毛良庄与吕杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：毛良庄，男，1975年5月11日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：孙海峰，上海上一律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：潘丽，上海上一律师事务所实习律师。
　　被告(反诉原告)：吕杰，男，1994年2月10日出生，汉族，户籍地四川省。
　　委托诉讼代理人：张红霞，上海宇钧律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)毛良庄与被告(反诉原告)吕杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，审理中，被告提出反诉，本院依法予以合并审理。于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人孙海峰、潘丽、被告及委托诉讼代理人张红霞到庭参加诉讼。经双方当事人同意并经本院院长批准，本案简易程序适用期间延长三个月。本案现已审理终结。
　　毛良庄向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告租金损失74,000元；2.被告赔偿原告房屋维修费用75,311元；3.被告赔偿原告佣金损失77,000元。(扣除被告租赁保证金40,000元后应赔偿186,311元)事实和理由：2017年7月4日王某2、王某3与原告签订了《上海市房屋租赁合同》、2017年7月31日王某1、王某3与原告签订了《上海市房屋租赁合同》,将位于上海市徐汇区太原路XXX弄XXX号整幢房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给原告,并同意原告转租,有王某2、王某3、王某1出具的同意转租证明为证。2018年1月13日原告与被告签订了《上海市房屋租赁合同》,将涉案房屋出租给被告供办公使用。但在原告将房屋交付被告后,被告不合理使用房屋,且在未征得原告同意的情况下,拆除了楼梯和二楼的楼板,破坏了房屋主体结构,导致隔壁邻居投诉到相关部门和涉案房屋的公房管理单位,被要求恢复原状。原告多次找被告协商,要求被告维修涉案房屋,以恢复原状,但被告拒绝,原告只得亲自找施工单位上海衡复物业有限公司进行维修,共花费费用75,311元,按照合同约定该笔维修费用应由被告承担。合同第3.1条约定：房屋租赁期限为2018年1月15日至2023年8月31日;第4.1条虽约定：2018年1月15日至2018年3月14日为原告给被告的免租装修期,但两个月的免租期应是建立在整个5年租期的基础上,即被告按照合同约定租期满5年即可享受2个月的免租期。但被告在破坏涉案房屋主体结构后,于2018年3月19日明确向原告表示不再承租该房屋,故原被告于2018年3月19日解除房屋租赁合同。此时距原、被告签署的合同生效后仅2个月时间,故该情况下被告不能享受2个月的免租期,且若在被告承租仅2个月的情况下即可免租2个月,显然是不符常理的,因此被告应按合同约定的租金照常支付原告2018年1月15日至2018年3月19日的租金。另,在被告明确表示不再承租涉案房屋后,原告不得不寻找新的租客,至2018年6月15日新租客承租前,由于被告原因,原告维修房屋及寻找新租客花费了3个月时间,使得原告无法在2018年3月19日至2018年6月15日期间对涉案房屋收取租金。综上,被告应向原告支付2018年1月15日至2018年6月14日5个月的租金,以赔偿原告的损失。根据合同第4.1条约定：涉案房屋每月租金为人民币37,000元,故原告5个月的租金损失共约人民币185,000元。被告在合同签署当日已支付原告首期租金111,000元,故还应向原告赔偿租金损失74,000元。另外,原告出租涉案房屋需要房屋中介公司带租客前来成交,原告支付房屋中介公司佣金。在原告与被告签署合同后,原告支付中介公司佣金37,000元,后被告破坏房屋主体结构后不再承租涉案房屋,原告需另寻租客,在原告与新租客签署房屋租赁合同后,原告又需支付中介公司佣金40,000元,短短半年时间,针对涉案房屋的出租事宜原告即支出了佣金77,000元。而原告两笔佣金的支出均为被告所致,应由被告赔偿。
