梁某与华士权、孙某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：梁某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省，现住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：沈剑，上海朝闻律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：华士权，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
　　被告(反诉原告)：孙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
　　被告(反诉原告)：华秀英，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
　　被告(反诉原告)：华恺文，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
　　法定代理人：华秀英(系被告母亲)，女，住上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室。
　　被告(反诉原告)：邵兴华，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告(反诉原告)：邵毅峰，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　法定代理人：邵兴华(系被告父亲)，男，住上海市浦东新区池月路XXX弄XXX号XXX室。
　　上列六被告共同委托诉讼代理人：张涛，上海君澜律师事务所律师。
　　第三人：汤海蓉，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区六灶镇陈桥村XXX号XXX室，现住上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号XXX室。
　　第三人：祝智慧，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区川沙新镇牌楼村南祝家宅XXX号。
　　原告(反诉被告)梁某与被告(反诉原告)华士权、孙某某、华秀英、华恺文、邵兴华、邵毅峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日作出一审判决，原被告均提起上诉，上海市第一中级人民法院于2017年10月30日作出裁定，撤销本院(2016)沪0115民初74472号民事判决，将本案发回本院重审，本院另行组成合议庭，分别于2017年12月13日、2018年9月25日、2018年10月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)梁某及其委托诉讼代理人沈剑、六被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人张涛、华恺文法定代理人华秀英、第三人汤海蓉、祝智慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告梁某在原审中向本院提出诉讼请求：1、判令六被告继续履行房屋买卖合同，将上海市浦东新区川沙新镇华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至原告名下；2、判令六被告赔偿原告律师费人民币(以下币种相同)46,000元。事实和理由：六被告因川沙新镇杜坊村王华孙家宅XXX号动迁，获得安置房屋川沙新镇C02-08地块1幢1号1401室(后统一门牌号为华夏二路XXX弄XXX号XXX室)。2012年6月26日，原、被告就系争房屋签订买卖合同，约定被告将上述房屋出售给原告，在可以办理产权证的情况下被告应配合原告完成过户手续。六被告均在合同上签字，被告华恺文、邵毅峰是由其法定代理人代签合同。2012年6月26日原告通过农业银行以转账方式支付被告华士权66万元，以现金方式支付被告华秀英22万元(其中2万元系定金)，共计支付88万元，同日被告华秀英出具收款收据。2万元是提前支付的定金，20万元现金是6月26日当天支付的。