林维珍与范玉珍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：林维珍，女，1968年6月20日出生，现住台湾。
　　委托诉讼代理人：李如沁，上海道朋律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李玉，上海道朋律师事务所律师。
　　被告：范玉珍，女，1962年9月22日出生，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：庄宇，上海泰吉十方律师事务所律师。
　　原告林维珍与被告范玉珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月20日公开开庭进行审理，林维珍的委托诉讼代理人李如沁、范玉珍的委托诉讼代理人庄宇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　林维珍向本院提出诉讼请求：1.确认林维珍与范玉珍签订的上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号XXX室《上海市房地产买卖合同》于2019年6月1日解除；2.范玉珍向林维珍支付迟延履约赔偿金16,500元；3.范玉珍向林维珍支付违约金1,580,000元。事实与理由：2019年4月18日，范玉珍作为出卖人，林维珍作为买受人，签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定范玉珍将位于上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给林维珍，房屋价格700万元。同日，双方签订《补偿协议》，约定除合同约定的700万元房款，由林维珍另外向范玉珍支付90万元作为装潢、设施、设备的补偿。合同履行过程中，林维珍共计向范玉珍支付购房款300万元(其中包括装潢补偿款60万元)。2019年4月22日，系争房屋承租人朱某在上海市徐汇区人民法院对范玉珍提起民事诉讼，要求行使房屋优先购买权，同时对系争房屋申某财产保全。由此，范玉珍已无法按照买卖合同约定向林维珍交付房屋并办理过户手续，范玉珍已构成根本违约。2019年5月30日，林维珍向范玉珍发出律师函书面通知范玉珍解除买卖合同，要求范玉珍按照买卖合同约定退还购房款300万元，并承担相应违约责任。范玉珍于2019年6月1日收到律师函后，于2019年6月10日退还林维珍购房款300万元。然对于违约责任，双方始终不能达成一致。如诉至法院。审理中，林维珍明确诉请2的合同依据及计算方式：买卖合同第十条第三款，2019年5月20日起算至2019年5月30日，11天×已付款300万元×日万分之五得出16,500元。林维珍明确诉请3违约金的性质为解除合同违约金，按照房屋总价790万元的20%计算。
　　范玉珍辩称，同意解除买卖合同。第2项诉请，迟延履约赔偿金过高，合同约定日万分之五每日，超过同期银行贷款利率。2019年6月10日，范玉珍已将收取林维珍的全部购房款返还，因此对林维珍造成的实际经济损失明显与林维珍起诉的违约金不符，违约金过高，要求法院予以调整。对于林维珍起诉的事实与理由无异议。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2019年3月17日，范玉珍作为卖售人(甲方)与林维珍作为买受人(乙方)在案外人上海太平洋房屋服务有限公司居间下签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款700万元，甲乙双方确认在2019年5月19日之前，共同向房地产交易中心申某办理转让过户手续。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应交付期限之第2日起计算至实际交付之日止。逾期超过15日甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方。交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方。乙方于签约当日，支付甲方房款20万元。乙方于2019年4月17日之前，支付甲方房款220万元(注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲乙双方同意按照买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项。)乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款455万元，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户。乙方于甲乙双方办妥房地产交接手续当日，直接支付甲方房款5万元。
　　同日，范玉珍(甲方)与林维珍(乙方)签订《补偿协议》，约定本次交易实际成交价790万元。买卖合同约定成交价700万元，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方90万元。具体付款方式如下：乙方于2019年4月18日之前，支付甲方补偿款60万元。乙方于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方补偿款30万元。本次交易，甲乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付。
　　2019年4月18日，范玉珍作为卖售人(甲方)与林维珍作为买受人(乙方)再次签订《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，该日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》与2019年3月17日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》内容一致，只是落款时间不同。
　　2019年4月15日，范玉珍出具收据，确认收到20万元房款。
　　2019年4月18日，林维珍分别转账支付范玉珍60万元、220万元。
　　后，系争房屋内的承租人案外人朱某作为原告起诉范玉珍，主张承租人的优先购买权。2019年5月6日，本院根据朱某申某，出具(2019)沪0104民初13012号民事裁定书，查封范玉珍名下的系争房屋。
　　2019年5月30日，林维珍委托律师向范玉珍发送《律师函》，主要内容为：在办理房屋过户手续之前，该房屋租客朱某于2019年4月22日在上海市徐汇区人民法院对你提起诉讼，要求行使对该房屋的优先购买权，同时对该房屋申某财产保全。法院出具民事裁定书，裁定查封该房屋。由于你方原因已经致使该房屋无法正常交易，你已构成对合同的根本违约。郑重通知你：买卖合同自收到本律师函之日解除。收到律师函之日起五日内退还购房款300万元。林维珍将依据买卖合同约定主张违约责任。范玉珍于2019年6月1日收到该律师函。
　　2019年6月10日，范玉珍将收到的300万元房款返还林维珍。
　　以上事实，除当事人当庭陈述外，另有买卖合同、补偿协议、转账凭证、民事裁定书等证据予以佐证，本院予以认定。
　　本院认为，林维珍与范玉珍于2019年3月17日、4月18日签署的买卖合同、补偿协议是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据买卖合同约定，在2019年5月19日之前，共同向房地产交易中心申某办理转让过户手续。而根据查明事实，2019年5月6日，本院根据案外人申某，出具(2019)沪0104民初13012号民事裁定书，查封范玉珍名下的系争房屋。故实际范玉珍与林维珍无法按约履行买卖合同。而无法履约的责任在于范玉珍，范玉珍已构成根本违约，应承担相应违约责任。现林维珍基于上述违约行为提出2019年6月1日解除买卖合同，有合同、事实及法律依据，本院予以支持。
　　关于林维珍主张迟延履约赔偿金的诉请，根据买卖合同约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应交付期限之第2日起计算至实际交付之日止。故林维珍主张2019年5月20日起算至2019年5月30日，以已付款300万元为本金，按照日万分之五计算的迟延履约赔偿金有合同及事实依据，本院予以支持。关于范玉珍提出的违约金过高，要求法院予以调整的意见，本院认为日万分之五的约定，并未过高，故对范玉珍的该意见，本院不予采纳。
　　关于林维珍主张解除合同违约金1,580,000元的诉请，因系争房屋被查封，无法实际履约，范玉珍已构成根本违约，故林维珍根据买卖合同约定主张房屋总价的20%的违约金，有合同依据。现范玉珍认为违约金额过高，要求调整，本院以林维珍实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为20%违约金的标准确实过高，对解除合同的违约金作出调整为60万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：
　　一、林维珍与范玉珍关于上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年6月1日解除；
　　二、范玉珍于判决生效之日起十日内向林维珍支付迟延履约赔偿金16,500元；
　　三、范玉珍于判决生效之日起十日内向林维珍支付解除合同的违约金60万元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计9,584元、申某保全费5,000元，均由范玉珍负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨  锋

书记员：陆怿婷