林敦穗与杨润花房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：林敦穗，男，1969年6月6日出生，汉族，住浙江省。
　　委托诉讼代理人：唐全忠。
　　被告：杨润花，女，1976年11月14日出生，汉族，住江西省南昌市。
　　委托诉讼代理人：周木山，上海沪泰律师事务所律师。
　　原告林敦穗与被告杨润花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告林敦穗的委托诉讼代理人唐全忠，被告杨润花的委托诉讼代理人周木山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告林敦穗向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2018年2月15日至2018年3月31日(共计45日)的租金人民币17,260.20元(币种下同)；2.被告支付原告代为垫付的2017年4月至2018年4月的物业管理费13,101.40元；3.被告支付原告垫付的消防整改费10,677元；4.被告支付违约金50,000元。
　　事实和理由：2017年3月1日，原、被告签订商铺铺位租赁合同，原告将位于上海市闵行区银都路2688弄22幢101室01号产证面积70.18平方米的商铺铺位出租给被告经营，年租金为140,000元，租期自2017年2月15日起，为4年。被告付了2017年上半年的租金后，违约要求减少2017年下半年的租金。为此，原、被告订立补充协议，以原告少收2个月的房租作为补贴被告。被告这才付清了租金。但至2018年2月15日，被告自说自话不租了，原告不同意。但被告毫无诚信，置双方所订立的合同于不顾，说走就走了。将商铺铺位门开在那里。原告于2018年4月初经人告知方知。现被告尚欠原告2018年2月15日起至2018年4月1日止的房租，及物业管理费等，原告故此诉讼来院。原告认为，根据原、被告于2017年3月1日订立的合同约定，被告已属多次违约，故此原告有违约金的诉讼请求。根据相关法律规定，原告请求法院依法判准原告的诉讼请求。
　　被告杨润花辩称，原、被告租赁合同约定的租赁期限是4年，在合同履行一年后，被告在2017年12月底、2018年年初向原告提出解除合同，原告也同意解除。关于原、被告之间的物业管理费、租金，双方已经谈妥。被告的房屋装修留给原告，押金12,000元不予退还，双方关于租赁解除互不负担。2018年3月，原告把涉案商铺对外出租了。消防整改费不存在被告承担的事实。被告对合同的履行与原告协商解除，故被告不存在违约。若法院认为被告违约，被告认为违约金过高，房屋交付使用存在瑕疵，当时无法进行正常使用，因消防整改导致无法使用，双方才友好解除合同。被告在2017年10月底、11月初就搬离了。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：
　　原告林敦穗为上海市银都路XXX弄XXX号XXX室权利人之一，其所占的产权建筑面积为70.18平方米。
　　2016年12月22日，闵行区人民政府做出《闵行区人民政府关于同意对上海金盛家居市场经营管理有限公司存在重大火灾隐患开展挂牌督办的批复》。
　　2017年3月1日，原告林敦穗(作为出租方，签约甲方)与被告杨润花(作为承租方，签约乙方)签订《商铺铺位租赁合同》1份，约定乙方承租甲方位于上海市银都路2688弄22幢101室01号，产证面积70.18平方米。合同第3条约定，租赁期限四年，自2017年2月15日起至2021年2月14日止，铺位的年租金为140,000元，此租金为甲方净到手价格，有关税费、物业费、管理费等相关费用由乙方负责。合同第4条约定，本合同生效，乙方应向甲方交付半年租金70,000元(12,000元作为押金)。每年度租金，乙方按照半年一付的方式提前30天支付下一期租金，先付后用，逾期未付的租金按照每天百分之三的违约金赔偿甲方。若乙方要对铺位进行分割与装修，其费用由乙方自行承担。合同第9条约定，铺位租赁期间，水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费、市场管理费及租金税费由乙方支付。合同第12条约定，租赁期间，双方信守合同，任何一方违反本合同的规定，承担违约责任，违约金为贰拾万元整(原为伍万元整)。合同还就双方的其他权利义务作出了约定。
　　2017年8月15日，银都路2688弄物业筹备办公室发出《关于室内吊顶影响消防整改的通知》，告知银都路2688弄市场一层商户，鉴于2017年6月30日闵行区公安消防支队对银都路2688弄20幢至41幢一层全体商铺出具《重大火灾隐患整改通知书》，认定该区域存在火灾隐患，且已构成重大火灾隐患，并被颛桥镇政府列为六个专项整治区域之一。鉴于以上原因，市场需按相关要求整改消防设施，经多次协商确定于2017年8月16日开始逐步对该区域落实消防设施整改，整改过程中有部分影响消防改造施工的吊顶需自行拆除，望各商户积极配合消防改造施工，确保施工进度，早日完成消防整改。
