林剑雄与马木萨房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　
　　原告：林剑雄，男，1987年8月1日出生，汉族，住福建省。
　　委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
　　被告：马木萨，男，1991年1月25日出生，东乡族，户籍地甘肃省。
　　原告林剑雄诉被告马木萨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月11日立案受理后，依法由审判员侯芳独任审判。本案于2018年12月12日公开开庭进行了审理。原告林剑雄的委托诉讼代理人孙鸿书、被告马木萨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告林剑雄诉称：2017年09月15日,原、被告签订租赁合同,约定原告林剑雄将位于上海市青浦区华腾路XXX号XXX号楼的101室出租给被告使用。合同约定：面积约245平方米,租期自2018年3月15日起至2019年03月14日止,年租金人民币(以下币种均为人民币)273,910元;先付后用,付四押二;2018年7月起因被告马木萨拒付租金,原告林剑雄致函被告马木萨催促支付租金,但是被告马木萨置之不理。被告马木萨此举显然侵犯了原告林剑雄的合法权益。为此，原告林剑雄诉诸本院，请求判令：1、原、被告签订的租赁合同于2018年12月12日解除，并返还系争房屋；2、被告马木萨支付房屋租金112,842.50元(按照22,825元/月为标准计算，自2018年7月16日起计算到2018年12月12日止)；房屋使用费(按照22,825元/月为标准计算，自2018年12月13日起计算到实际腾退之日止)；3、被告马木萨支付违约金45,650元；4、诉讼费由被告马木萨承担。
　　被告马木萨辩称：1、不同意解除合同，因为被告马木萨投入很大，希望能继续租赁系争房屋。如果要解除合同，也要求原告林剑雄承担损失，因为原告林剑雄称自己是开发商，招商时称该园区入园率大概有2,000人以上，但现在园区内很萧条，入住率很低，导致被告马木萨经营困难。2、不同意支付租金和房屋使用费，2018年7月15日之后的租金是未支付，但是2018年7月16日，原告林剑雄对被告马木萨承租的房屋断水断电，断水断电后因无法使用租赁房屋，相应的租金要求适当降低，希望能先恢复供水供电并降低租金。3、不同意支付违约金。
　　经开庭审理查明，上海市青浦区华新镇华腾路XXX号房屋的登记所有权人为上海嘉壹企业发展有限公司。2017年2月23日，上海嘉壹企业发展有限公司(作为甲方)与上海鹏众实业发展有限公司(作为乙方，以下简称为“鹏众公司”)签订《租赁合同书》，约定甲方将上海市青浦区华腾路XXX号XXX号楼房屋租赁给乙方，甲方同意乙方对该房屋进行统一管理、使用、出租。2017年5月19日，鹏众公司出具授权书给原告林剑雄，授权原告林剑雄负责出租上述房屋事宜，出租的期限为2017年5月19日至2020年9月30日。
　　2017年9月15日，被告马木萨支付了原告林剑雄租赁保证金41,731元、水电押金5,000元、装修押金1万元并入驻上述房屋至今。另外，被告马木萨租金和物业费均付至2018年7月14日。2018年7月15日之后的租金和物业管理费至今未付。
　　另查明，2018年8月15日，原告林剑雄发函给被告马木萨，要求被告马木萨支付房租，表示因被告马木萨拖欠租金、水电费，故依照合同约定解除与马木萨之间的租赁合同，并要求被告马木萨在10日向原告林剑雄返还房屋并结清相关费用，并支付违约金。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述、租赁合同、租赁合同书、授权书、房屋交接协议、律师函、不动产权证等予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告林剑雄提供了《租赁合同》一份，证明2017年9月15日，原告林剑雄(作为甲方)与被告马木萨(作为乙方)签订上述合同，约定甲方将位于上海市青浦区华腾路XXX号嘉壹智汇35号1层101室，建筑面积约245平方米，转租给乙方使用。租赁期限自2018年3月15日至2019年3月14日止(免租期从2017年9月15日至2018年3月14日止)，年租金273,910元，2017年9月15日至2018年9月14日付款方式为付四押二，2018年9月15日之后的改为付三押三，补齐押金，先付后用，每次支付租金须提前25天，乙方每期应支付给甲方租金91,303元，首期租金在签订租赁合同当日付清。