杨栋与胡配配、邹君勤土地租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：杨栋，男，1974年5月21日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：黄艳，德恒上海律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：沙云飞，德恒上海律师事务所实习律师。
　　被上诉人(原审原告、反诉被告)：胡配配，女，1984年2月24日出生，汉族，住江苏省。
　　被上诉人(原审原告、反诉被告)：邹君勤，男，1978年11月2日出生，汉族，住福建省。
　　上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：栾国庆，上海沪港律师事务所律师。
　　上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：任辛耘，上海沪港律师事务所律师。
　　上诉人杨栋因与被上诉人胡配配、邹君勤土地租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初1172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
　　上诉人杨栋上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判不支持胡配配、邹君勤主张的赔偿添附物等损失；2、撤销一审判决第四项，依法改判为胡配配、邹君勤支付2015年8月1日至2017年7月31日以及2018年8月1日至2018年9月30日的租金，共计78,000元以及利息(其中36,000元按照同期贷款利率计算，从2015年8月1日至判决生效之日止，另36,000元从2016年8月1日至判决生效之日止。)；3、胡配配、邹君勤支付拆除违章建筑的用工费7,330元。事实和理由：1、一审判决遗漏了涉案土地上临时厂房搭建过程的事实，忽略了胡配配、邹君勤自始明知涉案土地性质却仍进行违章搭建的事实，胡配配、邹君勤在合同无效所遭受的损失方面存在明显过错，而一审法院认定主要责任在杨栋，属于认定事实错误。2、一审法院在没有任何证据的情况下认定胡配配、邹君勤2018年8月1日之前的租金已付清，属于事实认定和法律适用错误。3、一审判决认定杨栋在2018年8月1日之前收到拆违通知，并继而认为2018年8月至9月期间租赁标的无法正常使用，胡配配、邹君勤无需承担土地使用费。事实上，拆违通知于2018年9月29日签发，杨栋于十一期间才收到，故一审法院认定事实错误。4、涉案土地上临时厂房系胡配配、邹君勤在明知其是违章建筑的情况下所搭建，既然一审法院认定违章建筑的添附物利益归属于胡配配、邹君勤，那么相应的拆除成本亦应归属于胡配配、邹君勤。
　　被上诉人胡配配、邹君勤辩称，同意一审判决，请求予以维持。
　　胡配配、邹君勤向一审法院起诉，要求判令：1、杨栋赔偿财产损失共计815,900元；2、杨栋返还租金216,000元；3、杨栋赔偿租金损失暂计为6万元，从2018年10月，按照月租金3万元计算至判决生效之日止；4、杨栋赔偿存放在钱陆路XXX号厂房内的物品损失，具体金额以司法鉴定为准；5、杨栋支付律师服务费6万元。
　　杨栋向一审法院提起反诉，要求判令：1、双方签订的《土地租赁合同》以及《补充协议》无效；2、胡配配、邹君勤支付2015年8月到2017年7月31日的两年租金72,000元，2018年8月1日到2018年9月30日的租金6,000元，共计78,000元及利息(其中36,000元，按照同期贷款利率计算，从2015年8月1日至判决生效之日止，另36,000元从2016年8月1日至判决生效之日止；3、胡配配、邹君勤支付拆除违章建筑的用工费7,330元。
　　一审法院认定事实如下：2012年8月1日，杨栋(甲方)和邹君勤(乙方)签订土地租赁合同，约定，甲方将上海市宝山区罗北路、钱陆路果园大门西侧路北处的1413号土地及数间小屋的使用权出租给乙方使用。年租金为36,000元。甲方承诺对本合同所指土地及小屋有合法的使用权并有权出租给乙方使用(用来建造厂房及小房子)，如有违反，杨栋应将所有的全部租金退还，并赔偿乙方因对该块土地的投资而产生的损失，包括固定资产、厂房及相关设备等。甲方应保证本土地上的水电等基本设施完整，实际产生水电费用由乙方承担，但要按照农业用地规格收费。
