林云绍与朱四泉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：林云绍，男，1970年6月20日生，汉族，住福建省。
　　委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：朱四泉，男，1963年10月2日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张翕翊，上海市诚至信律师事务所律师。
　　原告林云绍诉被告朱四泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告朱四泉于2018年7月16日向本院提起反诉，本院依法受理后，就本、反诉合并于2018年7月26日公开开庭进行第一次庭审。后因案情复杂，本案于2018年11月23日依法转为普通程序，并于2018年12月17日公开开庭进行了第二次庭审。原告林云绍的委托诉讼代理人孙一天，被告朱四泉及其委托诉讼代理人吴冬辉、张翁翊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告林云绍向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的《房屋租赁合同》于2018年5月1日解除；2、判令被告返还原告押金15,000元；3、判令被告赔偿原告装修损失360,000元。事实和理由：2017年3月19日，原告经案外人介某与被告签订房屋租赁合同，约定：原告向被告承租位于上海市松江区新桥镇新南街XXX号一至三楼、156号二至三楼、158号二至三楼房屋(以下简称“系争房屋”)用于公寓楼使用；租期期限为2016年4月8日至2031年5月7日；年租金为160,000元。原告按约支付了租金并向案外人支付了价款用于购买该房屋内的装修。2017年12月25日，原告接到上海市新桥派出所的通知，原告所承租的房屋由于没有消防手续根本无法正常使用，要求原告限期搬离。原告无奈就相关损失与被告协商，被告却对于原告的赔偿要求根本不予理睬，故原告诉至本院，望判如所请。
　　被告朱四泉辩称，1、同意原告的第1项诉讼请求，但认为合同解除的原因系原告违约，合同约定的租赁用途为营业场所而非用于公寓，原告在使用房屋过程中违法进行群租，转租、群租的行为也未经过被告同意，且被告未按合同约定时间支付租金；2、同意在原告结清一切费用后返还押金；3、不同意原告的第3项诉讼请求，原告对系争房屋并未进行装饰装修，即使有装修，因合同解除的原因在于原告违约，故原告的装修损失应由原告自行承担。
　　审理过程中，被告朱四泉向本院提起反诉请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令原告将系争房屋恢复原状后返还给被告；3、判令原告向被告支付2018年5月18日至实际返还房屋之日止的租金及使用费(按年租金160,000元计算)；4、判令原告支付被告自2018年4月18日至实际支付之日止的逾期付款违约金(按160元/天计算)；5、判令原告支付被告解约违约金48,000元。审理中，被告变更第2项诉讼请求为：判令原告搬离并返还被告位于上海市松江区新桥镇新南街XXX号一楼房屋。事实和理由：2016年4月8日，被告与案外人董某某签订《房屋租赁合同》一份，约定案外人董某某租赁系争房屋，租赁期限自2016年4月8日起至2031年5月7日止；2016年5月18日至2019年5月17日的年租金为160,000元，该份合同还对租金支付方式等事项作出了约定，后被告按约将系争房屋交付给案外人董某某使用。2017年3月19日，案外人董某某及原告一同找到被告，称被告有意替代案外人董某某继续承租系争房屋，租金标准等与原合同一致，被告对此表示了同意，于是与原告重新签订了一份《房屋租赁合同》，所有合同约定条款与前述合同完全一致，仅将承租人(乙方)变更为了原告。但是，原告在使用房屋过程中，未经被告允许就私自对外群租，且不按合同约定按时向被告支付租金，被告多次催讨未果。故被告提出如上反诉请求，望判如所请。
　　原告林云绍针对被告朱四泉的反诉辩称，1、因原、被告间租赁合同无继续履行的可能性，系争房屋无法满足消防使用标准，故同意被告的第1项反诉请求，但认为合同解除原因为系争房屋无法满足合同约定的用途；2、被告赔偿原告装修损失后，原告同意返还被告系争房屋；3、自2017年年底，原告就无法正常使用系争房屋，原告给予被告4个月的时间解决问题，原告按约足额支付被告上述4个月的租金，但原告认为自起诉之日，系争房屋已由被告处置，目前系争房屋也空置中，故不同被告的反诉请求第3、4、5项。