　　2017年8月23日，原告林敦穗(作为出租方，签约甲方)与被告杨润花(作为承租方，签约乙方)签订《补充协议》，上载：经双方协商，甲方以2个月的房租和消防工程款补贴杨润花租商铺消防工程改造。时间8月15日至10月15日。乙方从10月15日起到明年2018年2月15日房租款一次性付清四个月，以后按原合同办理，标准不变。甲乙双方协定2017年9月15日付款46,667元。
　　2018年1月24日，闵行区颛桥市场管理办公室发布公告，告知银都路2688弄一层商铺全体业主，2017年6月30日，闵行区公安消防支队对银都路XXX弄XXX-XXX号，31-36号，38-41号一层商铺进行了消防监督检查，发现一层营业区未设置自动喷水灭火系统，未设置火灾自动报警系统，不符合相关法律规定。2017年7月5日，闵行区公安消防支队制发了《重大火灾隐患整改通知书》，一层商铺业主自筹资金加装、修复火灾自动报警系统、自动灭火系统等，并于2017年11月30日完成了对火灾隐患的整改工作，接闵行区公安消防支队通知，消防支队同意对该区域重大火灾予以销案。
　　另查明，原告支付了涉案商铺自2017年4月至2018年4月的物业管理费13,101.40元。
　　2018年4月1日，被告就其人员与原告的通话进行录音，其中谈及商铺已另行出租等内容。
　　还查明，案外人陆某某于2017年8月15日向案外人季家良转账29,235元，摘要记载为消防款。
　　诉讼中，原、被告对合同解除均无异议。对于被告已交付原告的押金12,000元，被告提出，若法院最终认定被告需支付租金，则押金应当予以抵扣。原告则不同意抵扣。
　　以上事实，由原告提供的商铺租赁合同、补充协议、产证、发票、银行业务凭证，由被告提供的闵行区人民政府文件、公告、通知、照片、补充协议、录音，以及原、被告的当庭陈述等证实，本院对上述双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。
　　关于原告提供的商铺租赁合同，其中关于违约金的金额，原记载为50,000元，后被删去并修改为200,000元。被告认为，双方对修改内容未进行捺印确认，故不予认可。被告处的合同原件，因双方合同解除后已不存在。
　　本院认为，原、被告签订的《商铺铺位租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。根据合同约定，租赁期限为四年，至2021年2月14日止。然被告提前退租，显属被告违约，故原告向被告主张自2018年2月15日起至2018年3月31日止的租金17,260.20元，自2017年4月至2018年4月的物业管理费13,101.40元，以及违约金，均具有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，就合同约定的条款内容来看，经过人为地修改，由原来的50,000元修改为200,000元，但该修改处未有被告的签字或捺印确认，故该处修改不能对被告发生法律效力。故合同中关于违约金的条文内容仍应以原记载的内容为准，即违约金为50,000元。本案中，被告提出违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，违约金除制裁违约行为外，主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失。本案中，被告确属违约，但根据原告的自述，其于2018年4月1日开始，已将房屋另行出租，而本院也已判令被告支付在此之前欠付的全部租金，故原告基本未产生房屋的空置损失，其损失主要体现于被告未按时支付租金而产生的利息损失，故原告按照50,000元(约相当于四个月的租金)向被告主张违约金，显属过高。现本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判令被告向原告支付违约金10,000元。至于被告抗辩，其已与原告协商解除合同，双方互不承担责任，因原告对此予以否认，被告又未提供任何书面证据予以证明，故本院对被告单方陈述不予采信。关于押金，原告主张没收押金，被告则认为，若存在未付款项应进行抵扣。本院认为，房屋租赁合同中并未有关于没收押金的约定，故原告主张没收押金缺乏合同依据。现本院未免讼累，就押金于本案中一并作出处理，经与被告欠付的租金17,260.20元进行折抵后，被告还需支付原告租金5,260.20元。关于原告主张的消防整改费10,677元，因原、被告于补充协议中已另行约定，消防整改费用原告承担，故原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、被告杨润花于本判决生效之日起十日内向原告林敦穗支付自2018年2月15日起至2018年3月31日止的租金人民币5,260.20元；
　　二、被告杨润花于本判决生效之日起十日内向原告林敦穗支付自2017年4月至2018年4月的物业管理费人民币13,101.40元；
　　三、被告杨润花于本判决生效之日起十日内向原告林敦穗支付违约金人民币10,000元；
　　四、驳回原告林敦穗的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费收取计1,038.43元，由原告林敦穗负担576.11元，被告杨润花负担462.32元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：周  颖

书记员：董琪华