杨某某与李某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：杨某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江苏省启东市。
　　被告：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省明光市。
　　委托诉讼代理人：薛剑峰，上海市徐浦律师事务所律师。
　　原告杨某某与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告杨某某、被告李某的委托诉讼代理人薛剑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告杨某某向本院提出诉讼请求：1.被告支付租金人民币(以下币种相同)146,000元；2.被告支付免租期享受的房租16,000元；3.被告支付物业管理费6,525元；4.被告支付违约金64,000元；5.被告支付延期支付租金的滞纳金：以9,000元为本金，自2019年2月15日起算；以9,000元为本金，自2019年4月15日起算；以64,000元为本金，自2019年6月15日起算；以64,000元为本金，自2019年8月15日起算；以上均按照每日万分之五标准计算到实际支付日止。庭审中，原告增加一项诉请：确认原、被告签订的租赁合同于2019年10月20日解除。事实和理由：2018年3月10日原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于上海市昌里东路XXX号一层商铺出租给被告使用，并约定了免租期、租金标准和支付方式、违约责任等具体权利义务。合同签订后，自2019年2月15日后被告就不能按照合同约定的时间支付租金。被告逾期支付后，原告多次以电话、短信、微信的方式向被告催讨租金，被告未能按其承诺的时间付款。截止目前，被告拖欠2019年2月21日至2019年6月20日期间的租金18,000元以及2019年6月21日至2019年8月20日期间应付租金128,000元。被告逾期未付租金已经长达近3个月，原告遂于2019年9月11日通过ems向被告发送了《催款函》催讨欠付租金。同时，原告多次微信联系被告催告其支付欠付租金，未果。为此，原告提起本案诉讼，诉请同前。
　　被告李某辩称，其于2019年8月6日以微信方式向原告提出解除租赁合同并通知原告取回租赁房屋钥匙，原告则表示费用未结清不接收房屋。2019年8月8日被告自租赁房屋迁出，故被告认为双方的租赁合同于2019年8月8日解除。被告不认可原告主张的租金标准，经原、被告协商，租金标准已经调整为27,500元每月，对2019年8月8日之前的欠租同意按照每月27,500元的标准支付。2019年8月8日之后被告未使用租赁房屋，此后产生的租金属于原告自行扩大的损失，应由其自行承担。免租期内被告对租赁房屋进行了装修，装修残值与免租期的费用相当，故不同意支付免租期的租金。虽然合同约定了物业管理费的名目但未约定具体金额，原告也没有提供证据证明其向案外人垫付物业管理费。履约过程中，原告也没有提供物业管理服务，故不同意支付物业费。由于经营困难，被告才提出解除合同，解除合同的责任不能完全归咎于被告，原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。不同意支付逾期付款滞纳金，合同没有约定逾期付款的违约责任，且该项诉请与违约金重复。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据本身反映的内容及与关联性认定本案事实。
　　本院经审理确认如下事实：2018年3月10日原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方为上海市浦东新区昌里东路XXX号一层(296#)房地产的产权人，现甲方将其所有的位于上海市浦东新区昌里东路XXX号一层，建筑面积约为75平方米的商铺出租给乙方，租赁用途为房屋中介商铺。合同第三条“租赁期限和免租期”第1、2款约定：租期5年，自2018年4月21日至2023年4月20日止，甲方应于2018年4月5日交付乙方该房地产，甲方给予乙方15天免租期即自2018年4月6日至2018年4月20日，装修期内甲方免收乙方租金，其他费用乙方自行支付。