杨青与黑龙江金地园房地产开发有限公司、杨放房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告：杨青，男，1961年7月22日出生，汉族，工作单位中央电视台经济与法栏目，职业记者，住北京市朝阳区。
被告：黑龙江金地园房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区北五道街8号4层1门。
法定代表人：迟元波，职务：董事长。
委托代理人：李方双，黑龙江郝雅枫律师事务所律师。
委托代理人：吴海军，黑龙江郝雅枫律师事务所律师。
被告：杨放，男，1970年3月19日出生，汉族，黑龙江省双鸭山市居民，住双鸭山市。
委托代理人：李方双，黑龙江郝雅枫律师事务所律师。
第三人：饶河县人民政府，住所地饶河县饶河镇。
委托代理人：姚彬，饶河县政府法制办负责人。
委托代理人：陈永胜，饶河县房屋征收办主任。
第三人：集贤县程顺房屋拆迁有限公司，住所地双鸭山市集贤县福利镇。
法定代表人：田立刚，该公司董事长。

原告杨青与被告黑龙江金地园房地产开发有限公司（以下简称金地园公司）、杨放，第三人饶河县人民政府、集贤县程顺房屋拆迁有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月8日受理后，依法适用普通程序于2018年3月22日、9月12日公开开庭审理了本案。原告杨青；被告黑龙江金地园房地产开发有限公司委托代理人李方双、吴海军，被告杨放、委托代理人李方双；第三人饶河县人民政府委托代理人姚彬、陈永胜，第三人集贤县程顺房屋拆迁有限责任公司法定代表人田立刚经本院合法传唤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨青向本院提出诉讼请求：1、判令被告黑龙江金地园房地产开发有限公司依合同约定还建面积944平方米按市场价进行赔偿3360000元；2、判令被告黑龙江金地园房地产开发有限公司依合同约定面积1032平方米按市场差价进行赔偿1444800元；3、判令被告杨放对被告黑龙江金地园房地产开发有限公司的违约行为承担连带保证责任，并对原告上述所有主张承担全部连带赔偿责任。增加诉讼请求：1、判令被告黑龙江金地园房地产开发有限公司从2015年12月31日应当交付房屋之日起，依赔偿房屋价款总额4804800元按人民银行同期贷款利率向原告支付利息损失，直到实际付清赔偿之日止。2、判令被告杨放对黑龙江金地园房地产开发有限公司的违约行为承担全部连带保证责任，并对原告所有主张包括该增加诉讼请求第一项承担全部连带赔偿责任。事实与理由：2014年初，被告黑龙江金地园房地产开发有限公司总经理杨放代表该公司因开发饶河县滨江国际商业步行街项目要求征收原告的私有房屋，被告黑龙江金地园房地产开发有限公司和原告签订了《房屋征收产权调换安置协议书》（以下简称为原协议书），约定原告被拆迁的房屋产权调换为滨江国际步行街A区1#楼（东苑与江边路口）东门从南至北第一门第一户，甲方应当在2014年12月30日前交付达到约定的上下水电暖三通标准的房屋。如果出现违约，被告金地园公司将向原告按拆迁价款的两倍即1737600元支付违约金。被告杨放作为保证被告金地园公司履约的连带责任担保人向原告杨青承担连带责任担保。协议签订后，原告的房屋被被告拆除并在该址建设新楼，但被告并未按该协议约定为原告建设房屋，更无法按约定在2014年12月30日向原告交付房屋，构成违约。2015年5月，上述三方又重新签订了《房屋拆迁补偿（补充）协议》，该补充协议在原协议的基础上对各方权利义务进行了变更和补充，并明确约定被告需在2015年6月15日前为原告开工建设房屋，但时至今日，被告依然没有依约开工。望法院依法作出公正判决以保护原告的合法权益不受侵犯。
被告金地园公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、双方签订的合同属于无效合同，因该合同违反了法律和行政法规的强制性规定，即违反了国有土地上房屋征收与补偿条例第四条规定的房屋征收由市、县级人民政府确定的征收部门实施征收。故黑龙江金地园房地产开发有限公司不是国有土地上的房屋征收主体，故该合同属于无效合同。2.原告不存在诉求中称为的损失，根据在安置书中对价值的确认，原告原有房屋价值为868800元，不存在其他损失。3.由于原告的原因，以及政府部门的原因，原告的房屋产权至今没有灭籍，由于政府部门的原因，该地块没有挂牌出售，不能正常进行建设施工，因此假使合同有效，也是由于原告以及政府行政部门的原因不能进行实际履行，被告金地园公司不存在任何过错，符合合同法规定的情势变更原则，金地园公司也不应承担赔偿义务。4.合同中约定的违约金明显过高，且房屋被拆迁并不产生其他损失。综上，恳请人民法院依法驳回原告对被告金地园公司的诉讼请求。
被告杨放辩称，不同意原告诉讼请求。1.因主合同无效，担保合同作为从合同自然无效。2.因保证期间已过时效，假使合同有效，杨放也不承担保证责任。
第三人饶河县人民政府述称，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收的主体应当为县政府的房屋征收主管部门，2013年饶河县人民政府下发了征收决定，确定了征收部门、征收范围、征收时间，本案争议的房屋征收超出了县政府征收决定中所确定的征收时间，不符合法定程序，但原、被告双方本着自愿协商的方式，签订了安置协议书意思表示明确真实，所以该行为实质上是本案原、被告双方当事人的普通民商事行为，与县政府没有法律上的权利义务关系。
