殷玉琴与车泳仪、毛园园确认合同无效纠纷一审民事判决书

　　原告：殷玉琴，女，1955年7月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：刘怡彬，上海敏诚善律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：郑健，上海敏诚善律师事务所律师。
　　被告：车泳仪，女，1985年7月28日出生，汉族，住上海市。
　　被告：毛园园，女，1979年7月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：周菁华，上海市光明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐智强，上海市光明律师事务所律师。
　　第三人：陈殷，男，1983年7月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　原告殷玉琴与被告车泳仪、毛园园、第三人陈殷确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月23日立案受理。本院依法适用简易程序，于2018年9月25日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2019年6月20日再次公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　殷玉琴向本院提出诉讼请求：1.确认车泳仪、毛园园在2015年11月13日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2.判令上海市徐汇区天钥桥南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权归殷玉琴、陈殷共同共有，车泳仪、毛园园配合将房屋产权恢复登记至殷玉琴、陈殷名下。事实和理由：殷玉琴与陈某某系夫妻关系，两人育有一子陈殷，陈某某于2015年9月30日去世。系争房屋原系殷玉琴、陈某某、陈殷三人共同共有的产权房，现产权人为毛园园。2008年9月5日，案外人任某为套取银行贷款，与殷玉琴、陈某某、陈殷就系争房屋签订买卖合同，该合同已被法院确认无效。2010年1月14日，任某又将房屋以同样套取贷款的方式出售给车泳仪并签订了买卖合同，该合同同样已被法院确认无效。2015年11月，车泳仪与毛园园签订买卖合同。殷玉琴认为，本案系争房屋买卖不合常理、惯例和逻辑，不是正常的操作模式，毛园园明显存在过错，明知车泳仪无权处分房屋，从未看房，还以低价购入，两人恶意串通损害了殷玉琴的利益，合同应为无效，房屋权利应恢复原状。
　　车泳仪辩称，其与毛园园没有恶意串通，两人根本不认识，房屋买卖是其委托他人操办的，其已将房屋的真实状况都告诉了受托人。受托人称按照他意思办，贷款会处理掉的，其他事情不要其管。当时房价约400万元，其真实目的不是出售房屋，而是因结婚要买房，需把系争房屋上的贷款还了，房款只拿到16万元。合同是否有效由法院判断。
　　毛园园辩称，不同意殷玉琴的诉请。车泳仪、毛园园之间的买卖合同，经过法院诉讼，有调解书、判决书，都认定合同有效。殷玉琴不应再提起本案诉讼，而应就原案提起第三人撤销之诉。房屋来源是中介挂牌，经过正常的看房，房价款符合当时正常交易价格，房款付清，买卖是双方真实意思，不是如车泳仪所说帮还贷款，合同合法有效。
　　陈殷述称，合同是无效的，同意殷玉琴的诉请。
　　本院认定事实如下：殷玉琴与陈某某系夫妻，陈殷系两人之子。陈某某于2015年9月29日死亡。陈某某的父母均于20世纪70年代去世。
