武汉市丰某木某天池旅游有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（一审原告、反诉被告）：武汉市丰某木某天池旅游有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区长岭镇石门龙池堰天池宾馆。法定代表人：曹江城，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭娟，湖北晨丰律师事务所律师（一般授权）。委托诉讼代理人：芦双进，该公司员工（特别授权）。上诉人（一审被告、反诉原告）：中国人民解放军国防科技大学信息通信学院（原中国人民解放军国防信息学院），住所地湖北省武汉市解放公园路**号。法定代表人：张旭，该院院长。委托诉讼代理人：屈定革，湖北英达律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：胡文骏，湖北英达律师事务所律师（特别授权）。

丰某木某公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判由被上诉人解放军通信学院向上诉人返还各种款项共计390081.49（应返还而未返还的营业收入余额114860.93元，2014年12月至2015年3月军地税差额275220.56元）；支付装修损失及设施设备、用品用具等资产损失共计1160万元；遣散员工费用损失553474.60元；预期收益损失7514868.39元；支付违约金100万元；支付各项滞纳金共计635342.06元；支付消费未付款2246144.00元。判令被上诉人解放军通信学院承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、一审判决认定“对由于合同解除所造成的损失解放军通信学院承担80%的责任。作为丰某木某公司在签订合同时未尽到必要的注意见义务，对损失承担20%的责任”，该责任分担比例不合法，被上诉人解放军通信学院应当承担100%的责任。（1）导致合同无法履行的全部责任都在解放军通信学院。解放军通信学院无视国家法律法规和军队管理规定的存在，有预谋有计划地隐瞒和截留国家及军队的资产租赁收入，不按规定上报审批，不按规定使用制式《军队房地产租赁合同》，不办理《军队房地产租赁许可证》，致使案涉培训中心无证经营被取缔。解放军通信学院违反军队事业编制招待所不得租赁给地方经营的规定并向社会公开招标。案涉租赁物未办理消防安全审批手续，也没有办理房屋安全鉴定手续。解放军通信学院违反《租赁经营合同》第七条第一款办理好培训中心相关手续的约定。解放军通信学院明知培训中心合法经营需要办理相关手续，但并未为办理《特种行业许可证》在内的相关手续做过任何努力。解放军通信学院违反《租赁经营合同》第五条第一款派出一名代表参与日常经营的监督和协调工作的约定。解放军通信学院未按合同约定返还预存装修款，不按期返还营业收入，不提供军用票据，影响丰某木某公司资金周转，致使丰某木某公司税款大幅增加。（2）丰某木某公司不应承担任何责任。根据国家法律法规和军队法规的规定，履行上报审查手续及申领《军队房地产租赁许可证》应由军队办理，不存在丰某木某公司提出请求这一前提，况且丰某木某公司事实上已致函索要过相关证照。丰某木某公司签约后诚信履约，培训中心因未办理《特种行业许可证》被公安机关取缔后，丰某木某公司不服行政处罚决定而起诉、上诉，已穷尽救济措施。丰某木某公司无法知晓相关军事管理规定，也没有理由怀疑公开招租的合规性。综上，本案中导致租赁合同不能继续履行之责完全在于解放军通信学院，丰某木某公司为不存在任何过错的受害人，解放军通信学院应当承担全部违约责任，赔偿丰某木某公司全部损失。2、一审判决确定的损失数额方面，存在以下问题：（1）关于预期收益部分，一审认定“2017年6月国家军队要求停止时间”没有依据，对丰某木某公司预期收益损失的赔偿应当计算至合同约定的终止时间。（2）关于违约金，一审认为由于双方在实际履行合同中均出现违约情形而不予支付是错误的，本案导致租赁合同不能继续履行的责任完全在于解放军通信学院，100万元违约金的诉请应予支持。（3）关于各项滞纳金问题，一审认为丰某木某公司提供的证据不能证明解放军通信学院延期支付各种款项是错误的，丰某木某公司根据合同约定，提交的依据确凿，滞纳金应予依法支持。（4）一审对丰某木某公司为了经营必须购买且已通过装修添附于租赁物的设备仅认定“餐饮部传菜电梯1部和冷藏冷冻库”不当，实际上还有原值1043744.00元的设备没有认定。（5）一审关于遣散员工费用中属于员工工资的部分未予采信是错误的，《劳动合同法》第47条规定遣散员工的经济补偿就是支付工资补偿，并且若对于被遣散的员工不足额补偿会引发维权事件。（6）一审认定本案所涉培训中心装修残值价值以2017年12月4日为时点确定为800万元不当，应以被取缔时间2015年3月17日为时点确定为900万元。（7）解放军通信学院应返还而未返还的丰某木某公司营业收入余额114860.93元中，由100万元（合同履行保证金）+144860.93元（2014年公司营业收入余额）-103万元（2014年12月以及2015年1月两月租赁物占有费）计算所得，一审对此认定为84860.93错误。