杨益敏与宋晨房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：杨益敏，男，1948年2月11日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：王熙峰，上海融力天闻律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨凯媛(YANGKAIYUAN)，1977年5月9日出生，住上海市徐汇区。
　　被告(反诉原告)：宋晨，女，1979年8月11日出生，汉族，住上海市青浦区。
　　委托诉讼代理人：郭社会，上海瀛东律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐旭昶，上海瀛东律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)杨益敏与被告(反诉原告)宋晨房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，宋晨提出反诉，本院予以一并审理,并依法适用简易程序，于2018年12月18日、19日公开开庭进行了审理。原告杨益敏及其委托诉讼代理人王熙峰、杨凯媛(YANGKAIYUAN)、被告宋晨的委托诉讼代理人徐旭昶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　杨益敏向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付恢复房屋装修原状的费用67,728元;2、要求被告赔偿遗失家具、灯具、家电等损失18,811.30元，其中包含2018年9月1日至30日电费151.30元、更换锁芯140元;3、要求被告赔偿涉案房屋租金损失,从2018年10月1日起计算至判决生效日，按每月10,500元计算;4、要求被告支付解除合同违约金10,500元；5、本案诉讼费等费用由被告承担。
　　事实和理由：2017年5月3日,经上海翔飞房地产经纪有限公司介绍,原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于本市徐汇区龙华路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋),月租金10,500元,租期三年。2018年5月14日,原告的家人路过住所,发现被告正在房屋中大势装修,被告擅做主张,将原告的房屋装修改的面目全非。原告当即通知中介公司的经办人员张某到现场并向被告提出抗议。原告于第二天给张某发函,表明反对立场。张某将该函转发给被告。被告同意在租期结束后还原。2018年9月13日,被告提出解除合同,并于9月15日搬走，约定9月29日交接,并再三承诺恢复原状,保证原告满意为止。2018年9月29日,原告到现场看到的恢复原状的状况完全不可接受，装修品质、档次明显降低。地板、楼梯、橱柜、门框、窗框以及所有房门都漆成了难看的白色，像医院的病房,和原来装修的档次天壤之别，装修风格也全被改变。原告当即明确表示不能接受。当时被告的态度较好,同意让原告报一个具体的赔偿金额。因为涉及装修,原告建议让装修公司拿出报价,被告也表示同意。原告于国庆期间找了一家装修公司上门量尺寸,并给他看以前的照片,让他按以前的照片报价。报价出来后,原告于2018年10月7日联系被告时,发现微信被屏蔽。中介经办人员张某的微信也被屏蔽。此后,被告不接原告方的电话,原告无法联系到被告。另外被告将原告房屋内的一些价值较高的家具、灯具、家电搬走,用一些价值很低的相应物品替代。被告已经搬离，双方的租赁合同实际上已经解除。被告单方提前解除合同，依据合同第8条系被告违约，原告主张一个月租金金额的违约金即诉请四。原告第一项诉请仅是修修补补的恢复价格，并不是恢复全新装修的价格，虽然合同约定在被告违约时被告的装修无偿赠与原告，但是原告不同意接受赠与，且被告此前也承诺会对系争房屋恢复原状，故原告提起第一项诉讼请求。原告诉请二是依据遗失物品当初购买的价格折旧后进行主张。双方原来的合同是3年期，因为房屋空关以及原告实际可得利益的损失，且因为涉及诉讼，为了保持房屋原状所以未能再次出租系争房屋，由此造成了原告租金损失，原告提起诉请三。综上，原告诉至法院，请求判如所请。
