林剑雄与孟祥填房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　
　　
　　原告：林剑雄，男，1987年8月1日出生，汉族，住福建省。
　　委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
　　被告：孟祥填，男，1991年10月20日出生，汉族，住河南省。
　　原告林剑雄诉被告孟祥填房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案受理后，依法由审判员侯芳独任审判。审理中，因被告孟祥填下落不明，本院无法用其他方式直接向其送达包括起诉状副本、开庭传票在内的诉讼文书，本院于2018年9月14日依法组成合议庭进行审理，并采取公告方式向其送达上述诉讼文书。本案于2018年12月26日公开开庭进行了审理。原告林剑雄的委托诉讼代理人孙一天到庭参加诉讼。被告孟祥填经本院合法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告林剑雄诉称：2017年05月20日,原、被告签订租赁合同,约定原告林剑雄将位于上海市青浦区华腾路XXX号XXX号楼的2层出租给被告孟祥填使用,合同约定租赁面积约1,600平方米,租期为2017年5月19日至2020年09月30日,年租金为人民币(以下币种均为人民币)1,600,000元,先付后用,付三押三；2017年12月因被告孟祥填拒付租金,原告林剑雄致函被告孟祥填催促其支付租金,但是被告孟祥填置之不理。被告孟祥填此举显然侵犯了原告林剑雄的合法权益。为此，原告林剑雄诉诸本院，请求判令：1、确认原、被告之间于2017年05月20日签订的《租赁合同》于2018年12月26日解除并返还原告坐落于上海市青浦区华腾路XXX号XXX号楼二层的租赁房屋；2、被告孟祥填支付原告林剑雄2018年1月1日起至2018年8月15日止的房租100万元；3、被告孟祥填支付原告林剑雄违约金40万元；4、判令被告孟祥填支付原告林剑雄免租期租金53.3333万元；5、诉讼费由被告孟祥填承担。审理中，原告林剑雄申请撤回了第4项诉请。
　　被告孟祥填未作辩称。
　　经开庭审理查明，2017年5月20日，原告林剑雄(作为甲方)与被告孟祥填(作为乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区华腾路XXX号嘉壹智汇35号楼二层，建筑面积约1,600平方米，转租给乙方使用。租赁期限自2017年5月19日至2020年09月30日止(免租期从2017年5月19日至2017年9月30日止)。2017年10月1日至2018年9月30日的年租金160万元，2018年10月1日至2020年9月30日的年租金200万元，该年租金金额为不含税金额。租金应以3个月支付一次，先支付租金后用房，每次支付租金须提前25天，乙方每期应支付给甲方租金40万元，首期租金在签订租赁合同当日付清，租赁协议签订时，乙方应向甲方支付租赁保证金，租赁保证金为3个月租金40万元，租赁关系终止或合同到期时，在乙方没有任何违反合同约定行为的前提下，并按租赁合同约定归还该房屋、办妥以该房屋为注册地址的工商注销、税务注销或变更手续(若有)之日起30日内甲方将保证金扣除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：……(2)乙方无正当理由拖欠租金、水电费等达到15天以上的；(3)乙方所欠甲方各项费用达到5万元以上的；……本合同违约金为3个月租金，甲、乙双方在合同有效期内提前终止合同的，均被视为违约处理，乙方在租赁期间中途退租的，甲方有权没收乙方的租赁保证金并要求乙方支付违约金、免租期租金。乙方如有装修的装修不得拆除，无偿归甲方所有。该合同并对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，被告孟祥填支付了原告林剑雄40万元租金和40万元的租赁保证金。
　　2017年5月29日，原、被告签订《房屋交接协议》，约定甲、乙双方于2017年5月23日办理租赁房屋的交付手续，交付后双方按租赁合同正式开始履行。
　　另查明，上海市青浦区华腾路XXX号房屋的登记所有权人为上海嘉壹企业发展有限公司。2017年2月23日，上海嘉壹企业发展有限公司(作为甲方)与上海鹏众实业发展有限公司(作为乙方)签订《租赁合同书》，约定甲方将上海市青浦区华腾路XXX号XXX号楼房屋租赁给乙方，甲方同意乙方对该房屋进行统一管理、使用、出租。2017年5月19日，上海鹏众实业发展有限公司出具授权书给原告，授权原告负责出租上述房屋事宜，出租的期限为2017年5月19日至2020年9月30日。
　　2018年1月12日，原告林剑雄发函给被告孟祥填，要求被告孟祥填应5日内向原告林剑雄足额支付欠缴的房屋及水电费。
　　2018年3月25日，原告林剑雄发函给被告孟祥填，要求被告孟祥填支付房租，表示因被告林剑雄拖欠租金、水电费达到15天以上，故解除与被告林剑雄之间的租赁合同，并限期5日内返还房屋，并支付违约金。
　　以上查明的事实，由原告的陈述、租赁合同、租赁合同书、授权书、房屋交接协议、律师函、不动产权证等予以证明，并经庭审出证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告林剑雄表示对被告孟祥填在租赁过程中缴纳的40万元租赁保证金，要求在本案中用于抵扣被告欠付的租金。
　　根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行，现被告孟祥填拖欠租金侵犯了原告的合法权益，故原告林剑雄主张其与被告孟祥填之间的合同于庭审之日解除，与法无悖，本院依法予以确认。原告林剑雄要求被告孟祥填支付拖欠的租金及违约金，其主张金额及计算方式于法无悖，本院依法予以支持。原告林剑雄要求将被告孟祥填支付的40万元保证金用于抵扣租金，与法无悖，本院依法予以确认，扣除40万元保证金后，被告孟祥填还应支付原告林剑雄租金60万元。被告孟祥填经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告林剑雄与被告孟祥填之间于2017年5月20日签订的《租赁合同》于2018年12月26日解除；
　　二、被告孟祥填应于本判决生效之日起十日内支付原告林剑雄房租60万元；
　　三、被告孟祥填应于本判决生效之日起十日内支付原告林剑雄违约金40万元。
　　本案受理费17,400元，公告费560元，均由被告孟祥填负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　　　　　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：袁  曙

书记员：侯  芳