杨某某与邵某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：杨某某，男，1986年9月13日出生，回族，住上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：曹亚辉，上海市弘正律师事务所律师。
　　被告：邵某，女，1972年6月22日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：祁建勋，上海市海之纯律师事务所律师。
　　原告杨某某与被告邵某房屋买卖合同纠纷一案，上海市杨浦区人民法院于2018年6月1日立案[(2018)沪0110民初9925号]。被告邵某在答辩期间提出管辖权异议，上海市杨浦区人民法院于2018年6月14日作出裁定：被告邵某对管辖权提出的异议成立，将本案已送至上海市浦东新区人民法院审理。本院于2018年7月17日立案后，报请上海市第一中级人民法院指定管辖。上海市第一中级人民法院于2018年10月12日指定本案由本院管辖。本案依法适用简易程序，于2018年11月22日公开开庭进行了审理。原告杨某某的委托诉讼代理人曹亚辉、被告邵某及其委托诉讼代理人祁建勋到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序，依法组成合议庭于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告杨某某的委托诉讼代理人曹亚辉、被告邵某及其委托诉讼代理人祁建勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告杨某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年10月20日签订的《房地产买卖协议》；2.判令被告返还购房款802,958元(人民币，下同)；3.判令被告支付违约金150万元(参考房屋差价损失)；4.本案诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：被告于2014年1月15日向原告借款50万元，指定收款人为沈某某25万元、王某某25万元，又于2014年5月19日向原告借款20万元，指定收款人为上海小名浩通信科技有限公司(以下简称小名浩公司)。2014年10月20日，原、被告签订《房地产买卖协议》，原告购买被告名下位于上海市浦东新区航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称涉案房屋)，该房屋系动迁房，双方约定房价款100万元，将上述借款本金及利息冲抵购房款。因被告谎称涉案房屋已由其亲戚借住，同时考虑动迁房有三年限售期，故合同签订后原告未实际入住。后因被告拒绝配合过户，原告起诉至法院。一审法院依法确认原告已实际冲抵房价款802,958元，在原告补足剩余197,042元购房差价款的前提下，判令被告限期办理初始登记，然后协助原告办理过户登记。一审判决后，被告不服提起上诉，二审判决驳回被告上诉，维持原判。原告在申请执行过程中发现涉案房屋由韩某入住，韩某亦系房屋买受人。后韩某向上海市第一中级人民法院提起第三人撤销之诉，法院依法判决撤销原一、二审民事判决。原告认为，原告购房虽系“以房抵债”，购房款系被告所欠债务(即借款本金70万元及利息102,958元)，但彼此建立房屋买卖法律关系是双方真实意思表示，并不违法。现原、被告签订的《房地产买卖协议》无法实现合同目的，应当予以解除。被告签约时恶意隐瞒一房二卖的事实，构成根本违约，应当承担因合同不能履行给原告所造成的实际损失，即涉案房屋目前的市场价值与合同约定价值之间的差价150万元。请求法院判如所请。