　　宋晨辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋是原告、虞某某共同共有，现在无法确定原告签署租赁合同时是否得到虞某某的认可同意。签订租赁合同时被告即表明了要装修的意思，也获得了原告的同意，所以原告自行搬离了被告不需要的家具设施后，被告进行了装修，当时虞某某曾到房屋来过，但并未提出反对意见，也没有阻碍被告进行装修。原告明知被告进行装修，未提出异议亦应视为同意认可。2017年12月17日，被告将装修后的系争房屋照片发送微信朋友圈，原告点赞，还评论对装修表示满意。此后原告也并未对装修提出过异议，被告装修房屋得到了原告的同意，原告无权要求被告恢复原状、赔偿各项损失。依据合同第10条，原告自行将被告不需要的家具搬离，并非被告擅自处理，与被告无关，且原告并无证据证明已将诉请二所涉家具物品等交付被告。被告搬离房屋后于2018年9月29日进行了交接，此后房屋空关是原告自身行为，与被告无关，原告无权主张租金损失。且因原告的房屋内设施老旧，如吸油烟机老化、空调问题等，无法正常使用，影响被告的生活，还被邻居投诉，原告不配合解决，被告无奈才提出提前解除合同，原告亦无异议，所以系双方协商一致提前解除合同，原告无权主张违约金。根据法律规定，原告收取租金即应开具发票。被告同意支付2018年9月1日至30日电费151.30元。关于换锁，被告在房屋交接时已经将钥匙给原告了，原告在房屋交接后自行更换锁芯，与被告无关，不同意支付更换锁芯费用140元。即使法院认定被告应承担违约责任，那么也应是合同第八条约定的违约金，原告既主张违约金、又主张损害赔偿，于法无据。
　　基于上述事实和理由，宋晨提起反诉诉讼请求：1.要求原告开具168,000元发票；2.要求原告返还2018年10月3日至11月2日租金10,500元；3.要求原告返还押金21,000元；4.要求原告支付被告垫付的空调维修费1490元。
　　杨益敏辩称，合同仅约定开具收据，并未约定原告需开具发票，不同意第一项反诉请求。此前被告提前搬离时表明以2018年10月3日至11月2日租金10,500元作为违约金，现因原告已经向被告主张了违约金，故上述租金原告同意退还被告。返还押金的条件尚未成就，被告尚未将房屋恢复原状。原告并不知晓空调维修一事，不同意支付空调维修费。
　　本院经审理认定事实如下：
　　系争房屋权利人为原告、虞某某。
　　2017年5月3日，原告(出租方、甲方)、被告(承租方、乙方)签署《房屋租赁合同》，其中约定：就系争房屋租赁事宜达成协议，2.1租赁期限为三年,自2017年5月3日起至2020年5月2日止。2.3交房标准：甲方将该房屋钥匙交付乙方并由甲、乙双方签署《房屋交接书》(详见附件)。3.1租金金额：每月10,500元。4.1乙方需支付给甲方租赁押金21,000元。乙方应于交房当日或之前向甲方支付。甲方在收到租赁押金同时应予以书面签收。4.2除本合同另有约定之外,甲方应于租赁关系清除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚,并付清所有乙方应付费用当日将租赁押金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意,乙方不得以租赁押金抵付租金等任何费用。五、其他费用1、租赁期限内,水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费等房屋使用费由乙方承担,并按单如期缴纳。物业管理费由乙方承担,并按单如期缴纳。6.1甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)处于正常的可使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时,应及时通知甲方维修;甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修、逾期不维修的，乙方可以代为维修,费用由甲方承担。6.2租赁期限内,乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。若由于乙方的不当或不合理使用,致使该房屋或其附属设施、设备毁损,乙方应负责维修。乙方拒不维修的,甲方可代为维修,费用由乙方承担。6.4未经甲方书面同意,乙方不得对该房屋进行装修、添附。经甲方书面同意后,乙方需要对该房屋装修、添附的,装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意,且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求：租赁期限届满时,甲、乙双方如不续租的,乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除,如不拆除,则视为乙方将该装修无偿赠与甲方。