松江区叶榭镇东勤村村民委员会与杜新章农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：松江区叶榭镇东勤村村民委员会，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：孙连欢，主任。
　　委托诉讼代理人：吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张翕翊，上海市诚至信律师事务所律师。
　　被告：杜新章，男，1955年11月1日出生，汉族，住上海市松江区。
　　原告松江区叶榭镇东勤村村民委员会(以下简称“东勤村民委员会”)与被告杜新章农村房屋买卖合同、土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年1月10日、2月25日公开开庭进行了审理。原告东勤村民委员会的委托诉讼代理人吴冬辉、张翕翊及被告杜新章到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2020年2月26日转为适用普通程序审理，于2020年4月26日再次公开开庭审理，原告东勤村民委员会的委托诉讼代理人吴冬辉及被告杜新章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告东勤村民委员会向本院提出诉讼请求：一、确认双方于2004年4月1日签订的《房屋转让协议》无效；二、确认双方于2004年4月1日签订的《土地租赁合同》无效；三、被告将512平方米的房屋返还给原告；四、被告将2,479平方米的租赁土地归还给原告；五、被告按照每年4,958元的租金标准向原告支付自2004年4月1日至实际归还土地之日止的土地使用费。事实和理由：2004年4月1日原、被告双方签订《房屋转让合同》一份,约定由被告出资50,000元购买叶榭镇东勤村新村桥生产队的原永联礼堂512平方米房屋(以下简称“系争房屋”),合同约定被告应于2004年12月31日前支付全额房屋转让款,如不能履行付款规定,做自动放弃购房,同时双方约定被告付款接房后,可以开展合法生产经营活动,但必须缴纳土地使用费,另签土地租赁合同。同日，原、被告签订《土地租赁合同》一份，约定被告向原告租赁位于松江区叶榭镇东勤村新村桥生产队(原永联礼堂旧址)的土地2,479平方米，用于开办针织服装企业，使用年限为30年，原告自2004年4月1日起将土地交付给乙方使用，至2034年3月31日收回。土地租金每年2元/平方米，租金每年一付款，采用先付款后使用方式，第一次签订合同支付当年的租金为3,718.50元，以后付款日期为每年的公历1月1日之前。之后,被告在未支付购房款的情况下,即将涉案房屋用于出租经营,并在房屋地块上进行大量违章搭建,造成严重安全隐患及环境污染,政府相关职能部门在“五违四必”整治过程中,已对被告的违法行为要求其进行整改,然被告至今仍未整改。原告认为,双方签订的《土地租赁合同》系《房屋转让合同》的辅助合同，以实现房地分离，仅转让地上建筑物、租赁土地使用权之目的，该合同规避了《物权法》及其他相关法律所规定的关于“房地一体”的原则，均属于无效合同,且被告至今仍未付清涉案房屋的购房款，亦未支付土地使用费，故原告诉至法院，请求判如所请。
　　被告杜新章辩称：2002年时叶榭镇有8万平方米左右的违章建筑需要拆除，被告一直是做生意的，在当地小有名气，在叶榭镇上也有一些违建。镇领导希望被告能够带头拆除违建，但是被告将违建拆除后，发现其他违建并没有拆掉。被告就要求镇领导赔偿房屋损失，领导答应给被告换一个地方建房。后经协调由原告出面申请将村里面的集体企业进行扩建。2004年4月，原告通知被告去签合同，签这两份合同就是做给别人看的，用来补偿被告拆违损失的，512平方米的厂房当时的市场价在100-150万元左右，不可能是50,000元。因土地是不能买卖的，故双方另行签订了《土地租赁合同》，被告认可合同无效，但是合同无效的后果应当由原告来承担。
　　第三次庭审中，被告称其曾于1996年以租赁的形式向村委会购买了系争房屋，因当时房屋已有坍塌，需要翻修，故村委会通过资产评估定价50,000元予以转让。2004年4月1日双方签订《房屋转让合同》时，原告承认系争房屋已经转让给被告，故被告未支付购房款。因双方签订的《房屋转让合同》实际是1996年《租房协议书》的延续，故为有效合同。2004年原告拆除了被告30平方米左右的房子，拆房子的补偿和剩余31,000元的房款相互折抵，故此后原告未向被告催讨过购房款。对于《土地租赁合同》，该合同有原告的盖章，亦属于有效合同，原告要求被告支付自2004年4月1日起的土地使用费予以认可，之前的使用费并非被告不同意支付，而是原告没有主动从被告的账户内扣款。
　　本院经审理认定事实如下：1996年12月15日被告与叶榭镇永联村民委会签订了《租房协议书》一份，双方约定永联村民委会将原村服装厂以租赁厂房的形式供被告开办服装加工使用，租期为三年，时间从1997年1月1日至1999年12月30日止，总租金为52,500元，永联村委会提供原服装厂车间及办公室共九大间和西楼部分、食堂用房六小间，生产机械设备以现有为准。协议第6条约定被告租用厂房总资产原值为人民币伍万元不变。