（8）关于军地税差损失以及2246144元消费款一审未予支持不当。（9）关于2015年3月17日至2017年3月31日的水电费用问题，通缘宾馆被公安机关取缔后这部分水电费因案涉培训中心大楼消防安全和设施设备维护保养需要而产生，并非丰某木某公司经营性消耗，故水电费用应由解放军通信学院承担，一审对此认定不当。（10）一审确定丰某木某公司自2015年3月17日起以200万元/年标准承担租金没有法律和事实依据，2015年3月17日以后丰某木某公司不存在恶意占用培训中心的问题。此外，一审判项第二项中相关搬离资产的损失如何承担并未明确；一审诉讼费分担比例没有法律依据。解放军通信学院辩称，双方所签租赁经营合同合法有效，丰某木某公司在履约过程中存在未按期支付租金、非法转租并改变租赁物性质、签约前已知晓我院手续不够齐全、未依法经营、培训中心被取缔及国家要求军队停止有偿服务后仍长期占用租赁物拒不腾退等多项严重的根本违约行为导致合同目的不能实现，一审判决由我院承担80%的责任没有依据，丰某木某公司要我院承担完全责任更无依据。丰某木某公司将有关业务转租且未依法经营，导致被公安机关查处，未办理特种行业许可证只是其中的导火索，一审认定没有军队房屋租赁许可证导致不能办理特种行业许可证不合理。丰某木某公司在合同不能继续实际履行时，应及时归还房屋，避免损失扩大。事实上，丰某木某公司没有归还房屋导致损失扩大，而将扩大的损失判由我院承担没有依据。关于出租涉案房屋，我院有一定过错，没有办理军队房屋租赁许可证，但特种行业许可证等证照应由丰某木某公司办理。丰某木某公司明知涉案房屋手续不全仍签订合同，导致的损失不能全部或大部分由我院承担。关于损失确认问题，我院认可装修损失800万元，物品残值260万元中大部分物品可以搬走，员工遣散费、水电费应全部由丰某木某公司承担，丰某木某公司主张的军地税差没有依据，消费款要求我院承担缺乏法律依据，一审认定丰某木某公司预期收益110万元不当，一审将年租金降低为200万元没有事实和法律依据。解放军通信学院上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第三项、第四项判决，依法进行改判，判令丰某木某公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、一审判决由我院承担80%违约责任不当。导致合同目的不能实现，由被上诉人丰某木某公司多项根本违约行为及违法经营行为所致，其应当承担主要责任。被上诉人将主要经营的餐饮、住宿项目转租严重违反租赁合同第五第第三项的约定，构成根本违约，是致使合同目的不能实现的原因之一。上诉人已书面就此事明确告知被上诉人违约并应承担责任，一审判决认定上诉人认可被上诉人的非法转租行为不当。在培训中心被取缔后，被上诉人私自出租应予腾退的房屋用以办公，违反合同第五条第一项的约定，且改变了租赁房屋的用途，当属根本违约，也导致合同目的不能实现。一审已认定被上诉人自2014年12月至今未向上诉人缴纳租金，根据合同第三条“租金逾期满60天，视为乙方违约”，被上诉人在培训中心被取缔前就长期拖欠租金构成根本违约导致合同目的不能实现。一审仅因为上诉人没有按照部队内部规定办理《军队房地产租赁许可证》而出租房屋，就认定上诉人应承担通缘宾馆被取缔的责任，进而承担解除合同80%的责任是片面的、错误的。证据表明，通缘宾馆此前的承租者经营活动并未受到影响，可见没有办理《军队房地产租赁许可证》并不必然导致合同目的无法实现。事实上，通缘宾馆被取缔的具体原因是其存在不按规定核对入住人员身份信息等违法违规行为被查处，进而发现其还未办理《特种行为许可证》等违法行为受到处罚，可见对于通缘宾馆被取缔是被上诉人多种违法经营行为所致，被上诉人应负主要责任，而把该责任转嫁给上诉人明显不公，一审判令上诉人承担解除合同的80%责任没有事实和法律依据。2、一审酌定的被上诉人预期收益没有法律和事实依据。预期收益计算的标准和方式仅仅是被上诉人单方臆断，既不符合事实，也没有证据支撑。一审仅凭被上诉人单方制作的经营情况报告，便酌定其2014年度收益为110万元，没有事实和法律依据。经营情况报告所附凭证只有白条，且多反映为支出，与收益（收入减去支出）的本义相背。通缘宾馆2015年停业至2017年，被上诉人将私自占用的租赁房屋转租他人作办公场所使用，每年获利200余万元。该转租收入并未向上诉人支付，法院不宜再支持预期收益损失。3、一审酌定减少涉案租赁房屋租金为200万元/年进而确定租赁物占用损失为200万元/年，既违反合同约定，无法律依据，也是对被上诉人对抗国家政策错误行为的一种纵容。合同约定房屋租金为618万元/年，当合同不能履行时为避免损失继续扩大，依法应及时退回涉案租赁房屋，再通过协调或诉讼主张权利，而非继续占有使用。被上诉人非法转租每年获得200余万元收入，其并没有为违约违法行为付出成本，反而从中获利，一审判决明显不当。被上诉人无偿占有上诉人所有的租赁物，给军队的教育训练造成重大损失，在通缘宾馆被取缔后被上诉人转租导致损失扩大，责任也应由被上诉人承担。