7.2除甲、乙双方续租外,乙方应在租赁期限届满后三日内，将该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)在经正常使用后的状态下返还甲方。如有留置的任何物品,在未取得甲方的谅解之下,均视为放弃,并由甲方处置。若逾期返还该房屋的,则每逾期超过一日,乙方须按日租金的一倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。违约责任，合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行,本合同另有特别约定相关责任的,从其约定;本合同没有特别约定相关责任的,经另一方书面催告后仍不履行的,其行为视作根本性违约,守约方有权单方面解除本合同,且违约方须支付守约方违约金,违约金数额为月租金的1倍。若甲方违约,且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的,则甲方除需按本条承担违约责任外,还需支付乙方装修、添附补偿费、装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准;若乙方违约，乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的,则乙方除需按本条承担违约责任外,乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。其他约定(手写)：甲乙双方协商一致，乙方在租赁期满保留房屋内基本设施良好。甲方在合同成立一周内将乙方不需要的设施搬走。
　　2017年5月中旬，被告开始对系争房屋进行装修。
　　2018年9月15日、16日，被告搬离系争房屋。
　　2018年9月29日，被告将系争房屋的钥匙一把交给原告。
　　2018年10月13日，原告支付系争房屋2018年9月1日至30日电费151.30元。
　　租赁期间，被告向原告支付了租赁押金21,000元，租金已经支付至2018年11月2日。
　　审理中，原告称，系争房屋2006年装修，后由原告方自住，到2015年后开始出租，被告是第二任租客。
　　审理中，原告提交照片10张以证明2017年5月系争房屋交付给被告时的状态。被告对此不予认可，称不能证明照片拍摄时间，不能证明原告是依此状态将系争房屋交付被告。原告申请对系争房屋恢复至上述照片状态所需的费用进行鉴定，并支付鉴定费3600元。鉴定机构鉴定意见为：装修恢复工程造价为28,306.98元；另外，主卧飘窗无照片可供比对、主卧客卧走道墙面的原状照片不清楚，该两项单列金额分别为144.98元、5208.83元。原告认为评估结论中遗漏了客厅电视墙黑色弧形大理石下面的地砖部分、遗漏了客厅墙面部分，其他评估结论予以认可。被告认为，评估报告所列鞋柜、书柜均为新作价格，但是原告交付给被告的书柜、鞋柜是已经使用了十余年的旧物，且被告仅是将书柜、鞋柜油漆成白色，并未作任何其他改变，亦不影响其使用，故评估全新制作的价格明显过高、亦不合常理。鉴定机构回应称，客厅电视墙黑色弧形大理石下面本来即没有地砖，亦不存在恢复地砖的问题，同时评估结论中电视墙恢复金额已经包含了黑色弧形大理石的恢复金额；客厅墙面确实未作评估，因为在现场查勘时原告并未提出此部分需要进行评估，且评估人员比对照片及现场认为墙面均为白色，无法从原告的照片中确认客厅墙面原为蓝色，同样主卧、客卧、走道墙面的照片也无法确认墙面原为米黄色，故对该部分金额予以单列。地砖、地板等均是把颜色抹掉、然后再重新恢复，无需计算折旧；其他如鞋柜、书柜、踢脚线等均是新作，需要计算折旧。一般情况下，使用了5-8年的装修，其剩余价值仅有5%，由于系争房屋的装修工程是在2006年竣工完成，故至2017年5月已有十余年，考虑恢复2017年5月3日的状态而非全新状态，故鞋柜、书柜、窗帘杆、踢脚板等材料价格应按原工程造价中取值的5%进行计算。后鉴定机构出具补充鉴定意见：装修恢复工程(原物修复，如地板等)造价为7804.37元，装修恢复工程(拆换，如书柜等)造价为7427.28元，并单列客厅墙面恢复工程所涉造价为4879.64元。
