杨青与上海梓赫置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：杨青，男，1994年7月2日出生，汉族，住安徽省宿州市。
　　委托诉讼代理人：王京普，上海市鸿生律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王芳艳，上海市鸿生律师事务所律师。
　　被告：上海梓赫置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：陈鸣，执行董事。
　　原告杨青与被告上海梓赫置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨青及其委托诉讼代理人王芳艳到庭参加诉讼，被告上海梓赫置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　杨青向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的位于上海市浦东新区东明路2600、2608、2612号XX公馆地下二层A11商铺(以下简称系争房屋)的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告保证金50,000元、进场费50,000元、装修押金17,000元、装修管理费3,400元，合计120,400元；3、判令被告支付违约金50,000元。事实和理由：被告从案外人上海辕盛实业发展有限公司(以下简称上海辕盛公司)处承租了上海市浦东新区东明路2600、2608、2612号XX公馆地下二层的诸多商铺。2018年4月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将系争房屋租赁给原告，租赁用途为鸡咪鸡咪炸鸡店，租赁期限2018年4月6日起至2020年4月5日，月租金为原告当月营业额的18%，保证金5万元，违约金5万元。租赁合同签订后，原告按约向被告支付了保证金5万元，进场费5万元，装修押金17,000元、装修管理费3,400元，共计120,400元。同时原告着手对系争房屋进行装修，陆续购买了经营需要的相关设备。但2018年5月14日，上海辕盛公司在承租商铺处贴出《告商户函》，称其已于2018年5月2日发函解除了与被告的租赁合同，将停止对商铺供水供电，于2018年5月18日收回商铺。2018年5月18日，上海辕盛公司封闭商铺进出通道，原告已有装修被全部拆除，导致原告客观上已无法承租及使用系争房屋。经原告多次与被告实际负责人陈超沟通，要求被告返还原告已支出的款项，但被告称其在与上海辕盛公司诉讼，无力退还原告钱款。综上，原告已无法使用系争房屋，根据合同约定有权单方解除租赁合同，并要求被告退还原告已支出的费用及支付违约金。为了维护原告的合法权益，诉至法院。
　　上海梓赫置业有限公司未作答辩。
　　本院经审理认定事实如下：2018年4月5日，被告(出租代理方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方代理出租给乙方的商户位于上海市浦东新区东明路2600、2608、2612号XX公馆地下二层A11，商铺编号B2-A11,乙方承租的商铺使用面积为34平方米。本房屋的实际租赁区域平面图见本合同附件一。乙方承租租赁房屋仅作为经营鸡咪鸡咪使用(包括在通过本租赁房屋申请的外卖平台上)，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。甲方同意于2018年4月6日前将本房屋交付乙方。租赁期限为2年，自2018年4月6日起至2020年4月5日止。租赁房屋的起租日为2018年4月6日。甲、乙双方约定，本房屋每合同为营业额扣点合同，乙方须将当月营业额18%(包括堂吃加上所有外卖平台的总营业额)的扣点款作为当月租金支付给甲方。本房屋先使用后付租金。甲方交付租赁房屋前，乙方应向甲方支付履约保证金35,000元；乙方应向甲方支付产品(食品)保证金15,000元。甲方收取上述两笔保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁期间，甲方保证租赁房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付50,000元的违约金；给对方造成损失的，若支付的违约金不足抵付一方损失，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：(一)甲方延期交付租赁房屋超过90日，经宽限期后仍未交付的；……。任何一方违反本合同的约定及承诺，构成违约，守约方均有权根据本合同及附件的约定追究对方的违约责任。合同另对其他事项作了约定。合同附件二交付基本条件，附件三消防安全承诺书。附件四琦寓生活社区商户装修手册，其中约定装修管理费100元/平方米(包含：垃圾清运、施工临时水电费、保洁保安费、电梯使用、审图费等装修期间一切费用)及装修保证金500元/平方米。4月6日，双方签署《交房通知书》，载明被告于2018年4月6日将系争房屋向原告移交。原告应于交房期限付清合同约定的应当于租赁房屋交付时应支付的所付款项。尾部收件回执载明我方(即原告)已于2018年4月6日收到了该交房通知书，原告签字落款。