对于合同约定的租金过高时，可以参考周边同类租赁物的市场行情，而一审酌定涉案房屋租金为200万元/年，经计算每平方米每月租金仅为12.98元，不及涉案地段市场行情的四分之一。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，对双方责任认定、被上诉人的预期收益和上诉人的房屋租金损失计算均有错误，应予改判。丰某木某公司辩称，造成涉案租赁合同不能继续履行、合同解除的责任全部在解放军通信学院，一审判由我方承担20%的责任不合理、不合法。解放军通信学院通过公开招标，我方没有理由怀疑涉案租赁物经营资质的合法性，我方不存在一审认定的“未尽到必要注意义务”的问题。根据合同约定及《合同法》第三十九条、第四十一条关于格式条款的规定，租赁物经营运作的包括特种行业许可证在内的所有手续均应由解放军通信学院办理，我方只需协助配合，故合同解除的责任不在我方，应由解放军通信学院承担全部责任。解放军通信学院除未履行办理特种行业许可证外，还存在未按约定及时返还预存在该院的装修款、未按约定按期返还我方的营业收入、2014年11月24日后未按约定提供军用票据等违约行为。解放军通信学院应当赔偿我方全部损失及承担违约责任，包括：装修损失900万元（按双方确定的2015年3月17日价值确定）、相关设施设备和用品用具价值260万元、合同约定违约金100万元、至2018年6月（军队全面停止有偿服务活动时间）的预期收益、解放军信息学院所属各部门工作人员代表该院签单的2246144元消费款、未及时返还650万元装修款滞纳金36.7万元、未提供军用票据需多缴纳的27.5万元税款、55.3万元员工遣散费。一审判令我方向解放军信息学院支付房屋占用费既超出其请求，也明显没有依据。我方为减少损失将培训中心不到500平方米的房屋出租给武汉市交通建设投资有限公司，解放军信息学院知情且未提出异议。我方未拖欠或逾期支付租金、未违约使用军用票据、不存在拖欠水电费、没有违约将主要经营项目转让给第三方经营。丰某木某公司向一审法院起诉请求：一、判令解除双方于2013年6月17日签订的《国防信息学院培训中心租赁经营合同》。二、判令解放军通信学院向我方退还各种款项共计890081.49元：1、预存装修款50万元（庭审中撤回）；2、应返还而未返还的营业收入余额114860.93元。3、2014年12月至2015年3月军地税差额275220.56元。三、判令解放军通信学院向我方支付各项损失共计25691899.72元：1、装修损失费13726151.08元（17157688.85×80%）；2、设施设备、用品用具等资产损失4242611.60元（5303264.50×80%）；3、遣散培训中心员工费用损失553474.60元；4、预期收益损失7169662.44元。四、判令解放军通信学院向我方支付违约金100万元。五、判令解放军通信学院向我方支付各项滞纳金共计711842.06元：1、未按时返还的预存装修款（600万元）利息共计240000元（从2013年9月20日计算至2014年5月26日）；2、应返还而至今未返还的50万元预存装修款的滞纳金104000元（从2013年9月20日起暂计算至2016年12月20日，最终计算至被告实际支付之日止）；3、从2013年11月15日至2014年6月15日，未按合同约定返还营业收入的滞纳金367842.06元。六、判令解放军通信学院向我方支付消费未付款2246144元。七、判令由解放军通信学院承担本案诉讼相关费用。解放军通信学院一审反诉请求：1、判令丰某木某公司立即腾退租赁房屋，将租赁房屋及包括装修资产在内的租赁房屋附属设施返还给反诉人；2、判令丰某木某公司支付所欠租金13275200.00元、支付滞纳金（违约金）3982,560.00元（暂计算至2017年3月31日，最终计算至法院判决给付之日）；3、判令丰某木某公司支付违约使用军用票据罚款（违约金）1175190.00元；4、判令丰某木某公司支付所欠水电费758033.72元（暂计算至2017年3月31日，最终计算至法院判决给付之日）；5、判令丰某木某公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月23日，解放军通信学院就国防信息学院培训中心租赁经营及麻城营区租赁项目进行公开招标，经过公开竞价、现场开标，丰某木某公司于2013年5月9日中标国防信息学院培训中心租赁经营项目。2013年6月17日，本案双方签订《国防信息学院培训中心租赁经营合同》（以下简称租赁经营合同），合同约定：一、培训中心概况：培训中心违约武汉市江岸区解放公园路45号，占地面积4309.7平方米，总建筑面积12837.7平方米等。二、租赁期间及免租期：租赁期为2013年7月1日至2021年6月30日，免租期限为2013年7月1日至2013年8月31日，交付日期为2013年7月1日。三、租金及相关费用、支付方式及时限：1、租金第1至5年为618万元/年，自第6年开始，租金每年比上一年租金递增5%；2、自2013年9月1日起，开始缴纳租金。租金按月缴纳，并且每月10日前缴当月租金，租金为年租金的十二分之一，到期不缴纳，解放军通信学院可从培训中心营业收入暂入款或者合同履约保证金直接扣除；逾期每超过1天，按照租金总额千分之三加收滞纳金；满六十天视为违约；合同生效后，丰某木某公司投标保证金100万元转为合同履约保证金。