林辉与李俊杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：林辉。
　　委托诉讼代理人：潘才华，北京安衡(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陆尧，北京安衡(上海)律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：李俊杰。
　　委托诉讼代理人：陈玉龙，上海市雄风律师事务所律师。
　　原告林辉与被告李俊杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案，本案诉讼期间，李俊杰提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林辉的委托诉讼代理人潘才华、陆尧、被告李俊杰的委托诉讼代理人陈玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告林辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告就上海市闵行区季乐路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》；2.判令被告退还原告三个月租金及一个月的押金共计人民币(币种下同)21,200元；3.判令被告向原告赔偿损失12,650元，包括中介费2,650元、装修费5,000元和律师费5,000元。
　　事实和理由：原告通过上海中佑房地产经纪有限公司介绍,承租了被告位于上海市闵行区季乐路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。原被告于2018年5月26日签订了《租赁合同》,合同约定月租金为5,300元,付款方式为付三押一,违约金为5,300元。当日,原告支付中介费2,650元,上海中佑房地产经纪有限公司出具收据。同时，原告依照合同约定支付给被告21,200元，被告出具收条。签订合同后，原告于2018年5月29日与案外人王某某签订了《装修合同》,合同约定了对于承租房屋的装修，原告按照合同约定支付了首期装修款5,000元。在原告已经着手房屋装修的事宜后，被告突然电话通知原告要求解除合同。被告无正当理由要求解除合同违反法律规定和双方之间的约定，应当承担违约责任。为维护原告合法权利，诉至法院，望判如所请。
　　被告李俊杰辩称，同意解除《租赁合同》，对于退还租金、押金，由法院依法裁判。被告不同意支付原告损失，签订租赁合同后，被告的父母看到合同上约定设置四个卫生间时感觉原告承租系争房屋有群租的可能，便联系原告要求解除合同，但原告还是强行进入房屋开槽装修，该损失应当由原告自行承担。后被告父母通过业委会，停水停电并换锁收回了系争房屋。原告违反合同约定，将房屋的主要结构进行了改变，若按照原告的装修方案，将厨房、阳台变更成了卫生间，将严重影响楼上楼下的住户，违反了法律规定及公序良俗。
　　反诉原告李俊杰向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付违约金5,300元。
　　事实和理由：2018年5月26日，反诉原告与反诉被告签订了《租赁合同》，约定反诉原告将系争房屋出租给反诉被告使用，用途为居住；反诉被告不得改变租赁房屋的结构、装修。合同签订后,反诉被告对房屋作破坏结构性的装修，将南阳台、房屋进口处衣帽间改装成卫生间和淋浴间，明显将租赁的系争房屋变成群租房。反诉原告得知后，立即通过微信等要求反诉被告停止装修，并一起到中介处商量处理，但反诉被告依旧进行装修，将墙壁破坏开槽。后，反诉原告在业委会和居委会的介入下，要求反诉被告停止装修，并停水停电、调换了系争房屋的门锁。
　　反诉被告林辉辩称，合同本就约定可以改造卫生间，是反诉原告不让反诉被告进行装修，故反诉原告违约在先，不同意反诉原告的反诉请求。
　　本院经审理认定事实如下：2018年5月26日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)通过上海中佑房地产经纪有限公司居间介绍,就原告承租系争房屋签订《租赁合同》，合同约定，房屋租赁期为5年，自2018年5月27日起至2023年5月26日止。月租金为5,300元，付三押一。违约条款约定，双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金5,300元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。补充条款约定：……2、第一季度付三押一，第二季度付一个月，两个月算房东给装修时间，以后正常付款；3、房东同意租客放四个卫生间，但物业找麻烦的事由租客自行解决，房东不承担责任。合同另对其他权利义务作了约定。合同签订后，原告支付中介费2,650元。原告向被告支付三个月租金及一个月押金共计21,200元。2018年5月29日，原告与案外人王某某签订《装修合同》，并于2018年6月4日支付首期装修款5,000元。后，装修队进入系争房屋进行装修。被告发现装修队欲改变房屋结构，通知原告叫停装修，并提出解除合同。后，被告收回系争房屋。
　　被告于2018年8月4日收到本案起诉状及证据副本。
　　反诉查明事实同本诉。
　　上述事实，由原告(反诉被告)提供的《租赁合同》、收据、手机转账截图二张、房租收条、《装修合同》、微信支付截图、被告(反诉原告)提供的系争房屋的现场照片一组、系争房屋的平面图以及当事人的当庭陈述所证实并均经庭审质证。
　　本院认为，本诉部分，鉴于原告与被告就系争房屋签订的《租赁合同》补充条款约定：房东同意租客放四个卫生间，但物业找麻烦的事由租客自行解决，房东不承担责任。该约定表明双方当事人对于原告承租系争房屋的目的是为了改变房屋结构后进行群租的意愿是明知的。该约定违反《上海市居住房屋租赁管理办法》中的相关规定，即原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住。现原告提出解除合同，被告亦表示同意，并无不妥，本院对该项诉请予以支持。被告于2018年8月4日收到本案起诉状及证据副本等材料，故系争房屋的《租赁合同》应于该日期解除。关于合同解除的过错责任，因双方在租赁合同中的约定违反了法律规定，致使该合同并未实际履行，合同目的无法实现，双方对此均有过错。考虑到租赁合同给予二个月的装修免租期，系争房屋在交房不久后即被收回，因此系争房屋租赁合同解除后，被告应当返还原告三个月租金及押金共计21,200元，故本院对原告要求被告返还租金及押金的诉讼请求予以支持。关于原告诉请的各项损失，因双方对解除合同均有过错，相关的损失应当各半承担。其中中介费2,650元应各自承担1,325元；关于装修费5,000元，审理中被告称其曾要求原告停止进场装修，但未提供证据予以证明，故该项损失原被告应各自承担2,500元。关于律师费，原告的诉请没有合同及法律依据，故本院对该项诉请不予支持。
　　反诉部分，根据以上论述，双方对解除合同均有过错，故本院对反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求不予支持。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条，《上海市居住房屋租赁管理办法》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之有关规定，判决如下：
　　一、原告林辉与被告李俊杰于2018年5月26日就上海市闵行区季乐路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2018年8月4日解除；
　　二、被告李俊杰于本判决生效之日起十日内返还原告林辉租金及押金共计21,200元；
　　三、被告李俊杰于本判决生效之日起十日内赔偿原告林辉损失共计3,825元；
　　四、驳回反诉原告李俊杰的全部反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费人民币124.38元，由原告林辉及被告李俊杰各半负担。
　　本案反诉受理费人民币25元，由反诉原告李俊杰负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  端

书记员：刘  阳