　　被告邵某辩称，原、被告之间没有70万元的借贷关系，被告并未收到70万元。被告系小名浩公司的员工，从事后勤工作。小名浩公司经营过程中缺乏资金，由公司法定代表人袁某某向原告及其派出的人员黄某某、徐某某借款50万元。2014年1月26日，黄某某与袁某某就50万元借款及16万元利息签订借款合同，并于2014年2月12日经上海市杨浦区公证处进行了公证。之后袁某某又想向原告等人借款20万元，袁某某要求被告将涉案房屋作抵押。为担保20万元借款的履行，徐某某与被告于2014年5月17日签订了涉案房屋的买卖合同，合同签订后，徐某某曾向被告银行卡内转入100万元，到账后又转回徐某某账户(被告银行卡由原告等人控制)。2014年5月19日，徐某某将20万元借款转入小名浩公司账户。之后原告称其是债权人，要求被告重新与原告签订借款合同，借款金额是100万元，并按原告的要求办理了公证。2014年6月14日，原告向被告银行卡内转入100万元，当天又转出100万元。随后原告又让被告签署《债权债务确认书》，确认借款金额26万元。原告又要与被告重新签订房屋买卖合同，被告表示不同意。有一天夜晚，原告带了几个人到被告家里强迫被告在房屋买卖合同上签字，被告签了名字按了手印，但没有写日期。被告先后二次与徐某某及原告签订涉案房屋买卖合同，但被告从未收到过任何购房款。《房地产买卖协议》中约定的购房款及债务抵扣结算，都是虚假的条款，故双方签订的该协议系虚假的无效合同，并非被告的真实意思表示。原告等债权人、袁某某及被告之间没有签订债权债务转让协议。现债务人袁某某出具了70万元借款系其本人及公司与原告等人发生借贷关系的情况说明，证明了原、被告之间没有借贷关系。在三方没有签订债权债务转让协议的情况下，原告仅凭虚假的《房地产买卖协议》要求被告承担70万元债务是没有法律依据的，该协议无效，故不同意原告的诉讼请求。
　　经审理查明，涉案房屋系动迁安置房，于2013年9月29日取得大产证。被告作为购房人于2014年1月3日与开发商签订《上海市商品房出售合同》。
　　2014年5月17日，被告与案外人徐某某就涉案房屋签订《房地产买卖协议》，约定转让价格为100万元。同年5月24日，被告名下的中国光大银行活期账户中两次各存入50万元(交易摘要显示“徐某某购买邵某鹤沙路XXX弄XXX号1002”)，又被两次取清。
　　2014年5月27日，原告与被告签订《借款合同》，约定被告向原告借款100万元，期限自2014年5月27日至2015年5月26日(具体放款金额及时间以收据为准)，月利率2%，不足一个月按一个月计算，借款用途：资金周转。上海市杨浦区公证处于2014年5月29日对该《借款合同》进行了公证。同年6月14日，被告名下的中国工商银行账户中存入50万元，随即被取走。次日，该账户中又存入50万元，又被取走。
　　2014年10月20日,原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《房地产买卖协议》，双方约定：“甲方于2014年1月3日与开发商通用地产(上海)有限公司签订商品房出售合同，购买涉案房屋，该房屋为配套商品房，权利人为甲方壹人。甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，房屋面积约为75.06平方米，现甲、乙双方商定应于根据国家及上海市有关规定允许该房屋通过上海房地产交易过户时，通过甲乙双方签署上海市房地产管理部门规定版本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)的方式由甲方向乙方转让该房地产权利。甲、乙双方约定该房屋转让价格为100万元，由乙方按本协议规定的方式支付给甲方。该成交价格已包含该房屋的物业维修基金、已付物业管理费等在内的甲方已支付给开发商或者物业管理公司或其他任何部门的其他一切费用。甲方应最迟不得晚于在办理乙方为该房屋房地产权利人的《上海市房地产权证》之日起五日内协助乙方办理上述事项的户名变更手续。甲乙双方一致同意，将甲方尚欠乙方的如下借款(包括本、息、违约金等)与乙方应向甲方支付全部购房款予以直接抵充：乙方于2014年1月15日通过中国工商银行个人账户分别以转账形式向甲方指定的收款对象沈某某汇付40万元整、及甲方指定的收款对象王某某汇付40万元整，即乙方于该日合计向甲方出借、并实际支付借款金额80万元整；乙方于2014年4月8日通过现金支付的形式向甲方出借并实际交付26万元整，甲方已实际收到该笔出借款项，即乙方于该日合计向甲方出借、并实际支付借款金额26万元整；乙方于2014年5月19日委托好友徐某某通过中国民生银行个人账户以转账形式向甲方指定的收款对象(小名浩公司)汇付20万元整，即乙方于该日合计向甲方出借、并实际支付借款金额20万元整；上述全部借款的利息，按照甲乙双方原约定，自实际出借之日起，以中国人民银行规定的同期银行贷款利率的四倍计算，全部借款的到期应偿还时间为2014年10月19日。