同时合同还约定，由丰某木某公司对培训中心进行装修，但需先向解放军通信学院账户预存装修款约1000万元，且装修方案需经解放军通信学院同意后方可实施，解放军通信学院应按支出需求适时将预存装修款返还给丰某木某公司，由丰某木某公司向施工方支付装修款。培训中心水电等设备维护费用，由丰某木某公司负责，并每半年向解放据通信学院缴纳一次水电费，电费每度加收0.08元。四、财务管理：丰某木某公司可以使用解放军通信学院提供的军用票据，并按月给解放军通信学院支付2%的税金。在经营培训中心时的经营收入需转入解放军通信学院财务账户，由解放军通信学院于每月15日前将扣减租金、税金后的剩余款项返还给丰某木某公司，逾期返还的，解放军通信学院应按应收款总额的日3‰支付滞纳金，逾期60天，视为违约。五、各方的权利及义务，其中约定解放军通信学院应按照军队有偿服务的有关规定办理好培训中心的相关手续，使中心具备合法运作的资格。六、违约处理：1、任何一方违反本合同相关约定的，守约方有权解除合同，违约方应承担全部赔偿责任，并向守约方支付100万元的违约金。2、解放军通信学院需提前解除合同的，应当提前三个月书面通知，应收购培训中心投入装修未折旧完毕的装修资产，并全部承担对方终止员工劳动合同的补偿费用，同时向对方支付违约金100万元。3、因军队重大政策调整致使本合同无法继续履行的，双方均不承担违约责任，解放军通信学院无息退还保证金，并对对方的投入装修未折旧完毕的资产各承担一半，双方共同承担终止员工劳动合同的补偿费用。以上合同签订后，出租方解放军通信学院将培训中心移交给丰某木某公司。丰某木某公司按照合同约定对租赁房屋进行了装修，装修完毕后，丰某木某公司为经营方便将培训中心住宿部分交由武汉乔泰酒店管理有限公司营运，餐饮部分交由武汉仙品海参酒店管理有限公司实施。对此虽然解放军通信学院于2014年7月9日提出了异议，但解放军通信学院对此并未在法律规定的期限内履行合同解除权，且双方依旧在继续履行租赁合同。另查明，解放军通信学院对培训中心办理了《军队单位对外有偿服务许可证》有效期为2014年1月1日至2016年12月31日。武汉市工商管理局江岸分局于2014年4月24日核准了丰某木某公司委托经营的武汉乔泰酒店管理有限公司。2015年3月17日，武汉市公安局江岸区分局作出岸公（劳）行决字[2015]753号《行政处罚决定书》，以“未办理《特种行业许可证》为由”，对通缘宾馆（即培训中心）予以取缔，并对培训中心具体负责人张胜华处以10日行政拘留及罚款1000元的行政处罚，培训中心被迫停业至今。后张胜华向武汉市江岸区人民法院提起行政诉讼，请求撤销上述行政处罚决定，但法院审理认为，通缘宾馆未办理“旅馆业特种行业许可证”，违反了《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》的相关规定，武汉市公安局江岸区分局作出的行政处罚决定符合法律规定，遂作出（2015）鄂江岸行初字第00170号判决，驳回张胜华的诉讼请求。张胜华不服上诉后，武汉市中级人民法院以相同的理由维持了一审判决。培训中心被取缔后，无法继续经营，员工被遣散，为此丰某木某公司支出员工遣散费76065元；由于双方对取缔后续处理分歧较大，丰田木某公司为维护自身权益，一直未返还租赁物即本案的培训中心给解放军通信学院，一直实际占有培训中心至今。还查明，截止本案庭审之日即2017年12月7日为止，解放军通信学院共计还有100万元的合同履约保证金和营业收入余额114860.93元未返还给丰某木某公司；丰某木某公司从2014年12月至今未支付租金给解放军通信学院。同时根据各方的确认，本案所涉培训中心装修未折旧的残值截止2015年3月17日价值为900万元，截止2017年12月4日的价值为800万元；丰某木某公司为培训中心所投入的设施设备物品截止2017年12月4日的价值为260万元。一审法院认为，本案的焦点问题是：1、关于《国防信息学院培训中心租赁经营合同》是否应解除的问题；2、关于造成《国防信息学院培训中心租赁经营合同》解除的原因和责任问题；3、关于合同解除所造成的损失如何确定的问题。一、关于《国防信息学院培训中心租赁经营合同》是否应解除的问题。一审认为，2013年6月17日解放军通信学院与丰某木某公司所签订的《国防信息学院培训中心租赁经营合同》系当事人的意思表示，合法有效。合同签订后各方均积极履行合同。但2015年3月17日该培训中心由于未办理《特种行业经营许可证》而被武汉市公安局江岸分局行政取缔，导致培训中心无法继续对外经营。故丰某木某公司要求解除以上租赁合同且解放军通信学院也同意解除的情形下，对丰某木某公司关于解除合同的诉请予以支持。二、关于造成《国防信息学院培训中心租赁经营合同》解除的原因和责任问题。一审认为，根据双方签订的《国防信息学院培训中心租赁经营合同》第七条第一款的约定：解放军通信学院应按照军队有偿服务的有关规定办理好培训中心的相关手续，使中心具备合法运作资格，需要丰某木某公司协助的，丰某木某公司应积极配合。而本案中解放军通信学院依照以上约定仅办理了《军队有偿服务许可证》。