枝江市瑞某纺织有限公司与枝江市奥利棉纺有限责任公司租赁合同纠纷一审民事判决书

枝江市瑞某纺织有限公司
何德明（湖北法之星律师事务所）
枝江市奥利棉纺有限责任公司
胡英华（湖北百思特律师事务所）

原告（反诉被告）枝江市瑞某纺织有限公司。住所地枝江市七星台镇李家岗村。组织机构代码:07546927－6。
法定代表人熊艳宇，执行董事。
委托代理人何德明，湖北法之星律师事务所律师。
被告（反诉原告）枝江市奥利棉纺有限责任公司。住所地枝江市七星台镇工业园青化路。组织机构代码:77756464－9。
法定代表人许进华，董事长。
委托代理人胡英华，湖北百思特律师事务所律师。
原告（反诉被告）枝江市瑞某纺织有限公司（以下简称瑞某公司）与被告（反诉原告）枝江市奥利棉纺有限责任公司（以下简称奥利公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴绪华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瑞某公司的委托代理人何德明，被告（反诉原告）奥利公司的法定代表人许进华及其委托代理人胡英华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，奥利公司与熊艳宇签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同的形式内容符合有关法律规定，是合法有效的合同，应受法律保护，双方当事人应当认真履行。熊艳宇为设立公司以自己的名义对外签订的合同，设立后的公司实际享有了合同权利、履行了合同义务，应由设立后的公司承担合同责任。
关于奥利公司是否干涉了瑞某公司的生产经营权。瑞某公司提出转产并没有提供证据证明，其主张转产本院不予采信。奥利公司的证人证明，瑞某公司拆除设备之前就有搬离租赁场地、解散工人的计划，之后组织拆除主要生产设备、搬运货物，说明瑞某公司不欲继续承租。瑞某公司在组织拆除设备、搬运货物中遇到淡功珍的阻拦，根据租赁合同的约定，合同终止时对于乙方在租赁期内新添置或更换的设备及相关配件增值部分、以及原机械设备或配件损毁、灭失部分，由双方另行协商解决。在双方未协商一致的情况下，奥利公司不允许瑞某公司拆除设备、搬运货物不存在违约。瑞某公司以奥利公司干涉其生产经营权、存在违约为由，要求解除租赁合同，不符合约定或法定的解除合同条件。
瑞某公司虽然不能行使约定或法定解除权，但瑞某公司已解散工人，法院也无法对履行合同强制执行，考虑到瑞某公司不愿继续履行合同，存在着法定不能履行的情形，如不解除租赁合同，就会使合同关系长期处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。为了发挥物的效用，尽量减少双方损失，依据《合同法》第一百一十条的规定，瑞某公司提出解除合同本院应予支持。但瑞某公司作为违约方必须承担违约的法律后果。根据案件具体情况，本院确定合同解除时间为2015年3月23日。
奥利公司不存在违约，瑞某公司要求奥利公司支付违约金211534.08元并赔偿扣车损失15000元、自络机租赁费损失15000元、拆除自络机设备损失2600元的诉讼请求，本院不予支持。
奥利公司要求瑞某公司赔偿停产达1至2个月后的基本保养费50万元，没有提供证据证明，本院不予支持。
关于奥利公司要求瑞某公司支付三年余下租金65万元。解除合同前的租金（2014年9月30日起至2015年3月22日）瑞某公司应当支付，数额为166849元（350000元÷365天×174天）。奥利公司要求瑞某公司支付余下租金，实际上是要求瑞某公司赔偿其房屋闲置期间的租金损失。承租人不履行租赁合同给出租人造成租金损失，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。奥利公司的租金损失数额，本院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁，承租人的违约情况，出租人负有减少损失扩大的法定义务等因素酌定为六个月的租金，数额为17.5万元。瑞某公司在支付上述款项时，可用奥利公司的借款抵销5万元。
租赁合同约定乙方连续拖欠甲方租金达二期以上的才支付违约金。瑞某公司没有拖欠奥利公司的租金，奥利公司要求瑞某公司支付违约金15.75万元，不符合合同约定的条件，其请求瑞某公司支付违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条  、第九十七条  、第一百零八条  、第一百一十条  、第一百一十九条  的规定，判决如下:
一、原告（反诉被告）枝江市瑞某纺织有限公司与被告（反诉原告）枝江市奥利棉纺有限责任公司签订的《场地、房屋暨机械设备租赁合同》于2015年3月23日解除；
二、原告（反诉被告）枝江市瑞某纺织有限公司于本判决生效后10日内拆除自络机2台及配套设备、搬离集装箱2个和原料；
三、原告（反诉被告）枝江市瑞某纺织有限公司支付被告（反诉原告）枝江市奥利棉纺有限责任公司租金166849元、赔偿租金损失175000元，合计341849元，抵销50000元，还应支付291849元，于本判决生效后10日内付清；
四、驳回原告（反诉被告）枝江市瑞某纺织有限公司和被告（反诉原告）枝江市奥利棉纺有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9948元，由本诉原告枝江市瑞某纺织有限公司负担；反诉案件受理费8284元，由反诉被告枝江市瑞某纺织有限公司负担2166元、反诉原告枝江市奥利棉纺有限责任公司负担6118元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