合同第四条“租金和支付方式”约定：租金，2018年4月21日至2020年4月20日，期间每个月的租金为32,000元；2020年4月21日至2023年4月20日期间每个月的租金为34,240元；租金支付方式为二个月一付，乙方应于2018年4月1日支付甲方第一期二个月的租金64,000元，之后每期租金乙方应于付款该月的15日前支付……。合同第五条“保证金及其它费用”约定：乙方向甲方支付房地产租赁保证金，保证金为3个月租金即96,000元，2018年3月15日乙方将该保证金汇入甲方指定账户……甲方应于租赁关系终止时无息归还乙方上述保证金，租赁期间，使用该房地产所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理等费用由乙方承担。合同第七条“房地产返还时的状态”第2、3款约定：乙方返还该房地产应当符合正常使用后的状态，返还时应结清费用；乙方必须在返还之前迁移注册信息。合同第九条“解除本合同的条件”第2、3款约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应按照本合同第十条约定的违约责任承担法律责任：……(4)乙方逾期不支付租金累计超过15日的；合同任何一方单方解除合同的，需书面通知另一方，本合同自书面单方解除函发出5日后自动解除。合同第十条“违约责任”第3、6款约定：租赁期间，非本合同规定的情况，一方中途擅自退租的，应按当期月租金的2倍向甲方支付违约金并结清所有费用；如一方违约提前退租，乙方应将乙方享受15天免租期共计16,000元支付甲方并承担相应违约责任。合同尾部备注处约定：乙方保证金实际先支付2个月给甲方计64,000元整，剩余1个月保证金计32,000元于2019年4月20日之前补足。签约后，原、被告实际履行合同。被告未依约补足剩余租赁保证金32,000元。
　　2019年4月25日原告向被告发出微信“你现在付的租金尚未付清，请尽快付”，被告回复“明天，我核实一下”。2019年5月21日原告再次微信催告被告“你那个租金少付的部分尽快付”，被告回复“少付多少”，原告答“按照合同约定的数字，和你现在实际支付的差额”，被告问“合同约定是多少，不是给我们降了吗”，原告答复“降的数字没有同意这个数字，可以调整但你要尽快来协商”“否则我们还是按合同”，被告表示“调整的上次材料交过去了，现在你们那边还没给我们降下来吗？”2019年7月29日被告向原告发送微信“8月8号交铺子给你，跟老板那边谈不拢”“到时候杨总您算一下费用”，原告答“那你工商注销一起弄了”，同日下午17时许原告将截止2019年8月8日被告拖欠的费用通过微信以表格形式发送给了被告并表示“以上款项暂算到2019年8月8日为止，到时按实际为准计算，收到回复”。2019年8月5日被告向原告发送微信“房子明天可以交，账我们财务还是要对一下的”，原告回复“等你对好了一次交”，被告答“铺子明天已经交接，我的意思你算钱，从明天开始那个铺子我们就不付钱了”，原告表示“这个按合同”。
　　2019年8月8日被告搬离租赁商铺。2019年8月11日被告向原告发送微信“我司已于2019年8月6日腾出昌里东路XXX号铺子，并于当日抄完水电，钥匙交接，总部财务已经在核算需要支付的违约金”。原告回复“按照实际，合同”。2019年8月26日原告向被告发出微信表示“关于你拖欠的房租及物业、水电费，一直尚未来结清，同时你租赁的商铺门口广告牌有安全隐患问题请尽快处理”。2019年9月5日原告以微信方式将一段系争租赁商铺内有垃圾未清理的视频发送给被告，被告当即回复“要么您们先别锁，我让人去打扫”。嗣后，被告也未将租赁商铺打扫干净恢复原状。
　　2019年9月11日原告向被告发出《催款函》催告被告于收到函件后三日内支付逾期未付租金否则原告将解除商铺租赁合同。
　　2019年9月18日原先以被告为负责人的上海中呈房地产经纪有限公司的经营场所由上海市浦东新区昌里东路XXX号一层变更为上海市浦东新区昌里东路XXX号XXX层。
　　另查明，2016年5月6日上海市公安局浦东分局周家渡派出所出具《门弄牌证明》，内容为：兹有我周家渡辖区原昌里东路XXX号、304号、310号新增门牌号：昌里东路XXX号、298号、302号、304号。
　　审理中，原告明确合同履行期间，其从未向被告发出过解除合同通知，2019年10月20日是原告自己认为的合同解除日。被告确于2019年8月8日搬走，为防止扩大损失，原告于2019年9月7日至被告处拿了钥匙。原告实际是要求解除合同，具体合同解除日由法院认定。关于2019年2月21日至2019年6月20日期间被告少支付的两笔9,000元租金，被告确实曾经与原告协商，当时原告的意见是总的合同金额不能减少，现在被告有资金困难，后期资金充裕了可以再补给原告。原、被告一致确认将已付租赁保证金64,000元抵扣被告拖欠的费用。另外，原告申请撤回要求被告支付物业管理费6,525元的诉请。