20万元系原告向三个朋友借款，分别为向案外人金传锁借款5万元，向案外人倘绍忠借款5万元，向案外人余好借款8万元，其余2万是原告自己身边的现金。借款均系朋友自己身边的现金。2012年11月7日，被告拿到入户通知后，根据合同约定将房屋钥匙给原告，原告通过农业银行以转账方式支付被告华士权20万元，同日被告华秀英出具收款收据。2012年11月7日，原告支付被告东方有线网络安装费420元、维修基金3,389元、物业费1,050元，共计4,859元，被告华秀英出具收款收据。原告已办理入住手续并对房屋进行装修，之后原告一直住在系争房屋中。系争房屋的产权于2014年8月29日被登记在被告华士权一人名下。目前房款还有20万元余款因被告一直未配合办理房屋过户而未支付。被告已办理了系争房屋的房产证，依据合同约定被告应将房产证交给原告，并配合原告办理过户手续。但被告未将房产证交给原告，且拒不配合过户手续。经催告，被告拒绝配合办理相关手续，故诉至法院。原告现已具有买房资格，在2012年签订买卖合同时还没有购房资格限制，现原告已婚，且原告丈夫即第三人祝智慧是上海户籍，名下无房，可以履行合同。原审审理中，原告申请变更第一项诉讼请求为：判令被告继续履行房屋买卖合同，将房屋过户至原告一人名下或者原告及其丈夫第三人祝智慧两人名下，保留第二项诉讼请求。
　　六被告在原审中共同辩称，不同意原告诉讼请求。支付款项情况与事实不符。合同约定购房款系128万元，原告在2012年6月23日支付2万元定金，在2012年6月26日原告通过转账支付66万元，共计支付68万元。原告所述已支付的其余20万元现金被告未收到过。因为原告转账到被告华士权账户中，而出具收条的是被告华秀英，当时情况较为混乱，被告华士权只说钱到账了，被告华秀英即以为全款到账了。合同明确约定了款项由卡卡转账，收据中一般应当将卡卡转账金额和现金交付金额写清楚，但实际并未写清。原、被告签订协议时，根据当时的限购政策原告不具备购房资格。确认2012年11月交付房屋给原告，由原告出租，系原告进行管理使用。原告变更诉讼请求系对合同的变更，未经过被告的同意。
　　第三人汤海蓉在原审中述称，原告提供的其中有一张收据没有第三人汤海蓉的签字，其他都有第三人汤海蓉的签字。在合同签订过程中第三人汤海蓉系出卖方的担保人、见证人的角色。2012年6月26日签订合同当天第三人汤海蓉一直在被告华秀英身边，每张收据出具时第三人汤海蓉都应当在场见证并签字确定的。但被告华秀英出具88万元的收据的情况不清楚，出具收据时第三人汤海蓉是否在其身边也记不清楚了，但20万元现金确实没有收到。88万元收据上的见证人是中介的工作人员。原告现不符合购房资格，原告曾于9月30日、10月14日要求必须要将原告丈夫的名字写到房产登记中，但合同约定只能过户到原告一人名下。合同签订在2012年，原告与第三人祝智慧结婚系2016年，该房屋系婚前财产，原告的请求不合理，故不同意原告变更的诉请。确认2012年11月交付房屋给原告，由原告出租，系原告进行管理使用。
　　第三人祝智慧在原审中述称，认可原告的事实和理由，房屋满足过户条件，系被告不配合过户办理。同意原告的诉讼请求。
　　反诉原告华士权、孙某某、华秀英、华恺文、邵兴华、邵毅峰在原审中共同向本院提出反诉诉讼请求：1、请求解除反诉被告与反诉原告签订的房屋买卖合同，同意返还已收到的88万元房款；2、案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告与反诉原告于2012年6月26日签订房屋买卖合同，但反诉被告在合同履行过程中有违约行为。首先，未按合同第二条第1款的约定向反诉原告支付定金88万，仅支付了68万元，尚有20万元至今未支付。其次，反诉被告签订合同至今仍是非上海市户籍，在上海缴纳社保仅两年，不满足上海市关于购房的要求，故房屋无法过户。也不同意其丈夫作为买受人并进行房屋过户。鉴于合同无法继续履行，要求解除合同。
　　反诉被告梁某在原审中辩称，不同意六反诉原告的全部诉请。合同中无解除权条款，且已过了一年的解除权除斥期间。如果反诉被告梁某一人符合购房资格，则要求过户到反诉被告梁某一人名下；如反诉被告梁某不符合要求，则要求过户到反诉被告梁某夫妇两人名下。
　　第三人汤海蓉在原审中述称，同意六反诉原告的诉请。
　　当事人围绕原审诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：　　