根据总后勤部印发《军队事业编制招待所对外有偿服务管理办法》第五条的规定：……，不得将招待所租赁、承包给地方单位或者人员经营……。总后勤部印发《军队空余房地产租赁管理规定》第十三条：军队空余房地产租赁实行审批制度。建设部、工商总局、税务总局、总后联合下发的《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》的规定，出租军队空余房地产，必须到军队房地产管理部门办理登记注册手续，申领《军队房地产租赁许可证》。承租人自领取《军队房地产租赁许可证》之日起三十日内，持租赁合同和《军队房地产租赁许可证》到当地政府房地产管理部门登记备案，未持《军队房地产租赁许可证》的军队空余房地产租赁项目不予登记备案。且租用军队空余房地产作为企业或者个体工商户住所（经营场所）的，到工商行政管理部门办理登记注册时，必须提交有效的《军队房地产租赁许可证》。而解放军通信学院并未按照以上规定办理相关手续。另根据武汉市公安消防局2009年3月10日给解放军通信学院的回复认定本案所涉租赁物系军事用房，不能办理消防安全审批手续。故一审认为，解放军通信学院将就不具备出租条件的房屋通过公开招投标的方式出租给丰某木某公司用于住宿、餐饮经营，存在重大过错。由于解放军通信学院未按规定办理以上手续，使得承租方丰某木某公司也无法到房地产管理部门登记备案，无法获取房屋安全鉴定和消防安全审批，也就更不可能按照规定办理特许行业许可证。从而造成本案所涉培训中心（通缘宾馆）被取缔而无法经营，也造成双方签订的合同目的无法实现而需解除。综合以上情形来看，造成双方签订的《国防信息学院培训中心租赁经营合同》解除的过错主要在于解放军通信学院，对由于合同解除所造成的损失解放军通信学院承担80%的责任。作为丰某木某公司在签订后同时未尽到必要的注意义务，对损失承担20%的责任。三、关于合同解除所造成的损失如何确定的问题。一审作出如下认定：一、解放军通信学院应支付给丰某木某公司的款项为：1、丰某木某公司未履行该合同对租赁物的装修价值，根据双方的确认现值为800万元，由于该装修经过了出租方解放军通信学院的同意，且已经添附于租赁物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，解放军通信学院应按照80%的比例即640万元作为装修补偿支付给丰某木某公司；2、丰某木某公司为履行本案所涉合同所购置的设备、用品用具等价值经双方确认现值为260万元，本部分中属于为经营必须购买且已通过装修添附于租赁物的设备有餐饮部传菜电梯1部和冷藏冷冻库，该部分价值按照丰某木某公司认定的数额结合双方确认的总现值260万元，一审认定为209183.43元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，解放军通信学院应按照80%的比例即167346.74元作为补偿款付给丰某木某公司，其余物品属于丰某木某公司所有，由其自行搬离处理；3、根据查明的事实丰某木某公司因培训中心无法经营而产生的遣散员工费用为76065元，根据过错原则，解放军通信学院应按照80%的比例承担该部分损失为60852元；4、预期收益部分，一审认为，如果本案培训中心未被依法取缔，按照政策规定该培训中心将经营至2017年6月（2017年6月为国家和军队要求的停止经营时间），在此期间丰某木某公司正常经营可以产生收益。该收益的计算方式可以参照丰某木某公司2014年度运营状况确定。参考丰某木某公司所提供的经营收入状况明细，法院酌定丰某木某公司经营经营本案所涉租赁物的收入为110万元每年。即从2015年3月17日至2017年6月的丰某木某公司的逾期收益为252万元。对此损失解放军通信学院按80%比例承担责任为201.6万元；5、违约金的问题。由于双方在实际履行合同中均出现违约情形发生，故一审对违约金不予支持；6、丰某木某公司所主张的各项滞纳金的问题，一审认为，丰某木某公司提供的证据并不能证明由于解放军通信学院延期支付款项而导致产生滞纳金，故对此不予支持；7、关于丰某木某公司所主张的2246144元消费款的问题，一审认为丰某木某公司所提供证据上的签名并非解放军通信学院，故一审对该部分不予处理，丰某木某公司可另行向实际签单人主张；8、解放军通信学院应返还丰某木某公司合同保证金100万元和营业收入余额114860.93元，在扣除2014年12月、2015年1月的租金后103万元后余额为84860.93元。二、丰某木某公司应向解放军通信学院支付款项为：1、所欠付租金数额，由于丰某木某公司从2014年12月至今未缴纳租金，但在抵扣保证金及营业收入后款后，租金损失从2015年2月至2017年3月31日计算为：（1）2015年2月至2015年3月17日期间由于丰某木某公司处于正常经营阶段，故应该按照合同约定支付租金为77.25万元；（2）关于2015年3月18日至2017年3月31日（暂计算）期间丰某木某公司占用期间租金是多少的问题，一审认为，合同约定的租金前提条件是因为丰某木某公司正常经营，而从2015年3月17日起本案所涉的培训中心丰某木某公司无法经营无法产生收益，而导致无法经营的后果解放军通信学院存在重大过错。