　　本院认为，当事人应当按约全面履行自身义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告于2018年3月10日签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。被告主张原、被告已经协商一致将租金标准调整为27,500元每月，原告予以否认。对此，本院认为，根据原、被告之间的微信记录仅能证明原告曾催告被告补缴2019年2月21日至2019年6月20日期间少付租金的事实。被告没有提供其他证据证明原告同意被告提出的降租申请。因此，被告主张按照每月27,500元结算租金的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。租赁合同履行期间，经原告催告，被告未补缴2019年2月21日至2019年6月20日期间少付的租金18000元，自2019年6月21日之后的租金亦未支付。被告逾期不支付租金已累计超过15日，且2019年7、8月被告又通过微信向原告提出提前退租。被告的上述行为已经构成违约，根据涉案租赁合同的约定，原告有权解除合同，其请求解除双方之间于2018年3月10日签订的《商铺租赁合同》，依法应予支持。原告于2019年9月7日取回了系争租赁商铺的钥匙，其以行为行使了合同解除权，故原、被告之间的《商铺租赁合同》于2019年9月7日解除。被告作为违约方，其不享有合同解除权。2019年8月8日被告擅自搬离商铺的行为不产生解除合同的法律效力，原告亦不认可，故被告主张合同于该日解除以及以未使用租赁商铺为由不同意支付2019年8月8日之后租金的意见，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。商铺租赁合同解除后，原、被告应当结清欠费。2019年2月21日至2019年6月20日期间拖欠的租金18,000元以及2019年6月21日至2019年9月7日期间的租金82,580.65元(32,000*2+32,000/31*18)，被告应予支付。涉案租赁合同约定承租人提前退租的，承租人应将享受的15天免租期租金16,000元支付给出租方。本案中，被告擅自提前退租构成违约，原告请求被告支付免租期租金的诉请，本院可予支持，同时本院考虑到免租期是合同正常履行下出租方给予承租方的优惠，本案合同实际已部分履行，根据合同已履行期限与免租期之间的比例，酌情确定被告支付原告免租期租金11,500元。被告系合同解除的违约方，被告主张免租期租金与装修残值相抵，没有法律依据。涉案合同约定出租方中途擅自退租的，应当按当期月租金的二倍支付承租方违约金。涉案租赁合同因被告违约行为而解除，根据原告实际损失以及剩余租赁期限，合同约定违约金金额没有明显高于原告实际损失，原告请求被告支付违约金64,000元的诉请，具有合同依据，本院予以支持。合同没有约定逾期付款的违约责任，原告请求被告支付逾期付款滞纳金的诉请，没有合同依据，本院不予支持。原告申请撤回要求被告支付物业管理费的诉请，系其对自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。原、被告一致确认将已付租赁保证金64,000元冲抵被告应付费用，本院予以准许。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告杨某某与被告李某于2018年3月10日签订的《商铺租赁合同》于2019年9月7日解除；
　　二、被告李某于本判决生效之日起十日内支付原告杨某某欠付租金36,580.65元(已抵扣被告已付租赁保证金64,000元)；
　　三、被告李某于本判决生效之日起十日内支付原告杨某某免租期租金11,500元；
　　四、被告李某于本判决生效之日起十日内支付原告杨某某解除合同违约金64,000元；
　　五、驳回原告杨某某其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4,769元，减半收取计2,384.50元，由原告杨某某负担473.50元、被告李某负担1,911元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：黄  政

书记员：朱晓晨