经双方结算，截止至2014年10月20日，乙方共向甲方出借借款本金126万元，甲方尚欠乙方未偿还的借款本金为96万元、甲方尚欠乙方未偿还的利息为141,200元。甲方同意，以上甲方截止至2014年10月20日尚欠乙方的借款本息合计1,101,200元整，其中100万元整用于冲抵本房地产买卖协议约定的涉案房屋的购房价款，剩余的未偿还利息部分101,200元整由甲方自本协议签订起10天内向乙方全部清偿完毕。双方一致确认，本房地产买卖协议中的乙方应支付甲方的全部房价款已实际结算支付完毕，乙方已不再有向甲方支付任何房价款的义务。在动拆迁公司通知办理房地产权证(小产证)后，甲方须在接到通知的第一时间向动迁公司报送办理房产证的材料；如甲方在动迁公司通知之后10日内未报送材料，视为甲方拖延申办房产证，须自动迁公司发出通知的第15日起，每日向乙方支付全部房价款的万分之五的违约金。甲乙双方确定：甲方于本协议签署当日,将该房屋的全部钥匙交付给乙方;交房当日双方办理结清该房屋水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)及物业管理等费用。基于甲乙双方买卖的该房屋为配套商品房，为此甲乙双方约定，按本协议约定的交易方式，根据国家及上海市有关规定允许该房屋上市交易期日后再进行办理过户登记手续。甲方承诺对所售房产有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对该房屋主张任何权利。若甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实，导致在该房屋交易限制期满后不能过户给乙方，须按照该房屋价款总额的双倍赔偿给乙方。在乙方购买该房屋并抵充支付甲方购房款前，甲方承诺没有将该房屋出售或抵押给他人。甲方在签订本协议后不得再将该房屋出售、抵押或收取他人购房款，亦不得抬高价格和反悔不售。若出现上述情况，则视为甲方违约。若乙方在签订本协议并抵充支付甲方购房款后再压低房价或不购买该房屋的，则视为乙方违约。甲方承诺，若甲方出现违反本协议约定的任一义务的，包括但不限于按时办理甲方名下的小产证、交付小产证、交付该房屋、按时签署《上海市房地产买卖合同》、按时办理向乙方的产权过户登记等义务的，均视为甲方违约，乙方有权单方面选择或要求甲方继续履行本协议并承担逾期违约责任，或要求甲方双倍返还乙方所抵充支付的所有购房款作为违约责任，并按实承担乙方对该房屋的装修费用(以发票为准)，乙方在收到上述所有钱款后即将该房屋向甲方返还。”
　　2015年4月1日，原告向本院起诉请求判令被告办理涉案房屋的初始登记手续并配合办理过户至原告名下的手续、交付涉案房屋等。被告在该案中辩称：沈某某、王某某分别向原告借款25万元，小名浩公司向原告借款20万元，被告未向原告借过款，也没有出具过借条；2014年10月，原告纠结了一伙人深夜到被告家里，逼迫被告在事先准备好的一沓材料上签字捺印，每页只掀起一小部分露出要被告签字捺印的空白处，被告对材料上的内容并不清楚；同时被告被迫交出涉案房屋相关的动迁协议等材料，但被告没有收到分文购房款；将涉案房屋抵偿沈某某、王某某及小名浩公司对原告的债务，该三名债务人是知晓的；原告应按市场价购买涉案房屋，被告同意对70万元债务用相应的购房款抵销，原告应再向被告支付购房款50万元。本院经审理后认为借款本金为70万元及利息102,958元，借款本息尚不足以抵偿全部购房款，因原告表示不同意支付相应购房款，且涉案房屋大产证取得尚不满3年，不具备产权过户条件，原告要求被告继续履行房屋买卖协议缺乏法律依据，遂于2015年6月30日作出(2015)浦民一(民)初字第12967号民事判决：驳回原告的全部诉讼请求。