　　审理中，原告称陈超为被告法定代表人陈鸣的儿子。并提交被告档案机读材料、股东会决议及案外人上海巢寓信息科技有限公司档案机读材料，证明陈超为被告第一届监事。上海巢寓信息科技有限公司是被告股东之一，且法定代表人为陈超。原告将款项均支付给陈超系应被告公司要求。
　　原告向本院提交付款凭证如下：1、2018年4月5日原告向陈超支付宝转账3万元、微信转账1万元。2、2018年4月6日，原告通过ATM机向陈超银行账户存款38,500元的存款凭条。原告称4月6日的应付金额为6万元，另二万元的存款凭条已遗失，1,500元是现金直接支付给陈超的。3、2018年4月26日原告向陈超支付宝转账18,900元、现金给付1,500元共计20,400元，陈超出具了收据并加盖了财务章。该笔款项为装修押金17,000元及装修管理费3,400元。原告另提交了2018年7月18日原告与陈超通话微信记录文字稿，证明原告向陈超索要投入款项，陈超表示现在资金困难，等官司结束再说。原告称微信的原始载体已遗失。
　　庭审中，原告提交黄某某(居间方经办人员)出具的情况说明一份、佣金确认书一份及两证人刘某、黄某某到庭。证人刘某陈述其为原告的姑父，其于2018年4月5日向陈超微信转账1万元，该款项系其为原告垫付，其于陈超之间无其他经济往来。证人黄某某到庭陈述其系办理原、被告租赁事宜的居间经办人，2018年4月5日，原告、被告及证人黄某某在租赁商铺处签订租赁合同，当天原告手机转账支付了4万元。第二日，原告拿来了现金与被告一同去附近银行存入。被告方为陈姓人员。根据居间规则，钱款付清后其才能收到佣金。鉴于原、被告各向黄某某支付了佣金，因此原告应当向被告付清了款项。据其了解，原告支付了5万元进场费及5万元保证金。装修押金及管理费居间方并没有经手。由于被告与物业有纠纷，系争房屋现被封。
　　原告另提交告商户函及照片一组，证明截止原告起诉前，系争房屋处大门紧闭，门上张贴了上海辕盛公司的告商户函。该函件载明由于上海梓赫置业有限公司欠付上海辕盛公司租金，上海辕盛公司与上海梓赫置业有限公司的租赁合同解除，上海辕盛公司将停止对租赁房屋的供水供电等服务，要求各商铺于2018年5月17日前将租赁房屋恢复毛坯状态并交还。此后系争房屋于2018年5月18日被上海辕盛公司收回，门被封条封住，原告无法进入，故起诉来院，请求判如所请。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。被告未按约定保持租赁物处于安全、正常可使用的状态，致使原告的承租目的无法实现，原告据此解除与被告的租赁合同，合法有据，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告诉请的保证金50,000元、进场费50,000元、装修押金17,000元、装修管理费3,400元中，保证金及进场费中78,500元金额原告已提交转账记录等相应材料予以佐证，装修押金17,000元及装修管理费3,400元原告提交收条、支付宝记录等材料佐证。对此，被告未到庭提出异议，原告亦已尽其举证责任，故本院认可原告已向被告支付保证金及进场费78,500元、装修押金17,000元及装修管理费3,400元，共计98,900元，被告应予返还。原告主张的其余款项，其自诉付款凭证已遗失，仅凭原告的本人陈述及证人证言，尚不足以证实其已向被告支付如上款项。由于被告违约致使涉案租赁合同解除，原告要求被告按照合同约定承担解除合同的违约金5万元，于法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，放弃了对原告提交证据的质证权利，由此造成的不利后果由其自行承担。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、解除原告杨青与被告上海梓赫置业有限公司于2018年4月5日签订的《房屋租赁合同》；
　　二、被告上海梓赫置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨青98,900元；
　　三、被告上海梓赫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨青违约金50,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费3,708元，减半收取计1,854元，由原告杨青负担154元，被告上海梓赫置业有限公司负担1,700元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　

审判员：何绍辉

书记员：陈韫鏐