租赁合同签订时，乙方应向甲方支付租赁保证金，租赁保证金为41,731元，租赁关系终止或合同到期时，在乙方没有任何违反合同约定行为的前提下，并按租赁合同约定归还该房屋、办妥以该房屋为注册地址的工商注销、税务注销或变更手续(若有)之日起30日内甲方将保证金扣除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方应在合同签订当日向甲方支付5,000元作为水电费保证金，水电费保证金在双方租赁合同到期或解除后的30日内由甲方返还给乙方。有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：……(2)乙方无正当理由拖欠租金、水电费等达到15天以上的；(3)乙方所欠甲方各项费用达到1万元以上的；……本合同违约金为2个月租金，甲、乙双方在合同有效期内提前终止合同的，均被视为违约处理，乙方在租赁期间中途退租的，甲方有权没收乙方的租赁保证金并要求乙方支付违约金、免租期租金。乙方如有装修的装修不得拆除，无偿归甲方所有。该合同并对双方的其他权利义务作了约定。
　　审理中，被告马木萨对原告提供的这份租赁合同表示，签字并非本人签字也非本人手印，而是马木萨叔叔所签，马木萨并未授权叔叔签订合同，被告与原告林剑雄之间并无租赁合同关系，系争房屋是被告马木萨自鹏众公司处租赁取得，与鹏众公司之间成立了租赁关系，为此，被告提供了：1、政府文件、规划意见、环保意见、一览表及平面图，并表示这些是鹏众公司在招商时向被告展示的，并称标准园区有2000人居住，且可以办证。2、收款收据5份，其中4份租金和物业费、保证金收据均显示收款人林剑雄，缴款人马木萨，另外一份装修押金收据收款人为卓道品，卓道品是鹏众公司的工作人员。
　　对被告马木萨的上述陈述，原告林剑雄均不认可，原告林剑雄表示签字时被告称要将合同带回去研究，其后被告将签好字的合同拿到原告处，原告才签字的，并且当日被告向原告支付了租金和保证金。
　　审理中，原告林剑雄表示被告马木萨支付的租赁保证金、水电费保证金和装修押金均同意在本案中一并处理，予以返还。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，审理中，被告马木萨称原告提供的《租赁合同》并非本人所签，故其与原告之间并不存在房屋租赁关系，但从被告提供的租金、保证金等收据来看，其上明确载明收款人为原告林剑雄，且被告自缴纳租金后一直在占用、使用系争房屋，故即使合同的签字并非被告本人所签，也足以认定其叔叔的签字是代被告签字，被告与原告之间成立房屋租赁关系。依法成立的合同，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，现被告马木萨拖欠租金等费用的行为已经侵犯了原告的合法权益，故原告林剑雄主张其与被告马木萨之间的合同于庭审之日解除，与法无悖，本院依法予以确认。合同解除后，被告理应返还房屋并支付其拖欠的租金，另外，还应支付其占用期间的房屋占用使用费，现原告林剑雄主张的租金、房屋使用费的金额及计算方式于法无悖，本院依法予以支持。被告马木萨违反合同致合同解除，故原告主张其支付违约金，于法有据，本院依法予以支持。原告林剑雄同意将马木萨支付的租赁保证金41,731元、水电押金5,000元、装修押金1万元在本案中一并处理，与法无悖，本院依法予以确认，扣除上述金额后，被告马木萨还应支付原告林剑雄自2018年7月16日起至2018年12月12日止的租金56,111.50元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
　　一、原告林剑雄与被告马木萨之间于2017年9月15日签订的《租赁合同》于2018年12月12日解除；
　　二、被告马木萨应于本判决生效之日起十日内支付原告林剑雄自2018年7月16日起至2018年12月12日止的房租56,111.50元；
　　三、被告马木萨应于本判决生效之日起十日内支付原告林剑雄房屋使用费(以月租金22825元为标准，自2018年12月13日起计算至实际腾退之日止)；
　　四、被告马木萨应于本判决生效之日起十日内支付原告林剑雄违约金45,650元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费4,381.40元，减半收取计2,190.70元，由被告马木萨负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　　　　　　
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：侯  芳

书记员：王  莹