梁梅与朱倩房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　
　　原告：梁梅，女，1978年9月30日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：赵强，上海中沃律师事务所律师。
　　被告：朱倩，女，1949年5月13日生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：范俊超，上海汉盛律师事务所律师。
　　原告梁梅与被告朱倩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁梅及其委托诉讼代理人赵强，被告朱倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、要求原告配合过户，将房屋产权过户至原告名下；2、判令被告向原告支付延迟履行房屋过户的违约金(自2019年2月22日起计算至实际过户之日止，以房屋合同价人民币120万元为基数，按每日万分之五计算)；3、本案诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2013年9月19日，原告经上海中世房地产投资顾问有限公司居间，与被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将其动迁安置所得的位于上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给原告，售价为120万元，分三期支付，尾款10万元于双方办理产权过户(原告取得小产证)当日由原告付清。《上海市房地产买卖合同》同时约定，被告应在案涉房屋交易限制期满后二十五个工作日内将房屋过户给原告，若逾期，则每逾期一日，被告须按照房屋合同价格的万分之五支付逾期违约金给原告。原告于2013年9月16日支付了2万元定金，于2013年9月19日支付了首期购房款90万元，于2013年10月26日支付了第二笔购房款18万元，同时被告向原告出具了《收款收据》并将房屋交付原告。但是，被告在合同签订及收到购房款项之后一直未办理该房屋的产权证。根据物业通知，该房屋已于2019年1月11日起可以办理过户手续，但是被告竟提出原告需多支付被告30万元，否则不配合原告办理过户手续。原告认为，合同的房屋买卖关系应当受到法律的保护故起诉提出以上诉请。
　　被告答辩称，2018年被告才拿到产证，产证上写的3年才可以买卖过户，被告不过户是因为没有到可以过户的时间，不存在被告要赔偿原告的情况，也不可能由被告承担诉讼费。原告无法证明系争房屋符合办理手续。即使不以不动产权登记证书附记的内容为准，即使法院认为动迁协议和大产证满3年就可以办理过户手续，原告的第二、三个诉请也应驳回，原告认为符合过户条件的，应该正式通知被告并向被告提供已经符合过户条件相关法律规定、法律文件、政府公文，但是原告没有。根据合同第十条约定，即使被告违约，原告也有两种选择，或者主张解除合同并主张附带条件，或者主张继续履行并主张按该房合同价格的万分之五计算违约金，两者不能同时主张。目前原告诉请不是解除合同，而是继续履行，所以原告的诉请三要求被告承担财产保全费、诉讼费的请求应当驳回。即使被告真的违约，按照合同价格的日万分之五计算违约金，计算到实际履行之日的约定过高了，法院不应支持。原告自2013年占有房屋，已经享受了房屋带来的收益，2013年至2019年房价多有上涨，原告已经得到巨大收益。
　　本院经审理认定事实如下：2009年5月13日，被告与上海市土地储备中心、上海市杨浦区土地发展中心签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，安置取得上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)2013年9月19日，原告梁梅(乙方)与被告朱倩(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告以120万元的价格购买系争房屋，房屋面积为76平方米。合同第六条约定：“甲、乙双方确认，在甲方取得以甲方为所有权人的房地产权证后五个工作日内签订网签版《上海市房地产买卖合同》(下称“备案范本”)，并于动迁协议与大产证均满三年后(即该房屋满足产权过户条件后，若届时条件有变化，则以变化后的条件为准)五个工作日内共同向房地产交易中心申请办理审税、过户等交易手续。上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。”合同第十条约定：“若甲方违反本合同约定的，甲、乙双方同意按如下方式处理：自甲方未及时履行合同约定的，自甲方应履行期限之次日起算违约金，按该房屋合同价格日万分之五计算，直至实际履行日。逾期超过十日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同……”合同附件三约定：“1、乙方应于签订本买卖合同之日后当日内直接支付给甲方首期房价款计人民币玖拾贰万元整(其中包括已付定金计人民币贰万元整)。甲乙双方应于收到首期房价款当日对该房屋进行验看、清点、甲方应将该房屋交付乙方。2、乙方应于2013年10月30日直接支付给甲方二期房价款计人民币壹拾捌万元整。甲乙双方应于收到二期房价款当日对该房屋进行验看、清点，甲方应将该房屋交付乙方。为遵从房地产交易中心规定，甲、乙双方应签署备案范本作为登记使用，故甲乙双方同意待甲方取得以甲方为所有权人的房地产权证后五个工作日内共同赴居间方签订网签版备案范本。3、甲乙双方协商一致，待动迁协议与大产证均满三年后(即该房屋满足产权过户条件后，若届时条件有变化，则以变化后的条件为准)二十五个工作日内甲乙双方共赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)，取得收件收据。待小产证可办理时，甲方需配合乙方办理小产证。办好后，甲方应将小产证交与乙方。乙方应于双方办理产权过户当日直接支付给甲方第三期房价款计人民币壹拾万元整……5、若甲、乙双方按照本附件(即付款协议)履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件(即付款协议)约定履行。”合同签订后，被告按约将房屋交付原告，并分别于2013年9月16日、2013年9月19日、2013年10月26日出具收款收具，确认收到原告2万元、90万元、18万元，共计110万元房款。系争房屋在内的金钻路XXX弄XXX-XXX号，上川路2225-2315(单)号在内的房屋于2016年1月11日大产证核登记于案外人上海佳伟房地产开发有限公司名下。系争房屋产权于2018年1月26日经核准登记于被告名下。
　　本院认为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，原、被告均应按约履行。系争房屋现已满足过户条件，被告理应配合原告办理过户手续，将房屋过户至原告名下。按照双方合同附件三第三条约定，被告应当在动迁协议与大产证均满三年后二十五个工作日内与原告共赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户手续。本案所涉《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》于2009年5月13日签订，系争房屋大产证取得时间为2016年1月11日，被告未按约配合办理过户手续，现原告要求被告支付自2019年2月22日起至实际过户之日止的迟延履行房屋过户违约金，符合合同约定，可予准许。关于违约金的计算标准，原告要求以120万元为本金，按照日万分之五计算，被告认为违约金过高，对此，本院根据被告的主观恶意、原告由此可能遭受的损失等，酌情按照原告已付款的日万分之二予以计取。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、被告朱倩于本判决生效之日起十日内配合原告梁梅办理上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室的产权过户手续，将房屋过户至原告梁梅名下，同时原告梁梅支付被告朱倩房款10万元；
　　二、被告朱倩向原告梁梅支付违约金(以110万元为本金，按照日万分之二为标准，自2019年2月22日起计算至实际过户之日止)。
　　案件受理费15,600元，减半收取计7,800元，保全费5,000元，均由被告朱倩负担。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：周  婉

书记员：陶佳佳