本院认为，奥利公司与熊艳宇签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同的形式内容符合有关法律规定，是合法有效的合同，应受法律保护，双方当事人应当认真履行。熊艳宇为设立公司以自己的名义对外签订的合同，设立后的公司实际享有了合同权利、履行了合同义务，应由设立后的公司承担合同责任。
关于奥利公司是否干涉了瑞某公司的生产经营权。瑞某公司提出转产并没有提供证据证明，其主张转产本院不予采信。奥利公司的证人证明，瑞某公司拆除设备之前就有搬离租赁场地、解散工人的计划，之后组织拆除主要生产设备、搬运货物，说明瑞某公司不欲继续承租。瑞某公司在组织拆除设备、搬运货物中遇到淡功珍的阻拦，根据租赁合同的约定，合同终止时对于乙方在租赁期内新添置或更换的设备及相关配件增值部分、以及原机械设备或配件损毁、灭失部分，由双方另行协商解决。在双方未协商一致的情况下，奥利公司不允许瑞某公司拆除设备、搬运货物不存在违约。瑞某公司以奥利公司干涉其生产经营权、存在违约为由，要求解除租赁合同，不符合约定或法定的解除合同条件。
瑞某公司虽然不能行使约定或法定解除权，但瑞某公司已解散工人，法院也无法对履行合同强制执行，考虑到瑞某公司不愿继续履行合同，存在着法定不能履行的情形，如不解除租赁合同，就会使合同关系长期处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。为了发挥物的效用，尽量减少双方损失，依据《合同法》第一百一十条的规定，瑞某公司提出解除合同本院应予支持。但瑞某公司作为违约方必须承担违约的法律后果。根据案件具体情况，本院确定合同解除时间为2015年3月23日。
奥利公司不存在违约，瑞某公司要求奥利公司支付违约金211534.08元并赔偿扣车损失15000元、自络机租赁费损失15000元、拆除自络机设备损失2600元的诉讼请求，本院不予支持。
奥利公司要求瑞某公司赔偿停产达1至2个月后的基本保养费50万元，没有提供证据证明，本院不予支持。
关于奥利公司要求瑞某公司支付三年余下租金65万元。解除合同前的租金（2014年9月30日起至2015年3月22日）瑞某公司应当支付，数额为166849元（350000元÷365天×174天）。奥利公司要求瑞某公司支付余下租金，实际上是要求瑞某公司赔偿其房屋闲置期间的租金损失。承租人不履行租赁合同给出租人造成租金损失，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。奥利公司的租金损失数额，本院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁，承租人的违约情况，出租人负有减少损失扩大的法定义务等因素酌定为六个月的租金，数额为17.5万元。瑞某公司在支付上述款项时，可用奥利公司的借款抵销5万元。
租赁合同约定乙方连续拖欠甲方租金达二期以上的才支付违约金。瑞某公司没有拖欠奥利公司的租金，奥利公司要求瑞某公司支付违约金15.75万元，不符合合同约定的条件，其请求瑞某公司支付违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条  、第九十七条  、第一百零八条  、第一百一十条  、第一百一十九条  的规定，判决如下:

一、原告（反诉被告）枝江市瑞某纺织有限公司与被告（反诉原告）枝江市奥利棉纺有限责任公司签订的《场地、房屋暨机械设备租赁合同》于2015年3月23日解除；
二、原告（反诉被告）枝江市瑞某纺织有限公司于本判决生效后10日内拆除自络机2台及配套设备、搬离集装箱2个和原料；
三、原告（反诉被告）枝江市瑞某纺织有限公司支付被告（反诉原告）枝江市奥利棉纺有限责任公司租金166849元、赔偿租金损失175000元，合计341849元，抵销50000元，还应支付291849元，于本判决生效后10日内付清；
四、驳回原告（反诉被告）枝江市瑞某纺织有限公司和被告（反诉原告）枝江市奥利棉纺有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9948元，由本诉原告枝江市瑞某纺织有限公司负担；反诉案件受理费8284元，由反诉被告枝江市瑞某纺织有限公司负担2166元、反诉原告枝江市奥利棉纺有限责任公司负担6118元。

审判长：吴绪华

书记员：黄燕妮