　　吕杰辩称，不同意原告的诉讼请求。被告不存在违约行为，被告进行装修及装修设计图纸都经过原告同意，因原告没有提供原始结构图造成现状。原告是转租人，但冒充产权人代理人。是原告违约，房屋面积只有40多平方，但是合同上面积写160平方米，是欺诈。涉案房屋在出租给被告之前就是出租的，被拆走中央空调后楼板已经被破坏。合同约定租赁期满返还房屋，被告无需恢复原状。
　　吕杰提出反诉诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年3月19日解除；2.反诉被告向反诉原告退还租赁押金40,000元；3.反诉被告向反诉原告退还租金104,833.33元(扣除2018年3月14日至3月19日租金6166.67元)；4.反诉被告向反诉原告赔偿损失15,000元(其中中介费10,000元、装修设计定金5000元)。事实和理由：2018年1月13日，反诉被告毛良庄冒充房屋产权人与反诉原告吕杰签订房屋租赁合同，毛良庄将涉案房屋出租给吕杰，使用面积约为160平方米，合同约定2018年1月15日至2018年3月14日为装修免租期，合同还约定毛良庄以现状简单装修交付给吕杰，吕杰可以在不破坏房屋主体结构和房屋安全的情况下，根据自身需要进行适当装修，租赁期满或提前结束租赁合同时，吕杰交房给毛良庄无需恢复原状。合同签订后，吕杰屡次向毛良庄催要房屋原始结构图，但毛良庄一直未提交，并告知吕杰房屋时间久远当时没有房屋原始结构图，让吕杰放心装修，其他人不会有意见。吕杰就开始委托设计师和施工队对房屋进行装修，装修前吕杰将装修图纸施工方案等都交付给毛良庄，其表示同意。因毛良庄未交付房屋原始结构图，吕杰并不清楚楼梯的楼板是和隔壁邻居共用，邻居投诉至物业公司要求恢复到房屋最初建立时的状态，并要求只能由物业公司来修复。吕杰认为毛良庄在合同签订及履行过程中存在诸多违约或不当行为：1、冒充房屋产权人的代理人；2、房屋使用面积仅40.2平方米却欺诈约定有160平方米；3、上一承租人拆卸中央空调导致二楼楼板及楼梯塌陷松动吕杰才提出重新装修，但是毛良庄不提供原始结构图，存在过错；4、合同约定租赁结束无需恢复原状，但毛良庄要求吕杰将房屋恢复至房屋最初建立时的状态系违约。吕杰认为合同目的不能实现，毛良庄构成根本违约，为避免损失进一步扩大，双方于2018年3月19日解除合同。为维护自身权益，吕杰提出反诉。
　　毛良庄辩称，不同意反诉诉请。免租期是针对整个履行5年租赁期限才享有的，现在因吕杰损坏房屋导致合同解除，免租期不能享有，不同意退还租金。租赁保证金抵扣我方损失，不应退还。合同不存在欺诈，我方不应赔偿损失。
　　本院认定事实如下：
　　2018年1月13日，毛良庄(出租方、甲方)与吕杰(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，主要内容为：约定甲方将涉案房屋出租给乙方，使用面积约160平方米，租赁用途为办公。甲乙双方约定,甲方于2018年1月15日前向乙方交付该房屋。租赁期自2018年1月15日起至2023年8月31日止。租金：2018年1月15日-2020年1月14日每月租金为37,000元；自2020年1月15日-2022年1月14日每月租金为39,590元；自2022年1月15日-2023年8月31日每月租金为42,361.30元。自2018年1月15日至2018年3月14日为甲方给乙方的免租装修期，免租期内乙方无需承担租金。5.1甲方交付该房屋时,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为40,000元。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分于交房后3日内无息归还乙方。6.2租赁期间,乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用,致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的,乙方应负责维修。乙方拒不维修,甲方可代为维修,费用由乙方承担。6.3除本合同附件(一)外,乙方另需装修或者增设附属设施和设备的,应事先征得甲方的书面同意,按规定向有关部门审批的,则还由甲方委托乙方报有关部门批准后,方可进行。乙方增设的附属设施和设备维修责任由乙方承担。