　　审理中，原告提交2017年5月14日函件，原告称由其女儿发送给中介人员张某，并由其转发给被告，其中记载：“感谢你刚才抽时间到房屋……看一下租户的装修情况。如此大格局的变动与双方原先的约定不符，也未事先通知我们……把客厅地砖油漆成灰色更是违反常规的装修操作。问题是，这些做法一旦实施都是无法还原的。……现在的油漆粉刷已经进行到一半……作出如下要求……1、客厅地砖请不要直接油漆，如果要换灰色，请铺复合地板。2、卧室地板请不要漆成白色，务必保持原色，只能用清水漆。3、客厅2个吊顶(现为蓝色)可以漆成白色，但以后要复原……4、门套、窗套，上层的4个门套(2间卧室、卫生间和客厅台阶处)和2个卧室窗套，现已经漆成白色的，也没办法，以后再商议复原事宜；其余还未动工的所有门、窗套，请保持原色，只能用清水漆。5、木门，上层的3扇房门(2间卧室和卫生间)，现已经漆成白色的，也没办法，以后再商议复原事宜；其余还未动工的木门，请保持原色，只能用清水漆6、客卧的书柜，现里面已漆成白色，也没办法；外表门框请保留原色，因为主卧的床架搬过去后也是木头原色的，除非床架也漆成白色，那书柜的外框也漆成白色吧。7、客厅的2座楼梯台阶：鉴于台阶的一半已漆成白色，也没办法，那么2座楼梯台阶就漆成白色以保持整体一致性。8、客厅玄关，鞋柜和立柜可以漆成白色以保持整体一致性。9、厨房，吊厨可以漆成灰色，木门(两扇)请保持原状、原色，用清水漆。10、客厅上的阁楼，墙底处请用木板封住，和原来一样。以上请务必告知并遵守……”被告称，因为被告处微信聊天记录已经删除没有了，被告记不清是否收到该函件。
　　审理中，原告提交部分微信记录截屏照片。其中记载：2018年9月13日，被告向原告方发送微信，称“我们有烟太大了对宝宝不好，所以考虑搬家了。我们搬好之后把房子给你收拾好了。我九月底把房子收拾好了，你们十月份可以再继续租出去。”……同日，原告向被告发送微信“既然你今天正式通知我们不租了，根据合同，租户应将房屋及装修附属设施设备还原及返还，我从爱人处得知你承诺将美美地返还。请将装修的复原计划告知我们，另将你现在准备返还的我们原先在大、小房间，客厅及顶楼上的家具图片传于我们看一下。屋子退租事宜请与我直接联系。”2018年9月14日，被告发送微信给原告“你好阿姨，我计划十五号十六号搬完东西，剩下两周把房子收拾出来，月底三十号交房。”原告方发微信给被告“你自己单方面的时间安排我们昨天就已经知道了。请直接告知我们，你装修复原和家具返还计划。鉴于你大幅度的变更，我们要事先知道你交房时的情况，以防措手不及。”被告回复“好的那我提前安排你来看房吧，大约25号，这样不好的地方再调整。”原告回复“交房验收是最后一步的事，现在要知道的是我们大、小房间，客厅，阁楼具体的复原情况。地板，地砖，窗台等何时安排回到原状态，我们实在不能接受全白的装修风格。”被告回复“好的我洗掉白色就好。那我弄好二十号叫你来看吧。不行了再调整。直到你满意。”2018年9月15日，原告发送微信给被告“房东你好我们今天搬一车，需要开出门证。麻烦你发个消息过来同意搬家出门。或者发个语音也行。”被告回复“既然你们车子已等着，你们搬家搬你们自己的东西，可以。但该违约行为我们会按合同执行，并保留在合约项下的所有权利，相关要求已跟你说明了。”被告回复“嗯是的我买了个别墅先搬过去。放心我讲信用的人。”被告对此不予认可，称双方均无微信聊天记录原件可供核对，亦无法得知微信记录的完整内容。
　　审理中，原告提交其自行制作的《2018年9月29日移交后原物遗失清单》，称是依据2017年5月房屋交付状态照片所列，其中列明2017年交付时原物：客厅背景墙上时钟，估价150元；客厅有线电视机顶盒，估价380元；主卧日光灯，估价40元；次卧小床，估价1200元等等，原告以此证明其第二项诉请的组成。被告对此不予认可，称签订租赁合同时双方并未签署交接清单，原告无法证明将上述物品交予被告。
　　审理中，原告申请证人张某到庭作证。证人陈述，其是上海翔飞房地产经纪有限公司工作人员，是原、被告2017年5月3日签订系争房屋租赁合同时的经办人员。2017年4月22日左右，为了挂牌租赁系争房屋，张某拍摄了系争房屋照片，即是现在原告作为证据提交的照片。被告看房时、双方签合同时、交付系争房屋时的状态就如照片所示，有家具家电。因为被告当时想要重新装修，所以合同手写了“甲方在合同成立一周内将乙方不需要的设施搬走。”签合同时，被告说她是艺术家，不太喜欢系争房屋的装修风格，想要自己重新装修，原告说同意装修但是租期结束时要恢复原状。交付房屋时没有签署书面交接清单，当时原告并未将家具家电搬走，钥匙也交给了被告。2017年5月中旬，原告方约了张某一起去系争房屋看一下，当时有些家具家电已经没有了，有的地方已经刷成了白色，原告方看到后比较生气，原告方虽然知道被告要重新装修，但是没想到变化那么大。原告方当时即和被告沟通，被告表示租期到了会恢复原状，所以原告方也没再说什么，就同意被告继续装修了。后来原告方发了一份书面函件，让张某转告被告，所以张某将函件拍照后微信发给了被告。2018年9月22日，因原告方通知说被告提前不租了，张某和原告方一起去系争房屋看，当时被告找了装修工人在将系争房屋恢复原状，但是并没有按照原告方的要求恢复原状，被告同意将房屋恢复至最初交付时的样子即照片中的样子，并且约定于一周内恢复好再和原告交接。2018年9月底，原告方跟张某说被告并未恢复原状，与被告在沟通中、协商下一步的情况，没要要求张某再到场。2018年国庆后原告方跟张某说联系不到被告了，张某再向被告发微信时发现已被屏蔽。原告对证人证言均予以认可。被告称张某确实是当时的中介人员之一。