　　系争房屋原系公房，殷玉琴、陈某某与陈殷均为同住人。2008年，殷玉琴、陈某某、陈殷买下系争房屋产权，房屋由殷玉琴、陈某某与陈殷共同共有。同年9月，殷玉琴、陈某某、陈殷与陈殷的朋友任某为帮助陈殷套取贷款而签订虚假的上海市房地产买卖合同，转让价款110万元。同年9月9日，任某与星展银行(中国)有限公司上海分行(以下简称星展银行)签订房产抵押贷款合同，任某以系争房屋作抵押，向星展银行贷款77万元。之后，系争房屋过户至任某名下，殷玉琴、陈某某与陈殷仍居住在系争房屋。任某未支付首付款，星展银行贷款77万元由陈殷收取。陈殷称仅拿到贷款中的近40万元(注：承认收取近40万元系陈殷在本案庭审中陈述，前案中称只拿到25万元)，其余款项被中介公司收取。2017年10月，殷玉琴起诉要求确认殷玉琴、陈某某、陈殷与任某签订合同无效，2018年3月，法院判决该合同无效。该案已生效。
　　陈殷在还贷10个月后不再还贷，恰逢其时任某要结婚购房，遂与陈殷协商后又找来了两人共同的朋友车泳仪，以假买卖的方式以新贷还旧贷，将房屋登记转移。2010年1月14日，任某与车泳仪签订虚假的房地产买卖合同，转让价款150万元。任某于同年2月12日向星展银行还清系争房屋全部贷款本金及利息。车泳仪与上海银行签订个人住房借款担保合同，以系争房屋作抵押，向上海银行借款105万元。2010年3月8日，系争房屋过户至车泳仪名下。105万元贷款在归还了之前的贷款并缴纳了房屋交易相关税费后，剩余款项由陈殷收取。2018年5月，殷玉琴起诉要求确认任某与车泳仪签订的买卖合同无效，8月，法院判决该合同无效。该案已生效。
　　2011年10月，车泳仪诉至本院[案号：(2011)徐民四(民)初字第2901号]，要求殷玉琴、陈某某和陈殷迁出系争房屋，并赔偿租房损失。本院于2012年3月8日作出判决，认为买卖合同尚未履行完毕，车泳仪不得基于所有权请求殷玉琴、陈某某和陈殷返还系争房屋，并判决驳回车泳仪的诉讼请求。该判决现已生效。本案中，法院询问车泳仪，既然一开始就是假买卖，为何还起诉要求殷玉琴、陈殷迁出？车泳仪答复称，银行起诉其还贷，其找到陈殷，但问题解决不了，其感觉贷款算其的，房屋却由陈等居住不合理，遂找律师提起诉讼。
　　2015年9月24日，车泳仪(甲方)与案外人纪某某(乙方)签订委托代理合同，甲方委托乙方将系争房屋占有人迁出并出售房屋，劳务费为出售价款与支付车泳仪的205万元(含银行贷款或其他抵押金额)的余额。9月28日，甲乙双方还办理了公证委托，委托内容为代签买卖合同、代办转移登记等。
　　2015年10月，毛园园以145万元的价格出售了其名下唯一一套在芳华路的房屋。
　　2015年11月11日，车泳仪与毛园园签订售房定金协议书，约定了房价300万元及分期付款金额、期限，定金10万元，过户前拆除鸽子棚、迁出房屋内户口等。该协议书上还有中介费经上海尚盛房地产经纪事务所(以下简称尚盛事务所)的盖章。
　　2015年11月13日，车泳仪(甲方)与毛园园(乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定甲方将系争房屋转让乙方，转让价款为273万元；2015年11月11日前乙方支付10万元，11月13日前乙方支付60万元，11月18日前乙方支付12万元，另190万元以银行放款为准，12月31日乙方支付1万元；甲方于2015年12月31日前腾出房屋并通知毛园园进行验收交接，毛园园应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后，车泳仪将房屋钥匙交付给毛园园为房屋转移占有的标志；2015年12月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续；乙方未按约定期限付款的，应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，逾期超过7日后乙方仍未付款的，除乙方应支付7日违约金外，甲方有权单方面解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为合同总价款的20%；甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算。逾期超过7日甲方仍未交付的，除甲方应支付7日违约金外，乙方有权单方面解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为合同总价款的20%。补充条款还就维修基金、房屋附属设施、户口迁移及违约责任等作了约定。同日，双方还签订补偿协议，约定实际成交价300万元，23万元以装修补偿金方式于2015年11月18日前支付，过户前拆除屋顶上方鸽子屋及清除垃圾，2015年年底前交房屋钥匙。
