武汉东星国际旅行社有限公司诉湖北龟山广播电视发射台房屋租赁合同纠纷民事判决书

武汉东星国际旅行社有限公司
章帆（湖北百思得律师事务所）
章卫华（湖北百思得律师事务所）
湖北龟山广播电视发射台
夏家臣（湖北齐达新律师事务所）

上诉人（原审被告）:武汉东星国际旅行社有限公司，住所地湖北省武汉市东湖开发区。
法定代表人:施雯，该公司经理。
委托代理人:章帆，湖北百思得律师事务所律师。
委托代理人:章卫华，湖北百思得律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:湖北龟山广播电视发射台，住所地湖北省武汉市汉阳龟山。
法定代表人:黄小钢，该台台长。
委托代理人:夏家臣，湖北齐达新律师事务所律师
上诉人武汉东星国际旅行社有限公司（以下简称东星旅行社）因与被上诉人湖北龟山广播电视发射台（以下简称龟山发射台）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中民商初字第00020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人东星旅行社的委托代理人章帆、章卫华，被上诉人龟山发射台的委托代理人夏家臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龟山发射台诉至一审法院，请求判令:1、确认龟山发射台、东星旅行社之间的《旅游开发合同》已于2009年11月11日解除；2、东星旅行社向龟山发射台腾退、返还租赁房屋；3、东星旅行社向龟山发射台支付合同解除后仍占用房屋期间的房屋占用费150万元（计算至2012年3月31日）；4、东星旅行社向龟山发射台支付违约金50万元；5、东星旅行社向龟山发射台支付水、电费共计179240元；6、由东星旅行社承担本案的全部诉讼费用。
东星旅行社反诉请求判令:1、龟山发射台退还停业期间应减免的租金等费用3783287.67元；2、龟山发射台赔偿东星旅行社装修投入及经营等损失20026853.5元；3、由龟山发射台承担反诉费。
本院认为，从《旅游开发合同》的内容看，龟山发射台将龟山电视塔现有旅游观光经营场所及经营权租赁给东星旅行社，该合同名为旅游开发，实为房屋租赁合同。因《旅游开发合同》系龟山发射台和东星旅行社的真实意思表示，且龟山电视塔的房地产产权人湖北省人民政府将其交由原湖北省广播电视厅管理使用，而原湖北省广播电视厅又将龟山电视塔的使用和管理全权委托给龟山发射台，在龟山发射台划转至湖北省广播电视总台后，龟山电视塔仍委托给龟山发射台使用和管理，龟山发射台是有权将龟山电视塔现有旅游观光经营场所对外租赁，同时合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院据此认定合同有效并无不当。因《中华人民共和国城市房地产管理法》仅规定以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家，并未规定非经有关管理部门批准不得出租，且东星旅行社对其主张的龟山电视塔没有取得建设工程规划许可证的事实未举证证明，而龟山电视塔并未被有关部门认定为违章建筑。故东星旅行社上诉主张《旅游开发合同》无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
双方在《旅游开发合同》中约定，东星旅行社在整个消防改造工程完工前一个月一次性向龟山发射台支付工程费用170万元，在龟山发射台交付场地三十日内支付首期租赁费400万元。而依据双方一审确认事实，龟山发射台向东星旅行社交付场地的时间为2006年11月15日。故依照合同的约定，东星旅行社应首先向龟山发射台支付消防改造工程费用170万元，其后再支付租赁费用。截止2009年8月，东星旅行社共向龟山发射台支付440万元，除其中两笔注明为租金外，其余支付款项用途并未明确与租金有关，在双方无其他约定的情况下，一审法院认定应先冲抵消防工程费用，剩余部分（包括注明为租金的2笔）再冲抵租金，具有事实依据。龟山发射台在东星旅行社未按合同约定支付租赁费的情况下，于2009年10月29日向东星旅行社发出律师函，要求东星旅行社在2009年11月10日前支付拖欠租赁费130万元，逾期未足额支付则于2009年11月11日解除双方的租赁关系，但东星旅行社在龟山发射台规定的合理期限内未支付租赁费，因此东星旅行社此行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条  “承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，一审判决支持龟山发射台的诉讼请求，确认龟山发射台、东星旅行社签订的《旅游开发合同》于2009年11月11日解除并无不当。东星旅行社上诉主张其付清400万元租金，因其用以证明相关主张的2008年10月15日《承诺书》系单方出具，双方就东星旅行社已支付款项的用途并未明确，而且对《旅游开发合同》约定的消防改造费用和租赁费的支付顺序双方未另行达成协议予以变更，故东星旅行社的主张缺乏事实依据，本院不予采信。《旅游开发合同》被解除后，东星旅行社应向龟山发射台腾退租赁房屋，支付《旅游开发合同》解除前的租赁费2190580.82元，支付水费16260元，并赔偿龟山发射台在《旅游开发合同》解除后因东星旅行社实际占有租赁房屋而遭受的经济损失150万元，扣除东星旅行社支付的租赁费270万元及各种抵款284347元。东星旅行社还应向龟山发射台支付722493.82元。
《旅游开发合同》签订后，龟山发射台依约履行了自己的义务，将租赁场地交付给东星旅行社使用，现龟山电视塔4楼两个门的钥匙仍在东星旅行社手中，4、5楼的封条亦由龟山电视塔所贴，而东星旅行社对其上诉主张的龟山发射台擅自停水、停电以及封门导致其停业并丧失租赁房屋的使用权并未提交证据证明，故东星旅行社据此主张龟山发射台存在违约行为缺乏事实依据，本院不予支持。由于东星旅行社违约未按期缴纳租赁费，导致龟山发射台解除了《旅游开发合同》，一审法院根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，驳回东星旅行社要求龟山发射台赔偿租赁期内装修投入损失的反诉请求并无不当。故对东星旅行社投入的装饰装修物残值和投入物品现值进行鉴定已无必要，且在一审法院委托鉴定机构进行鉴定时，鉴定机构均认为东星旅行社不能提供充分的资料和证据，无法作出相应的鉴定结论，本院对东星旅行社的鉴定申请不予准许。龟山发射台在一审中只是对诉讼请求予以明确，并非增加诉讼请求，东星旅行社对此提出的异议不能成立，本院不予采信。综上，东星旅行社的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费187585元，由武汉东星国际旅行社有限公司负担。
本判决为终审判决。