　　2012年6月26日原告(反诉被告)梁某与被告(反诉原告)华士权、孙某某、华秀英、华恺文、邵兴华、邵毅峰签订《合同》一份，约定被告(反诉原告)华士权、孙某某、华秀英、华恺文、邵兴华、邵毅峰(出卖人)将其依法取得的位于川沙新镇C02-08地块1幢1号1404室房屋(即系争房屋)出售给原告(反诉被告)梁某(买受人)，房屋建筑面积79.94平方米，转让价款1,280,000元。付款期限：第一笔房款：房屋买卖的定金为88万元，该笔定金在双方签订合同当日支付(卡对卡转账)；第二笔房款：在出卖人拿到系争房屋的入户通知将该房屋钥匙、房屋入户通知交付买受人后支付20万元；第三笔房款：在出卖人协助买受人办理好此房屋产权过户手续当日内支付20万元。《合同》第三条还约定：合同生效后(即签订后)位于川沙新镇C02-08地块1幢1号1404室房屋的占有、使用、收益、处分权利归买受人所有。对买受人的违约责任，《合同》约定：“在房屋产证没有过户到买受人之前，买受人有下列情况之一的出卖人可以解除合同，并视为买受人违约：……3、买受人不能配合出卖人办理产证过户手续；……。”对出卖人的违约责任，《合同》约定：“在房屋‘小产证’没有过户到买受人之前，出卖人有下列情形之一的买受人可以解除合同，并视为出卖人违约。……2、出卖人办理产证以后初次办理的‘小产证’登记在梁某一人名下。……”《合同》另约定，“假如首次办理该房屋’小产证’必须以出卖人的名义办理,出卖人应当立即以出卖人个人的名义办理该房屋的‘小产证’，及时将‘小产证’交由买受人保管。……在该房屋产权证允许过户交易时，出卖人应当立即协助买受人办理产权过户手续。”关于产权登记的约定，《合同》约定“在政策允许的情况下”出卖人应当提供给买受人办理房屋过户的有关证明材料。对发生争议的解决方法，《合同》约定因诉讼发生的案件受理费和律师费由违约方承担。《合同》上有原告(反诉被告)梁某及被告(反诉原告)华士权、孙某某、华秀英、邵兴华的签名指印，因被告(反诉原告)华恺文、邵毅峰尚未成年故由其法定代理人代签，《合同》上亦有第三人汤海蓉作为出卖方担保人的签名指印。
　　2012年6月26日原告(反诉被告)梁某名下尾号为1210的银行账户中转账66万元至被告(反诉原告)华士权名下尾号为4615的银行账户，同日被告(反诉原告)华秀英(代华士权)出具收款收据确认收到88万元。对于其余的22万元，原告(反诉被告)梁某陈述为先支付了定金2万元，后以现金形式交付20万元，并提供了证人证言证明款项来源及2012年银行账户明细证明付款当日其账户中确实仅能转账66万元；而六被告(反诉原告)及第三人汤海蓉表示未收到20万元的现金。2012年11月7日原告(反诉被告)梁某银行账户中转账20万元至被告(反诉原告)华士权的银行账户中，同日被告(反诉原告)华秀英出具收款收据确认收到该款项，该收据下方备注：原川沙新镇C02-08地块1幢1号1404室更正为华夏二路XXX弄XXX号XXX室(即系争房屋)。2012年11月7日被告(反诉原告)华秀英出具另一份收款收据确认收到原告交付的4,859元(东方有线网络安装费420元、维修基金3,389元、物业费1,050元)。2012年11月7日系争房屋交付原告(反诉被告)梁某居住使用至今。
　　2011年11月9日六被告(反诉原告)作为被拆迁人与拆迁人上海浦东工程建设管理有限公司签订《华东路项目集体土地房屋拆迁补偿安置协议》，六被告(反诉原告)所有的坐落于川沙新镇杜坊村王华孙家宅XXX号房屋被拆迁，系争房屋为拆迁取得的其中一套安置房。2014年8月29日系争房屋的产权被登记在被告(反诉原告)华士权一人名下，权证号为：浦XXXXXXXXXX。原、被告一致确认系争房屋的限制流转期至2016年10月18日止可进行产权过户登记。
　　原告(反诉被告)梁某系非上海市户籍，其与第三人祝智慧(上海市户籍)系夫妻关系，结婚登记日期为2016年5月6日。原告(反诉被告)梁某于2014年12月起开始参保上海市个人城镇基本养老保险，截至2016年11月累计缴费月数达34个月。2012年6月26日签订《合同》时原告(反诉被告)梁某名下无房，但未开始参保上海市个人城镇基本养老保险。
