杨美琴与沈斌房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：杨美琴,女,1960年1月22日出生,汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：蔡瑜，上海市申房律师事务所律师。
　　被告：沈斌,男,1968年8月20日出生,汉族，住上海市。
　　原告杨美琴与被告沈斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨美琴及其委托诉讼代理人蔡瑜与被告沈斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　原告杨美琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2014年8月15日签订的《房屋买卖协议》,被告协助原告办理将上海市普陀区竹柳路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下的手续;2、被告向原告支付违约金人民币27.6万元(以下币种均为人民币);3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2014年8月6日,原告在向被告支付5万元购房意向金后,与被告在上海锦程房地产经纪有限公司的居间下,就原告购买被告位于上海市普陀区竹柳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房地产买卖居间协议》《房地产买卖协议》,约定系争房屋转让价款共计人民币138万元,已付5万元意向金转为定金。2014年8月15日,原、被告签订系争房屋《房屋买卖协议》,对房款支付、过户等做出了约定。被告应在办出系争房屋《上海市房地产权证》后三日内,与原告签订《上海市房地产买卖合同》并办理过户手续。2014年8月15日,原告向被告支付房款55万元(包含2014年8月6日支付的定金);2015年7月12日,原告向被告支付房款3万元;2015年10月8日,原告向被告支付房款5万元;2015年10月9日,原告向被告支付房款20万元。至此,原告已按约向被告付清了房款共计人民币83万元整。2014年5月28日,被告向原告交付房屋及所有与房屋有关的材料,原告将房屋装修后实际居住至今。系争房屋具备过户条件后,被告迟迟不肯继续履行双方的协议、配合原告签订《上海市房地产买卖合同》并办理过户手续。原告多次催促被告均未果。原告认为,被告的行为已严重违反合同约定,构成违约。故诉至法院请求判如所请。
　　被告沈斌辩称。第一，承认将系争房屋出售给原告。但因为系争房屋是我和我前妻的共同财产，过户需要我前妻的同意，但是她不同意出售系争房屋后来就离家出走了。通过诉讼办成的离婚手续。第二，原告第二笔房款应该在2015年2月付完，但是直到2015年10月9日才付清，原告的付款存在逾期。第三，被告没有违约，系争房屋的产权证是2019年4月29日才办出来，之后原告从未与被告沟通过。而且违约金标准定得过高，希望法院酌情调整。第四，因为现在系争房屋不能过户，所以我不想再卖给原告了，我愿意将钱全部退给原告并给予一定的补偿。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：
　　2013年12月9日，上海市普陀区竹柳路XXX弄XXX号XXX室房屋登记在上海安真房产开发有限公司名下。
　　2014年5月12日，上海中盛房屋动迁有限责任公司作为拆迁人(甲方)上海市普陀区土地发展中心的代理人、案外人沈某某作为被拆迁人(乙方)就被拆迁房屋上海市安远路XXX弄XXX号房屋签订《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定甲方应支付乙方被拆迁房屋价值补偿款为XXXXXXX.84元；乙方选择货币补偿后，根据本基地拆迁补偿安置方案，购买甲方提供的配套商品房计4套房屋总建筑面积289.70平方米，其中包括系争房屋。被告自述，沈某某系被告父亲，系争房屋属于自己所得的安置房屋。
　　2014年5月28日，案外人上海安真房产开发有限公司作为甲方与被告沈斌作为乙方签订《房屋交接书》，约定：2014年5月28日，甲、乙双方就竹柳路50弄《安居锦竹苑》14号2204室进行交接。甲方交付给乙方的房屋为系争房屋。系争房屋的实测建筑面积为77.66平方米。
　　2014年8月6日，被告沈斌作为甲方(出售方)与原告杨美琴作为乙方(买受方)以及上海锦程房地产经纪有限公司作为丙方(居间方)就系争房屋买卖签订《房地产买卖居间协议》以及《房地产买卖协议》。约定总房价款138万元；首期房价款55万元(含已付全部定金)；第二期房价款28万元；尾款55万元，双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后日内,对该房地产进行验看,清点,确认无误后,由甲方交付给乙方,并由乙方自行或通过丙方支付尾款55万元。
