桂旭(上海)国际贸易有限公司与上海博家乘龙旅馆有限公司、刘成房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：桂旭(上海)国际贸易有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。
　　法定代表人：宋戟，董事长。
　　委托诉讼代理人：万明，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：徐瑶，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。
　　被告：刘成，男，1974年7月16日生，汉族，住四川省。
　　被告：上海博家乘龙旅馆有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：刘成，总经理。
　　委托诉讼代理人：彭小亮，上海津堂律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨曹兵，上海津堂律师事务所律师。
　　原告桂旭(上海)国际贸易有限公司诉被告刘成，上海博家乘龙旅馆有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告刘成下落不明，需公告送达，本案转为适用普通程序于2019年5月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人万明、徐瑶以及被告上海博家乘龙旅馆有限公司的委托诉讼代理人杨曹兵均到庭参加诉讼。被告刘成经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告桂旭(上海)国际贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告刘成之间的房屋租赁合同于2017年7月13日解除；2.判令两被告搬离并向原告返还坐落于上海市松江区泗泾镇鼓浪路404、406号1-2层及402弄2号301-323室、501-505室房屋(以下简称“讼争房屋”)；3.判令两被告支付原告租金1,457,651.52元(自2016年3月6日至2017年7月2日，其中2016年3月6日至2017年3月5日期间，按照每天2,875.62元计算，计1,049,601.3元；自2017年3月6日至2017年7月12日期间，按每天3,163.18元计算，计408,050.22元)；4.判令两被告支付原告逾期付款违约金(自2016年2月21日起至两被告实际将租金1,049,601.3元支付完毕之日止，按照每天5,751.24元计算；自2017年2月21日起至两被告将租金408,050.22元支付完毕之日止，按照每天6,326.36元计算)；5.判令两被告向原告支付房屋占有使用费，自2017年7月13日至两被告实际搬离讼争房屋之日止，按照每天3,163.28元计算；6.判令两被告缴清水、电、煤气、通讯设备、物业管理费等费用，具体金额以实际发生为准；7.判令两被告赔偿原告律师费200,000元。事实和理由：2006年12月9日，案外人程某某与案外人郑某某签订《房屋出租合同》，约定案外人程某某承租案外人郑某某名下的坐落于上海市松江区泗泾镇鼓浪路404、406号一至五层以及文化路XXX号-XXX号的三、四、五层房屋，总计建筑面积为2,451平方米。租赁期限为自2007年3月6日至2019年3月5日。首年租金为740,000元，逐年递增。租金应在租金到期前15天支付，前半年的租金在2月21日前支付，后半年的租金在9月21日前支付。如逾期支付租金，需按日租金的两倍支付违约金。2014年4月25日，案外人程某某、黄某某、王某某与被告上海博家乘龙旅馆有限公司签订《宾馆转让协议》，约定案外人程某某、黄某某、王某某将被告上海博家乘龙旅馆有限公司及其租赁的坐落于上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX弄XXX号3-5层、404、406号1-2层，总面积2,451平方米的房屋一揽子转让给被告刘成，由被告刘成在原地址继续经营被告上海博家乘龙旅馆有限公司，被告刘成为被告上海博家乘龙旅馆有限公司的法定代表人。2016年12月14日，原告经福建省福州市中级人民法院作出的(2014)榕执行字第737-2号《执行裁定书》确认，通过司法拍卖程序合法取得了讼争房屋，并于2017年2月办理了不动产权证书，总面积为1,799.31平方米。两被告拒绝向原告支付租金，经原告多次催讨均无果，故原告诉至法院，望判如诉请。
　　被告刘成未发表相关答辩意见。