　　2012年9月15日，杨栋出具承诺书，载明，本人因业务需要向陶智勇租赁场地钱陆路XXX号，须投资搭建简易棚约600平方米。因所搭建简易棚与附属设施属于违章搭建，故本人承诺如遇政府征地、整改等各项政府行为，本人应无条件积极配合拆除所投资搭建的简易棚等附属违章设施。下方加盖了月铺镇盛星村民委员会的公章，表示拟同意，报镇市容办审批。2012年9月18日盛星村民委员会在该承诺书上盖章。
　　2018年8月1日，胡配配(甲方)与杨栋(乙方)就上述协议签订了补充协议。主要内容为，鉴于租赁物的建造及维护等事宜均有甲方出资及管理，故2018年8月1日起，该租赁物的租金不再由甲方承担。甲方负责对租赁物经营和管理，第三方的租赁合同租金以甲方签字的金额为准。乙方对第三方承租的租赁用途等事宜进行把关。双方的利益分配：甲方收取实际收益的60%，乙方收取实际收益的40%，全部租金应先转入甲方指定账户，再经甲方账户将实际收益的40%转入乙方账户。
　　2018年9月29日，上海市宝山区月浦镇人民政府向杨栋发出限期拆除违法建筑决定书，载明，你单位在1413号违法搭建的占地面积为500平方米，结构为彩钢结构，系未经批准的擅自搭建的违法建筑物。限期在2018年10月10日前改正违法行为并自行拆除上述违法建筑物。逾期不拆除的，本机关将实施强制拆除。
　　一审审理过程中，为证明己方损失，胡配配、邹君勤还提供了如下证据材料：1、2018年10月3日拆完之后，现场还剩的钢结构的照片，反映建筑物拆除之前和之后的照片；2、2012年10月9日邹君勤和案外人上海擎益钢结构制造有限公司(以下简称“擎益公司”)签订的钢结构制作安装工程承包合同，证明造价是710,900元；3、收条，证明胡配配、邹君勤为建造钱陆路XXX号厂房，打场地支付工程款3万元(转账的)，还有2.5万元是现金，不存在杨栋支付的钱；4、房屋出租挂牌信息，证明钱陆路XXX号厂房月租金为3万元，因为杨栋故意毁坏、拆除房屋，导致无法出租房屋不能收取租金；5、上海公安局案(事)件接报回执单。杨栋的质证意见为：1、无法明确照片拍摄的时间，真实性不予认可；2、不认可三性，建筑方没有实际参与搭建，工程承包的面积是799.94米，出租的土地是1.13亩，折合是753平方米，与实际不符，图纸面积是666平方，面积存在差异；工程承包合同简单罗列了施工内容，没有清单，没有预结算，无法证明工程实际存在；工程2012年10月就开始了，但工程款直到2015年才支付，不符合常理；关于费用支付，也是在2015年2月17日由闽勤公司付给管新华的，但施工合同的主体是邹君勤和擎益公司，而付款是闽勤公司，与合同约定的付款主体无关；没有相关的结算发票，所以合同不真实；事实上，胡配配、邹君勤设立了闽勤公司，该公司曾经向擎益公司发包过工程，故2015年2月支付的其实是另外的工程款；3、收条上下的字体不符合，并非一人书写，应该是伪造的；4、无法识别证据的来源，真实性不予确认；5、真实性无异议，不认可关联性，报警人不是本案的当事人，无法反映真实情况。
　　同时，为证明租金支付情况，胡配配、邹君勤还提供了如下证据材料：1、微信截图，证明胡配配、邹君勤没有拖欠杨栋租金。1.8万元是半年的租金，应该是2017年8月1日之前的租金，因为2017年8月1日胡配配、邹君勤直接付了36,000元一年的租金；微信放大的一个截图，是杨栋发的，要求胡配配、邹君勤按照这个要求来写补充协议；2、银行流水，支付的是2017年8月1日到2018年7月31日止的租金。对此，杨栋质证意见为：1、微信上应该是2018年8月3日，关于1.8万元，事实上没有实际收取过；微信截图与后面的补充协议的内容是不一样的；2、36,000元确认的，支付的是2017年8月1日到2018年7月31日止的租金。杨栋为证明己方观点，提供如下证据材料：1、杨栋与上海智勇工贸有限公司签订的两份《场地租赁协议》，证明杨栋系转租方；2、月浦镇市容办人员翟宝春出具的《情况说明》，证明涉案土地的违章搭建和拆除过程，对此对方自始至终都知道，实际上在2018年10月6日到9日完成拆除的；3、2018年9月29日月浦镇市容办向杨栋签发的编号为月浦拆违字2018第0149号《限期拆除违法建筑决定书》，责令杨栋2018年10月10日前拆除违章搭建；4、微信截图，2018年10月6日杨栋将通知发给胡配配、邹君勤看；5、涉案土地上违章建筑拆除后的照片，在2018年10月6日到2018年10月9日之间拍摄；6、盛星村委出具的《情况说明》，当时确认面积是500多平方米；7、当地务工人员拆除涉案土地上违章建筑所支付的用工费的收条及出具人张福生身份证复印件，是杨栋委托他人拆除发生的费用和成本；8、出售拆除违章建筑废料的收条、明细单，拆除的废钢等材料出售款为7,700元；9、上海智勇工贸有限公司负责人陶智勇出具的情况说明,证明在2018年11月2日对仓库内留存的物品进行转移；10、搬离棚舍内物品视频的光盘、照片；11、陈军、张豪峰、周喜高等出具的情况说明，及收据等，证明当时的彩钢建造成本，是周围的承租人搭建简易棚的造价，提供给法院做参考；12、微信截图，秦中辉发给杨栋的情况说明，证明工程在2014年发包给闽勤公司(即胡配配、邹君勤开的公司)，闽勤公司又转包给擎益公司，所以本案中提供的工程款并不是本案的工程。