本院认为，从《旅游开发合同》的内容看，龟山发射台将龟山电视塔现有旅游观光经营场所及经营权租赁给东星旅行社，该合同名为旅游开发，实为房屋租赁合同。因《旅游开发合同》系龟山发射台和东星旅行社的真实意思表示，且龟山电视塔的房地产产权人湖北省人民政府将其交由原湖北省广播电视厅管理使用，而原湖北省广播电视厅又将龟山电视塔的使用和管理全权委托给龟山发射台，在龟山发射台划转至湖北省广播电视总台后，龟山电视塔仍委托给龟山发射台使用和管理，龟山发射台是有权将龟山电视塔现有旅游观光经营场所对外租赁，同时合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院据此认定合同有效并无不当。因《中华人民共和国城市房地产管理法》仅规定以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家，并未规定非经有关管理部门批准不得出租，且东星旅行社对其主张的龟山电视塔没有取得建设工程规划许可证的事实未举证证明，而龟山电视塔并未被有关部门认定为违章建筑。故东星旅行社上诉主张《旅游开发合同》无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
双方在《旅游开发合同》中约定，东星旅行社在整个消防改造工程完工前一个月一次性向龟山发射台支付工程费用170万元，在龟山发射台交付场地三十日内支付首期租赁费400万元。而依据双方一审确认事实，龟山发射台向东星旅行社交付场地的时间为2006年11月15日。故依照合同的约定，东星旅行社应首先向龟山发射台支付消防改造工程费用170万元，其后再支付租赁费用。截止2009年8月，东星旅行社共向龟山发射台支付440万元，除其中两笔注明为租金外，其余支付款项用途并未明确与租金有关，在双方无其他约定的情况下，一审法院认定应先冲抵消防工程费用，剩余部分（包括注明为租金的2笔）再冲抵租金，具有事实依据。龟山发射台在东星旅行社未按合同约定支付租赁费的情况下，于2009年10月29日向东星旅行社发出律师函，要求东星旅行社在2009年11月10日前支付拖欠租赁费130万元，逾期未足额支付则于2009年11月11日解除双方的租赁关系，但东星旅行社在龟山发射台规定的合理期限内未支付租赁费，因此东星旅行社此行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条  “承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，一审判决支持龟山发射台的诉讼请求，确认龟山发射台、东星旅行社签订的《旅游开发合同》于2009年11月11日解除并无不当。东星旅行社上诉主张其付清400万元租金，因其用以证明相关主张的2008年10月15日《承诺书》系单方出具，双方就东星旅行社已支付款项的用途并未明确，而且对《旅游开发合同》约定的消防改造费用和租赁费的支付顺序双方未另行达成协议予以变更，故东星旅行社的主张缺乏事实依据，本院不予采信。《旅游开发合同》被解除后，东星旅行社应向龟山发射台腾退租赁房屋，支付《旅游开发合同》解除前的租赁费2190580.82元，支付水费16260元，并赔偿龟山发射台在《旅游开发合同》解除后因东星旅行社实际占有租赁房屋而遭受的经济损失150万元，扣除东星旅行社支付的租赁费270万元及各种抵款284347元。东星旅行社还应向龟山发射台支付722493.82元。
《旅游开发合同》签订后，龟山发射台依约履行了自己的义务，将租赁场地交付给东星旅行社使用，现龟山电视塔4楼两个门的钥匙仍在东星旅行社手中，4、5楼的封条亦由龟山电视塔所贴，而东星旅行社对其上诉主张的龟山发射台擅自停水、停电以及封门导致其停业并丧失租赁房屋的使用权并未提交证据证明，故东星旅行社据此主张龟山发射台存在违约行为缺乏事实依据，本院不予支持。由于东星旅行社违约未按期缴纳租赁费，导致龟山发射台解除了《旅游开发合同》，一审法院根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，驳回东星旅行社要求龟山发射台赔偿租赁期内装修投入损失的反诉请求并无不当。故对东星旅行社投入的装饰装修物残值和投入物品现值进行鉴定已无必要，且在一审法院委托鉴定机构进行鉴定时，鉴定机构均认为东星旅行社不能提供充分的资料和证据，无法作出相应的鉴定结论，本院对东星旅行社的鉴定申请不予准许。龟山发射台在一审中只是对诉讼请求予以明确，并非增加诉讼请求，东星旅行社对此提出的异议不能成立，本院不予采信。综上，东星旅行社的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费187585元，由武汉东星国际旅行社有限公司负担。

审判长：邵震宇
审判员：郭振华
审判员：徐艺

书记员：陈菲