故解放军通信学院主张该期间按照合同约定的数额支付租金及滞纳金的请求不予支持。一审结合本案实际情况酌定丰某木某公司按照每年200万元的标准支付占有租赁物截止2017年3月31日的损失给解放军通信学院，即支付4083333.33元（从2017年4月1日至丰某木某公司移交培训中心给解放军通信学院之日的损失按照每年200万元标准支付）。2、关于支付军用票据罚款的诉讼请求，由于解放军通信学院并未实际发生该笔费用，且其也不具备处罚主体资格，故对其诉讼请求不予支持。3、所欠水电费由于具有丰某木某公司代表的签字确认，故对该项诉讼请求予以支持，即丰某木某公司需向解放军通信学院支付截止2017年3月31日期间的水电费758033.72元（从2017年4月1日至丰某木某公司移交培训中心给解放军通信学院的水电费另据实结算）。综上，一审认定解放军通信学院应支付给丰某木某公司的补偿款为8729059.67元，而丰某木某公司截止2017年3月31日应支付解放军通信学院的费用为5613867.05元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十七条，最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十一条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、丰某木某公司与解放军通信学院于2013年6月17日签订的《国防信息学院培训中心租赁经营合同》解除；二、丰某木某公司于本判决生效之日起十日内搬离完毕处于《国防信息学院培训中心租赁经营合同》所涉及的租赁物即国防信息学院培训中心范围内属其所有的（不包括传菜电梯1部和冷藏冷冻库）的物品，并将《国防信息学院培训中心租赁经营合同》所涉及的租赁物即国防信息学院培训中心整体移交给解放军通信学院；三、解放军通信学院于本判决生效之日起十日内向丰某木某公司支付补偿款8729059.67元；四、丰某木某公司于本判决生效之日起十日内向解放军通信学院支付截止2017年3月31日的房屋占用费和水电费共计5613867.05元（从2017年4月1日起至丰某木某公司整体移交培训中心给解放军通信学院之日止的房屋占用费按照每年200万元的标准支付，水电费依据双方的合同据实结算）；五、驳回丰某木某公司、解放军通信学院的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费194499.83元，由丰某木某公司承担136149.88元，由解放军通信学院承担58349.95元；本案反诉案件受理费68472元，由解放军通信学院承担48457.63元，由丰某木某公司承担20014.37元。本院二审期间，丰某木某公司向本院提交两组证据，第一组为丰某木某公司《关于腾退租赁国防信息学院培训中心函》及EMS传递单，证明一审判决后丰某木某公司发函给解放军通信学院交涉移交涉案租赁房屋，对此解放军通信学院已收悉且已回函，合议庭评议认为双方函件往来属实，但双方对交付涉案房产未达成一致意见，也未实际履行租赁物交付，本院将在损失的分担部分进行认定和处理；第二组为丰某木某公司出具的国防信息学院培训中心收款结算单、湖北省地方税务局通用网络发票、发票收据，证明389116元已向解放军通信学院出具发票，该院也收到发票但未支付，丰某木某公司主张2246144元消费签单并非解放军通信学院所属部门人员的个人行为而是代表解放军通信学院，解放军通信学院质证认为该组证据并非新证据，发票与收据也不能形成对应，对其证据目的全部存有异议。本院认为第二组证据中的部分发票材料在一审时未提交，且不能证明消费款发票与收据间的一致性，也不能证实有关个人的签字属于职务行为，不属于法律规定的新证据，对其不予采信。二审审理查明，一审法院查明的事实有两点不当，一是培训中心被取缔后，丰某木某公司支出员工遣散费553474.60元；二是截止2017年12月7日为止，解放军通信学院共计还有100万元的合同履约保证金和营业收入余额144860.93元未返还给丰某木某公司。对此本院予以纠正，对一审认定的其他事实，本院予以确认。本院另查明，通缘宾馆（武汉乔泰酒店管理有限公司）与武汉交通建设投资有限公司签订办公用房租赁协议，约定租期3年（2014年10月至2017年12月），具体期限按每期分协议执行。丰某木某公司委托诉讼代理人芦双进（特别授权）自认出租的三年中，毎个半年租期实收租金77.28万元。据此，丰某木某公司2015年3月17日培训中心被取缔后至2017年12月31日租期结束，转租获利431.48万元（77.28万元/6*33.5=431.48万元）。
