毕某某与武汉共创美好房地产顾某有限公司、刘某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：毕某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：汪晨，北京德恒（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：武汉共创美好房地产顾某有限公司，住所地武汉经济技术开发区经开万达广场B区第S5-1幢29房B1-6、B1-7、B1-8号房。
法定代表人：刘某某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：左长风，湖北中品律师事务所律师，特别授权代理。
被告：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，身份证住址湖北省孝昌县，现住所地武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：左长风，湖北中品律师事务所律师，特别授权代理。
被告：韩晗，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，身份证住址河北省衡水市饶阳县。
委托诉讼代理人：周俊，湖北中品律师事务所律师，一般授权代理。

原告毕某某与被告武汉共创美好房地产顾某有限公司（下称武汉美好公司）、刘某某、韩晗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，于2018年6月21日作出（2017）鄂0105民初3692号民事判决。本院判决后，被告韩晗不服该判决，上诉至武汉市中级人民法院。2018年11月23日，武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01民终8316号裁定，裁定撤销本院（2017）鄂0105民初3692号民事判决，发回本院重审。本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月29日及4月19日两次公开开庭进行了审理。原告毕某某的委托诉讼代理人汪晨、被告武汉美好公司及被告刘某某的共同委托诉讼代理人左长风、被告韩晗的委托诉讼代理人周俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毕某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告韩晗之间的房屋租赁合同；2、判令被告韩晗退还原告保证金59,520元；3、判令被告韩晗赔偿原告装修损失合计128,000元；4、判令被告韩晗赔偿原告经营损失20,000元；5、判令被告韩晗承担本案诉讼费。事实和理由：2016年8月26日,原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告将坐落于水墨清华xx号商铺出租给原告，租期为2016年8月26日至2021年8月15日止，其中2016年8月26日至2016年9月9日为免租期，第一年租金为178,560元，后逐年调整。2016年8月21日，原告向被告支付了定金2,000元，合同签订当日原告支付了租金、保证金等合计148,800元（含半年租金89,280元，三个月房租保证金44,640元，一个月房租合同转让保证金14,880元）。合同签订后，原告进行店面装修花费128,000元。租赁期间，案外人胡婷婷以与被告有经济纠纷为由，要求原告搬离承租商铺，并以第一承租人身份要求物业公司对原告承租商铺停电十余天。经原告与被告多次协商未果后，原告在半年承租期到来前搬离承租商铺。其后，原告多次找被告协商退还保证金、损失赔偿事宜，被告予以推脱。综上，被告所出租房屋因与他人存在经济纠纷，导致租赁合同目的不能实现，依法应承担相应法律责任。
被告武汉美好公司辩称，1、原告将我公司列为被告系主体错误，我公司在租赁关系中属于中介方不是出租方；2、原告在承租期间内以经营不善为由欠付租金、水电费，并在承租半年后擅自搬走，不与出租方交接，属于违约行为；3、租赁合同第八条约定，无论何种原因导致本合同终止解除的，依附于房屋的装饰装修部分属于出租方所有，乙方不得损坏或拆除，甲方也不给予任何形式的补偿。综上，请求驳回原告诉讼请求。
被告刘某某辩称，1、被告刘某某系武汉美好公司的法定代表人，其行为系职务行为，原告将刘某某列为被告系主体错误；2、被告刘某某不应承担任何责任。
被告韩晗辩称，1、同意解除合同，2017年3月原告自行关闭所租赁房屋的经营，且开始拖欠租金，被告韩晗向原告追要租金时，原告称想寻求转租或合作，没有解除租赁合同，同年7、8月份，因原告在被告韩晗处押金都已抵完租金且拖欠两个月房租，原告才说明要解除合同，被告韩晗因此向第一出租方用押金抵扣了五个月的房租，原告的押金已经全部抵完，且原告尚欠两个月房租，被告韩晗保留追索权利；2、保证金44，640元已经抵扣房租，不予退还；3、根据双方租赁合同约定，原告无权索要装修损失；4、原告因自身经营问题自行停业，无权要求赔偿损失。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告毕某某、被告武汉美好公司、被告刘某某、被告韩晗进行了证据交换和质证。对有关证据和事实认定如下：
1、位于汉阳区芳草路59号的水墨清华xx的商铺产权人为武汉水墨清华置业发展有限公司（下称武汉水墨公司）。武汉水墨公司将上述商铺出租给武汉两岸印象咖啡有限责任公司（下称武汉两岸公司）。2016年8月16日，武汉两岸公司将上述商铺转租给了韩晗，租赁期限为5年，自2016年8月16日至2021年8月15日，并约定同意转租。2016年8月15日，韩晗与武汉美好公司签订招商代理合同一份，约定韩晗委托武汉美好公司为“水墨清华xx号门面”项目的招商代理人，全权负责管理承租方，可代韩晗与承租方签订租赁合同并负责收款，有不租的，有转让的都由武汉美好公司继续管理招商。韩晗、刘某某在该合同上签字，并加盖武汉美好公司公章。韩晗、刘某某系武汉美好公司股东，刘某某系该公司的法定代表人。
2、2016年8月21日，毕某某向武汉美好公司支付了水墨清华二期xx号商铺的定金2,000元。同月26日，韩晗（甲方）与毕某某（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将坐落于水墨清华xx号商铺（总建筑面积93平方米）租赁给乙方，租赁时间为5年，甲方商铺从2016年9月9日起交付给乙方至2021年8月15日止(其中2016年8月26日至2016年9月9日内免交租金);乙方在签约5日内应支付合同保证金44,640元，若乙方要求对商铺进行改造需以双方商量且书面确定的附件为准，另行出租乙方所交保证金不予退还；乙方在2016年8月26日向甲方交付年度租金；合同合约期满终止时，在乙方不拖欠甲方各种款项、装修改造房屋后的现状未损坏房屋结构，甲方将押金无息退还给乙方；如乙方有欠租或损坏房屋的行为，甲方有权从该房屋的押金中直接抵扣；房屋租金采取壹年一调整，2016年9月9日至2017年9月8日月租金为160元每平方米，乙方签订合同后于当日支付全年租金178,560元；该房屋的物业管理及费用由乙方自行负责，甲方不得干涉乙方正常经营及市场管理、物业管理，如有此类行为发生，则甲方承担相应的违约责任；无论何种原因导致合同终止或解除的，乙方都应于终止或解除合同后的10内腾退并搬离房屋，可移动和可拆除的物品乙方有权搬离，依附于房屋的装饰装修属甲方所有，乙方不得损坏或拆除，甲方不因此给予乙方任何形式的补偿或赔偿。该合同还约定了其他责任条款，并书面备注：乙方经营期间可以转让，交1个月房租给甲方换合同。毕某某、刘某某代韩晗在该合同上签名，并加盖武汉美好公司公章。同日，毕某某向武汉美好公司支付146,800元，武汉美好公司向毕某某出具了金额为148,800元（含保证金44,640元、半年租金89,280元、代理费14,880元）的收据，其中，毕某某预交的定金2,000元冲抵租金。合同签订后，韩晗向毕某某交付了租赁房屋。2017年2月底，毕某某自行搬离出该租赁房屋。其后，毕某某与刘某某、韩晗协商解除合同及退还押金事宜，并多次拨打市长热线电话和报警电话求助，但双方一直协商未果。2017年8月，武汉两岸公司将上述商铺门面收回，并出租给他人经营。
3、原告毕某某提交了2016年9月5日与武汉科瑞特装饰工程有限公司签订的《烟酒天下门面装修合同》及《烟酒天下门面装修报价单》，用以证明其对涉案商铺进行了装修装饰共花费128,000元。被告刘某某、武汉美好公司、韩晗均认为该证据是毕某某和案外人签订，未经出租方确认，且未提交支付凭证，对该证据真实性有异议。由于原告毕某某未提交履行装修合同的支付、收款凭证，故结合被告刘某某、武汉美好公司、韩晗的质证意见和涉案商铺的实际用途，对该证据证明装饰装修花费128,000元的事实不予采信。
4、原告毕某某提交了2017年7月16日自行制作的调查笔录一份，用以证明在经营期间因被告韩晗与武汉两岸公司之间的经济纠纷导致租赁商铺被停水、停电的事实。被告刘某某、武汉美好公司、韩晗均认为该证据系原告毕某某单方制作，且证人也未出庭作证，对该证据真实性有异议。本院根据原告毕某某的书面申请，依职权向涉案商铺的物业公司调查停水停电情况时，案外人杨正华明确表示其不是涉案商铺物业公司的员工，不清楚涉案商铺停水、停电具体原因。故结合被告刘某某、武汉美好公司、韩晗的质证意见和本院的调查笔录，对该证据所主张的事实不予采信。

