林香章与上海昂然农产品发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：林香章，男，1980年11月11日生，汉族，住福建省。
　　委托诉讼代理人：许玉淼，上海天之健律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：解晓晨，上海天之健律师事务所律师。
　　被告：上海昂然农产品发展有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：郑建武，董事长。
　　委托诉讼代理人：郑建勇，男。
　　委托诉讼代理人：韩霜，女。
　　原告林香章与被告上海昂然农产品发展有限公司(以下简称“昂然公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告林香章的委托诉讼代理人许玉淼，被告昂然公司的委托诉讼代理人郑建勇、韩霜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告林香章向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告于2015年4月10日签署的《营业房使用权转让协议》无效；二、判令被告退还原告支付的转让款900,000元，并承担自2015年4月11日至实际归还转让款期间的利息199,287.50元[(1)以本金900,000元为基数，按中国人民银行同期年贷款利率4.75%计算，自2015年4月11日至2019年8月19日，计186,318.75元；(2)以本金900,000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%计算，自2019年8月20日至实际清偿之日止，暂计至2019年12月24日计4个月5天，计12,968.75元]；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：判令原告与被告于2015年4月10日签署的《营业房使用权转让协议》于2017年7月30日解除。事实和理由：2015年4月10日，原、被告签订《营业房使用权转让协议》，约定：原告支付被告900,000元，被告将位于上海市松江区沪松公路XXX号闽台农产品批发市场S3区D3号建筑面积为90平方米的营业房使用权转让给原告。同时，被告将该市场内38-101室建筑面积为50平方米的配套用房提供给原告使用。使用权转让期限自2015年6月1日至2027年1月18日，届时自动延长至2046年9月8日止。原告当日依约一次性付清转让款900,000元，此后原告进场经营。2017年7月初，被告向原告等市场内所有商户发出通知，市场被上海市松江区规划与土地管理局责令停业而全部关闭，但被告却拒不退还原告支付的使用权转让费。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。
　　被告昂然公司辩称，《营业房使用权转让协议》合法有效，涉案市场目前已经可以继续经营，故不同意解除二份《营业房使用权转让协议》。若法院认定应当解除，退款应扣除使用年限。因涉案市场关闭是不可抗力导致，故也不同意支付转让款利息。
　　本院经审理认定事实如下：2015年4月10日，原、被告签订二份《营业房使用权转让协议》。其中，一份协议约定：被告将本区沪松公路XXX号闽台农产品批发市场建筑面积为90平方米的S3区-D3号营业房的使用权转让给原告；同时，被告将上述市场内建筑面积为50平方米的38-101室配套用房提供给原告使用。使用权转让期限为自2015年6月1日至2027年1月18日止(届时本协议应延长20年，自2027年1月19日至2046年9月8日止)；配套用房的使用期限同前述转让期限；若在转让期限的2037年1月18日内，因市政规划变更、动拆迁和其他政府原因导致本协议无法履行或终止的，政府有关部门给予被告的补偿中，与营业房和配套用房相应的补偿归原告所有(相应土地部分的补偿除外)，届时被告已收取的转让费不予退还；在转让期限的2037年1月19日至2046年9月8日内，如遇前述情况，不予补偿，届时被告已收取的转让费不予退还。以上附有配套用房的营业房使用权转让的总额为900,000元，于本协议签订时一次性全额付清。原告的权利和义务为：……4.