殷永亮、梁佩琴与袁玉华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：殷永亮，男，1952年1月18日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　原告：梁佩琴，女，1957年7月18日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　上列两原告的共同委托诉讼代理人：李建明，上海市华荣律师事务所律师。
　　被告：袁玉华，男，1953年12月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：冯亚伟，上海明伦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：姚远，上海明伦律师事务所律师
　　原告殷永亮、梁佩琴诉被告袁玉华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告殷永亮及原告殷永亮、梁佩琴的共同委托诉讼代理人李建明，被告袁玉华及其委托诉讼代理人冯亚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告殷永亮、梁佩琴向本院提出诉讼请求：1、依法确认解除双方于2015年7月19日、9月13日签订的上海市浦东新区林展路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)69.35平方米房屋买卖合同(以下简称合同)，恢复原状。2、合同解除后，原告返还被告先前支付的购房款人民币(以下币种同)130万元，被告腾空房屋交于原告，期间原告衍生的租金损失，被告衍生的利息损失，互相抵冲，不再各自返还。3、本案诉讼费各半承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。2015年7月19日，原、被告双方签订了系争房屋附条件的房屋买卖合同，房屋总价为150万，被告先前支付购房款130万元后，原告交付房屋，余款20万元过户办证时由被告交付原告。同年9月13日双方网签了上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)。被告签订房屋买卖合同就不具备在本市购房须达到缴纳社保法定年限的主体资格，2017年我国房地产新政策将缴纳社保年限提高至5年方可取得购房主体资格。据此，双方网签2018年3月31日之前办理房屋转让过户手续的条件已不能成就，合同无法继续履行理应依法解除。2018年3月7日，原告委托律师发函至被告要求解除合同，但被告未予以理会。依照我国合同法第九十三条规定，解除合同条件成就时，权利人可以解除合同。第九十四条第一款规定，因不可抗力致使不能实现合同目的。第九十五条规定，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。又，依照原、被告双方签订的合同第十二条免责条件约定，因不可抗力原因致使本合同不能继续履行造成的损失，甲、乙双方互不承担损失赔偿责任。另，双方网签的上海市房地产买卖合同补充(二)约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记的，甲、乙双方同意共同办理合同网上备案撤销手续等解除本合同手续。综上，鉴于被告不具备购房主体资格，双方所签上述房屋买卖合同起始就属无效合同，请求法院判令被告解除合同，各自返还财产，恢复原状。
　　被告袁玉华辩称，不同意原告全部诉请。具体理由如下：第一，原告认为的迟延过户属于合同法94条的不可抗力是对法律理解的错误，可以通过延期履行实现合同目的，原告援引的法律规定没有依据。第二、本案系政策变化原因导致，并非房屋永久无法过户，暂时无法过户不属于第94条的合同目的无法实现。房屋买卖的目的对双方均明确，原告作为卖方目的为收取房款，原告已经收取了130万元，占总房价比例的87%；被告作为买方目的为占有房屋、产权过户，原告已实际向被告交付了房屋。第三，原告认为被告购房时无购房资格违反限售规定，然系争房屋系动迁安置房，需满足双三(开发商取得产证满3年且拆迁安置协议签订满3年)条件方可上市交易，故在限售期到期时，被告社保满2年已具有购房资格，而原告现诉请援引2016年3月25日的限售规定，不具有追溯力。此外，合同第六页第2款约定，本合同签订之日起，该房屋的市场价值的涨跌均由买方享有和承担，该合同条款不违反法律规定无效的情形，且是双方签订合同时的真实意思表示。退一万步，如果合同无法履行予以解除的，该条款仍有效，市场价涨跌的利益也应由被告享有。即便合同被解除，被告保留依据该条款向原告追诉增值部分差价的损失。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
　　两原告系夫妻关系。系争房屋系两原告动迁安置所得，2015年9月2日，两原告取得系争房屋的房地产权证，房屋建筑面积为69.35平方米。
