桂某某诉黄某鸿成置业有限公司商品房销售合同纠纷民事判决书

桂某某
张展宏（湖北晋梅律师事务所）
黄某鸿成置业有限公司
胡雅丽（湖北益惠民律师事务所）

原告桂某某。
委托代理人张展宏，湖北晋梅律师事务所律师。代理权限为:代为起诉，参加全部诉讼活动，承认、放弃、变更诉讼请求，签收法律文书等。
被告黄某鸿成置业有限公司。
法定代表人朱建成，该公司经理。
委托代理人胡雅丽，湖北益惠民律师事务所律师。代理权限:参加诉讼进行调解，签收法律文书等。
原告桂某某与被告黄某鸿成置业有限公司（下称鸿成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，于2015年6月30日公开开庭进行了审理，原告桂某某及其委托代理人张展宏，被告鸿成公司法定代表人朱建成及其委托代理人胡雅丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桂某某为支持自己的诉讼请求，向本院提供如下证据:1、原告桂某某的身份证及土地使用权证、房产权证复印件，证明原告的主体资格。2、被告工商登记信息，证明被告的基本情况。3、原、被告之间签订的拆除互换协议书，证明原、被告拆除互换房产合同的相关约定，被告应按协议约定，置换交付房屋，办理房产证，支付逾期租金并承担违约责任。4、收条，证明原告已履行合同约定交付房屋给被告拆除，被告未依约交付门面房和商品房给原告的事实。
被告鸿成公司辩称，不是被告没有交付商铺和房屋给原告，是原告误解1︰1的合同约定。合同没有约定由被告办理房产证。合同约定2014年5月1日起支付租金，原告要求赔偿损失没有依据。
被告鸿成公司为支持自己的抗辩理由，向本院提供如下证据:1、原、被告之间签订的拆除互换协议书，证明双方约定，原告一层房屋面积置换商铺。2、被告建设的房屋规划设计方案，证明该方案是经黄某县规划局审定的，该方案经规划局局长、分管副县长、县长审批。同时证明设计图纸中，一、二层为商铺。3、施工图纸，证明一、二层都是商铺，被告必须按图纸施工，被告所开发的楼盘一、二层都是商铺，三层以上都是商品房。4、商铺销控表，证明被告所有的九栋楼盘，一、二层均在售楼部公示牌内进行了公示。5、吴广辉、李月华、卢开来、胡丽房屋买卖合同，证明以上四人购买的3号楼和4号楼二层都是商铺。6、万年台社区人民调解委员会接访协调会登记表，证明原告在协调会上主要反应物业、水电等方面的问题。
上述证据，经庭审举证、质证，被告鸿成公司对原告桂某某全部证据的真实性无异议，对原告证据3的证明目的有异议，原告房屋底层置换的是商铺，原告认为是门面，是对协议理解的错误。原告桂某某对被告鸿成公司证据1的真实性无异议，但其证明目的有异议，认为是被告鸿成公司对协议理解的错误。认为证据2、3、4、5，与本案无关联性。对证据6无异议。
经庭审举证、质证，结合庭审审理情况，本院查明如下事实:原告桂某某世居黄某县孔垄镇万年台社区黄豆场，家有房屋一栋二层。2013年4月，被告鸿成公司准备开发黄某县孔垄镇孔垄步行街项目，经孔垄镇万年台社区协调，将原告桂某某纳入了项目的整体规划。2013年5月26日，在黄某县孔垄司法所、黄某县孔垄镇人民调解委员会、黄某县孔垄镇万年台社区调解委员会、黄某县孔垄镇综治维稳联动中心、孔垄镇万年台社区居民委员会的见证下，原告桂某某、被告鸿成公司达成房屋拆除互换协议。协议约定，乙方桂某某同意根据甲方鸿成公司项目总体规划需要拆除自己现有居住房屋，并同意将现有房屋全权交由被告统一规划、设计、建设。原告将现有房屋全权交由被告统一规划建设后，被告必须在梅期健隔壁按照等面积交换门面，二层以上在原址以上楼层置换商品房。被告先期支付13个月租金，超过13个月每超过一个月，按月支付500元租金，合同第六条约定，经甲（鸿成公司）乙（桂某某）双方实地丈量核实，乙方现有住宅底层面积为132.49平方米，二层以上部分共计100.45平方米。乙方应置换商铺面积为132.49平方米，置换商品房面积为100.45平方米。合同签订后，原告将房屋交由被告拆除并开发利用，被告于2014年3月开始对待开发的楼盘进行申报，全部楼盘一、二楼均设计为商铺，二楼以上全部为商品房。
本案争议的焦点是:原告认为，被告应按合同约定，还给一楼门面132.49平方米。被告认为，被告楼盘设计一、二楼均为商铺，而且楼盘设计中二楼为内置楼梯，因此，被告还给原告的商铺应为一、二楼商铺。原、被告双方对置换面积132.49平方米（原告认为是门面房，被告认为是商铺）和商品房100.45平方米无争议。
本院认为，依法成立的合同，应当受到法律保护。原告桂某某与被告鸿成公司签订合同，是双方真实的意思表示，对双方均有法律约束力。原告桂某某诉称，被告应按其原有房屋底层面积132.49平方米还给门面，二层以上按合同约定还给商品房100.45平方米。双方合同约定，原告桂某某将房屋交由被告统一规划建设后，被告鸿成公司必须按照等面积交换门面，二层以上在原址以上楼层置换商品房。因此，原告的此项请求本院予以支持。被告辩称，被告返还给原告的底层房屋，含被告开发商品房的一、二楼商铺，因为合同第六条约定，经甲（鸿成公司）乙（桂某某）双方实地丈量核实，乙方现有底层面积为门面房132.49平方米，二层以上部分共计100.45平方米。乙方应置换商铺面积为132.49平方米，置换商品房面积为100.45平方米。被告的此项辩解意见本院不予支持。其一、2013年5月26日，原、被告双方签订协议书，此时原告房屋尚未拆除，协议第二条明确约定，乙方（桂某某）将现有居住房屋交由甲方（鸿成公司）统一规划建设后，甲方必须按照等面积原址交换门面，二层以上在原址以上楼层置换商品房。签订协议过程中，被告并未就其开发商品房设计方案向原告作出必要的说明，虽然合同第六条有“乙方应置换商铺面积为132.49平方米，置换商品房面积为100.45平方米。”的内容，综观原、被告签订的协议，第二条是对双方置换门面的位置和比例的界定，第六条是对第二条置换面积的补充。因此，协议第二条优先于第六条。其二、鸿成公司作为房地产开发公司，就自己准备开发的楼盘是仅就底层作为商铺还是一、二层作为商铺，应向原告作出如实说明，且合同第二条明确说明乙方（桂某某）将现有居住房屋交由甲方（鸿成公司）统一规划建设后，甲方必须按照等面积交换门面。而原告对被告开发的规划、设计方案并不知情。因此，在案件处理时，应作出有利于合同相对方的解释。原告要求被告为其置换的房屋办理房产证，并从2014年6月开始按每月500元标准支付租金，符合合同约定，本院予以支持。原告桂某某要求被告鸿成公司赔偿违约损失，没有提供证据予以证明，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条  、第四十四条  之规定，判决如下:
一、被告鸿成公司在判决生效后十日内，按合同约定履行置换给原告桂某某一楼门面房132.49平方米，商品房100.45平方米的义务。
二、被告鸿成公司在上述房屋交付后一个月内按合同约定为原告桂某某办理房产证。
三、被告鸿成公司从2014年6月27日开始，每月支付原告桂某某500元租金，至置换房屋交付为止。
四、驳回原告桂某某的其他诉讼请求。
本案诉讼费24352元，由被告鸿成公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。