如今后该营业房和配套用房能够办理产权证，则被告在取得产权证过程中应交纳的与该营业房和配套用房相关的土地成本等税、费，由原告承担；该营业房和配套用房由被告过户给原告的相关手续和费用由双方按政府有关规定办理和承担。如原告需暂停经营的，应提前60天书面通知被告并委托被告或被告委托的公司统一对外进行招租。若原告系出于投资目的受让营业房使用权的，原告应于签署本协议时书面委托被告或被告指定的公司统一对外招租，租金按届时闽台农产品批发市场的统一标准收取，并交给原告。原告同意承接被告或被告指定的公司与第三方签署的与使用权转让有关的合同下的全部权利义务。原告在经营过程中，需向第三方再行转让使用权的，应向被告书面递交申请，并至被告或被告指定的公司处办理再转让相关的登记手续，及支付闽台农产品批发市场管理规定要求的手续费，即再转让费与本次转让费的溢价部分的10%。本协议终止后30日内，原告应结清费用并将营业房和配套用房清理干净后返还被告，届时原告的人员和物品应同时搬离。自本协议终止后的第31日起，被告有权自行处理营业房和配套用房及其内部遗留物品。违约责任为任何一方违反本协议的约定，经对方催告后30日内仍未纠正的，对方有权解除协议；本协议因一方过错被提前终止的，过错方应向对方赔偿所造成的一切损失。免责条款为因不可抗力因素，致使本协议无法继续履行的，本协议即自动终止，双方均无需向对方承担违约责任；被告已收取的转让费不予退还，未收取的转让费不再收取。该协议另对其他相关事宜作了约定。另一份协议约定：被告将上述营业房和配套用房的使用权转让给原告，转让期限为按国家法律规定的最高年限为二十年，自2027年1月18日至2046年9月8日止。本协议是2015年4月10日双方签订的《营业房使用权转让协议》的延续，自2027年1月18日至2046年9月8日期间生效。该协议的其他约定内容与前一份协议一致。
　　2015年4月10日，案外人上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司(以下简称“闽台公司”)出具收据一份，载明收到原告S3区D3(38-101)租金900,000元，收款方式为刷卡。
　　同日，原、被告另签订二份《委托协议书》，其中，一份协议约定：原告将上述协议项下的营业房S3区-D3全权委托被告代为招商、经营管理。委托期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止。被告享有自主经营管理及获得收益的权利，原告只享有被告支付原告租金的收益权而无权参与被告的经营管理。被告应于每年12月1日前向原告支付当年度的租金，租金价格为被告市场内统一租金价格(被告市场内统一租金价格为单个营业房及相关配套用房的租金、管理费及卫生费的总和)的86%，原告无需为收取被告支付的租金另行办理任何手续。若有一方在委托期限内提前解除本委托协议的，须约定在自然年度末即12月31日，且需向守约方赔偿相当于剩余期限租金金额的违约金。赔偿租金的计算方式为：剩余期限年数乘以当年度租金标准。另一份协议约定：原告将上述协议项下的配套用房38-101全权委托被告代为招商、经营管理。委托期限自2015年6月1日起至2017年5月31日止。该协议的其他约定内容与前一份协议一致。
　　另查明，上述营业房及配套用房所在地块的登记使用权人为上海种子繁育中心(以下简称“繁育中心”)。被告(曾用名上海天问农产品发展有限公司)基于其与上海种业(集团)有限公司(以下简称“种业集团”)签订一系列协议的方式取得对涉案房屋的相关权利。涉案房屋的建造取得了相关的建设工程规划许可和建筑工程施工许可。涉案批发市场(即上海国际食品城)的建立得到了相关单位的批复同意。
　　2017年7月11日，上海市松江区规划和土地管理局向繁育中心、种业集团作出松规土(2017)302号《关于暂停出租并收回沪松公路XXX号土地的函》。该函载明：沪松公路XXX号地块批准用途为农业服务，土地权属为国有划拨。2004年始，繁育中心的上级公司种业集团未经相关部门批准出租上述划拨土地。现该地块已建成上海国际食品城，用于商业经营和人员居住。上述行为违反了相关法律规定，现要求立即暂停出租上述地块，收回该地块实际使用权，同时停止该地块内的商业运营，恢复约定用途使用该地块等。
　　2017年7月始，相关职能部门通告关闭上述食品城，并于同年8月10日实际关闭上述食品城。