　　被告上海博家乘龙旅馆有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，被告上海博家乘龙旅馆有限公司并非《房屋出租合同》的相对方，不应承担任何合同责任；其次，因《房屋出租合同》约定的租赁期限于2019年3月6日届满，不存在合同解除情形。被告上海博家乘龙旅馆有限公司已在合同租赁期限时搬离讼争房屋；再次，房屋租金标准应为每年1,100,000元；再其次，原告主张的违约金标准过高；最后，原告主张的水电费金额不明确，系由被告上海博家乘龙旅馆有限公司直接向相关部门支付水电费。不同意支付原告律师费。
　　经审理查明认定事实如下：
　　2006年12月19日，案外人郑某某(甲方)与程某某(乙方)签订《房屋出租合同》一份，约定甲方将坐落于上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX号、XXX号的一至五层及文化路XXX号-XXX号的三、四、五层，以上楼层建筑面积共计为2,451平方米。双方约定该房屋租赁租赁为12年，租金分别为：第一年即2007年3月6日至2008年3月5日，租金为740,000元……第九年即2015年3月6日至2016年3月5日，租金为1,314,387元。第十年即2016年3月6日至2017年3月5日，租金为1,445,825元。第十一年即2017年3月6日至2018年3月5日，租金为1,590,407元。第十二年即2018年3月6日至2019年3月5日，租金为1,749,447元。第一年租金一次结清，从第二年开始半年一付，租金应在租金到期前15天向甲方支付，前半年的租金在2月21日前支付，后半年的租金在9月21日前支付。甲方收到租金时应开具税务发票给乙方。物业管理费由乙方自行付给物业管理公司。租赁保证金为100,000元。租赁关系终止时，甲方验收该房屋无人为损坏，并结清水电煤物业及使用该房屋所产生的其他费用后，将保证金全额返还给乙方。租赁期间所产生的水、电、煤气、通讯设备、物业管理等费用由乙方承担。乙方逾期支付租金则按日租金的双倍付违约金(日租金以逾期支付的当期年租金除以365天计算)，如超过30天期限未付租金的，甲方有权将门面转租他人，乙方损失自负。合同另对其他相关事项进行了相应约定。
　　2007年7月27日，被告上海博家乘龙旅馆有限公司登记成立，工商登记住所地即为本区泗泾镇鼓浪路XXX弄XXX号三—五层、404—406号一—二层，法定代表人为案外人程某某。
　　2013年5月30日，案外人郑某某(甲方)与程某某(乙方)签订《补充协议》一份，约定就乙方向甲方租赁的上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX弄XXX号三—五层、404，406号一、二层，房屋总面积2,451平方米的房屋租金，达成如下补充协议：1、2013年9月5日至2016年3月4日共两年半，乙方将此期间的房屋租金共计1,600,000元一次性支付给甲方(不含发票)。2、乙方将以上款项打给甲方指定账户：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX448，上海昊奕建材经营部……。同日，案外人程某某将1,600,000元转账至案外人上海昊奕建材经营部银行账户。案外人郑某某出具《收条》一份，载明“收到程某某房租2013年9月5日到2016年3月4日的全部房租壹佰陆拾万元整(XXXXXXX.00)转到上海昊奕建材经营部”。
　　2014年4月25日，案外人程某某、黄某某、王某某作为出让方(甲方)，被告刘成作为受让方(乙方)签订《宾馆转让协议》一份，协议约定，一、上海博家乘龙旅馆有限公司(假日家庭宾馆泗泾店)(工商登记注册号XXXXXXXXXXXXXXX)位于上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX弄XXX号三—五层、404，406号一、二层，房屋总面积2,451平方米。甲乙双方同意按宾馆现状进行转让及移交(包括甲方与房东签订的截止至2019年3月5日的租赁期限等原合同内容)；二、甲乙双方同意，甲方以总价1,300,000元转让给乙方。在签订本转让协议当天，乙方向甲方支付700,000元，余款600,000元在签订本转让协议后，乙方重新装修后三个月内一次性付清；三、乙方同意在签订本转让协议当天，将甲方之前与房东签订租赁合同的押金共计100,000元支付给甲方，在房屋租赁合同到期后，由乙方向房东领取押金；四、房屋租赁期限：自本协议签订之日起至2019年3月5日；五、甲方已向房东支付了截止于2016年3月5日之前的房租，乙方须将自本协议签订日起至2016年3月5日的房租支付给甲方，甲方不向乙方开具发票。租金经甲乙双方协商，定为每年1,100,000元，租金每半年一付，乙方应在租金到期前15天向甲方支付，前半年的租金在3月5日前支付，后半年的租金在9月5日前支付。