杨雪华与徐智勇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：杨雪华，男，汉族，住上海市金山区。
　　委托诉讼代理人：杨亚明(系原告杨雪华女儿)，女，住上海市金山区。
　　被告：徐智勇，男，汉族，住湖北省随州市。
　　原告杨雪华诉被告徐智勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨亚明，被告徐智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《租赁合同》于2018年12月15日解除；2、判令被告搬离上海市金山区龙轩路XXX弄XXX号XXX室(下称“涉案房屋”)并向原告返还承租的房屋；3、判令被告支付租金1800元(从2018年11月1日起至2018年12月15日止)；4、判令被告支付涉案房屋占有使用费(从2018年12月16日起至实际搬离日止，按照每月1,200元计算)；5、判令被告支付原告2016年1月至6月的东方有线电视费138元、2018年11月份电费47.80元、2018年12月份水费58.70元，共计244.5元；6、判令将被告已支付的押金1,200元充抵为违约金。事实和理由：原告与被告于2015年3月签订了《租赁合同》，合同约定，被告承租原告所有的涉案房屋，月租金1,200元，被告每三个月支付一次房租，提前3天支付下次房租。被告在支付了第一次房租之后，其余已支付的房租都是逾期支付的，在2018年10月份之后没有再支付过房租，也不肯退房，被告还存在违反约定转租的情形，且被告未支付的东方有线电视费等费用，原告多次催讨未果，于2018年12月7日向被告发送律师函，被告于12月15日收到律师函，但仍未支付相关费用，故原告提起诉讼，请求判如所请。
　　被告辩称：不同意原告的所有诉讼请求。被告于2015年5月1日承租涉案房屋，2018年9月开始，原告女儿就要求被告搬离涉案房屋。2018年10月，原告女儿又多次要求被告提前退房，原告违约在先，被告向原告主张违约金，原告一直未予明确答复，因此被告有权拒付租金。被告实际已于2018年9月30日搬离涉案房屋，但钥匙未还给原告及其女儿。如原告坚持要解除合同，原告应退还被告押金1,200元，并支付违约金1,200元。在租赁期间被告还自费对涉案房屋进行了装修，所以原告还应赔偿被告装修费50,000元。庭审中，被告要求反诉，但未于本院指定的期限内提交书面反诉状。
　　经审理查明：2015年3月23日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定：原告将其所有的涉案房屋出租给被告使用，房屋租赁期限为60个月，自2015年5月1日起至2020年5月1日止；房租为每月1,200元，首付3个月租金，另付1,200元押金，以后每三个月结算一次，提前3天支付下次房租，押金不变，原告在收到被告租金及押金后，必须开具收据；房屋租赁期间，被告实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费均由被告承担；被告应按合同约定按时支付租金及其他费用；被告不得将涉案房屋转租；原、被告一方如无故违约，导致合同终止的，须向对方支付违约金1,200元，若原告违约，除退还被告押金，还需支付被告1,200元违约金，若被告违约，原告有权不退还押金；房屋可装修，如果原告违约，则需向被告赔偿装修费用。合同还对其他事项作了约定。《租赁合同》签订当日，被告向原告支付3个月租金以及押金共计4,800元。原告于租赁期限开始前将涉案房屋钥匙交付给被告，被告入住。被告已于2018年8月6日之前付清2018年10月31日之前的租金，但被告有十三次逾期支付。2018年11月1日起的租金，经原告催讨，被告至今未支付。对于原告所述被告从2018年11月1日开始未支付过房租，被告予以认可；对于逾期支付房租的情况，被告庭审中表示其都是原告向其打电话催讨后才支付，被告未能提供证据推翻原告所述。原告于2018年12月7日委托上海理度律师事务所沈海平律师向被告发送律师函，律师函中载明：被告房租只支付到了2018年10月底，2018年11月至2019年1月期间应付房租3,600元未支付，且未经原告同意被告擅自将承租房屋转租给第三人，已严重违反合同约定，鉴于被告的行为，《租赁合同》于本律师函发出之日起解除，请被告收到本函告之日起十日内同原告结清拖欠的租金及水电等费用，并将涉案房屋恢复至交付时状态返还，如被告怠于行使上述义务，原告将通过诉讼途径向被告主张权利。庭审中，被告称其于2018年12月15日收到律师函。
　　另查明，涉案房屋2018年11月份产生电费47.80元，2018年12月份产生水费58.70元，原告已经缴纳；2016年1月至2016年6月，产生有线数字电视维护费用138元，原告还未缴纳。
　　以上事实，由原告提供的《租赁合同》，上海市房地产权证，律师函、邮寄凭证，租金支付清单，水电费凭证，被告提交的《租赁合同》、收条，以及当事人的当庭陈述、本案庭审笔录等为证，并经查证属实。
　　本院认为，《租赁合同》为原、被告真实意思表示，且不违反法律规定，对双方均具有约束力。被告在合同履行过程中，多次逾期支付租金，且从2018年11月1日开始的房租，经原告催告至今未支付，故原告要求《租赁合同》于律师函送达被告之日(即2018年12月15日)解除的诉讼请求，本院予以支持；庭审中被告虽称其已经于2018年9月30日前搬离了涉案房屋，但未提供证据证实，且被告一直未将涉案房屋返还原告，故对于原告要求被告搬离涉案房屋并向原告返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持；由于《租赁合同》于2018年12月15日解除，故对于原告要求被告支付从2018年11月1日至2018年12月15日的房租，以及支付从12月16日起至被告搬离之日止的占有使用费的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告支付合同履行期内产生的2016年1月至6月的东方有线电视费138元、2018年11月份电费47.80元、2018年12月份水费58.70元的诉讼请求，符合约定，本院予以支持；由于被告的违约行为，导致合同解除，故对于原告要求将被告支付的1,200元押金冲抵违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告认为，原告要求被告提前退房，原告违约在先，被告有权拒付租金，被告的主张未提供证据证实，本院不予采信。对于被告要求原告退还押金1200元、支付违约金1200元、赔偿装修费用50,000元的主张，被告未在本院指定期限内提交书面反诉状，本案中不予处理，被告可另行诉讼。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下：
　　一、确认原告杨雪华与被告徐智勇签订的《租赁合同》已于2018年12月15日解除；
　　二、被告徐智勇于本判决生效之日起十日内搬离上海市金山区龙轩路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将所承租的房屋返还给原告杨雪华；
　　三、被告徐智勇于本判决生效之日起十日内支付原告杨雪华租金1800元；　　　　
　　四、被告徐智勇于本判决生效之日起十日内支付原告杨雪华占有使用费(从2018年12月16日起至实际搬离日止，按照每月1,200元计算)；
　　五、被告徐智勇于本判决生效之日起十日内支付原告杨雪华东方有线电视费138元、电费47.80元、水费58.70元，共计244.50元；
　　六、确认被告徐智勇向原告杨雪华支付的押金1,200元充抵为违约金。
　　本案案件受理费减半收取人民币25元，由被告徐智勇负担，被告所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：顾红顺

书记员：陆  静