上诉人武汉市丰某木某天池旅游有限公司（以下简称丰某木某公司）因与上诉人中国人民解放军国防科技大学信息通信学院（以下简称解放军通信学院）租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市中级人民法院（2017）鄂01民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日受理后，依法组成合议庭，于2018年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人丰某木某公司委托诉讼代理人彭娟、芦双进及上诉人解放军通信学院委托诉讼代理人屈定革、胡文骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，结合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点如下：1、关于《国防信息学院培训中心租赁经营合同》的效力及是否解除问题；2、关于解除《国防信息学院培训中心租赁经营合同》的责任问题；3、关于合同解除所造成的损失如何确定的问题。本院分别评述如下：一、关于《国防信息学院培训中心租赁经营合同》的效力及是否解除问题。本院认为，2013年6月17日解放军通信学院与丰某木某公司所签《国防信息学院培训中心租赁经营合同》为双方真实意思表示，虽然其中关于军地票据的约定违反税收规定属无效条款，但不影响合同整体上的有效性。在案涉的培训中心被有关部门取缔后无法继续经营，致使合同目的不能实现，丰某木某公司诉请解除合同且解放军通信学院表示同意，一审判决解除租赁经营合同符合当事人的真实意愿，也符合法律规定，对此本院予以认可。合同解除后，丰某木某公司与解放军通信学院应当及时办理涉案租赁物及有关物品的移交手续。二、关于解除《国防信息学院培训中心租赁经营合同》的责任问题。本院认为，解放军通信学院作为出租方，将不具备租赁经营条件的培训中心以公开招投标方式租赁给丰某木某公司用于住宿、餐饮经营，致使丰某木某公司无法通过房地产管理部门登记备案，无法获取房屋安全鉴定和消防安全审批，无法按照规定办理特许行业许可证，对租赁经营合同的解除存在过错。同时，丰某木某公司在诉讼中提交《军队事业编制招待所对外有偿服务管理办法》（2002年7月30日）、《军队单位对外有偿服务管理规定》(2002年10月16日)、《军队空余房地产租赁管理规定》（2002年7月18日）、《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》（2004年12月30日）、《军队空余房地产租赁管理规定》（2005年7月25日）等文件均发布于涉案租赁合同签订之前，部分文件为军地联合发布，丰某木某公司在签订租赁合同时应知晓上述文件精神，却未尽到必要的审慎注意义务，也应承担部分责任；在2015年3月17日租赁物培训中心经营被公安机关取缔后，丰某木某公司明知经营不能继续、合同目的不能实现时，未选择向解放军通信学院交付租赁物的方式来减少双方损失的进一步扩大，而是采取继续占有租赁物并私自改变租赁物用途转租给武汉交通建设投资有限公司用以办公，对抗取缔经营活动的行政决定，也严重违反了合同约定，对引发本案纠纷也存在明显过错。因此，本院认为对《国防信息学院培训中心租赁经营合同》的解除，解放军通信学院、丰某木某公司应各自承担50%的责任，对于合同解除所造成的损失也应各自应承担50%的比例，一审判决确定的责任划分比例不妥，本院予以纠正。解放军通信学院上诉认为其承担责任的比例过大的主张成立，本院予以支持。三、关于合同解除所造成的损失数额如何确定问题。本院认为，由于2015年3月17日培训中心被取缔后不能正常经营，且此后国家已要求军队停止对外有偿服务，合同目的已经不可能实现，对于丰某木某公司、解放军信息学院分别请求此后预期收益、预期租金损失均不应予以支持；鉴于双方存在同等过错，丰某木某公司诉请的合同违约金100万元也不予支持；如前所述，本案租赁合同中涉及军用发票的相关条款因违反法律法规而无效，双方由此提起的军地税差额、违约使用军用票据罚款等诉讼请求均不予支持；对于丰某木某公司诉请的有关款项滞纳金、解放军通信学院诉请的租金滞纳金等问题，案涉租赁合同虽有约定，但双方未及时主张且所提交的证据均不能充分证实对方的过错，对此诉求均不予支持。关于丰某木某公司所主张的2246144元消费款的问题，本院认为其所提供证据上的签名并非解放军通信学院，也不能充分证明签单人代表解放军通信学院，对该请求本院不作处理，丰某木某公司可另行向实际签单人主张权利。基于上述，本院认定丰某木某公司方面的损失包括三项：一是租赁物的装修现值损失800万元。因提高了租赁物的价值且该装修已经添附于租赁物，且经双方确认2017年12月4日装修现值为800万元，装修损失确定为800万元适当，一审对此节的认定及处理是正确的，本院予以维持。由于租赁物在2015年3月17日以后一直由丰某木某公司占有使用，丰某木某公司上诉认为应当确认损失为2015年3月17日的现值900万元与事实不符，本院不予支持。二是添附于租赁物的设备损失209198.13元。经双方确认，丰某木某公司为履行本案所涉合同所购置的设备、用品用具等现值为260万元（诉称价值4242611.6元），其中餐饮部传菜电梯和冷藏冷冻库为必须购品且添附于租赁物（诉称原值341364元），通过比例折合现值209198.13元（341364*260万元/4242611.6），一审计算稍有出入，本院予以纠正。需要说明，因其余物品并未形成法律意义上的添附，由丰某木某公司自行搬离处理，丰某木某公司上诉认为解放军通信学院应予一并赔偿的理由不能成立。三是员工遣散费用553474.60元。