　　经审理查明，系争房屋的产权人之一为被告。2017年3月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将系争房屋出租给原告用于开设经营场所；房屋建筑总面积为380平米；合同有效期内，原告转租给第三方须征得被告同意；租赁期限自2016年4月8日起至2031年5月7日止；被告须于2016年4月8日起交付房屋给原告装修使用，2016年4月8日至2016年5月17日为被告提供给原告的免租装修使用；其中2016年5月18日起至2019年5月17日止的租金每年为160,000元；租金付六押壹万伍仟元整，被告须在2016年4月18日，将合同期内第一期租金及押金共计95,000元支付到被告指定的账户；被告按期提前一个月支付租金；被告收取原告租房押金15,000元整，租赁届满且租赁期间发生的一切费用结清后，被告需要在90天内将上述租房押金退还。另，该合同对违约责任等其他相关事宜进行了约定。该合同的落款日期为2016年4月8日。
　　另查明，2016年4月8日，被告与案外人董某某签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将系争房屋出租给案外人董某某用于开设经营场所。该份合同内容与原、被告于2017年3月19日的签订《房屋租赁合同》内容完全一致。
　　2017年3月19日，原告与案外人董某某签订《房屋转让协议》一份，约定案外人董某某将系争房屋的合同关系(具体合同见附件)转让给原告；原告一次性付给案外人董某某360,000元(包含押金在内)，2017年3月20日起，原合同(附件合同)与案外人董某某再无关系，原告对原合同负所有法律责任；租期为15年，2016年4月8日至2031年5月7日止，房屋转让给原告后，案外人董某某与住户的合同利益关系同时转让给原告，原告同意代替案外人董某某向房东履行原有房屋租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳该合同所约定的应由案外人董某某交纳的水电费及其他各项费用；转让后房屋现有的装修、装饰归原告所有，租赁期满后原告可代替案外人董某某与房屋产权人续签或者解除合同关系，如房屋需要装修，房屋外不得有任何改动，如进行改动造成所有损失全面由原告承担……。
　　再查明，2017年12月20日，案外人松江区新桥镇新育居民委员会在系争房屋张贴《告知书》，写明鉴于系争房屋存在消防、治安、搭建违法建筑、三合一群租等重大安全隐患问题，希望各住户在2017年12月25日之前，尽快搬离，以避免人身财产不必要的损失，若逾期不办理的，政府相关部门将依法对此处各类安全隐患予以整治处理……。2018年3月16日，案外人松江区新桥镇新育居民委员会再次在系争房屋张贴《告知书》，写明希望各住户于2018年3月25日前尽快搬离，其余内容与前述《告知书》内容一致。2018年4月4日左右，政府有关职能部门对系争房屋部分房屋进行了整治处理。
　　2018年12月21日，原、被告双方签订《交接协议》一份，确认本案系争房屋，除其中的154号门面外，其余租赁部分房屋已由被告按照现状接收。
　　审理中，经原告申请，上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对系争房屋截止至2018年4月4日形成附合的装饰装修残值进行评估。
　　2018年11月11日，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司出具(沪四鉴(2018)第055号)司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、房屋装修工程(双方确认项目)造价为174,139元，其中房屋装修工程装饰部分(双方确认项目)造价为86,855元；房屋装修工程安装部分(双方确认项目)造价为87,284元。2、房屋装修工程(双方争议项目)造价为230,528元，其中房屋装修工程装饰部分(双方争议项目)造价为180,314元；房屋装修工程安装部分(双方争议项目)造价为50,214元。另，关于装修残值率问题，建议按照剩余租赁期限/整个合同租赁期限*100%计算，根据原、被告之间的租赁合同，整个合同租赁期限为5507天，现按照法院委托要求将2018年4月4日作为评估时点，本工程残值率为86.8%。
　　本次司法鉴定费用为12,000元，由原告预付。
　　审理中，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司工作人员张智勇到庭接受质询，其表示就司法鉴定意见书中双方争议项目的具体装修时间无法作出认定；原、被告双方无争议部分的空调、电热水器及油烟机的工程造价共计54,466元，对此，原、被告双方均无异议，一致同意上述空调、电热水器及油烟机由原告拆除搬离。
　　原告对上述司法鉴定意见书无异议，但认为双方有争议部分的装修应属于原告。
　　被告对上述司法鉴定意见书有异议，认为双方有争议部分是被告出租之前本身存在的装修，不应计入鉴定范围；上述空调、电热水器及油烟机的工程造价应予以扣除。
