梁某与上海景水湾置业有限公司、李某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：梁某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市。
　　委托诉讼代理人：王志童，上海市华诚律师事务所律师。
　　被告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
　　被告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
　　法定代理人：吕某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地江苏省新沂市瓦窑镇街集村XXX号，系李某某之母。
　　被告：吕某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地江苏省新沂市。
　　被告：上海景水湾置业有限公司，住所地上海市青浦区。
　　原告梁某与被告李某某、李某某、上海景水湾置业有限公司(以下简称为“景水湾公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，原告申请财产保全，本院依法采取了保全措施。2018年8月10日因原告申请本院依法追加吕某某为本案被告。因本院无法向被告李某某、李某某、吕某某(以下简称李某某方)送达包括起诉状副本、开庭传票在内的诉讼文书，本院于2018年9月11日依法组成合议庭，适用普通程序审理本案，并采取公告方式向被告李某某方送达上述诉讼文书。本案于2019年2月21日公开开庭进行审理，原告梁某及其委托诉讼代理人王志童到庭参加诉讼。被告李某某方、被告景水湾公司经本院合法传唤后，无正当理由均未到庭参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　梁某向本院提出诉讼请求：1、判令解除梁某与李某某、李某某之间的《动迁房买卖合同》(编号：WCXXXXXXX)；2、判令李某某方返还梁某购房款人民币(以下币种均为人民币)185万元；3、判令李某某方双倍返还定金50万元，并赔偿房屋增值差价损失40万元；4、判令李某某方支付律师费4万元。事实与理由：2018年1月14日，梁某与李某某、李某某签署《动迁房买卖合同》，约定李某某、李某某将上海市青浦区崧润路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出售给梁某，总价为240万元。李某某、李某某应于2018年4月30日前办出系争房屋不动产权证并交付给梁某，合同另约定了付款时间。该合同在5名案外人的共同见证下签署。2018年1月6日，梁某向李某某支付定金10万元。2018年1月14日，梁某向李某某支付购房款175万元，同日李某某出具收条，双方完成交房。此后梁某多次联系李某某，要求其办理不动产证，但李某某始终避而不见。现梁某得知，涉案房屋经生效文书判归案外人所有，致使本案的买卖合同无法继续履行。故梁某诉诸法院，作如上诉请。
　　被告李某某方均未作答辩。
　　景水湾公司书面答辩：2016年2月25日景水湾公司与李某某、李某某签署系争房屋的商品房预售合同，并于当日办理了房屋交付手续。该合同约定房屋的小产证由李某某、李某某自行办理。2016年4月29日景水湾公司取得系争房屋的大产证，李某某、李某某于2016年8月31日来本公司签署了房屋交接书，并领取了该房屋办理小产证所需的资料。
　　本院经审理认定事实如下：李某某与吕某某于2012年12月13日登记结婚，李某某系二人之女。
　　2013年3月29日，李某某、李某某(乙方、被补偿人)与上海青浦出口加工区开发有限公司(甲方、征收实施单位)、上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司(受托实施单位)签订《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》，载明乙方所有的坐落在香花桥街道郏一村1宅XXX-XXX号房屋进行拆除，安置房坐落于新城一站天门社区内，协议另对其他内容进行了约定。
　　2016年2月23日，上海青浦出口加工区开发有限公司、上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司向李某某、李某某提供《配套商品房供应单》，载明香花桥街道郏一村被拆迁户李某某、李某某所购房屋为青浦区崧润路1029弄崧泽华城秀景苑XXX号XXX室，面积77.69平方米(以购房合同为准)，开发单位为景水湾公司。该供应单由李某某、李某某作为购房人签字。2016年2月25日，李某某、李某某与景水湾公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由李某某、李某某购买系争房屋，房屋总价为167,808.69元，李某某、吕某某(作为李某某的法定代理人)在该合同上签字。
　　2018年1月14日，李某某、李某某(甲方、出售方)与梁某(乙方、购买方)、上海仁博房地产经纪事务所(丙方、居间方)签订《动迁房买卖合同》，约定甲方将其拥有产权的青浦区崧润路XXX弄XXX号XXX室拆迁安置房出售给乙方，房产总价为240万元，包括房产及附属设施、甲方办理产证及新房进户一切费用、维修基金、甲方缴纳的水、电、煤开通等费用。房产过户至乙方名下涉及的税费，以及本次交易的中介费由乙方承担。付款方式及付款时间为：第一笔185万元，2018年1月31日前支付(含定金50万元)；第二笔15万元，待该套房产证办出交给乙方当日(另网签合同签订)；第三笔尾款40万元，在房产过户当天付清。甲方于2018年4月30日前办出以甲方为产权人的产证(小产证)。双方约定过户于2020年8月1日前办理，乙方有权要求甲方配合将房产过户至乙方或乙方指定第三人名下。但如届时由于政策要求，房产不符合上市交易条件，或乙方不符合购房资格的，过户时间顺延至政策允许时。甲方于乙方支付185万元购房款，即第一笔购房款当日与乙方办理交房手续。如因甲方原因导致本合同解除的，甲方应双倍返还乙方定金，并按照解约时房产市场价与本合同约定房产总价之间的差额赔偿乙方房产增值损失，并赔偿乙方中介费、税费损失、全部装修费，以及乙方因主张权益而产生的诉讼费、律师费等支出。合同另对其他内容进行了约定。李某某、吕某某在该合同的出售方处签字。案外人宋辉等作为见证人在该合同上签字。