本院认为，依法成立的合同，应当受到法律保护。原告桂某某与被告鸿成公司签订合同，是双方真实的意思表示，对双方均有法律约束力。原告桂某某诉称，被告应按其原有房屋底层面积132.49平方米还给门面，二层以上按合同约定还给商品房100.45平方米。双方合同约定，原告桂某某将房屋交由被告统一规划建设后，被告鸿成公司必须按照等面积交换门面，二层以上在原址以上楼层置换商品房。因此，原告的此项请求本院予以支持。被告辩称，被告返还给原告的底层房屋，含被告开发商品房的一、二楼商铺，因为合同第六条约定，经甲（鸿成公司）乙（桂某某）双方实地丈量核实，乙方现有底层面积为门面房132.49平方米，二层以上部分共计100.45平方米。乙方应置换商铺面积为132.49平方米，置换商品房面积为100.45平方米。被告的此项辩解意见本院不予支持。其一、2013年5月26日，原、被告双方签订协议书，此时原告房屋尚未拆除，协议第二条明确约定，乙方（桂某某）将现有居住房屋交由甲方（鸿成公司）统一规划建设后，甲方必须按照等面积原址交换门面，二层以上在原址以上楼层置换商品房。签订协议过程中，被告并未就其开发商品房设计方案向原告作出必要的说明，虽然合同第六条有“乙方应置换商铺面积为132.49平方米，置换商品房面积为100.45平方米。”的内容，综观原、被告签订的协议，第二条是对双方置换门面的位置和比例的界定，第六条是对第二条置换面积的补充。因此，协议第二条优先于第六条。其二、鸿成公司作为房地产开发公司，就自己准备开发的楼盘是仅就底层作为商铺还是一、二层作为商铺，应向原告作出如实说明，且合同第二条明确说明乙方（桂某某）将现有居住房屋交由甲方（鸿成公司）统一规划建设后，甲方必须按照等面积交换门面。而原告对被告开发的规划、设计方案并不知情。因此，在案件处理时，应作出有利于合同相对方的解释。原告要求被告为其置换的房屋办理房产证，并从2014年6月开始按每月500元标准支付租金，符合合同约定，本院予以支持。原告桂某某要求被告鸿成公司赔偿违约损失，没有提供证据予以证明，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条  、第四十四条  之规定，判决如下:

一、被告鸿成公司在判决生效后十日内，按合同约定履行置换给原告桂某某一楼门面房132.49平方米，商品房100.45平方米的义务。
二、被告鸿成公司在上述房屋交付后一个月内按合同约定为原告桂某某办理房产证。
三、被告鸿成公司从2014年6月27日开始，每月支付原告桂某某500元租金，至置换房屋交付为止。
四、驳回原告桂某某的其他诉讼请求。
本案诉讼费24352元，由被告鸿成公司负担。

审判长：柯国华
审判员：张月明
审判员：黎明

书记员：赵凯