针对上述证据材料，胡配配、邹君勤的意见为：1、不认可，从未披露过该份协议；2、三性不予认可，证人证言需到庭，但是没有到庭；3、决定书的三性均不予认可，向政府征询过，政府表示没有出过该决定书；4、对于微信的截图三性不认可，当事人说没有收到决定书；5、照片真实性认可，关联性和合法性不认可，是在没有征得承租人的同意下拆掉厂房的；6、情况说明三性不认可，村委会在2012年同意建造厂房的；7-10、收条、身份证复印件三性均不予认可；对7,700元的收条等不认可，杨栋无权拆除；11-12、闽勤公司是胡配配、邹君勤开的公司，但不能证明杨栋的主张。
　　同时，本案中根据胡配配、邹君勤的申请，一审法院委托上海中世建设咨询有限公司对涉案土地上的建筑物、构筑物造价进行评估，鉴于搭建物已经灭失，故鉴定单位根据胡配配、邹君勤提供的白图，按照《上海市建筑和装饰工程预算定额2000》、《上海市安装工程预算定额2000》定额工程量计算规则确定。结论为，经鉴定本项目合计造价为318,762元。对于该份报告结论，胡配配、邹君勤对于真实性、合法性均无异议，但认为结论金额过低，与其投入的成本相差过大，故不认可。杨栋表示，建筑物现场拆除了，在无法确认提供工程量的情况下，鉴定单位仅凭借一张白图所做的鉴定结论不具有参考性。同时，建筑面积有争议，根据现场勘验的痕迹，要缩小2-4米，在2017年5月，胡配配、邹君勤自行拆除了100平方米，实际只有500多平米。关于工程费的项目，胡配配、邹君勤在建造的时候是用废料建造的，鉴定单位在鉴定的时候是用新的材料计算的。且鉴定报告仅体现了造价，没有体现残值，因此不予认可。鉴定单位到庭陈述，在鉴定报告中对双方的质疑均作出了反馈。根据出租方表示因为推平之后再造，所以可以看出原始痕迹，因为是梯形，高36米没有异议，上宽和下底都有大约1米的差异，结论的666平米是按照胡配配、邹君勤提供的图纸来计算的，所以实际测量会有误差。
　　一审审理中，胡配配、邹君勤陈述，在签约时并不清楚涉案土地的性质，当时借的土地面积约1.17亩，还有一些小房子，取得场地后，胡配配、邹君勤把小房子拆掉了，并搭建了彩钢棚，做仓库使用，堆放一些钢材。在2018年10月3日左右，胡配配、邹君勤发现地上的建筑物都被拆除了，随即报警，警察说这是民事纠纷，所以就起诉了。当时还留了一个钢架，也被拆掉了，现在他们将场地夷平之后，又另行建造中。
　　一审法院认为,本案系争的土地租赁合同及补充协议中约定的出租标的即宝山区罗北路、钱陆路果园大门西侧路北处的1413号土地及数间小屋，该土地为农用地性质，未取得建设用地许可，且小屋也未经行政合法审批，故上述协议应违法法律、行政法规强制性规定，当属无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于本案租赁场地上胡配配、邹君勤所搭建的建筑物已被拆除，故无需解决返还场地的问题。关于各类费用中有关搭建添附等的相关损失，经审价确定造价为318,762元，尽管双方当事人对该结论均提出异议，但均未就己方主张提供充分、确凿的依据佐证，根据本案实际，法院认为该审价结论可作为添附物造价的基本依据。造成系争租赁合同无效的主要责任在于出租方即杨栋，其应承担合同无效后造成损失的大部分责任，故法院酌情确定杨栋概括性赔偿胡配配、邹君勤26万元。合同无效，但不排除承租方实际占用场地期间所应承担的土地使用费，故胡配配、邹君勤要求返还已经支付的租金，法院不予准许。同样，无效合同中约定的条款也为无效，胡配配、邹君勤要求根据补充协议中关于预期利益即租金收益的主张，亦于法无据，法院不予支持。最后，关于胡配配、邹君勤所主张的物品损失，其无法提供明确的物品清单以及估价依据，法院亦无法准许该诉请。律师服务费缺乏约定的依据，也不予支持。至于反诉部分，其中杨栋主张要求胡配配、邹君勤支付2015年8月到2017年7月31日期间的租金72,000元。但事实上，2018年8月1日之前的租金已经付清，且根据胡配配、邹君勤提供的微信聊天记录，杨栋从未主张过上述期间的租金支付要求，且直至本次诉讼之前，其也没有通过任何方式向两人催讨过，故法院对于杨栋的该部分反诉请求，不予准许。至于2018年8月1日至9月30日的租金，鉴于此前已经收到有关部门拆除违章建筑的整治通知书，即承租人已无法正常使用相关租赁标的，故本院认为通知发布后直至拆除期间的使用费也不应由承租人再行承担。最后，根据有关的行政拆违通知，杨栋是作为被通知对象，即拆除违章搭建的义务人，故其关于拆迁用工费的主张也缺乏事实和法律依据，法院不予准许。
