毛文萍与上海静安置业(集团)有限公司、上海静安置业物业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)：毛文萍，女，1973年3月26日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：董昊，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。
　　被上诉人(原审被告)：朱晓东，男，1967年12月1日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：郭伟，上海市锦泓律师事务所律师。
　　被上诉人(原审第三人)：上海静安置业(集团)有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：时筠仑，董事长。
　　委托诉讼代理人：吴豪，上海市佳信达律师事务所律师。
　　被上诉人(原审第三人)：上海静安置业物业管理有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：瞿英，董事长。
　　委托诉讼代理人：吴豪，上海市佳信达律师事务所律师。
　　上诉人毛文萍因与被上诉人朱晓东、上海静安置业(集团)有限公司(以下简称“静安置业集团公司”)、上海静安置业物业管理有限公司(以下简称“静安置业物业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初10740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　上诉人毛文萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判撤销朱晓东与静安置业集团公司、静安置业物业公司就上海市静安区南京西路XXX弄XXX号二层后楼房屋(以下简称“系争房屋”)建立的公房租赁关系。事实与理由：第一，一审法院所依据的《上海市房屋租赁条例》于2000年7月1日实施，而系争房屋承租人改为朱海敏的时间为1995年1月1日。故一审法院不应适用该规定，认为朱晓东即使自1995年1月1日起未在系争房屋居住，也不影响其为系争房屋共同居住人的身份。第二，在朱芳清单位增配了本市华坪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“华坪路房屋”)后，经静安置业集团公司、静安置业物业公司核实更改租赁户名为实际居住人朱海敏，此次更改户名相当于一次重新分配，朱晓东及朱芳清、吴淑芳已不再享有系争房屋的居住权，也不再是系争房屋的共同居住人，即使朱晓东及朱芳清、吴淑芳在系争房屋居住也不是朱海敏生前在系争房屋的共同居住人。第三，根据有关规定，认定共同居住人不看户口，除配偶和孩子外，共同居住人应为实际居住一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。朱晓东即使有系争房屋的居住权也要在朱海敏承租期间即自1995年起实际居住一年以上才符合朱海敏生前在系争房屋的共同居住人之条件。本案的关键是判断朱晓东是否为朱海敏在系争房屋的共同居住人，而非朱晓东是否为朱芳清在系争房屋的共同居住人。第四，朱晓东未有证据能证明其和朱芳清、吴淑芳一直居住在系争房屋内，朱晓东和朱芳清、吴淑芳实际居住在华坪路房屋，系争房屋的实际居住人只有朱海敏一人。第五，一审法院对《静安区直管公房管理签报》的摘抄，可证明静安置业集团公司、静安置业物业公司知晓朱晓东、吴淑芳不是朱海敏的共同居住人。静安置业集团公司、静安置业物业公司提交的朱晓东申请变更租赁户名时提供的《户籍证明》，可证明朱晓东在2015年8月申请过变更租赁户名，但直到2017年才变更完成。朱晓东一直隐瞒变更户名的事实，毛文萍直至申请变更时才发现户名已为朱晓东。第六，根据法律规定，朱晓东并非朱海敏的直系亲属，在有第一顺位继承人的情况下，朱晓东对系争房屋的公房承租权不享有继承权。
　　被上诉人朱晓东辩称：不同意毛文萍的上诉请求。首先，朱晓东是在系争房屋处有本市常住户口的共同居住人。朱晓东自1975年起就居住在系争房屋内，户籍从未迁出，也从未享受过福利分房，符合同住人的条件。其次，系争房屋于1995年变更租赁户名并不影响原共同居住人的身份认定。再者，毛文萍实际从未在系争房屋居住过，不是系争房屋的同住人。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　被上诉人静安置业集团公司、静安置业物业公司共同辩称：不同意毛文萍的上诉请求。一审查明事实无误，毛文萍的户籍不在系争房屋内，系争房屋原承租人朱海敏于2014年12月19日报死亡并注销户口后，静安置业集团公司、静安置业物业公司根据系争房屋内仅有的两个同住人即朱晓东、吴淑芳的申请及签字同意，变更承租人为朱晓东，该行为合法、合规。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　毛文萍向一审法院起诉请求：1、撤销朱晓东与静安置业集团公司、静安置业物业公司就系争房屋建立的公房租赁关系，静安置业集团公司、静安置业物业公司应依法依规重新确定系争房屋的承租人为毛文萍。2、朱晓东承担案件受理费。一审诉讼过程中，毛文萍撤回了第1项诉讼请求中要求静安置业集团公司、静安置业物业公司重新确定系争房屋承租人为毛文萍的诉讼请求。
　　一审法院认定事实：毛文萍与朱海敏(2014年12月19日报死亡)系夫妻关系，于2009年6月18日登记结婚。朱海敏与朱晓东系兄弟关系，二人均系朱芳清与吴淑芳之子。
　　系争房屋内原有朱海敏(户主)、朱晓东、吴淑芳的户籍，其中朱海敏、朱晓东的户籍均为1975年10月9日从南京西路房屋迁入，吴淑芳的户籍于1997年6月25日从上海市长宁区程桥二村XXX号XXX室(以下简称“程桥二村房屋”)房屋迁入。