　　庭审中，原、被告一致确认，原告租金已支付至2018年5月17日；同意将原告支付的押金15,000元冲抵原告应付的占有使用费；原告承租后未对系争房屋进行装饰装修。
　　原告陈述，系争房屋的一楼由次承租人占有使用，其租期至2026年，租金标准为52,000元。
　　被告陈述，2017年3月19日，案外人董某某告诉其将系争房屋转租给原告，让其签个合同，后在系争房屋与原告签订了本案系争租赁合同，其问案外人董某某要了一份董某某与原告之间的转让协议复印件。
　　以上事实，由房屋租赁合同、房屋转让协议、上海市房地产权证复印件、告知书、司法鉴定意见书、交接协议以及当事人的陈述等证据予以证实。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应约恪守履行各自的合同义务。现原、被告双方一致同意上述合同于2018年5月1日解除，本院予以确认。根据本案查明的事实，被告将系争房屋出租给案外人董某某后，又同意案外人董某某将相关的权利及义务转让给原告，并在系争房屋内与原告签订与前份合同内容一致的房屋租赁合同。审理中，原、被告一致确认，原告并未对系争房屋进行过装修，故被告理应清楚原告租赁系争房屋的使用用途及租赁房屋的现状，现系争房屋因存在消防、治安、搭建违法建筑、三合一群租等重大安全隐患问题而被政府有关职能部门整治处理，原告不能实现其租赁目的，故被告作为出租人，对租赁合同的解除，应承担主要过错责任；原告作为承租人，将存在搭建违法建筑物的系争房屋进行分割出租，应承担次要的过错责任。结合原、被告双方过错程度、租金支付情况及本案实际情况等因素，本院酌情确定原告对造成的损失承担40%的责任，被告对造成的损失承担60%的责任。　　
　　关于原告的损失问题，根据司法鉴定意见书，原、被告双方无争议的已形成附合的装饰装修残值为103,876.16元[(174,139元-54,466元)*86.8%]，该部分的损失应由被告承担60%的赔偿责任，即62,325.70元。未形成附合的空调、电热水器、油烟机应由原告拆除并搬离。就原、被告存在争议的装饰装修物残值问题，因原、被告双方均未提供证据证明各自的装修具体项目，结合本案的实际情况，本院酌定该部分的损失应由被告承担60,029.49元(230,528元/2*86.8%*60%)。上述损失金额共计为122,355.19元
　　因原告仍占有使用系争房屋的部分房屋，故被告要求原告搬离并返还位于上海市松江区新桥镇新南街XXX号一楼房屋的反诉请求，于法有据，本院予以支持。现原、被告双方一致确认原告已支付截止至2018年5月17日的占有使用费，原告应向被告支付2018年5月18日至实际搬离之日的占有使用费，考虑到本案所涉部分房屋于2018年4月4日即被整治处理，系争房屋中的一楼房屋仍由原告对外出租使用，故本院酌定原告按年租金64,000元(160,000元*40%)标准支付2018年5月18日至实际搬离之日止的占有使用费，原告已支付的押金15,000元应予以抵扣。
　　此外，被告对系争租赁合同的解除存在主要过错责任，故被告要求原告支付逾期付款违约金及解约违约金，于法无据，本院不予支持。
　　据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)林云绍与被告(反诉原告)朱四泉签订的《房屋租赁合同》于2018年5月1日解除；
　　二、原告(反诉被告)林云绍于本判决生效之日起十日内搬离并返还被告(反诉原告)朱四泉位于上海市松江区新桥镇新南街XXX号一楼房屋；
　　三、原告(反诉被告)林云绍于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)朱四泉自2018年5月18日起至实际搬离之日止的占有使用费(按年租金64,000元计算)；
　　四、被告(反诉原告)朱四泉于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)林云绍押金15,000元；
　　五、被告(反诉原告)朱四泉于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)林云绍损失122,355.19元；
　　六、驳回原告(反诉被告)林云绍的其余诉讼请求；
　　七、驳回被告(反诉原告)朱四泉的其余反诉诉讼请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费6,925元，反诉案件受理费1,002元，鉴定费12,000元，合计诉讼费19,927元，由原告(反诉被告)林云绍10,800元(已付)，被告(反诉原告)朱四泉负担9,127元(已付1,002元，余款8,125元于本判决生效之日起七日内交至本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李  娜

书记员：黄  勇