柳思敏与上海馔山餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告柳思敏，男，1985年10月30日出生，汉族，住上海市。
　　委托代理人韩佳珺，上海合呈律师事务所律师。
　　被告上海馔山餐饮管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人熊斌。
　　委托代理人尹英爱，上海市锦天城律师事务所律师。
　　原告柳思敏与被告上海馔山餐饮管理有限公司(以下简称馔山餐饮)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告柳思敏的委托代理人韩佳珺，被告馔山餐饮的委托代理人尹英爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告柳思敏诉称，2018年3月,柳思敏与馔山餐饮签订了《房屋租赁合同》,约定由柳思敏将上海市远景路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租于馔山餐饮,租赁期限为2018年4月17日至2023年4月16日,计租日从2018年4月27日起,月租金为人民币27000元(以下币种均为人民币),付款周期为3个月一付,需提前两周支付。合同签订后,馔山餐饮已按约支付2018年4月27日至2019年1月26日的房租。后馔山餐饮未按期支付2019年1月27日至2019年4月26日租金81000元。根据约定,馔山餐饮应于2019年1月11日前支付上述租金,若逾期支付,柳思敏有权按日租金的5%收取滞纳金。现馔山餐饮的拒付租金行为已构成违约,为维护柳思敏的合法权益,特提起诉讼，请求判令：1、馔山餐饮支付自2019年1月27日至2019年4月26日三个月房屋租金合计81000元；2、馔山餐饮支付逾期付款滞纳金2700元(逾期一日,按照日租金900元的5%计算,暂计60天,实际天数自应付之日起至实付之日止)。
　　被告馔山餐饮辩称，2018年12月29日，曾明确告知柳思敏要提前解除租赁合同后，柳思敏于2019年1月14日向馔山餐饮发送的告知函中也明确已收到终止租赁合同的通知，至今柳思敏未退还租赁保证金。依合同约定，提前解除合同需支付两个月租金作为违约金，现保证金为两个月租金，故双方的租赁关系应已解决，无需再支付租金及滞纳金，故不同意柳思敏的诉讼请求。
　　经审理查明，2018年3月,柳思敏(甲方)与馔山餐饮(乙方)签订了《房屋租赁合同》，该合同约定由馔山餐饮承租柳思敏系争房屋(建筑面积为97.57平方米)，租赁用途为商用。甲方于2018年4月17日向乙方交付租赁场所,若甲方交付迟延,则租赁期限相应顺延。自实际交付日起,乙方享有10天的免租期,即自2018年4月17日起至2018年4月26日止,房租计租日从2018年4月27日起。本合同项下租赁期限为5年,自2018年4月17日起至2023年4月16日止。系争房屋每月租金含税价为27000元,年租金含税价为324000元,每两年递增5%。付款周期为叁个月一付,本着先付后用的原则,乙方应于本期租金到期前支付下一期的租金。租赁保证金为54000元。租赁期内,保证金金额保持不变。租赁期满或合同解除后,甲方于5日内将租赁保证金无息退还给乙方。合同期内,使用该房屋所产生的水、电、煤、通讯费用由乙方承担。经甲乙双方协商一致,可以变更或解除本合同,否则任何一方不得提前终止本合同。乙方的违约责任：1)乙方无故提前解除合同的,乙方应支付甲方贰个月租金作为违约金,甲方应退还乙方已付租金及押金等费用。2)乙方逾期支付租金,经甲方书面通知后超过一个月仍未支付的,甲方有权按日租金的5%收取滞纳金。合同生效后，双方即按约履行，馔山餐饮交付租赁保证金54000元。
　　2019年1月14日，因馔山餐饮未按期支付下一期的房屋租金，柳思敏委托陈晓栋向馔山餐饮送达了《告知函》，函中载明：截止2019年1月14日，本人尚未收到系争房屋租金，经多次催讨租金，欠款81000元。按照协议约定，贵公司应当在2019年1月11日之前支付上述款项，但至今未收到，特请贵公司能够在2019年1月15日前付清。若未在上述日期中付款，本人按合同约定追究贵公司违约责任。本人收到贵公司相关人员通知，贵司将提前终止租赁关系，若事实相符贵司提前退租，本人将追究违约责任，并且贵司将承担本人对该商铺改造后所支出的所有相关费用10万元及因终止合同在春节期间无法出租须承担三个月的租金补偿费用81000元。
　　2019年2月14日，柳思敏委托本案代理人向馔山餐饮发函：函中明确：若贵司继续履行合同，付清下期租金及逾期付款滞纳金。若单方解除合同，根据合同约定承担违约金、滞纳金并赔偿装修补偿款及三个月的空置费，要求贵司在收到本函后，核对欠款金额，告知是否继续履行合同，并在5日内支付相应欠款，若收函后在5日内未答复亦未付款，则视为贵司单方解除合同，并将追究相关法律责任。