第三人集贤县程顺房屋拆迁有限公司述称，饶河县政府没有委托我公司进行拆迁工作，是黑龙江金地园房地产开发有限公司公司借用我的拆迁资质，我给补盖的章，具体拆迁行为我们公司没有实施。
经审理查明，原告杨青与被告金地园公司于2014年5月8日签订房屋征收产权调换安置协议书，协议中约定：杨青以建筑面积99.7平方米、45.1平方米房屋两栋，评估单价6000元/平方米，评估总价为868800元，调换金地园公司建设的滨江国际步行街A区1#楼东门从南至北第一门第一户，总计400平方米，一楼200平方米，二楼100平方米。金地园公司在一二层的基础上为杨青建设三层，面积与一二层等同不低于200平方米，杨青按1200元/平方米向金地园公司支付价款，房款总额为240000元，工程完工房屋交付后三个工作日内支付50%，私有房屋产权证交付后三个工作日内，支付剩余50%。上述600平方米建筑所有税费包括但不限于营业税、契税等均由金地园公司承担，并保证在2015年6月30日前将杨青6**平方米（超出部分以实际面积为准）的房屋所有权证办理完毕并交付杨青。金地园公司如出现违约需向杨青按拆迁价款的二倍支付违约金，金地园公司在2014年12月30日前依照国家或地方人民政府规定，将符合规定的商品房交付给杨青使用。如遇国家有关政策调整，不可抗力因素或未按征收程序规定时限搬迁的，金地园公司可据实予以延期。该协议书的落款处征收人盖章为金地园公司，担保人署名为杨放。协议签订后，杨青房屋已于2014年初被金地园公司拆除并施工建设，但金地园公司已无法按协议约定的期限于2014年12月30日前向杨青交付房屋，已经违约。金地园公司、杨青、杨放于2015年5月28日在原协议书的基础上签订了房屋拆迁补偿（补充）协议，协议中约定：1、甲方（金地园公司）自愿自己投资建设原协议书约定的第三层实际为第四层房屋200平方米和该房屋南侧即盖楼房东南拐角的144平方米（12米×12米房屋），并免除原协议预定由乙方支付240000元建房款的义务，甲方不再向乙方收取任何价款包括办理房产证所需的各种税费均由甲方承担。整个东南侧除去框架外，全部使用高级落地商城270度外飘窗。2、原协议书中约定的滨江国际商业步行街A区1#楼一层为复式，一层层高5.8米，现同意中间2.8米处加隔层。由甲方按复式（即一层改为上下二层）设计、施工、办理产权证照并承担建设及所有税费。说明：第一层5.8米包括2.8米处中间加层按照一层办理房产证。上述拆迁补偿实际面积为一层200平方米，加层（即一层到二层之间）200平方米，二层200平方米，三层200平方米加南侧拐角144平方米即344平方米，补偿面积共计944平方米。3、由于甲方由原告的三层建筑变更为六层建筑（顶层楼定加盖阁楼部分东侧需向西后退四米，外加观景露台护栏），所以现要求乙方按照建筑面积成本价格购买该楼房在原告基础上加盖的三层楼房即四五六层，因此从4层到6层（实际加一层为5到7层）每层楼从该楼最南侧即东南角向北依次为第一户144平方米（把东南角），第二户100平方米，第三户100平方米，每层楼房共计344平方米×三层楼即四、五、六层共计1032平方米，乙方每平方米按照1100元人民币向甲方交纳建房费用，共计人民币1245200元。该款项在2015年12月1日前甲方将房屋交付后三个工作日内支付50%，剩余的50%在甲方为乙方办理房屋产权证交付后三个工作日内交付。4、该楼房甲方拆迁补偿给乙方的实际面积共计944平方米，购买面积为1032平方米，两项共计1976平方米，如有拆除面积，所有建筑成本包括税费等全部价款均由甲方承担，乙方不再承担任何支出。该楼房为电梯和步行楼梯公用，该楼南侧甲方保留有通行道路，以便乙方所属房屋西侧通道可以在此同行。甲方将盖楼房设计方案在本协议签字或盖章之日起一个月内提供给乙方审核通过。甲方承诺该栋楼房将在2015年6月15日前开工建设。5、甲方保证将在2015年12月1日前将原协议书和本补充协议承诺的楼房交付给乙方。并将该楼房的国有土地使用证和杨青名下的房屋所有权证等所有房屋所需合法手续办理完毕并交付乙方杨青。6、如甲方不能再2015年6月15日前开工建设或未按期于2015年12月1日前向乙方交付上述达到入住条件并符合房屋交付标准的房屋或不能按期交付房产证或者出现其他违约，甲方需向乙方支付违约金1737600元，并且甲方需从2015年12月1日起按照2173600元的日万分之五向乙方支付延迟交付房屋的滞纳金，直到房屋实际交付给乙方为止。（滞纳金计算依据：1976平方米×1100元/平方米=2173600元）7、丙方担保人杨放个人作为金地园公司履行该协议的保证人，自愿对金地园公司应当向乙方杨青履行的义务对乙方杨青承担连带保证责任。
被告金地园公司已不能按期施工、无法按照协议中约定的期限交付房屋。以上事实由原告提供的房屋征收产权调换安置协议书一份、房屋拆迁补偿（补充）协议一份予以佐证。该证据来源合法，内容真实可信，本院予以采信。被告金地园公司提供饶政发[2013]1号、10号文件，饶河县人民政府关于房屋征收的决定复印件一份、集贤县程顺房屋拆迁有限公司向双鸭山市中级人民法院提供的情况说明复印件一份，蔡善新的房屋征收安置协议书复印件一份。上述证据因被告不能提供与复印件核对的原件，且与本案查明事实并无关联，本院不予采信。

