杨桂美与李维特房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　
　　原告(反诉被告)：杨桂美，女，1982年6月12日生，汉族，住福建省。
　　委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：李维特，女，1984年1月14日生，蒙古族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：汤炜华，上海市凤凰律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)杨桂美与被告(反诉原告)李维特房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨桂美的委托诉讼代理人卞东风、李维特及其委托诉讼代理人汤炜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)杨桂美向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签署的《房地产买卖居间协议》；2、判令李维特返还购房款162.5万元；3、判令李维特支付违约金226万元。事实和理由：2019年1月5日，就购买李维特所有的上海市宝山区松兰路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)事宜，经上海胜宇房产中介有限责任公司居间撮合，杨桂美与李维特签署了《房地产买卖居间协议》(以下简称“居间协议”)，约定总房价1,130万元。定金20万元，双方协商在2019年1月8日之前支付40万元，4月1日前支付100万元，以上共计160万元。杨桂美累计支付了房款162.5万元。2019年5月17日，李维特通过上海市凤凰律师事务所发函，声称基于杨桂美“逾期支付10万元房款”之原因，主张买卖居间协议于2019年5月9日解除，并明确表示不再继续履行该买卖居间协议。杨桂美认为，《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，双方均应信守诚信原则，积极履行该协议。现李维特基于房价上涨，主张单方解除该协议缺乏事实和法律依据。同时该单方解除合同的行为，构成预期违约。基此，依据《合同法》第九十四条、第一百零八条规定提起诉讼。
　　被告(反诉原告)李维特反诉并辩称，同意解除买卖居间协议，其余诉请要求驳回。李维特共计收到160万元的房款和2.5万元补偿，用于李维特在房屋过户之前归还贷款产生的利息。合同约定4月1日之前杨桂美应付清160万元，但事实上截止该日其支付了其中的150万元，直到4月23日支付了10万元。当日，双方谈好支付60万元，到了银行(友谊路中国银行)，李维特就把中介公司带来的写好收取60万元房款的收款收据交付给了杨桂美，但嗣后其只转账了50万元，杨桂美承诺在1小时之内把另外10万元付清，基于对其的信任，李维特就先离开了。但该10万元直至4月23日才付清。故根据合同的第8条约定，迟延付款构成了违约，李维特有权主张解除权。至于本诉中主张的房价款20%的违约金比例也过高，要求调整。故反诉要求解除买卖居间协议；要求杨桂美支付解约的违约金226万元。
　　原告(反诉被告)杨桂美针对反诉辩称，原来约定在4月1日当天付60万元，当天杨桂美提出先付50万元，10万元要给予一定的宽限期(需要一定时间解决工人工资的问题)，当时中介人员也在场，因此双方口头达成一致，变更了10万元的付款期限。为了证明同意缓付，李维特也出具了60万元的收据。4月23日杨桂美将剩余10万元付清。在5月就收到对方要求解除合同的通知。关于2.5万元的问题，双方在签约的时候，因为考虑到房屋内有租客，为了让李维特处理租客搬离事宜，故杨桂美自愿补偿一定金额，由李维特去解决租客问题。并且在履行过程中，房价上浮了200万余元，对于李维特来说没有任何损失，反而获益。反诉中要求的房价款20%的违约金约定的比例过高，要求调整。
　　本院经审理认定事实如下：位于宝山区松兰路XXX弄XXX号房屋系李维特所有的产权房屋。2019年1月5日，甲方李维特与乙方杨桂美及丙方上海胜宇房产中介有限责任公司签署了《房地产买卖居间协议》(以下简称“居间协议”)，约定，甲方将自有的上述房屋以总房价1,130万元出售给乙方。定金20万元，双方协商在2019年1月8日之前支付40万元，4月1日前支付100万元。第八条为违约责任，约定，一方未按照本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按照每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日，守约方有权单方面解除本协议并要求违约方支付总房款的20%的违约金。同日，杨桂美支付了定金20万元；1月8日支付40万元；1月10日支付25,000元；2月26日支付40万元，4月1日支付50万元；4月23日，支付10万元。其中2019年4月1日，李维特向杨桂美出具的收款收据中载明收到杨桂美购买系争房屋的购房款60万元。本件一式三份，一份由付款人保存，一份由收款人留存，一份由中介公司保管。同年5月17日，李维特委托上海市凤凰律师事务所向杨桂美发出律师函，载明，截止2019年4月1日，累计收到贵方支付的房款150万元，剩余10万元直至4月23日在委托人明确告知贵方违约并主张解除协议的情形下，贵方将钱款强行转账至委托人银行账户，超过了协议约定的付款期限22天，显属违约。2019年5月9日，委托人正式通知贵方解除合同。
　　庭审过程中，杨桂美还提供了如下材料：1、其他中介公司与李维特在2019年4月20日的电话录音，证明在和杨桂美签约之后，李维特还在继续挂牌，以更高的价格出售，可以看出其违约的故意。2、上述中介公司业务员和李维特的微信聊天记录；3、其他中介公司的网站页面截图，证明在4月份其他中介公司还与李维特保持联系。2019年5月9日，其他中介公司还在向杨桂美推荐系争房屋，出售价是1,350万元。上述证据材料均可证明李维特在其他多家中介公司以高价挂牌出售。李维特对于证据的真实性没有异议，但李维特没有去其他中介公司再挂牌，系争房屋在2018年7、8月就挂牌了，最早在链家挂牌，出售价是1,350万元。只是在和杨桂美交易期间，中介公司还继续给李维特打电话询问出售事宜。有关的电话和微信都是真实性的，但不能证明李维特违约有意另行出售，只不过想了解市场状况，不可能一房两卖。与杨桂美签约至今也没有收过任何其他客户支付的定金，没有签订任何协议。