乙方同意在签订本转让协议后，两年内不得以任何形式转让，不得拖欠房租；六、甲方同意在签订本转让协议前，将宾馆所有的债权债务结算完毕。乙方同意在签订本转让协议并接收宾馆的管理后，接替甲方履行与房东签订的合同内容，2016年3月5日至2019年3月5日的房屋租金由乙方直接向房东支付。因乙方经营所需的管理、改造、装饰等，所发生的一切费用全部由乙方自行承担；……九、甲方将宾馆的全部手续移交给乙方，即消防合格意见书、特种行业许可证、卫生许可证、工商营业执照等；十、1、若乙方未按本转让协议第二、三条约定向甲方支付款项。每逾期一日，乙方应按余款总额的1‰向甲方支付违约金。逾期超过30日，甲方有权单方终止本协议并要求乙方赔偿因此产生的所有损失。前期乙方向甲方支付的价款的700,000元甲方不予退款。2、若乙方未按本转让协议第四条约定向甲方支付房租，或转让给第三方，则甲方有权收回宾馆，并要求乙方向甲方赔偿截止2016年3月5日之前未支付的房租。协议另对其他相关事项作了相应约定。
　　2014年6月27日，被告上海博家乘龙旅馆有限公司的法定代表人由案外人程某某变更为被告刘成，投资人由黄某某、王某某、程某某变更为刘成、杨盼盼、刘兵。
　　另查明，2015年3月31日，福建省福州市中级人民法院作出(2014)榕执行字第737号通知并张贴在本案讼争房屋处，载明“拍卖标的占有、使用者：本院立案执行申请执行福建海峡银行股份有限公司福州东大支行与被执行人上海建灿金属材料有限公司、郑某某、郑先水、郑先关、郑国平、郑仙金、吴宏诗等借款合同纠纷案件，已依法查封郑某某所有的位于上海市松江区泗泾镇鼓浪路404、406号1-2层[产权证号：沪房地松字(2006)第007264号]、位于上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX弄XXX号301-323室[产权证号：沪房地松字(2006)第007263号、第007255-007260号、第007269号-007278号、第007343-007344号、第007305-007308号]、位于上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX弄XXX号501-505室[产权证号：沪房地松字(2006)第007353-007357号]房产；郑先水所有的……房产。……现通知你们自接到本通知后，停止向出租人或中介结构支付租金并将缴纳租金汇入本院执行款专户……“。
　　2016年11月12日，福建省福州市中级人民法院发布变卖公告，变卖标的物为讼争房屋，建筑总面积为1,779.31平方米。变卖公告载明：“案外人主张上述房产已签订租赁关系，租赁期限2007.3.6-2019.3.5，租金后三年(2017年年租金1,445,825元、2018年年租金1,590,407元、2019年年租金1,749,447元)未收取。一层现作为假日家庭宾馆大……业部，二层现作为假日家庭宾馆棋牌室。三层整层原设计共有23套单元，共计23本产权证，室号分301-323室，整层重新分割布置，均作为客房，设有37间客房套间。四层整层不在本次拍卖范围内，五层整层原设计共设6单元，共计6本产权证，室号分501-506室(506室不在本次拍卖范围内)，本次拍卖对象为其中501-505室，整层现作为客房重新分割布置，设有13间客房套间……”。
　　2016年12月14日，福建省福州市中级人民法院作出(2014)榕执行字第737-2号执行裁定书，裁定内容如下：一、登记在被执行人郑某某所有的位于上海市松江区泗泾镇鼓浪路404、406号1-2层[产权证号：沪房地松字(2006)第007264号]、位于上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX弄XXX号301-323室[产权证号：沪房地松字(2006)第007263号、第007255-007260号、第007269号-007278号、第007343-007344号、第007305-007308号]、位于上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX弄XXX号501-505室[产权证号：沪房地松字(2006)第007353-007357号]的房产、土地使用权及相应的其他权利归买受人桂旭(上海)国际贸易有限公司(统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXX4)所有，同时解除对上述房地产所有的查封、同时解除抵押关系。二、买受人桂旭(上海)国际贸易有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续，办理产权过户所涉一切税费等均由买受人桂旭(上海)国际贸易有限公司承担。本裁定送达后立即发生法律效力。2016年12月19日，该执行裁定书送达原告。