　　审理中，原告称2017年5月3日将系争房屋钥匙交予被告，原告处已经没有钥匙，所以原告没有看到、也不清楚被告何时搬走家具设施。2017年5月14日原告去房屋时屋内已经没有家具，被告说她有个工作室，家具搬去工作室了，之后会再还回来。合同手写的“甲方在合同成立一周内将乙方不需要的设施搬走”是指“书籍”，只不过中介人员将上海话的“书籍”误听成“设施”。2018年9月29日，原告提出房屋没有恢复原状，被告说本来要恢复原状，但装修工人有事情走了，被告问原告要赔多少钱，原告说要找装修公司询问一下再报价给被告，当时双方态度很友好。之后原告即无法联系到被告。被告称，被告租赁房屋后需要重新装修、添置家具，除了固定的书柜、床等，其他的设施家具都不需要，所以合同手写了“甲方在合同成立一周内将乙方不需要的设施搬走。”签好合同后，原告派人和被告确认需要、不需要哪些家具。2017年5月上旬，大部分家具由原告自行搬离，还有部分家具设施原告说不要了，被告即自行处理了，具体如何搬离被告已经记不清楚了。此前原告从未提及家具设施的事情。2018年9月29日，原告才提出这个要赔、那个要赔，还不让被告走，被告就慌了，也说不清楚了。后被告称，2017年5月3日签订合同后，被告并未直接入住，在此期间原告以自行保留的钥匙进出租赁房屋，通过微信询问的方式将被告不需要的设施搬离房屋。待原告搬离完毕后，被告再委托装饰装修人员对房屋进行装修。
　　审理中，原告提交2018年9月29日视频，其中：双方就系争房屋恢复原状的事宜进行沟通，但是双方未能达成一致，其中原告提及房屋原有的灯、洗衣机、马桶、地板等问题要求“还原”，被告称客厅蓝色台阶当初说清洗掉，但是装修工人去做其他工程了，地板没有复原，落地灯、洗衣机、马桶已经扔了等等，后被告询问赔钱是否可以，双方对于何为“复原”、赔偿金额存在争议。对于该证据材料，被告称其中确实拍摄到被告讲话，但是整个交谈过程并未完整拍摄，而且明显是原告处于优势地位，而被告无奈提出赔偿要求后，原告仍不同意，视频中仅是就房屋交接、后续事宜进行协商，但最终并未达成一致意见，被告所述“复原”仅是指其后期另行购置了部分家具物品放在房屋内，以便原告另行出租使用。原告称，被告确实在房屋内放置了落地灯、洗衣机、马桶，但既不是被告租赁时所用，也不是原告原先的物品，且比原告原来交付给被告的物品更旧、质量更差。
　　审理中，被告称系争房屋空调需要维修，被告代为请人维修、支付了维修费1490元。原告对此不予认可，称被告从未表示过需要维修空调。
　　以上事实，除当事人庭审中的一致陈述，另有房屋租赁合同、上海市房地产权证、转账记录、电费缴纳凭证、视频光盘等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
　　合同租赁期限为2017年5月3日至2020年5月2日，双方虽对于租赁合同解除的原因陈述不一致，但双方均表示租赁合同实际上已经提前解除，此于法无悖，本院予以确认。
　　关于解除合同的违约责任。被告称系争房屋电器设备老化、无法正常使用，经被告提出后，双方协商一致解除合同。但是被告并未提供充分证据证明系争房屋存在设施设备老化而导致租赁房屋无法使用，且即使被告所述的抽油烟机油烟问题、空调问题等属实，亦未达到房屋无法使用而需要解除租赁合同的程度。被告并未提供证据证明双方已经协商一致解除合同，原告对此亦不予认可。故被告既不享有合同解除权，亦未与原告就合同解除事宜协商一致，在此情况下，被告提前搬离系争房屋、解除合同，构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告支付解除合同违约金10,500元，具有事实与法律依据，本院予以支持。