　　2015年7月19日，原告殷永亮、梁佩琴(甲方出卖方)与被告袁玉华(乙方买受方)签订《房屋买卖合同》，双方约定：甲方愿意将名下房屋即系争房屋出售给乙方；房价款为150万元，付款方式为：乙方应于本合同及相关其他合同文本签订完毕之日向甲方支付首笔房款55万元(内含定金5万元)；乙方于2015年8月30日前支付给甲方75万元；乙方于甲乙双方至上海市浦东新区房地产交易中心办理以乙方为权利人的该房屋产权证当日，支付给甲方20万元。甲方应于收到第二笔房款当日将本合同项下房屋全部交付给乙方，并办理相应交接手续；自乙方取得房屋完成交接之日起，涉房屋物业、水、电、煤、通讯等相关费用均由乙方负担。基于甲方现有房屋权利，双方商定：1、自合同签订之日起，双方买卖合同即告成立，按合同第六条约定，将房屋实际交付乙方之日起，该房屋的实际产权人即为乙方；该房屋所涉及相关权利、义务均由乙方享有及承担；2、自合同签订之日起，该房屋市场价值的涨跌，均由乙方享有及承担；3、在国家政策允许给房屋上市交易后十五个工作日内甲乙双方签订网络版《上海市房地产买卖合同》……。关于产权登记的约定：甲方产证或该房屋预售合同交由中介方出具产证收据。该房屋权利限制解除后，此房屋权利限制解除具体日期，由乙方通知甲方，甲方收到乙方通知后，甲方必须配合乙方办理产证，甲方应于该房屋权利限制解除之日起3日内，备妥全部所需手续材料，协助乙方共同至房地产交易中心办理房屋产权过户手续。合同还对税费分担、违约责任等内容做了约定。
　　2015年7月11日，被告向原告梁佩琴支付定金5万元(现金)。7月19日，被告向两原告支付房款50万元，双方于当日签订《房屋交接书》，原告将系争房屋交付被告。9月12日，被告向两原告支付房款75万元。上述被告支付的房款合计130万元，两原告均出具收款收据确认收到，上海弘锦房地产经纪事务所(以下简称居间方)予以见证。
　　2015年9月13日，原、被告通过居间方签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同第六条约定：甲、乙双方确认在2018年3月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
　　2018年3月7日，两原告的代理律师李建明向被告发出《律师函》，告知系争房屋附条件的事项成就，被告未按合同约定办理房屋交易手续，构成根本违约，并催告被告于2018年3月31日之前办理房屋过户手续。
　　另查明：1、2016年3月25日，上海市人民政府公布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上。被告自2015年4月起连续在本市缴纳个人所得税至今。2、2018年6月12日，被告与案外人喻甫桂离婚，双方在离婚协议书中约定系争房屋归被告所有，被告补偿喻甫桂20万元。被告于2018年6月15日与案外人肖昭娣结婚，肖昭娣系本市户籍，名下有一套房屋。
　　以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、律师函、邮寄凭证，由被告提供的常住人口登记卡、结婚证、劳务合同、税收完税证明、定金收款收据、收款收据、房屋交接书、清包工装修合同、照片、离婚证、离婚协议书、结婚证等证据及庭审笔录在案佐证。
　　本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同、上海市房地产买卖合同，均系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。本案主要争议焦点在于：原、被告之间的《房地产买卖合同》是继续履行还是解除。被告向原告支付了大部分购房款，原告亦将系争房屋交付给被告使用，买卖双方对合同的大部分权利义务已经履行。原、被告签订合同时，根据当时本市购房条件的相关政策，对非本市户籍居民家庭购房仅有累计缴纳2年社保或个税的要求，基于动迁房相关政策关于3年限购的规定，在合同原定的期限前本可办理过户手续，对此原、被告均明确。现因2016年3月政策对购房资格的年限做出调整，导致原、被告客观上不能在原约定的期限届满之时办理系争房屋的过户手续，此政策的变化并非双方签订合同时所能预料，被告并无主观过错，责任不在于被告。政策颁布在双方买卖合同签订之后，对原、被告之买卖合同并无溯及力。限购仅是房地产调控政策的行政性措施，违反该政策导致的后果仅是房地产部门暂不予办理物权变更登记，并不导致合同根本无法履行，双方仍应遵从诚实信用原则、以有利于合同履行的方式继续履行合同，在符合条件时办理过户手续。原告称合同无法履行系不可抗力，本院经审查不符合法定解除的条件，亦不符合约定解除的条件，故不予采信。原告现以因2016年购房政策确定了被告为限购对象为由，并以此认为合同目的无法实现而主张解除合同的理由不能成立，本院不予支持。原告要求合同解除后返还房屋的诉讼请求，于法无据，一并不予支持。诉讼期间被告婚姻状况发生变化，和沪籍女子建立婚姻关系，据此符合目前在沪购房条件，原告认可结婚证的真实性，本院亦认可证据的真实性.被告此举虽不违反法律规定，但不应提倡。
　　依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
　　驳回原告殷永亮、梁佩琴的全部诉讼请求。
　　案件受理费16,500元，减半收取计8,250元，由原告殷永亮、梁佩琴负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：朱  敏

书记员：朱屹峰