本院认为，原告毕某某与被告韩晗签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，应受法律保护。在该合同履行期间内，原告毕某某在与被告韩晗协商解除合同未果的情况下自行搬离租赁商铺，且该商铺已被案外人武汉两岸公司收回，故上述租赁合同已无法继续履行。现原告毕某某要求解除合同，被告韩晗明确表示同意解除合同，本院予以准许。关于原告毕某某要求退还保证金59,520元的诉讼请求，该保证金包含上述租赁合同约定的保证金44,640元和毕某某支付给武汉美好公司的代理费14,880元。为减轻当事人诉累，经本院释明，关于毕某某支付给武汉美好公司的代理费14,880元，双方当事人一致同意本案一并处理，在武汉美好公司已经促成了毕某某与韩晗签订了租赁合同的情况下，毕某某要求退还14,880元代理费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于租赁合同约定保证金44,640元是否应当退还的问题，根据上述租赁合同约定，如原告毕某某有欠租的行为，被告韩晗有权从押金（保证金）中直接抵扣，原告毕某某租金实际缴纳至2017年3月9日，故自2017年3月10日起被告韩晗有权从保证金中抵扣原告毕某某欠付的租金，综合考量原告毕某某实际使用租赁商铺的时间、双方解除租赁合同的过程等因素，本院酌定该保证金抵扣一个月租金14,880元，被告韩晗应退还原告毕某某保证金29,760元。关于原告毕某某要求被告韩晗赔偿装修损失128,000元的诉讼请求，根据上述租赁合同约定，无论何种原因导致合同解除的，依附于房屋的装饰装修属被告韩晗所有，被告韩晗不因此给予原告毕某某任何形式的补偿或赔偿，且原告毕某某无证据证明装修花费128,000元的事实，故该诉讼请求本院不予支持。关于原告毕某某要求被告韩晗赔偿经营损失20,000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除原告毕某某与被告韩晗于2016年8月26日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告韩晗于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕某某返还保证金29,760元；
三、驳回原告毕某某的其他诉讼请求。
案件受理费人民币4,412元，由原告毕某某负担3,412元、被告韩晗负担1,000元（此款原告已交纳，被告韩晗于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告毕某某）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判长 邹军
审判员 肖政
审判员 崔玉华

书记员： 刘婷