　　2004年4月1日，原告东勤村民委员会(甲方)与被告杜新章(乙方)签订《房屋转让合同》一份，约定甲方将叶榭镇东勤村新村桥生产队(原永联村礼堂)，礼堂建筑面积512平方米转让给乙方，转让金额为伍万元(注：因双方原租赁关系已支付房款壹万玖仟元，应付现金叁万壹仟元整)。乙方于2004年12月31日前支付全额房屋转让款，如不能履行付款规定，作自动放弃购房权利。乙方付款接房后，可以开展合法的生产经营活动，但必须交纳土地使用费(另签土地租赁合同，按合同规定执行)。同日，双方签订《土地租赁合同》，约定乙方向甲方租赁叶榭镇东勤村新村桥生产队(原永联礼堂旧址)，面积2,479平方米的土地(以下简称“系争土地”)，用途为开办针织服装企业，土地使用年限为三十年，甲方自2004年4月1日起将土地交付给乙方使用，止2034年3月31日收回。土地租金每年每平方米2元，土地使用费每年为4,958元，租金每年一付款，采用先付款后使用的方式,第一次签订合同支付当年的租金为3,718.50元，以后付款日期为每年的公历1月1日之前。租赁期间承租方无权未经出租方同意随意搭建。乙方如不能按期交纳租金，每超一天按应交租金千分之二作为滞纳金，逾期一个月，视作乙方自动放弃，甲方有权终止合同。
　　合同签订后，被告在系争土地上建造房屋，并于2008年将房屋出租给案外人上海富皓实业有限公司。2016年叶榭镇实施企业减量化项目，由松江区叶榭镇集建区外建设用地减量领导小组办公室委托上海国衡房地产估价有限公司对案外人上海富皓实业有限公司承租的厂房进行协议补偿估价，估价报告中载明建筑物总建筑面积为2,207.25平方米，其中生活楼(村委)的建筑面积为113.48平方米，北车间(村委)的建筑面积为364.43平方米。现案外人上海富皓实业有限公司已经搬离，针对系争房屋的减量化协议补偿未实际履行。
　　另查明，根据《松江县土地使用权申请登记表》的记载坐落于松江县叶榭乡永联村新村桥队的集体土地2,820平方米，土地使用权登记单位为上海市松江县永联服装厂，主管部门永联村民委员会，土地用途为工厂，土地权属为集体，用地时间为1975年9月。1991年上海市松江县永联服装厂解散后，其财产由主管部门永联村民委员会收回，2002年叶榭镇永联村的行政建制被撤销，原叶榭镇永联村的行政区域合并至叶榭镇东勤村，原叶榭镇永联村民委员会的职能由叶榭镇东勤村民委员会负责处理。
　　庭审中，原、被告确认系争房屋坐落于原上海市松江县永联服装厂土地范围内，原永联村礼堂后由被告进行改建，现对应为2016年上海国衡房地产估价有限公司出具的估价报告中记载的生活楼及北车间。
　　以上事实，有原告提供的《房屋转让合同》、《土地使用权申请登记表》、现场照片、(2014)松民一(民)初字第4741号案卷材料复印件、情况说明，被告提供的《租房协议书》、《房屋转让合同》、《土地租赁合同》、上海市松江区房屋土地管理局叶榭所出具的证明、东勤村农户对内流转往来账，东勤村生态环境综合治理协议书、调解协议、存折、2016年上海国衡房地产估价有限公司出具的估价报告及当事人陈述等证据予以证实。
　　本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。同时《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。本案中，系争房屋及所属的系争土地均为集体所有，原、被告为达到房屋转让的目的，同时又规避法律、法规的相关规定，在签订《房屋转让合同》的同时又签订了《土地租赁合同》，违反了“房地一体”的原则，并且集体资产属于本集体成员集体所有，不得擅自出让和转让，原、被告在签订《房屋转让合同》及《土地租赁合同》后，原告将房屋及土地交付给被告，但被告至今未按约支付购房款及土地使用费，明显损害了社会公共利益，违反了我国法律的强制性规定，应属无效。无效合同自始无效，双方依据合同取得的财产应当相互返还，并根据过错承担相应的损失赔偿责任。原告要求被告返还系争房屋及土地，并要求被告支付土地使用费的诉请，于法有据，本院予以支持。审理中，经本院释明后，被告未在本案中主张合同无效后的法律后果处理，故被告的损失问题在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》(1998年修订)第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条之规定，判决如下：
　　一、原告松江区叶榭镇东勤村村民委员会与被告杜新章于2004年4月1日签订的《房屋转让合同》无效；
　　二、原告松江区叶榭镇东勤村村民委员会与被告杜新章于2004年4月1日签订的《土地租赁合同》无效；
　　三、被告杜新章于本判决生效之日起十日内将原永联村礼堂(现改建为生活楼及北车间，参见2016年上海国衡房地产估价有限公司出具的估价报告)返还给原告松江区叶榭镇东勤村村民委员会；
　　四、被告杜新章于本判决生效之日起十日内将松江区叶榭镇东勤村新村桥生产队(原永联礼堂旧址)，面积2,479平方米的土地返还给原告松江区叶榭镇东勤村村民委员会；
　　五、被告杜新章于本判决生效之日起十日内向原告松江区叶榭镇东勤村村民委员会支付土地使用费(自2004年4月1日起至实际返还土地之日止，按照每年4,958元计算)。
　　如果被告杜新章未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,752元，由被告杜新章负担1,752元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：凌  莉

书记员：朱春琪