　　关于原告主张的恢复原状费用。双方合同约定“若乙方违约，乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的,则乙方除需按本条承担违约责任外,乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。”原告称被告曾承诺会将系争房屋恢复原状，原告也不接受被告的装修。根据证人张某的陈述、2018年9月29日视频等证据可以看出，原告同意被告重新装修系争房屋，被告也表示在搬离房屋后会“复原”,双方仅是对如何“复原”以及房屋原始交付状态存在争议。房屋的固定装修不易改变，而2017年5月中旬被告确实对系争房屋进行装修，一定程度上改变了房屋原有固定装修。原告提交的房屋装修交付状态照片、证人证言可相互印证，被告虽不予认可，却未能提供任何证据以反驳原告所述事实或证明其接收房屋、装修前房屋的状态。故对于房屋固定装修的原始状态，本院采信原告的意见。但照片存在局部性、模糊性等问题，虽能确认房屋局部的基本结构、样式等，但无法准确清楚的显示墙面颜色等细节。现依据照片进行的评估鉴定亦无法确定客厅、主卧、客卧、走道墙面的原始状态，原告目前证据无法证明客厅、主卧、客卧、走道墙面交付给被告时的状态，被告亦不予认可，故原告要求被告支付该部分墙面的恢复费用，本院无法支持。除上述墙面以外的固定装修，被告同意予以复原，但并未履行，原告要求要求被告支付恢复之费用，于法有据，根据鉴定意见，本院确定被告应支付原告房屋恢复原状费用15,231.65元。
　　关于原告主张的遗失家具设施等损失。租赁合同约定“甲方在合同成立一周内将乙方不需要的设施搬走”，可知签合同时被告已明示要求原告将其不需要的设施搬离。原告现称此“不需要的设施”仅是指“书籍”，该解释不合逻辑、略显牵强。2017年5月中旬房屋装修时大部分家具物品设施均已搬离，此时间与租赁合同约定的“合同成立一周内”亦可基本对应。在合同就设施搬离已有明确约定的情况下，原告并无证据证明双方就此另达成其他约定或系被告搬离了家具物品设施。即使在原告提交的不完整视频记录中，也可看出原告同意被告扔掉落地灯、洗衣机、马桶，而被告表示其搬离后会复原即留下一套上述物品。现原告称被告留在房屋内的落地灯、洗衣机、马桶是旧的、很差的，因并无证据表明双方就落地灯、洗衣机、马桶复原状态已经达成一致意见，亦无证据可以证明原告交付给被告的物品状态，现原告因不满意被告留下的物品而要求原告赔偿，亦依据不足。签订房屋租赁合同、交付房屋时，双方并未签署交接清单等材料，原告并无证据证明其已经将照片或《2018年9月29日移交后原物遗失清单》中的物品设施交付给被告，亦未能证明上述物品交付时的状态、价值，而被告对此亦不予认可，原告主张的赔偿金额亦无依据。被告已将房屋钥匙交予原告，原告现要求被告支付更换锁芯的费用，依据不足。综上，原告第二项诉请要求被告赔偿遗失家具灯具家电损失，本院难以支持。
　　关于原告主张的房屋空置租金损失。虽然2018年9月29日被告已经将房屋返还原告，但当时双方就违约责任、房屋恢复等事宜并未达成一致意见，由此引发了本案的本、反诉，房屋空置是由双方原因共同造成，空置损失亦应由双方共同承担，故本院酌定由被告赔偿原告房屋空置损失计42,000元。
　　被告反诉要求原告开具发票，对此并无合同约定，被告此诉请依据不足，本院不予支持。
　　被告反诉要求原告退还2018年10月3日至11月2日租金10,500元，原告表示同意，此于法无悖，该请求本院予以支持。
　　租赁合同已经解除，原告已收取的押金21,000元，应予返还。被告该项反诉请求于法有据，本院予以支持。
　　被告反诉要求原告支付空调维修费，依据不足，本院不予支持。
　　另外，被告同意支付原告2018年9月1日至30日电费151.30元，此于法无悖，本院予以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
　　一、宋晨于本判决生效之日起十日内向杨益敏支付解除合同违约金10,500元；
　　二、宋晨于本判决生效之日起十日内向杨益敏支付房屋恢复费用15,231.65元；
　　三、宋晨于本判决生效之日起十日内向杨益敏支付房屋空置租金损失42,000元；
　　四、宋晨于本判决生效之日起十日内向杨益敏支付2018年9月1日至30日电费151.30元；
　　五、杨益敏于本判决生效之日起十日内向宋晨退还2018年10月3日至11月2日租金10,500元；
　　六、杨益敏于本判决生效之日起十日内向宋晨退还租赁押金21,000元；
　　七、驳回杨益敏的其余诉讼请求；
　　八、驳回宋晨的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计1226元，由宋晨负担416元，杨益敏负担810元。鉴定费3600元，由宋晨负担806元，由杨益敏负担2794元。反诉案件受理费减半收取计294元，由宋晨负担14元，杨益敏负担280元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李  理

书记员：徐  琛