　　2016年9月9日，原告再次向本院提起诉讼，请求判令被告继续履行《房地产买卖协议》、将涉案房屋过户至原告名下、向原告交付涉案房屋并支付逾期交房违约金等。被告在该案中辩称：签订《房地产买卖协议》并非被告的真实意思表示，且涉案房屋系动迁安置房，根据相关政策不能上市交易，也不能向原告交付；原告提起本次诉讼系依据上次案件审理中认定的借款本金70万元，但实际上被告并未收到该70万元；被告系小名浩公司的员工，负责后勤工作，小名浩公司经营过程中缺乏资金，由公司老板袁某某出面与原告及派出的人员黄某某、徐某某借款，说好借款50万元；……借款到期后，袁某某无力归还借款，同时资金紧张又准备向原告借款20万元，原告不愿意，袁某某遂找到被告，要求被告以涉案房屋抵押借款20万元；被告鉴于与袁某某关系较好就予以同意并将涉案房屋所涉及的相关材料交与袁某某，之后，袁某某还是没有能力归还借款，原告遂上门找被告催款，并拿了原告在庭审中提供的房地产买卖协议威胁被告签字，被告遂签字，当时涉案房屋的市场价在100万元左右；2014年5、6月，在将涉案房屋作20万元抵押的时候，被告在原告逼迫下将钥匙交与原告；现在涉案房屋由被告的亲戚居住使用至今。本院经审理后于2016年11月11日作出(2016)沪0115民初66565号民事判决：一、被告应于判决生效之日起十日内办理涉案房屋的房地产权证(小产证)，第三人通用地产(上海)有限公司应予协助；二、被告应于完成上述第一项产权登记后十日内协助原告办理将涉案房屋产权过户至原告名下的手续；同时原告向被告支付剩余房款197,042元；三、被告应于判决生效之日起十日内将涉案房屋交付给原告；四、驳回原告的其余诉讼请求。被告不服该判决，提起上诉。该案二审中，被告称：借款70万元是小名浩公司所借，与被告无关，被告没有收到过一分钱，被告只认可为小名浩公司所欠20万元借款提供抵押担保，原、被告之间没有真实的房屋买卖合同关系。上海市第一中级人民法院于2017年3月22日作出(2017)沪01民终814号民事判决：驳回上诉，维持原判。
　　2017年6月9日，案外人韩某向上海市第一中级人民法院提起第三人撤销之诉，韩某诉称：其对于杨某某与邵某之间的房屋买卖案件毫不知情，直到2017年5月，有陌生人持(2017)沪01民终814号民事判决书复印件上门声称涉案房屋已归他们所有，其才知道有该案诉讼；事实上，其与邵某早在2013年10月30日就涉案房屋签订了买卖合同，邵某于2013年11月将房屋交付给其，其在涉案房屋内居住至今，且已按约足额支付了购房款；杨某某与邵某签订的房屋买卖协议不能继续履行，前案判决错误，且损害其合法权益，故请求撤销(2017)沪01民终814号民事判决。上海市第一中级人民法院经审理后认为，韩某与邵某就涉案房屋签订《转让协议》，并至少支付了80万元购房款(约定转让价格90万元，其中5万元为尾款)，上述签约、付款的时间均早于杨某某与邵某签订的《房地产买卖协议》，韩某至迟在2014年上半年已合法占有使用涉案房屋，杨某某则从未占有该房屋，即便杨某某与邵某之间的房屋买卖合同属实，韩某在涉案房屋上所享有的债权顺位亦优先于杨某某；邵某与杨某某之间的“借款”过程存在异于正常交易惯例情形；(2016)沪0115民初66565号和(2017)沪01民终814号民事判决之结果，显然损害了韩某的合法权益，应予依法撤销。2017年12月22日，上海市第一中级人民法院作出(2017)沪01民撤5号民事判决：撤销(2016)沪0115民初66565号及(2017)沪01民终814号民事判决。该判决已于2018年1月11日生效。现涉案房屋已过户登记至韩某名下。
　　上述事实，由原、被告的陈述，房地产买卖协议，借款合同，公证书，银行交易明细，(2015)浦民一(民)初字第12967号民事判决书，(2016)沪0115民初66565号民事判决书，(2017)沪01民终814号民事判决书，(2017)沪01民撤5号民事判决书等证据证实。
　　本案审理中，原、被告均确认现涉案房屋市场价为250万元。