　　2011年1月31日上海市政府发布《关于本市贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》，对不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。2013年11月8日上海市政府发布《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》，非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。2016年3月24日，上海市政府发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平衡健康发展的若干意见》，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，从购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为连续缴满5年及以上。
　　原审对于双方有争议的证据和事实，认定如下：关于原告(反诉被告)梁某以现金方式交付的20万元六被告(反诉原告)是否收取。2012年6月26日也即签订合同的当日被告(反诉原告)华秀英(代华士权)出具收款收据确认收到原告(反诉被告)梁某支付的88万元，原告(反诉被告)梁某提供了证人证言证明款项来源及2012年银行账户明细证明付款当日其账户中确实仅能转账66万元。被告(反诉原告)华秀英作为具有完全民事行为能力的成年人，对大额款项的交付有足够的认识能力和行为能力，在未收到全部款项的情况下即签署收款收据显然不符合生活常理，且结合六被告(反诉原告)于2012年11月7日系争房屋交付原告(反诉被告)梁某居住至今的事实，如六被告(反诉原告)未收到收款收据所示之全部款项则自被告(反诉原告)华秀英签署收条至今的五年时间中六被告(反诉原告)也未向原告(反诉被告)梁某主张其未收取的该笔款项，亦有违逻辑与情理，因此对六被告(反诉原告)、第三人汤海蓉的此意见本院难以采信。对于该笔20万元的款项交付，本院确认六被告(反诉原告)收到。
　　本案重审中，原审原告申请撤回了原审诉讼请求，反诉被告坚持原审反诉请求及相关事实理由，第三人汤海蓉、祝智慧均坚持原审陈述意见。六被告(反诉原告)补充提交一份收款收据，载明：兹收到梁某本人人民币20,000元……房价总款为人民币壹佰零捌万元整房东到手。六被告(反诉原告)据此主张系争房屋实际价款为人民币108万元，为避免出卖人违约才将房屋价款做高了20万元，故六被告(反诉原告)并未收到原告(反诉被告)梁某交付的现金20万元。该收款收据见证方上海问鼎瑞居房地产经纪事务所已注销登记，该事务所见证人常凤龙称，原、被告确经其接待洽谈购买系争房屋并由被告华秀英出具上述收款收据，后原、被告双方并未达成买卖合同，20,000元收据上的见证人签名字迹似本人签名，但记忆已不清。
　　本院经审理查明，原审认定事实无误，本院重审予以确认。六被告(反诉原告)主张系争房屋实际价款为人民币108万元，且并未收到原告(反诉被告)梁某交付的现金20万元，六被告(反诉原告)未能提供充分证据予以证明，本院重审不予采信，确认原审认定事实。
　　另重审中，根据原审二审裁定认定本案买卖合同无法继续履行的意见，本院委托上海沪港建设咨询有限公司对本案系争房屋装修进行工程造价审价。审价结论为;一、华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋装修工程-项目无争议，审价造价为63,959元。二、华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋装修工程-项目有争议，审价造价为6,760元。其中，装修工程室内装修价值：南面卧室成品大厨、客厅成品书柜,合计4,600元；装修工程安装工程价值：油烟机、厨房油烟过滤排气罩、煤气灶、天然气灶炉、电热水器，合计2,160元。经庭审质证，原告梁某对审价报告认定的装修期限有异议，认为装修期为2014年底至2015年完成。六被告对审价报告结论无异议。