　　2016年7月，毛园园诉至本院，案号(2016)沪0104民初23778号，要求车泳仪继续履行买卖合同，协助办理系争房屋的交易过户手续，并支付延迟交房违约金。本院于2016年10月13日出具民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、毛园园、车泳仪继续履行关于上海市徐汇区天钥桥南路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》，车泳仪于本调解书生效之日起十日内协助毛园园办理上述房屋的交易过户手续并将上述房屋交付毛园园，毛园园于房屋过户当日支付车泳仪房款20,000元；二、关于上述房屋购房款，双方无其他争议；三、案件受理费31,610元，减半收取计15,805元，由毛园园负担。2016年11月，毛园园被核准登记为系争房屋的权利人。
　　2015年11月11日，毛园园支付车泳仪10万元，车泳仪支付纪某某劳务费10万元。11月13日，毛园园支付车泳仪60万元，车泳仪支付纪某某劳务费59万元。11月18日，毛园园支付车泳仪12万元、27万元，车泳仪向王泰夫账户汇款26万元，纪某某确认收到26万元劳务费。2016年9月，毛园园代还车泳仪银行贷款1,871,951.50元(注：毛园园起诉车泳仪履行合同、协助过户案诉讼期间涤除，贷款本金只有105万元，还贷数额包括罚息,陈殷称贷款其分文未还)。10月，毛园园支付车泳仪2万元(依据调解书)。
　　2016年10月21日，车泳仪与毛园园签订《物业交接单》，移交内容房屋钥匙一把，收到房屋钥匙同时卖方支付了2万元。车泳仪称，毛园园称要拿2万元，就必须签这份交接单，所以其签署了，并说其后事情会联系纪某某，与其无关。毛园园称，是中介要求签的，签了这个后就可以收取佣金了。中介人员吕某某称，这是其为了给公司一个交待，当时车泳仪称再给她2万元并签署交接单才同意过户。
　　2016年11月7日，毛园园向本院申请执行，案号(2016)沪0104执4924号，要求车泳仪履行其尚未履行的上述调解书中规定的义务，交付系争房屋。本院于2017年4月1日作出执行裁定，认为目前不具备执行的条件，该次执行程序亦无继续的必要，应予终结。2017年11月，殷玉琴向本院提出执行异议，案号(2017)沪0104执异129号，请求中止对系争房屋的执行[注：执行依据为(2016)沪0104民初XXXXX号民事调解书]。本院于2017年11月13日作出执行裁定，认为根据现有证据，无法证明殷玉琴等与任某的房屋买卖合同已履行完毕，故殷玉琴等居住在系争房屋内仍系事出有因。殷玉琴对系争房屋享有合法的居住权，并足以排除本院的执行，故本院裁定中止对系争房屋的执行。2017年12月，毛园园提起执行异议之诉，请求许可车泳仪交付系争房屋的执行。本院审理后认为，执行标的是车泳仪向毛园园交付，应予以执行。殷玉琴并非执行依据当事人，故毛园园若要求殷玉琴腾退交付系争房屋，应另案诉讼解决。
　　2017年1月，毛园园诉至本院，案号(2017)沪0104民初161号，要求车泳仪支付延迟迁出户口违约金。本院于同年4月25日作出判决，认为买卖合同为有效合同，判决车泳仪于该判决生效之日起十日内按照每日400元的标准偿付毛园园逾期迁移户口违约金(自2016年10月22日起计算至殷玉琴、陈殷的户口迁出上海市徐汇区天钥桥南路XXX弄XXX号XXX室房屋之日为止)。后车泳仪上诉，二审于2017年8月14日判决驳回上诉，维持原判。
　　2017年5月，毛园园起诉殷玉琴、陈殷迁出。本院认为不得基于所有权主张而判决驳回起诉。二审法院于2018年9月判决维持原判。