　　原告表示：1.原、被告商定的100万元购房款组成如下：(1)2014年1月15日由原告分别出借给王某某、沈某某各25万元；(2)小名浩公司为再次借款20万元，找到被告协商将借款及利息作为房款，由被告将其名下动迁房作价100万元出售给原告方，故于2014年5月17日，由徐某某和被告签订《房地产买卖协议》，2014年5月19日由徐某某向小名浩公司出借20万元；(3)至2014年5月17日签订购房协议时，已经借出的50万元借款利息共计4万元(欠四个月，月息二分)；(4)考虑动迁房有三年限制交易期，被告称涉案房屋由其亲戚居住，故由被告补贴房屋使用费损失25.2万元(以70万元为本金，按月息一分计算三年)；(5)二次公证费3,500元；(6)一次中介费5,000元；以上合计为100.05万元；2.(2016)沪0115民初66565号民事判决书就26万元现金借款及4万元利息未予支持，而认定70万元借款及利息102,958元来冲抵购房款，原告经综合考虑后予以认可；3.考虑到徐某某限购，不能作为房屋买受人，故改由原告与被告签订《借款合同》和《房地产买卖协议》，银行流水记录是为了公证而做；4.原告认为，被告主动承担上述债务及用该债务冲抵原告购房款的意思表示明确，其行为性质属于债务加入，无需王某某、沈某某、小名浩公司同意，原、被告签订《房屋买卖协议》后，法律关系发生了变更，原来的借条均已销毁，在(2016)沪0115民初66565号案件庭审中，原告明确声明放弃对王某某、沈某某及小名浩公司的所有债权的主张，现原告再次予以明确。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案主要争议在于原、被告就涉案房屋签订的《房地产买卖协议》是否合法有效。被告抗辩其系受胁迫签订该协议并交出涉案房屋相关的动迁协议等材料，其没有将涉案房屋出售给原告的意思表示，但被告并未提供其系受胁迫的相关证据，故本院对此难以采信，被告作为完全民事行为能力人，应对其在该协议上签字的行为承担相应的后果。《房地产买卖协议》中约定以已届清偿期之借款本息冲抵购房款，于法不悖。原、被告均认可已发生的实际借款本金总额为70万元，本院予以确认。被告在《房地产买卖协议》中同意以协议中涉及的借款本息抵偿购房款，系被告对其权利的处分，于法不悖，故70万元借款本金的实际借款人系被告抑或案外人，并不影响原、被告间成立以借款本息抵偿购房款之意思表示，被告以其并非实际借款人为由否认双方成立买卖合同关系的抗辩意见，本院不予采纳。同时，被告又抗辩称原、被告间仅成立抵押担保关系，但并未提供相应的证据予以证明，且被告在实际履行行为中也已将涉案房屋的动迁安置资料及钥匙交出，故无论从在案证据还是双方的履行行为看，均不足以认定双方存在抵押担保关系。另，被告在(2015)浦民一(民)初字第12967号案件审理中同意对70万元债务用相应的购房款抵销，即认可原、被告签订的《房地产买卖协议》的效力。综上，本院认为原、被告就涉案房屋签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。然被告在与原告签订房地产买卖协议之前已将涉案房屋卖给案外人，现涉案房屋已过户至案外人名下，故原、被告签订的《房地产买卖协议》无法继续履行，原告要求解除该协议合法有据，本院予以支持。被告一房二卖已构成根本违约，应当对解除协议造成的法律后果承担全部责任。协议解除后，被告应向原告返还由70万元借款本金及相应的利息冲抵的购房款802,958元。原、被告签订协议至协议解除期间，本市房屋价格快速上升，现原告主张违约金150万元，本院综合考虑合同履行情况、被告一房二卖的过错程度、涉案房屋价格上涨的幅度、原告的实际损失等，酌情予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：
　　一、解除原告杨某某与被告邵某于2014年10月20日签订的《房地产买卖协议》；
　　二、被告邵某于本判决生效之日起十日内返还原告杨某某购房款802,958元；
　　三、被告邵某于本判决生效之日起十日内支付原告杨某某违约金150万元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费25,223元，保全费5,000元，合计30,223元(原告已预交)，由被告邵某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：朱龙芳

书记员：吴海燕