　　本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系当事人真实合意，不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方就系争房屋建立的买卖合同关系成立。六被告(反诉原告)在签订买卖合同时虽尚未取得系争房屋的完整所有权，但并不影响合同效力，且系争房屋也已登记在被告(反诉原告)华士权一人名下，反映了所有动迁权利人已对系争房屋的产权归属达成一致意见。本案原审争议焦点在于合同是否可以履行，重审审理中，原审原告撤回全部诉请，不再要求被告履行房屋过户义务，但其坚持认为其在合同签订和履行过程中没有过错，在解除合同后被告应补偿其房屋差价损失。对此，本院认为，在2012年6月26日签订合同之时，上海市对于非本市户籍家庭购房的要求为2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，而原告系非本市户籍且当时尚未开始缴金，属于限购对象；在2014年12月原告开始缴纳社保时，对非本市户籍家庭购房的要求已调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，也即在当时的购房限制条件下原告至少要连续缴金至2016年12月方可符合购房资格；在系争房屋的限转期于2016年10月18日届满时，上海市对于非本市户籍家庭购房的要求更进一步加强为连续缴满5年及以上，因而原告仍然属于限购对象。不论是购房当时、原告开始缴纳社保时、系争房屋限转期届满时直至本案起诉时，原告均不符合在本市购房的资格，虽然在这一过程中房地产市场政策的不断变化、收紧并不属于原告可予预见的情形，但原告作为买受人对于自身是否具备购房资格及限购政策变化应当持谨慎慎重之态度，也应尽努力使自身尽早具备购房资格。而原告在2012年6月签订合同之后，未及时缴金使自身取得购房资格之必要准备，迟至2014年12月方开始缴金，而使原告在自合同签订之时直至本案诉讼期间始终不符合相应的购房资格，故原告梁某对涉案房屋买卖合同客观履行不能负有主要过错，对由此造成的后果应承担相应责任。双方签约时，六被告(反诉原告)对原告梁某是否具有购房主体资格未尽审查义务，也存在过错，应当承担相应责任。鉴于本案买卖合同不具有履行条件，依法应予解除。故对于六被告(反诉原告)提出要求解除合同的反诉请求，本院予以支持。合同解除后，依据合同所取得的财物应予以返还，不能返还的，应予折价补偿。本案中，反诉被告梁某应将系争华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给六反诉原告，房屋装修可根据审价报告结论确定的价值由反诉原告对反诉被告折价补偿，对于其中有争议的部分，本院认为，对于成品家具部分，完全可以搬离，无需折价，对于厨房电器安装费用，应属固定装修部分的工程范围，应一并折价补偿。鉴于合同签订至今房价已大幅上涨，对于合同解除后导致的相关损失和利益失衡，应根据当事人的过错、获益情况及相关政策调整等客观因素酌情予以利益平衡。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、解除2012年6月26日原告(反诉被告)梁某与被告(反诉原告)华士权、孙某某、华秀英、华恺文、邵兴华、邵毅峰就华夏二路XXX弄XXX号XXX室买卖签订的《合同》；
　　二、原告(反诉被告)梁某应于本判决生效后30日内迁出华夏二路XXX弄XXX号XXX室，同时将室内家具物品(包括南面卧室成品大厨、客厅成品书柜)搬离，将该房返还给被告(反诉原告)华士权、孙某某、华秀英、华恺文、邵兴华、邵毅峰；
　　三、被告(反诉原告)华士权、孙某某、华秀英、华恺文、邵兴华、邵毅峰应于本判决生效后30日内返还原告(反诉被告)梁某购房款(包括定金)1,080,000元；
　　四、被告(反诉原告)华士权、孙某某、华秀英、华恺文、邵兴华、邵毅峰应于本判决生效后30日内补偿原告(反诉被告)梁某装修折价款66,119元；
　　五、被告(反诉原告)华士权、孙某某、华秀英、华恺文、邵兴华、邵毅峰应于本判决生效后30日内补偿原告(反诉被告)梁某人民币500,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费人民币16,320元减半收取8,160元、保全费人民币5,000元由原告(反诉被告)梁某负担；反诉案件受理费人民币8,160元、评估费人民币6,000元，由原告(反诉被告)梁某与被告(反诉原告)华士权、孙某某、华秀英、华恺文、邵兴华、邵毅峰各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：沈  英

书记员：顾江平