　　2018年1月6日李某某出具房款收据，确认收到梁某支付的房屋定金10万元。2018年1月14日，梁某通过银行转账向李某某支付175万元，李某某出具收据确认收到房屋定金175万元。同日双方办理房屋交接手续，并签署了《交房确认书》。
　　另查明，本院于2016年8月2日立案受理原告李奚吉、吴建珍诉被告李某某、李雪强、胡菊芳分家析产、法定继承纠纷一案，案号为(2016)沪0118民初8232号。本院于2017年11月28日作出民事判决书，判决青浦区崧润路XXX弄XXX号XXX室房屋归原告李奚吉所有。该判决已生效。
　　青浦区崧润路XXX弄XXX号XXX室房屋目前登记于景水湾公司名下，景水湾公司于2016年4月29日取得大产证。2017年8月28日，上海市青浦区人民法院对系争房屋进行司法限制，限制方式为正式查封，限制原因为(2016)沪0118执7559号。2018年7月4日，上海市青浦区人民法院对系争房屋进行司法限制，限制方式为轮候查封，限制原因为(2018)沪0118民初10907号。
　　2018年6月17日，梁某与上海市华诚律师事务所签订《法律服务委托合同》，约定上海市华诚律师事务所接受梁某的委托指派王志童作为梁某与李某某、李某某的房屋买卖合同纠纷案件的代理律师。本案律师费收费方式：(1)本合同签订当日，支付律师费2万元；(2)系争房产现有青浦法院查封解除，委托人另行支付律师费2万元；(3)如(2)约定条件无法达成时，法院判令双方《动迁房买卖合同》解除并由李某某、李某某赔偿委托人损失的，委托人另行支付律师费2万元；(4)为解决本案，代理人委托协助委托人办理与系争房产有关的执行异议，不另外收取费用。合同签订后，梁某向上海市华诚律师事务所支付了2万元律师服务费。
　　上述事实，由梁某的陈述、《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》、《上海市商品房供应合同》、《动迁房买卖合同》、收款收据、转账凭证、《法律服务委托合同》等证据予以证明，并经庭审出证，本院予以审查确认。
　　审理中，梁某表示，1、《动迁房买卖合同》于庭审当日即2019年2月21日解除。2、吕某某作为李某某的法定代理人在买卖合同上签字，且吕某某与李某某系夫妻，理应与李某某承担共同还款和违约责任。3、梁某主张房屋差价损失40万元的依据如下：根据二手房网站查询，以涉案房屋所在小区的9套二手房于2018年3月19日至2019年1月14日期间成交价格为计算标准，可以计算出涉案房屋现在的房价约为282万元，与原约定的合同价有42万元的差额。根据合同约定，若因出卖方违约导致合同解除的，应双倍返还定金，并赔偿解约时房产市场价与合同约定房产总价的差额，故作如上诉请。为此梁某提供了一组房价网页截图予以证明。
　　根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的《动迁房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约履行。因涉案房屋已由生效判决判归案外人所有，致买卖合同已无法实际履行。故梁某诉请要求以庭审之日解除合同，本院予以支持。
　　法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现梁某主张李某某方共同承担相应的责任。对此，首先主体问题。根据《动迁房买卖合同》可以证实该合同的相对方系李某某与李某某，吕某某只是作为李某某的法定代理人在李某某一栏处代为签字，其非合同相对人。根据合同相对性原则，本案的责任主体应当是李某某与李某某。故梁某要求吕某某共同承担相应责任缺乏依据，本院不予支持。
　　关于违约赔偿问题。本案纠纷缘由系因涉案房屋已判归案外人所有，致合同无法继续履行，违约责任在于李某某与李某某。合同解除后，李某某与李某某应当返还已收取的房款。梁某支付的185万元中，既有定金也有房款。合同约定定金为50万元，根据法律规定，定金不得超过主合同标的额的20%，故本案的定金不得超过48万元，超出部分为购房款。李某某与李某某应当返还137万购房款。原告主张双倍返还定金系依据双方合同约定，于法有据，本院予以支持。梁某依据合同约定主张房产增值损失40万元。本院认为，法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失时，当事人可以就实际损失进行主张。本案中，梁某确认其实际损失为42万元，虽双倍定金已足以弥补其损失，但因李某某、李某某放弃抗辩，故梁某依据约定予以主张，本院结合目前市场价格、梁某实际受损程度及双方当事人过错程度等酌定为8万元。梁某依照合同约定主张律师费用，故李某某、李某某应承担梁某本次诉讼实际支出律师费2万元。李某某、李某某、吕某某、上海景水湾置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃相应的诉讼权利，应承担由此而引起的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告梁某与被告李某某、李某某2018年1月14日签订的《动迁房买卖合同》(WCXXXXXXX)于2019年2月21日解除；
　　二、被告李某某、李某某应于本判决生效之日起十日内返还原告梁某购房款137万元；
　　三、被告李某某、李某某应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告梁某定金96万元，并赔偿原告梁某房屋增值差价8万元；
　　四、被告李某某、李某某应于本判决生效之日起十日内支付原告梁某律师费2万元；
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费29,200元，由原告梁某负担2,960元，被告李某某、李某某负担26,240元;公告费560元，财产保全费5,000元，均由被告李某某、李某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　

审判员：邹惠贤

书记员：蔡红兰