　　2017年2月8日，原告桂旭(上海)国际贸易有限公司取得讼争房屋的产权证，讼争房屋位于上海市松江区泗泾镇鼓浪路404、406号1-2层及402弄2号301-323室、501-505室，建筑面积为1,779.31平方米。
　　2017年6月至同年7月期间，原告委托律师分别向被告上海博家乘龙旅馆有限公司、刘成及案外人程某某陆续发出《律师函》催讨2017年度租金。被告上海博家乘龙旅馆有限公司于2017年6月14日收到第一份《律师函》。
　　再查明，位于上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX弄XXX号401-410及506室房屋仍登记在案外人郑某某名下，建筑面积合计671.91平方米。
　　又查明，本院于2017年7月24日立案受理原告桂旭(上海)国际贸易有限公司与被告程某某、刘成、上海博家乘龙旅馆有限公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2017)沪0117民初12504号。该案审理中，原告撤回了对程某某的起诉。本院经审理后于2018年7月20日作出(2017)沪0117民初12504号之一裁定驳回了原告的起诉。原告不服该裁定，上诉于上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院于2018年11月21日作出(2018)沪01民终13182号民事裁定书，撤销(2017)沪0117民初12504号之一裁定，指定本院审理。
　　审理中，原告确认其于2019年3月6日自行收回讼争房屋。
　　审理中，原告提供《聘用律师合同》1份及发票2张，证明原告为本案诉讼聘请律师需支付律师费200,000元。被告上海博家乘龙旅馆有限公司认为该组证据与本案无关。
　　审理中，被告上海博家乘龙旅馆有限公司提供收条3份，分别载明：“今收到刘成泗泾镇鼓浪路假日家庭宾馆2017年3月21日至9月21日租金叁拾万元整(300000元)收款人：张陈荣2017年1月23日”，“今收到刘成泗泾镇鼓浪路假日家庭宾馆2017年3月21日至9月21日租金捌万元正(80000.元)收款人：张陈荣2017年2月5号”，“今收到刘成泗泾镇鼓浪路假日家庭宾馆2017年3月21日至9月21日租金伍万元正(50000.元)收款人：张陈荣2017年3月5号”，证明其已将2017年3月21日至同年9月20日期间的租金430,000元支付给了案外人郑某某的债权人张陈荣。原告对该3份收条真实性、合法性、关联性均不予认可。
　　以上事实，由《房屋出租合同》、工商登记信息、《补充协议》、《宾馆转让协议》、通知、变卖公告、执行裁定书、上海市房地产登记簿、律师函、快递单及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，原告通过司法拍卖取得讼争房屋所有权，执行裁定书生效之日原告即取得了讼争房屋的所有权，取代原出租人与承租人形成租赁关系，由原告继续履行原《房屋出租合同》。
　　《房屋出租合同》原系案外人郑某某与案外人程某某于2006年12月19日签订，被告上海博家乘龙旅馆有限公司于2007年7月27日在合同约定的租赁标的物内登记注册成立，案外人程某某当时登记为被告上海博家乘龙旅馆有限公司的法定代表人。嗣后，租赁标的物确实亦由被告上海博家乘龙旅馆有限公司实际使用。故若原告请求被告上海博家乘龙旅馆有限公司应承担相应合同责任的，应予支持。
　　2014年4月25日，被告上海博家乘龙旅馆有限公司的原投资人程某某、黄某某、王某某与被告刘成签订《宾馆转让协议》，将案外人程某某在《房屋出租合同》项下的权利义务转让给被告刘成，且将被告上海博家乘龙旅馆有限公司的股权一并转让给刘成等三人。虽然，案外人郑某某并未对该权利义务的概括转让行为明确表示同意，但是原告作为讼争房屋新的出租人以起诉行为表示同意该转让行为，故原告有权要求被告刘成履行合同约定的支付租金义务。
　　因原告于2016年12月19日通过司法拍卖取得讼争房屋的所有权，故其有权自该日起收取租金。然，虽经原告发出律师函催讨，两被告至今未付任何租金。被告上海博家乘龙旅馆有限公司辩称其将2017年3月21日至同年9月20日期间的租金支付给了案外人郑某某的债权人张陈荣，但一方面被告上海博家乘龙旅馆有限公司仅提供了收条，并未提供付款凭证就实际支付情况予以充分证明；另一方面，被告上海博家乘龙旅馆有限公司在福建省福州市中级人民法院张贴了通知要求其停止向原出租人支付租金的情况下，仍然擅自向原出租人的债权人支付租金，该不利后果由其自行承担。两被告作为承租人，支付租金系其主要合同义务，然两被告逾期向原告支付租金超过30天，且至今未能向原告履行该义务，根本违约，原告据此享有合同解除权。但因原告仅仅是讼争房屋的所有权人，就其余租赁标的物不享有所有权，故原告仅能就讼争房屋部分主张解除租赁关系。关于解除时间，以前案诉状副本送达两被告之日，即2017年12月15日作为解除之日。