　　2019年2月19日，馔山餐饮回函柳思敏，函中载明：我司于2019年2月19日收悉您于2019年2月14日提交的《律师函》，正式回函如下：1、我司于2019年1月初已经告知并与贵司协商，在2019年1月26日退租事宜，但由于双方就退租违约金未达成一致，故一直未签署退租协议，我司于2019年1月19日全部搬离并将钥匙交付给物业公司；2、按照租赁协议约定，我司同意用已支付的两个月押金抵扣违约金，用于弥补提前解除合同给房东造成的损失；3、关于《律师函》中所提及的其他要求，我司认为没有事实以及理由支持，我司无法同意。
　　2019年2月28日，柳思敏回函馔山餐饮，函中述称：今2019年2月28日星期四收到贵司回函。1、截止2019年2月28日本人从未收到贵司正式通知及协商退租事宜。只有贵司员工口头告知有可能退租而且之后再也没有联系，退租需要贵司正式通知，双方才能协商相关退租事宜；2、截止2019年2月28日本人从未收到过店铺钥匙，贵司在租期内搬贵司东西本人无权干涉；3、根据上述情况，双方并未解除合同，贵司从2019年1月11日拖欠应缴房租81000元至今，合同约定，逾期支付租金，需承担滞纳金2160元；4、如贵司认为已于2019年1月19日退租，则贵司涉嫌侵占，因贵司并未把钥匙交还于本人，在已退租的情况下还在继续使用系争房屋。
　　2019年4月1日，柳思敏诉至法院，请求判决支持如其诉请。
　　庭审中，柳思敏认为，2018年12月29日，馔山餐饮电话与柳思敏联系时，并未确定何时终止合同。后因馔山餐饮未按约定于2019年1月11日前支付下期租金，柳思敏于当月14日催交租金。虽有其员工反映终止合同，但馔山餐饮至今未向柳思敏书面提出解除合同及搬离交接手续，柳思敏也未收到钥匙。合同的终止日应为2019年4月27日。
　　馔山餐饮认为，2018年12月29日电话明确告知合同提前终止，只是退租违约金未达成一致，且确定2019年1月26日后不再使用系争房屋。但于2019年1月19日搬离系争房屋后已将钥匙交给了物业公司。因已缴纳了租赁保证金，根据合同约定由违约方馔山餐饮自愿承担相应的违约责任，以租赁保证金承担违约金。因合同于2019年1月26日终止，故馔山餐饮不同意支付终止后的租金。
　　本院认为，涉案的《房屋租赁合同》应是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应恪守履约。在合同履行中，馔山餐饮因自身原因，提出提前终止合同，但无证据证明馔山餐饮要求何时终止合同。因馔山餐饮未按约按期支付下期租金，柳思敏于2019年1月14日书面催缴租金。同年2月19日，馔山餐饮通过回函明确表示双方应协商合同于2019年1月26日终止事宜，且公司于2019年1月19日搬离了系争房屋并将钥匙交与物业公司。2019年2月28日，收到该回函即回函，函中虽对馔山餐饮提出终止方式有异议，但应知晓馔山餐饮已搬离了系争房屋并将钥匙交与物业公司，基于上述理由，双方租赁关系的解除日应为柳思敏收到馔山餐饮回函之日，即2019年2月28日，涉案的《房屋租赁合同》的解除日应为2019年2月28日。鉴于馔山餐饮因提前解除合同同意承担违约责任并以租赁保证金冲抵，本院予以准许。现柳思敏以馔山餐饮不符合同约定或法定为由，认定合同解除日为2019年4月26日并要求馔山餐饮履行合同支付三个月租金并承担逾期付款违约责任，显不尽合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
　　一、原告柳思敏与被告上海馔山餐饮管理有限公司签署的关于上海市远景路XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》于2019年2月28日解除；
　　二、被告上海馔山餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告柳思敏支付2019年1月27日至2019年2月28日房屋租金人民币28800元；
　　三、准许被告上海馔山餐饮管理有限公司向原告柳思敏支付违约金人民币54000元(该款以房屋租赁保证金人民币54000元抵扣)；
　　四、对原告柳思敏其余之诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费人民币1892元，减半收取人民币946元，由被告上海馔山餐饮管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：汤国荣

书记员：李  昕