丰某木某公司一审提交的证据基本可以支持该数额，一审判决仅认定部分数额不符合劳动合同法的相关规定，也不符合社会责任的考量原则。丰某木某公司以上三项损失合计8762672.73元。与此同时，证据表明丰某木某公司在培训中心被取缔后因非法转租不当获利431.48万元，应当在损失中进行折抵，因此丰某木某公司实际损失应为4447872.73元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定以及比照案涉租赁合同中关于员工遣散费用的约定，解放军通信学院应对上述损失承担50%的赔偿责任，即应赔偿丰某木某公司2223936.37元。此外，证据还表明，丰某木某公司2014年12月31日账户营业收入余额为144860.93元，结合合同保证金100万元后扣减未支付的2014年12月、2015年1月两月房屋租金103万元，实际的余额114860.93元也应由解放军通信学院退还，一审认定该数额为84860.93元有误，丰某木某公司对此节的上诉理由成立。综上，解放军通信学院应向丰某木某公司支付的款项合计2,338,797.3元。关于解放军信息学院的损失部分，本院认为包括以下两个方面，一是丰某木某公司正常经营期间所欠付租金，即2015年2月至2015年3月17日期间1.5个月房屋租金77.25万元（618万元/12*1.5=77.25万元）；二是考虑到丰某木某公司占有使用租赁物以及租赁物安全维护对水电确有基础消耗的实际，截止2017年3月31日租赁物水电费758033.72元，由丰某木某公司和解放军通信学院按照上述责任比例各支付50%，即丰某木某公司应支付379016.86元。以上两项合计1,151,516.86元，即属丰某木某公司应向解放军通信学院支付的款项。综上所述，丰某木某公司、解放军通信学院的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十七条，最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：

一、维持湖北省武汉市中级人民法院（2017）鄂01民初67号民事判决第一项、第二项，即维持“武汉市丰某木某天池旅游有限公司与中国人民解放军国防科技大学信息通信学院于2013年6月17日签订的《国防信息学院培训中心租赁经营合同》解除”、维持“武汉市丰某木某天池旅游有限公司于本判决生效之日起十日内搬离完毕处于《国防信息学院培训中心租赁经营合同》所涉及的租赁物即国防信息学院培训中心范围内属于武汉市丰某木某天池旅游有限公司所有的（不包括传菜电梯1部和冷藏冷冻库）的物品，并将《国防信息学院培训中心租赁经营合同》所涉及的租赁物即国防信息学院培训中心整体移交给中国人民解放军国防科技大学信息通信学院”；二、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2017）鄂01民初67号民事判决第三项、第四项、第五项，即撤销“中国人民解放军国防科技大学信息通信学院于本判决生效之日起十日内向武汉市丰某木某天池旅游有限公司支付补偿款8729059.67元”、撤销“武汉市丰某木某天池旅游有限公司于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军国防科技大学信息通信学院支付截止2017年3月31日的房屋占用费和水电费共计5613867.05元（从2017年4月1日起至武汉市丰某木某天池旅游有限公司整体移交培训中心给中国人民解放军国防科技大学信息通信学院之日止的房屋占用费按照每年200万元的标准支付，水电费依据双方的合同据实结算）”、撤销“驳回武汉市丰某木某天池旅游有限公司、中国人民解放军国防科技大学信息通信学院的其他诉讼请求”；三、变更湖北省武汉市中级人民法院（2017）鄂01民初67号民事判决第三项为：中国人民解放军国防科技大学信息通信学院于本判决生效之日起十日内向武汉市丰某木某天池旅游有限公司支付2,338,797.3元；四、变更湖北省武汉市中级人民法院（2017）鄂01民初67号民事判决第四项为：武汉市丰某木某天池旅游有限公司于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军国防科技大学信息通信学院支付1,151,516.86元；五、驳回武汉市丰某木某天池旅游有限公司的其他诉讼请求；六、驳回中国人民解放军国防科技大学信息通信学院的其他诉讼请求。如果支付方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费194499.83元，由武汉市丰某木某天池旅游有限公司承担175049.83元，由中国人民解放军国防科技大学信息通信学院承担19450元；反诉案件受理费68472元，由中国人民解放军国防科技大学信息通信学院承担61625元，由武汉市丰某木某天池旅游有限公司承担6847元。二审案件受理费231270.58元，由武汉市丰某木某天池旅游有限公司承担115635元（已预交124463元），由中国人民解放军国防科技大学信息通信学院承担115635.58元（已预交106807.58元）。本判决为终审判决。