　　现原告自认其于2019年3月6日收回房屋，两被告并未对房屋的返还提供任何证据予以证明，故对此本院采信原告的观点。两被告应按照《房屋出租合同》约定的租金标准向原告支付自2016年12月19日至2019年3月5日期间的租金及房屋占有使用费，按照讼争房屋建筑面积占合同整个租赁标的物建筑面积的比例计算(1,779.31平方米/2,451.22平方米)。被告上海博家乘龙旅馆有限公司辩称租金标准应为每年1,100,000元，没有合同及法律依据，每年1,100,000元的租金仅系被告刘成与案外人程某某、黄某某、王某某就截至2016年3月5日之前的租金协商一致的结论，与原告主张的租金并无关联。经计算，两被告应向原告支付自2016年12月19日至2017年12月15日期间的租金1,122,826.35元｛221,402.70元(1,445,825元÷2,451.22平方米×1,779.31平方米÷365天×77天)+901,423.65元(1,590,407元÷2,451.22平方米×1,779.31平方米÷365天×285天)｝。两被告还应向原告支付2017年12月16日至2019年3月5日期间的房屋占有使用费，原告主张按照每天3,163.28元计算，未超出合同约定的租金标准，本院予以确认，经计算为1,407,659.60元(3,163.28元/天×445天)。关于讼争房屋的返还问题，因原告已自行收回房屋，故本院在本案中对此不再予以处理。
　　被告上海博家乘龙旅馆有限公司在收到第一份《律师函》后，因在半个月的合理期限内即应在2017年6月30日前向原告支付2016年12月19日至2017年9月5日期间的租金，并应在2017年9月21日之前支付原告后续租金，因两被告逾期支付租金，故应当承担相应的违约金，然原告主张的违约金标准显然过高，本院根据本案的实际情况，酌情确定违约金标准为每日万分之三。以2016年12月19日至2017年9月5日期间的租金803,373.98元(221,402.70元+581,971.28元)为基数，自2017年7月1日起计算至实际支付之日止。以2017年9月6日至2017年12月15日期间的租金319,452.37元为基数，自2017年9月22日开始计算至实际支付之日止，均按照每日万分之三的标准计算。
　　原告主张的律师费，没有合同依据，本院不予支持。
　　原告主张的水、电、煤气、通讯设备、物业管理费，金额不明确，本院不予支持。
　　被告刘成未到庭发表答辩及质证意见，视为放弃诉讼权利，不利后果由其自行承担。
　　综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告桂旭(上海)国际贸易有限公司与被告刘成就坐落于上海市松江区泗泾镇鼓浪路404、406号1-2层及402弄2号301-323室、501-505室房屋(建筑面积为1,779.31平方米)建立的房屋租赁合同关系于2017年12月15日解除；
　　二、被告刘成、上海博家乘龙旅馆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告桂旭(上海)国际贸易有限公司自2016年12月19日至2017年12月15日期间的租金1,122,826.35元；
　　三、被告刘成、上海博家乘龙旅馆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告桂旭(上海)国际贸易有限公司自2017年12月16日至2019年3月5日期间的房屋占有使用费1,407,659.60元；
　　四、被告刘成、上海博家乘龙旅馆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告桂旭(上海)国际贸易有限公司逾期付款违约金(以803,373.98元为基数自2017年7月1日起，以319,452.37元为基数自2017年9月22日起，均按照每日万分之三的标准计算至实际支付之日止)；
　　五、驳回原告桂旭(上海)国际贸易有限公司的其余诉讼请求。
　　如付款义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
　　案件受理费56,758元，由原告桂旭(上海)国际贸易有限公司负担26,758元(已付)，由被告刘成、上海博家乘龙旅馆有限公司负担30,000元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：方美玲

书记员：朱金彪