　　2014年8月15日，被告沈斌作为甲方(出售方)与原告杨美琴作为乙方(买受方)以及上海锦程房地产经纪有限公司作为居间方(见证方)就系争房屋买卖签订《房屋买卖协议》，约定：一、乙方已经了解甲方所属该房屋相关情况如下：(1)该房为动迁安置房；(2)该房屋在上海市商品房预售合同面积为77.74平方米,但以办出的房屋产权证上载明的为准(面积如有误差不再另行结算,并且不影响房屋总价);二、该房屋用途为居住；三、甲乙双方协商一致同意甲方出售该房屋的出售价格为人民币XXXXXXX元,乙方承担在本次交易过程中甲乙双方所涉及的居间服务费,税费(特指契税、个人调节税)由乙方按目前国家规定承担；四、甲、乙双方同意于甲方办妥以其为权利人的小产证后30工作日内到丙方安排的地点签订《上海市房地产买卖合同》或房地产买卖过户；五、第一期房价款、乙方签订本协议当日内,支付甲方第一笔房款人民币550000元，包含已付购房定金50000元，第二期房价款乙方在2015年2月15日之前支付第二笔房款280000元，第三期房价款甲乙双方到上海市普陀区房地产交易中心,办理房地产过户手续之后,由乙方一次性支付甲方计人民币550000元；七、甲、乙双方同意甲方办出为产权人名字的《上海市房地产权证》后,甲、乙双方约定三日内签订《上海市房地产买卖合同》，若因为国家政策或相关政府机构所导致,甲乙双方不能按期签订《上海市房地产买卖合同》或房地产买卖过户,甲乙双方一致同意时间顺延到国家政策允许的时间内办理；八、若甲方在与乙方签订本协议后违约、反悔不出售该房屋给乙方,甲方要退还乙方支付的全部房价款,乙方有权要求按照本协议第三条总房价款的20%支付违约金,房屋装修的全部费用及房价上涨的部份全部赔偿,同时,乙方仍须向居间方支付本协议第三条约定价格的2%,作为居间方的居间服务费用等。
　　被告确认分别于2014年8月15日收到原告支付的房款55万元(含已付定金5万元)，于2015年7月12日收到原告的支付房款3万元，于2015年10月8日收到原告支付的房款5万元，于2015年10月9日收到原告支付的房款20万元。
　　被告按约定交付系争房屋给原告使用至今。
　　2019年4月29日，上海市普陀区竹柳路XXX弄XXX号XXX室房屋登记在被告沈斌名下。
　　2019年5月6日，原告向我院递交本案相关起诉材料。
　　另查明，被告沈斌与案外人张某某曾于2011年1月8日登记结婚。2019年2月18日，江苏省沛县人民法院对原告沈斌与被告张某某离婚纠纷一案作出(2018)苏0322民初6638号民事判决：“根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2010年5月经人介绍相识，2011年1月8日办理结婚登记手续，2011年1月中旬举行婚礼，婚后无子女。2014年7月被告离家出走至今未归，原告曾于2016年4月、2017年3月起诉要求与被告离婚，法院判决驳回原告的诉讼请求。本院认为，被告张某某经本院公告送达开庭传票、无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。……判决如下：准予原告沈斌与被告张某某离婚。”
　　审理中，关于第二期房屋支付逾期，原告表示，系因为被告自2014年9月至2015年10月在戒毒所中导致的付款逾期。被告确认到2015年10月保外就医之后找到原告，原告分两次才支付房款。
　　原告为妥善解决本案，撤回“要求被告向原告支付违约金人民币27.6万元”的第二项诉讼请求。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，双方均应按照约定全面履行。本案中，根据双方约定，被告应当在系争房屋办出产权人名字为被告的《上海市房地产权证》后三日内签《上海市房地产买卖合同》，或于之后30个工作日内到丙方安排的地点签订《上海市房地产买卖合同》或房地产买卖过户手续。现系争房屋产权于2019年4月29日登记在被告一人名下，且根据《关于动迁安置房屋提前上市交易有关问题的通知》(沪房管市[2010]375号)，系争房屋已经满足大产证满3年且拆迁补偿安置协议满3年的条件，可以在办理小产证后进行转让，故被告应当配合原告办理买卖过户手续。对于被告认为出售系争房屋未经前妻同意而不能出售的意见，未能提供其前妻不同意出售房屋相应证据，结合产权登记在被告一人名下、被告前妻出走多年、房屋交接书(进户单)记载情况、系争房屋交付使用情况、被告自述的系争房屋动拆迁情况等事实，原告已就系争房屋买卖尽到了相应的审慎义务，故对于被告的答辩意见，本院不予采纳。原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，并无不妥，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、被告沈斌应于本判决生效之日起十日内配合原告杨美琴办理上海市竹柳路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更手续，将该房屋过户至原告杨美琴名下；
　　二、原告杨美琴应于上海市竹柳路XXX弄XXX号XXX室的产权过户登记至原告名下之日向被告沈斌支付房款人民币550,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本案保全费人民币5000元，由被告沈斌负担。
　　本案受理费人民币12060元，减半收取计人民币6030元，由被告沈斌负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：王  盈

书记员：计晓菲