　　审理中，车泳仪称，其为了结婚购房要处理系争房屋上的贷款，到太平洋房屋旗舰店(宛平路上)咨询，中介介绍了纪某某给其，并作了委托公证。做完委托公证后，纪某某说要去看房，于是带着纪某某去了系争房屋(注：根据报警记录记载，车泳仪谎称有租房纠纷而于2015年9月25日23点36分报警，随后拿着产证请锁匠开门进入系争房屋内)。纪某某要求与殷玉琴当面谈谈，所以等了一晚上直到第二天殷玉琴回来。殷玉琴白天回家后(晚上在医院陪丈夫)发现屋内有人遂报警(注：根据报警记录记载，2015年9月26日14点41分，殷玉琴报警，称家中失窃)，随后双方去了派出所，纪某某没有和殷玉琴说过话，其和殷玉琴谈处理房贷的事情。去过房屋之后过了几天，纪某某称其手中有把房屋钥匙，其问纪某某怎么来的，纪某某说与其无关，否则他拿什么吃饭。
　　为证明殷玉琴所述一直在房屋内、没可能来看房不属实，毛园园提供了：1、2017沪0104民初11490号案于2017年7月5日的笔录，记载殷玉琴称因丈夫2015年9月去世、陈殷出事，这段时间陆续离开系争房屋，看房情况不清楚；2、2017沪0104民初11490号案2017年8月9日笔录，记载殷玉琴称其一直在系争房屋内居住，2015年因为有事离开，晚上还是回来的。殷玉琴认为，其在丈夫去世前确实晚上到医院陪病人不在家，9月29日丈夫过世后就一直在家了。
　　为证明看过房，毛园园提供了：1、链家处的系争房屋内景照片，爱屋吉屋处的系争房屋内景照片、视频；2、中介尚盛事务所经办人吕某某的到庭陈述：毛园园先看了其他几套房屋，因各种原因未成，然后其在中介系统内看到了系争房屋的房源，挂牌价320万元，遂推荐给毛园园。与挂牌人王先生(王泰夫)联系后，约定2015年10月27日或28日(好像是星期六)看房，看房时其带着毛园园及其朋友田知泓(毛园园称两人于2016年12月结婚)，王泰夫开的门，屋内还有纪某某在，王称纪某某是车泳仪的受托人，房屋是三房一厅一卫，朝南、朝北房屋都有渗水，王称屋顶有鸽子棚，所以又上去看了鸽子棚，觉得可能是鸽子棚部位渗水。看房出来时还有别的中介带人看房。看房的2-3天后，双方约在中介处磋商，纪、王、毛、田以及车泳仪和他丈夫都在场，毛园园还价到290万元，车泳仪让步到308万元，当天未谈拢。1-2天后，车出价305万元，毛出价298万元。期间，其又介绍了几套房给毛园园。后来车泳仪称一口价300万元，不行就不谈了，最后毛园园同意了。双方约好到中介处签订定金合同，但中途车泳仪说脚扭伤了，所以一起到梅陇十一村让车泳仪签的定金合同，在场的还有王、纪、田三人。签订买卖合同时，毛、车及其丈夫在场。合同签订后，毛园园陆续付了一百多万元，但贷款没还清抵押还在，不能过户，其还曾陪车泳仪借过钱，但没有成功，之后走了法律程序才过户的。过户后毛园园要求车泳仪交房，车泳仪称钥匙在纪某某那里，但纪某某的电话打不通，有一次打通了但纪某某很凶。之后，其陪同毛园园去了系争房屋，开门的是殷玉琴，殷玉琴告知房屋不能买，有官司的，并提供了判决书，还称之前有人来闹过(应该是车、纪)，答应给她买套小房屋，但没有兑现。殷玉琴认为，视频、照片与房屋真实状况一致，但其没有挂牌出售房屋的行为。证人陈述不属实，其一直居住在房屋内，从没有人来看过房，朝南房屋渗水不是事实，有关看到渗水的情况也是2016年来系争房屋时看到的。车泳仪认为，照片、视频可能是纪某某看房时拍摄的。证人证言中，其本人从未与毛园园磋商过房价，而是委托纪某某去谈的，中介处确实去过，但不是谈房价。签买卖合同时，纪某某在场，当时其还问田知泓了解房屋状况吗，田说都知道的。陈殷称田知泓与尚盛事务所有利害关系，提供了网上调取的警方立案材料佐证，载明：我局在对上海尚盛房地产中介公司逃税案侦查中发现，2012年7月，上海尚盛房地产中介有限公司负责人张某某在为客户田知泓中介购买徐汇区龙华路XXX弄XXX号XXX室房产时，伙同黄某某以优惠税收、代缴税款为名，骗取客户田知泓代缴税款195,656元；立案日期：2015年3月11日。毛园园对资料真实性不认可，且若材料属实，更说明双方有恩怨，不可能为毛园园作假证。本院认为，根据上述材料描述事实，不足以证明田知泓与尚盛事务所存在利害关系、尚盛事务所会为毛园园作假证，陈殷的证明目的本院不予采纳。证人吕某某的证言，有对房屋的具体描述，有磋商议价过程，有指出参与人员，也有一些其他细节描述，并无不合常理之处，在无反证情形下，本院对上述证言予以确认。
