的修复费用。鉴定人员、双方人员在鉴定现场所做笔录，无法看出原告的证明目的。和解协议系双方对3号304房屋修复问题进行的和解，与本案无关。同时该份证据也无法证明原告所述被告的修复方案不规范，被告之所以进行和解仅为了简单处理该案。468号房屋的装修并非被告进行的装修及改建，原告购买该房屋系出租给案外人，而非被告。因此即使相应的改建不是原告进行，原告也无权要求被告承担相应的责任。上海携商经营管理责任公司，系独立法人，装修、改扩建与被告无关。301室房屋渗漏水是原告改建导致，与被告无关。301室房屋划分四套房屋，602、606系违章搭建，锅炉房原系配电间、储藏室，故管线穿过屋顶，有水管、电管导致防水没有做好。故301室房屋漏水不应系房屋质量问题导致的。对3号304室房屋修复时，屋面就整体一起修复了。468号房屋在携商公司处，租赁关系与被告无关。竣工图纸由被告提供，穿管是根电管。如果平摊面积，对被告不合理。很多房屋不需要修复屋面，要求按照鉴定机构出具的修复方案进行。对空置损失同意参照(2018)沪0118民初9073号案件。对于房屋渗漏水以及原因，以鉴定意见为准。原告不能以一套房屋渗漏水即推定其他房屋全部渗漏水，且相应的鉴定意见真实反映房屋的客观情况，被告认为应当以鉴定结果为准。因此被告认为被告交付的房屋不存在质量问题，无需承担任何费用。如果正如原告所述，对屋面进行的屋面维修不合格，房屋存在质量问题，那鉴定时相应的房屋就不可能存在不漏水的情况。原告所述事实与房屋客观情况自相矛盾。关于宾馆经营损失，被告认为原告无任何证据证明宾馆存在损失，之前7074号案件也是根据公平合理的原则判定宾馆经营损失1万元，本案中原告无权再主张任何经营损失。关于修复费用问题，不同的修复方案产生不同的修复费用，原告以房屋面积推算修复费用明显不合理。关于468号房屋保修期，原告所提交的派工单、维修单均系事后后补，真实性被告均不予认可，房屋在原告起诉前从未报修，时间应以2019年1月2日原告起诉时间为准。因此被告认为该套房屋已过质保期，原告无权向被告主张维修责任。
　　根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。原告根据合同交付了全部房价款，被告理应按约向原告交付质量合格的房屋。原告主张被告交付的系争房屋存在质量问题，然根据房屋质量司法鉴定意见书的结论，系争房屋并不存在质量问题，原告要求被告支付修复费用等诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：
　　驳回原告杨林根、薛家英、杨星辉、王斌、杨紫艺的全部诉讼请求。
　　本案受理费人民币159.30元，减半收取计人民币79.65元，鉴定费人民币15,000元，合计人民币15,079.65元，由五原告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：吴小龙

书记员：沈  丹