　　一审法院判决：一、胡配配、邹君勤与杨栋就宝山区罗北路、钱陆路果园大门西侧路北处的1413号土地及数间小屋签订的租赁合同及补充协议均无效；二、杨栋于判决生效之日起十日内，向胡配配、邹君勤赔偿添附物等相关损失26万元；三、胡配配、邹君勤的其余诉讼请求，不予支持；四、杨栋的其余反诉请求，不予支持。
　　二审中，当事人均无新证据提交。
　　本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，一审法院就系争土地租赁合同及补充协议效力所作认定于法有据，本院予以认同，相应理由不再赘述。根据法律规定，合同无效后所产生的损失应根据双方当事人的过错比例进行分担。本案中，系争土地租赁合同明确约定水电费按照农业用地规格收取且出租人杨栋针对涉案土地上的违章搭建曾出具承诺书，可见双方对涉案土地性质为农用地应属明知，故双方对租赁合同的无效均应承担过错责任。至于各自所应承担的过错比例，结合本案实际情况，本院认为一审法院认定出租人杨栋承担合同无效的主要责任较为合理，本院予以认同。鉴于涉案土地上的违章搭建已被拆除，出租人杨栋也无法再行使用，故对于该部分损失应按照违章搭建被拆除时尚存的实际价值，由胡配配、邹君勤与杨栋根据各自的过错比例进行分担。虽然一审法院根据胡配配、邹君勤的申请对涉案土地上的建筑物、构筑物进行了评估，但是该评估为造价评估，故确认违章搭建被拆除时的实际价值还应考虑承租人胡配配、邹君勤实际使用的年限及相应折旧情况。综合考虑双方的过错责任、违章搭建的使用年限、折旧情况等因素，本院酌情确定杨栋赔偿胡配配、邹君勤10万元。一审酌情确定的赔偿金额偏高，本院予以调整。至于2018年8月1日至9月30日的租金，因胡配配、杨栋于2018年8月1日签订的补充协议无效，故双方就2018年8月1日后租金不再由胡配配承担的约定亦应属无效。加之上海市宝山区月浦镇人民政府于2018年9月29日才向杨栋发出限期拆除违法建筑决定书，且涉案土地上的违章建筑于2018年10月拆除的客观事实，故胡配配、邹君勤作为占有使用人仍应支付2018年8月1日至9月30日期间的使用费，具体标准可参照36,000元的年租金标准进行确定。此外，根据在案证据及已查明的事实，一审法院就胡配配、邹君勤诉请的租金返还、租金损失、物品损失、律师费与杨栋反诉请求的2015年8月至2017年7月期间的租金及拆除违章搭建的用工费等所作认定均无不当，本院均予以维持，相应理由不再重复。
　　综上所述，上诉人杨栋的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：
　　一、维持上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初1172号民事判决第一项、第三项；
　　二、撤销上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初1172号民事判决第二项、第四项；
　　三、杨栋于本判决生效之日起十日内向胡配配、邹君勤赔偿添附物等相关损失10万元；
　　四、胡配配、邹君勤于本判决生效之日起十日内向杨栋支付2018年8月1日至2018年9月30日的使用费6,000元。
　　五、驳回杨栋的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　一审本诉案件受理费15,166元，减半收取计7,583元，由邹君勤、胡配配负担6,925元，由杨栋负担658元；一审反诉案件受理费966元，由邹君勤、胡配配负担68元，由杨栋负担898元。鉴定费21,000元，由邹君勤、胡配配负担8,400元，由杨栋负担12,600元。二审案件受理费6,480元，由邹君勤、胡配配负担1,989元，由杨栋负担4,491元。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　高　勇

审判员：王晓梅

书记员：陈  俊