本院认为，原、被告双方签订的房屋征收产权调换安置协议书和房屋拆迁补偿（补充）协议，是双方平等主体之间的权利义务约定，不违反法律强制性规定，故应认定为有效，原告按照约定履行了合同义务，作为被告（拆迁人）应当予以补偿，被告提出房屋拆迁主体应为第三人即饶河县人民政府应承担补偿义务的辩解，因第三人饶河县政府未实际履行拆迁行为，又未与原告签订拆迁协议，故不承担补偿责任，第三人集贤县程顺房屋拆迁有限公司虽在安置协议书上加盖了公章，但因未有任何证据证实其实施了拆迁行为，且在原、被告签订的（补充）协议，被告自认为是拆迁人，证明原告的房屋是由被告拆迁，原告又不要求程顺公司承担责任，故集贤县程顺房屋拆迁有限公司不承担责任，对原告的诉讼请求，被告要求按市场价格进行赔偿，因双方在安置协议书中约定了评估单价，应以约定价格赔偿，因被告现无法继续履行合同，协议应予解除，并按协议预定承担违约责任，支付延迟交付房屋的滞纳金。原告房屋实际被拆迁面积为144.8平方米，评估价值为868800元。因此，被告金地园公司应当赔偿原告实际损失868800元。因被告违反合同约定，构成违约，被告金地园公司应当承担违约责任，向原告支付违约金1737600元。并自2015年12月1日起按2173600元（1976平方米×1100元/平方米=2173600元）的日万分之五计算延迟交付房屋的滞纳金至赔偿款项清偿时止。被告杨放在房屋征收产权调换安置协议书及房屋拆迁补偿（补充）协议中担保人处签字，故杨放应当对金地园公司的违约承担担保责任，对于原告该诉讼请求，本院予以支持。原告其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：

一、解除原告杨青与被告黑龙江金地园房地产开发有限公司签订的房屋征收产权调换安置协议书及房屋拆迁补偿（补充）协议；
二、被告黑龙江金地园房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内赔偿原告损失868800元，支付违约金1737600元；并自2015年12月1日起按2173600元的日万分之五计算滞纳金至赔偿款项清偿时止；
三、被告杨放对上述赔偿款项承担连带清偿责任；
四、驳回原告杨青其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35020元，保全费5000元，由被告黑龙江金地园房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。

审判长 孙金涛
人民陪审员 刘晓咏
人民陪审员 刘畅

书记员： 董泓杉