　　2019年12月12日，上海市松江区泗泾镇人民政府向被告作出松泗府〔2019〕223号《关于推进“上海国际食品产业园”建设的意见》。该意见载明：同意位于泗泾镇沪松公路XXX号地块进行转型升级为上海国际食品产业园的方案。
　　2020年3月1日，被告与案外人闽台公司共同制作《通知》一份，该通知载明了政府对上海国际食品产业园的六点要求，其中第三点为：园区入驻的商户必须是企业，经营面积原则上不低于三个店铺，并且具有一个以上产品的上海市一、二及代理权。被告开始对园区进行全面改造装修，计划于2020年10月18日起试营业，该通知还载明了对长租户的店铺管理和公寓管理办法，同时通知“长租业主”于2020年5月1日至5月31日到公司物业部签订委托协议及手续。
　　诉讼过程中，原告向本院明确，其接到市场要关闭的通知后于2017年7月底搬离。被告向本院明确，被告与闽台公司是同一个老板，被告是投资公司，闽台公司是管理公司，原告支付款项被告已收到。原、被告双方一致确认双方签订的《营业房使用权转让协议》系以租代售，实际是买卖合同。原告购买上述营业房后，即委托被告经营，被告遂将涉案营业房及配套住宅出租给案外人。该市场关闭后，案外人于2017年8月10日搬离。因双方多次就转让款问题协商未果，原告曾于2017年向本院起诉被告，要求确认合同无效并退还购房款，后因故撤诉在案，但原告在本次诉讼前未向被告发过解除通知书。此外，原、被告对合同解除时间达成一致意见,同意双方签订的合同于2017年8月10日解除；双方并一致确认双方没有办理交接，钥匙在被告处。
　　以上事实，由《营业房使用权转让协议》、收据、《委托协议书》、《关于暂停出租并收回沪松公路XXX号土地的函》及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，根据双方签订的《营业房使用权转让协议》的性质看，本院认为该协议性质为房屋买卖合同，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。该《营业房使用权转让协议》是当事人真实意思表示，不存在无效情形。虽然涉案房屋所占土地系划拨的农业服务用地，但该房屋系合法建造，并无相关法律、法规对该类房屋的买卖行为作出效力性的强制性规定，故该协议应为有效。本案的合同在履行过程中遭遇职能部门开展整治活动，且相关部门及被告均采取了封闭措施至今已逾两年，导致系争合同客观上早已难以继续履行，在此情况下，原告行使合同解除权并无不妥，本院予以准许。被告现仍以“市场改造后可以正常使用”作为抗辩，显无事实依据，且继续经营的条件甚为苛刻，故对于被告该项辩称意见，本院不能认同。双方已就合同解除日期达成一致意见，本院确认双方的合同于2017年8月10日予以解除。关于涉案商铺、住宅的返还时间，双方一致确认涉案商铺及配套住宅所在的市场于2017年8月10日整体关闭，此前涉案商铺及配套住宅也始终由被告经营管理，因此可视为2017年8月10日被告已经收回并控制涉案商铺及住宅。
　　关于合同解除的后果处理问题，根据原告方的诉讼请求，本院逐一陈述。其一，原告要求退还剩余购房款并无不妥，本院予以支持，但根据原告占有使用涉案房屋的年限，本院认为金额应为833,014元。其二，原告要求被告支付相应的利息损失，原告的主张虽无不妥，但其主张的起算时间明显缺乏依据，本院综合案情认为应从合同解除之次日即2017年8月11日起算为宜。原告其余计算方式并无不当，本院予以支持。
　　依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，判决如下：
　　一、确认原告林香章与被告上海昂然农产品发展有限公司于2015年4月10日签订的二份《营业房使用权转让协议》于2017年8月10日解除；
　　二、被告上海昂然农产品发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告林香章购房款共计833,014元并支付相应的利息(以833,014元为基数，自2017年8月11日起至实际清偿之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费14,694元，减半收取计7,347元，由原告林香章负担850元(已付)，被告上海昂然农产品发展有限公司负担6,497元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：陆  贤

书记员：王艳萍