　　杨桂美还申请了负责双方交易的上海胜宇房产中介有限责任公司的业务员刘云樵出庭作证。证人到庭陈述，其负责本案双方当事人的交易，并参与了整个过程。4月1日三方约定去中国银行交接房款，合同上约定该日要支付60万元，当天,三方一起到了银行，当时杨桂美提出先支付50万元，剩余的10万元晚十来天再支付，因为她要应付员工的工资，对此李维特表示没关系，还说月底给也可以。故谈好之后，杨桂美在柜台转账50万元。嗣后交付了收款收据，因为杨桂美不放心，担心会有纠纷，故要求写60万元的收款收据，对此李维特也同意，表示也不想之后再跑一次银行。收款收据是证人带去的，上面的金额是证人写的，交给李维特签字。据证人了解，签订完居间协议后，李维特还在和我们公司以及其他中介公司挂牌出售系争房屋。该房屋最早在胜宇公司的挂牌价是1,400万元，具体什么时候挂牌的证人记不清了。后来到了4月底，证人得知李维特要解除合同，为此还特地发了微信询问为何解除。李维特在微信中就否认了此前允诺的在4月底前付款的事实，主张杨桂美逾期付款构成违约。另外，该笔交易为到手价，中介费是由杨桂美支付的，总金额为11万元，目前杨桂美支付了一部分。2.5万元是包含在首付款里的，不存在房款之外再多给李维特2.5万元的事实。李维特针对证人证言认为，杨桂美和证人之间有经济上的利害关系。关于10万元，证人开始说李维特同意延期十多天，后来又说延期到月底，自相矛盾。关于2.5万元的问题，杨桂美说是租客租金的补偿，证人说是包含在首付款中的，也是矛盾的。如果本案败诉，杨桂美会要求中介公司退还中介费。因此证人证言不能采信。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点在导致合同无法正常全面履行的违约方认定以及由此导致的违约责任的承担。根据合同约定，杨桂美作为购房者应于2019年4月1日前付清房款160万元。事实上，截止该日杨桂美支付了其中的150万元。本案中，出售方即李维特依据合同第八条提出了单方解约的意思表示，并通过律师函的形式向对方送达。合同第八条约定的内容是，若一方未按照本协议履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按照每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日，守约方有权单方面解除本协议并要求违约方支付总房款的20%的违约金。根据该条款的字面解释结合本案所指向的10万元房款的支付要求，可以推定出2019年4月1日杨桂美应按约付清该笔房款，逾期付款则应承担延期违约金，但合同继续履行，但逾期超过15日，守约方有权行使单方解除权。本案争议焦点在于对于该笔房款的支付条件双方是否达成了变更的意思表示。对此，李维特不予认可。杨桂美主张双方已口头达成协议，变更了付款条件，为此其提供了一张金额为60万元的收款收据。本院注意到，在出具该收条当日，杨桂美实际转账了50万元，但李维特却给出了确认收到60万元的收款收据。本院认为，房地产买卖合同法律关系作为一项重要的民事活动，相关当事人应尽到更为审慎严谨的态度加以对待和操作。在实际收到50万元的情况下李维特却出具60万元收款收据的行为，并不符合正常交易习惯，因此尽管双方没有书面确认，但杨桂美提出的上述行为可推论出当时对于杨桂美要求迟延支付10万元，李维特作出了允诺的意思表示，并提供60万元收条加以确认，上述观点不排除客观逻辑上的合理性。其次，根据杨桂美提供的微信截屏、电话录音等等材料，均从不同角度反映了李维特在与杨桂美签约后直至其发函要求解除合同期间，仍在与相关中介公司的工作人员磋商，对于中介人员所提供的购买方信息、购买意愿等从未直接回绝，庭审中李维特表示在当时与杨桂美的合同仍在履行当中，其不可能做出一房二卖的违约行为，但结合上述证据材料，显然存在自相矛盾，在与中介公司的沟通中其多次强调了房款总价，并直接要求中介人员与其丈夫联系具体洽谈事宜，一系列的行为恰恰印证了其有意图将该房屋以更高价格对外出售，显然超出了一般询价的目的。据此，本院结合各方当事人陈述及提供的证据，针对本案实际履行过程加以分析认证，运用一般逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力及证明力大小进行判断，最终推定本案中杨桂美的主张相较于李维特而言，具有较高盖然性，可以证明双方对于10万元的付款条件达成了变更的合意。故在双方未对合同终止达成一致意见的情况下，李维特发出律师函直接提出解除买卖协议，该行为属于预期的明示违约行为，应承担由此所致合同无法继续正当履行的违约责任。关于解约违约金的标准问题，根据本案实际，结合双方当事人履约诚意、从违约方的违约程度以及给守约方造成的实际损失等角度出发，本院酌情调整违约金为合同总价的10%。超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)杨桂美与被告(反诉原告)李维特就宝山区松兰路XXX弄XXX号房屋签订的房屋买卖协议；
　　二、被告(反诉原告)李维特于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)杨桂美返还购房款1,625,000元；
　　三、被告(反诉原告)李维特于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)杨桂美支付解约违约金113万元；
　　四、原告(反诉被告)杨桂美的其余本诉请求，不予支持；
　　五、被告(反诉原告)李维特的全部反诉请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取14,420元，反诉案件受理费减半收取12,440元，及保全费5,000元，均由被告(反诉原告)李维特负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：陶  芳

书记员：张雨柏