　　为证明毛园园知晓房屋真实情况，车泳仪提供了发信号码为XXXXXXXXXXX(车称系田知泓的电话号码)的短信截屏，2016年6月6日短信告知6月27日是办理房产交易的最后一天了；6月24日短信约车泳仪在6月25-27日三天内选一天过户；6月26日短信内容为：车小姐，不接电话？不回信息？你认为你这样就能躲得过了么？该面对的你终究还是要面对！我不是陈殷！更不是任某！别再用你之前的行事方法来处理事情了，这样对你有百害而无一利！你和吴先生会为你们今天所做的行为而付出代价的！对该证据，毛园园称不知是谁的电话号码。本院认为，现有证据不足以证明电话号码是田知泓的，且三则短信发生于车泳仪和毛园园签订买卖合同约定的过户日期逾期近半年后，从内容看是催促车泳仪按约履行房屋过户手续，尚不足以证明毛园园知晓系争房屋的真实情况。
　　另查明，系争房屋建筑面积83.96平方米，顶楼，两房朝南，一房朝北，客厅朝东。本院就系争房屋询价结果为：我爱我家称2015年11-12月房屋单价4万-4.1万元；中原物业称2015年11-12月房屋单价3.6万-4万元；链家称只有2016年3月成交记录，当时小区均价5万元左右，因链家系统升级，无法查询到2015年底的价格。
　　本院认为，殷玉琴以车泳仪和毛园园恶意串通为由主张合同无效、房屋权利恢复原状，车泳仪明知系争房屋非其所有而出售他人，其恶意自不必多言。本案争议焦点在于毛园园是否是善意购买系争房屋。
　　现有证据不足以证明毛园园在购房前即知晓系争房屋的真实权利状态。因车泳仪有直接的利害关系，故其称毛园园知晓房屋的真实状况的意见，本院无法采信。本院只能从毛园园购房是否符合正常的交易习惯进行分析并加以判断毛园园是否善意。
　　依本案查明事实，毛园园先出售了自有的唯一一套住房，因此毛园园购买系争房屋具有合理动机。结合在案书面证据以及证人证言，毛园园购买系争房屋，其房源信息取得、磋商过程、合同签订、合同条款约定、付款均无异常之处，符合一般的交易习惯。
　　殷玉琴认为毛园园没有实地看房、低价购入不符常理。关于看房，根据车泳仪的陈述，其受托人纪某某手中确实有系争房屋的钥匙，故纪某某有自行入屋的便利条件，至于殷玉琴所称其在丈夫过世后再未出门过，不符常理，也缺乏充分证据佐证，因此客观上存在纪某某趁殷玉琴外出之机安排毛园园看房的可能，且之前发生过纪某某和车泳仪在未征得主人同意下进入系争房屋待了一夜的事实，为了尽力促成交易赚取巨额劳务费，纪某某主观上也极可能趁殷玉琴外出之机安排看房。况且，毛园园曾上门看房的事实也得到了中介人员吕某某的证实。因此，综合在案证据和当事人陈述，殷玉琴称毛园园未看房的事实不能成立。关于系争房屋的转让价格。根据本院询价结果，2015年11-12月系争房屋同地段同面积的房屋市场价大约在300万至350万元之间(注：2015年下半年到2016年上半年，正是本市房价飞速上涨的阶段，尤以2016年春节前后为甚，因此2016年3月的市场价也印证了前述价格的合理)，考虑到系争房屋的房型结构、房屋上有大额抵押以及车泳仪及其受托人纪某某急于出售的心态，毛园园以300万元购入未超出合理的区间范围，本院难以认定毛园园以不合理的低价购入系争房屋。
　　综上，现有证据不能证实毛园园明知车泳仪无权处分而购买系争房屋，不能证实毛园园购买系争房屋不符合正常的交易习惯，在购房过程中未见毛园园有重大过失。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。现殷玉琴的举证不足以证明毛园园非善意购房，应承担不利的法律后果。殷玉琴的诉讼请求，缺乏事实依据，本院难以支持。
　　依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
　　驳回殷玉琴的诉讼请求。
　　案件受理费30,800元，由殷玉琴负担15,400元，车泳仪负担15,400元。诉讼保全费5000元，由殷玉琴负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨  锋

书记员：蔡重洲