殷某某、杜某某等与河北智某房地产开发有限责任公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告：殷某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住石家庄市栾城区。
原告：杜某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省平山县。
被告：河北智某房地产开发有限责任公司，住所地河北省石家庄市桥西区新华区358号。
法定代表人：李建忠，公司总经理。

原告杜某某、殷某某与被告河北智某房地产开发有限责任公司（以下简称智某公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜某某、殷某某到庭参加诉讼，被告智某公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告殷某某、杜某某向本院提出诉讼请求：1、判令确认《房屋认购协议书》《智某常春藤地下车位认购协议书》无效；2、判令被告返还项目会员服务费10000元；3、判令被告返还购房款及车位订金共计284188元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告购买被告开发的智某常春藤项目C区12号楼1304的房屋，于2017年3月24日付房屋订金10000元、项目会员服务费10000元，于2017年4月7与被告签订房屋认购协议，并于同日支付首期购房款264188元，2018年4月8支付车位订金10000元，共计294188元。因被告一直未取得《商品房预售许可证》，为保护原告的合法利益，向贵院提起诉讼请求依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法向本院提交证据，原告殷某某、杜某某向本院提交的证据：1、搜狐焦点优惠告知书一份及收据一份；2、房屋认购协议一份及收据两张；3、地下车位认购协议书及收据一张，以上用以证明房屋买卖过程及购房款交付情况。被告智某公司未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状，视为其放弃对原告提交的证据质证的权利，被告智某公司未向本院提交证据。
经审理查明,2017年4月7日,原告殷某某、杜某某（乙方）与被告智某公司（甲方）签订了《房屋认购协议》，主要内容为：一、乙方自愿认购甲方开发的智某常春藤项目C12号楼1单元1304室房屋一套，暂定建筑面积114.54平方米，单价11560.92元/平方米，总价款1324188元。二、付款方式，乙方选择银行按揭的付款方式，乙方于2017年4月7日交纳首付款274188元，剩余房款1050000元办理银行贷款。三、乙方未按本协议约定时间支付房款，逾期超过30日的，甲方有权解除本协议并另行处置此房屋；四、甲、乙双方签定正式《商品房买卖合同》后，本协议自动作废，双方的权利、义务按照正式《商品房买卖合同》约定的内容执行。六、乙方选择按揭付款的，乙方应符合银行按揭贷款的相关要求，如因乙方原因不能办理按揭贷款的，由乙方在接到甲方通知后10日内将全部房款补齐。否则，甲方有权解除本协议，并有权对该房屋另售。七、双方约定交房时间为2019年10月31日前。八、乙方在签订本合同时，对甲方项目建设现状和项目手续现状知晓。2017年3月24日，原告殷某某签署了《搜狐焦点网团优惠告知书》，参加搜狐焦点网团购智某常春藤项目的活动，缴纳了10000元咨询服务费，由北京焦点互动信息服务有限公司出具了加盖收据专用章的《搜狐焦点会员现金收据》。2018年4月8日，原告殷某某、杜某某与被告智某公司签订了《智某常春藤地下车位认购协议书》，协议约定：原告作为智某常春藤小区C区12楼1单元1304室的业主，认购被告智某公司位于智某常春藤小区C区编号12-1654号车位，车位总价为117000元，车位应在2019年11月30日前交付使用。协议签订当日，原告向被告智某公司交纳了10000元定金。以上原告共计向被告智某公司交纳购房款284188元，向北京焦点互动信息服务有限公司缴纳10000元。截止起诉之日，案涉房屋未取得房屋预售许可证。
以上有原告提交的证据及当事人当庭陈述为证。

本院认为，本案争议的焦点是原、被告所签订的《房屋认购协议》的性质是预约合同还是商品房预售合同（商品房买卖合同）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告双方所签订的《房屋认购协议》已明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额、交房日期、违约责任，已完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告也已经按协议约定向被告交纳了首付房款，故该房屋认购协议应认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）。虽然协议第四条约定了待取得房屋预售许可证后再签订正式的商品房买卖合同，但不能单纯依据该条款的约定认定该协议为预约合同，还应从签订房屋认购协议时双方当事人的本意及协议约定的实质性内容及履行情况来判断其是否预约合同，本案原、被告双方签订认购协议时已达成买卖房屋的合意，也就认购房屋的面积、价款、交房时间等内容作了具体的约定，并非只是预订，所交纳的款项是首付款，也并非定金，所以原、被告双方签订的《房屋认购协议》并非预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。截止起诉之日，案涉房屋未取得房屋预售许可证。故原被告所签订的《房屋认购协议》应认定无效。原被告双方签订的《智某常春藤地下车位认购协议书》，系原被告在已签订《房屋认购协议》的基础上签订的，带有一定的附属性，应视为从合同，主合同无效，从合同当然无效。故原告请求确认原被告之间签订的《房屋认购协议》、《智某常春藤地下车位认购协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。本案房屋认购协议被确认无效后，被告应返还原告所交纳的购房款284188元。
因原告所缴纳的10000元咨询服务费，是由北京焦点互动信息服务有限公司收取，并非被告智某公司，因此对原告请求被告智某公司返还10000元咨询服务费的请求不予支持。被告智某公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：

一、原告殷某某、杜某某与被告河北智某房地产开发有限责任公司签订的《房屋认购协议》和《智某常春藤地下车位认购协议书》无效；
二、被告河北智某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告殷某某、杜某某购房款284188元；
三、驳回原告殷某某、杜某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5712元，减半收取计2856元，由被告河北智某房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费5712元(收款人：河北省石家庄市中级人民法院，开户行：河北银行华兴支行，账号：62×××47)。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判员 李刚

书记员： 石金红