　　系争房屋原承租人为朱芳清，后因单位于1986年增配了华坪路房屋，并与吴淑芳于1986年12月将户口迁入华坪路房屋，故朱芳清申请将租赁户名过户给朱海敏。后经静安置业集团公司、静安置业物业公司批准，1995年1月1日起系争房屋的承租人变更至朱海敏名下。
　　2017年6月28日，朱晓东、吴淑芳向静安置业物业公司提出变更系争房屋租赁户名的申请，表示系争房屋原承租人朱海敏于2014年12月19日报死亡，其配偶毛文萍户籍在虹口区大连西路玉田新村XXX号XXX室。本处现有户口簿一本，户籍人数二人，经全家协商一致，同意将租赁户名变更为原承租人之弟朱晓东。2017年7月1日，静安置业集团公司、静安置业物业公司将系争房屋的租赁户名变更至朱晓东名下。
　　一审法院另查明，1986年12月，朱芳清的单位因其家庭居住困难，向朱芳清、吴淑芳增配了本市华江新村XXX号XXX室房屋(即华坪路房屋)，华坪路房屋的承租人为朱芳清。
　　1989年，朱芳清的单位收回了华坪路房屋，另行向朱芳清、吴淑芳分配了程桥二村房屋，该房屋承租人为朱芳清。
　　1995年3月30日，朱芳清与案外人上海金峰置业发展公司签订了《公有住房买卖合同》，购买了程桥二村房屋的售后产权。
　　一审法院再查明，2020年2月28日，上海交通大学医学院附属新华医院向一审法院出具了《情况说明》，表示朱晓东在该院工作期间未享受过实物分房。
　　一审审理中，毛文萍表示，在系争房屋原承租人朱海敏去世后，户籍在册的吴淑芳、朱晓东均不属于共同居住人，其中吴淑芳是华坪路房屋、程桥二村房屋的受配人员，朱芳清购买程桥二村房屋的产权时，吴淑芳也明确是同住成年人，故吴淑芳不是系争房屋的共同居住人。毛文萍认为，相关政策规定的实际居住时间段应为1995年1月1日朱海敏成为承租人开始直至其死亡止。朱晓东因未在系争房屋实际居住，故不符合相关政策规定的条件，也不是系争房屋的共同居住人。
　　朱晓东表示，朱芳清夫妇一直居住在系争房屋内，增配华坪路房屋后，一直是由朱海敏居住在华坪路房屋。华坪路房屋套配程桥二村房屋后，朱海敏就住在了程桥二村房屋，程桥二村房屋也是朱海敏的婚房。因系争房屋居住环境较差，考虑到父母居住、朱晓东上班及照顾父母等问题，2002年朱晓东购买了上海市杨浦区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“周家嘴路房屋”)，朱晓东及父母就搬到周家嘴路房屋居住，系争房屋之后用于堆放杂物，父母及朱晓东偶尔回去照看一下。朱芳清夫妇、朱海敏及朱晓东原家庭关系较好，朱海敏处也有系争房屋的钥匙，但主要的管理都是朱芳清夫妇及朱晓东进行的。
　　静安置业集团公司、静安置业物业公司表示，系争房屋原承租人朱海敏去世后，静安置业集团公司、静安置业物业公司根据系争房屋仅有的两个同住人签字同意，变更了承租人，至于他处公房的情况，与本案无关。且即使吴淑芳不是系争房屋的同住人，则系争房屋的同住人只有朱晓东，则朱晓东申请变更承租人，静安置业集团公司、静安置业物业公司予以准许也是合法的。
　　一审法院认为：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。毛文萍认为，朱晓东自1995年1月1日起未在系争房屋实际居住，并非系争房屋的共同居住人，故静安置业集团公司、静安置业物业公司变更其为承租人的决定应当撤销。但根据法律规定，公有居住房屋租赁户名变更后，原承租人的共同居住人仍享有居住权。朱晓东于1975年将户籍迁入系争房屋，毛文萍提供的证据并不足以证明朱晓东的居住情况，且即使朱晓东自1995年1月1日起未在系争房屋居住，也不影响其原为系争房屋共同居住人的身份。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同。因系争房屋原承租人死亡后，该房屋内仅有朱晓东及吴淑芳的户口，由其二人向静安置业集团公司、静安置业物业公司提出申请，要求变更系争房屋的租赁户名，静安置业集团公司、静安置业物业公司予以准许的决定符合相关法律规定。据此，毛文萍要求撤销朱晓东与静安置业集团公司、静安置业物业公司就系争房屋建立的公房租赁关系的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
　　据此，一审法院作出判决：驳回毛文萍的全部诉讼请求。
　　二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
　　本院认为：根据《上海市房屋租赁条例》的相关规定，公有居住房屋的租赁户名变更后，原承租人的共同居住人仍享有居住权。《上海市房屋租赁条例》虽于2000年7月1日起实施，但此前也并无公有居住房屋租赁户名变更则原共同居住人丧失居住权利的规定，故毛文萍所称更改租赁户名相当于一次重新分配，在租赁户名更改为朱海敏后，朱晓东、朱芳清及吴淑芳即不再是系争房屋的共同居住人的意见，缺乏依据，本院无法采纳。朱晓东的户籍于1975年即迁入系争房屋并长期居住于系争房屋，朱晓东是系争房屋的共同居住人。系争房屋的租赁户名虽于1995年由朱芳清变更为朱海敏，但该租赁户名变更的单一事实并不影响朱晓东对系争房屋的居住利益。由于毛文萍并未提供充分证据足以否定朱晓东对系争房屋的居住利益，故一审法院未采纳毛文萍关于朱晓东并非系争房屋共同居住人之主张，本院予以认同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同。朱海敏死亡后，系争房屋内仅有朱晓东、吴淑芳二人的户籍，静安置业集团公司、静安置业物业公司根据其二人的申请变更朱晓东为系争房屋的承租人，符合相关规定。故一审法院未支持毛文萍要求撤销朱晓东与静安置业集团公司、静安置业物业公司就系争房屋建立的公房租赁关系之诉请，并无不当。
　　综上所述，毛文萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费80元，由毛文萍负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　陈雅葳

审判员：张常青

书记员：余  艺