7.2乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时,应经甲方验收认可,并相互结清各自应当承担的费用。9.2甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的贰倍支付违约金;给双方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(四)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的……10.3乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的,甲方可以要求乙方恢复房屋原状。10.4租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租，乙方应按月租金二倍向甲方支付违约金，违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。补充条款1.甲方以现状简单装修交房给乙方。甲方在此确认乙方可以在不破坏该房屋主体结构和房屋安全的情况下根据自身需求进行适当的装修。租赁期满或双方提早结束租赁合同,乙方交房给甲方时无需恢复原状(乙方添加了特别的装饰装置和内部结构除外),乙方也不得恶意破坏装修。4、签订本合同之前，乙方已经知晓本房屋一楼可以工商注册，二楼以上属于居住房屋，不可以工商注册，不可以扰民。
　　合同签订后，吕杰向毛良庄支付房屋租赁保证金40,000元及三个月租金111,000元，毛良庄出具收款收据。毛良庄向吕杰交付涉案房屋后，吕杰对房屋进行装修。施工过程中，吕杰将房屋二楼楼板及楼梯全部拆除，涉案房屋邻居投诉至公房管理机构上海衡复物业有限公司。
　　2018年3月7日，毛良庄和吕杰签署太原路XXX弄XXX号租赁合同补充协议，主要内容为双方签订了太原路XXX弄XXX号房屋租赁合同，现因吕杰在装修过程中拆除了楼梯和二楼楼板，导致隔壁邻居投诉到相关部门和房屋公房管理单位要求恢复原样，故双方协商一致，达成补充协议1、吕杰允许毛良庄从本协议签订之日起寻找新的租客，若毛良庄找到新的租客，吕杰有权知道新租客的租金；2、吕杰承诺在2018年3月23日前和毛良庄确定继续承租或终止双方之间的租赁合同,否则吕杰愿意按照双方的租赁合同10-4条承担相关违约责任。
　　2018年3月19日，吕杰向毛良庄发送解约通知书，表示因双方协商不通过，向毛良庄宣布强制解除合同，吕杰不再承租。当日，毛良庄收回涉案房屋。
　　2018年3月30日，王某1、毛良庄和上海衡复物业有限公司签订建筑工程施工合同，约定上海衡复物业有限公司实施对涉案房屋的违章修复工作，工程款由毛良庄支付，工期为2018年4月5日至5月4日，工程总造价预算为75,311元。后上海衡复物业有限公司向毛良庄开具了共计75,311元工程款发票。
　　另查明，上海市太原路XXX弄XXX号二层南间、二层亭子间、晒台搭建间、二层卫生间承租人系王某1。2017年7月，王某1、王某2(系一层承租人)分别与毛良庄签订房屋租赁合同，由毛良庄承租上述房屋。
　　庭审中，毛良庄申请证人出庭作证，证人是非系上海衡复物业有限公司员工，证人称涉案房屋是代管房，产权人也不是我们，2018年1月中下旬，吕杰装修涉案房屋时，隔壁老太太报警并向我们投诉，周一我们上门查看发现涉案房屋内的楼梯和楼板都被拆除了，我们找吕杰和毛良庄谈话，也找到承租人王某1和他女儿，我们发出了整改通知书说明房屋承重结构被破坏。房屋损坏只能由我们来修才能保证质量，当时吕杰还想继续承租房屋，提出的恢复方案使用的材料与房屋原始材料不符，被我否决，后来退出了。承租人王某1同意委托我们公司对房屋进行恢复原状，并通过了验收，工程款是毛良庄支付的。整个恢复工程就是按照工程预算书上内容施工的，恢复原状的标准是到初始建造的标准包括结构和材料。
　　毛良庄还申请证人王某1出庭作证，证人系涉案房屋承租人，证人称吕杰要装修房屋没有事先告知过我，毛良庄要转租告知过我，当时他说实际使用人要对房屋进行一般性装修，没想到吕杰装修施工过大造成邻居家墙面裂缝报警，房屋恢复原状的费用是毛良庄支付的，房梁和楼梯材料都是木质的，吕杰之前的租客都没有动过房屋结构。
　　吕杰申请证人田某出庭作证，证人系吕杰聘请的装修设计师，证人称从接到设计项目开始，就向吕杰要房屋原始结构图，但没有拿到，我就去现场反复看，因房屋年代久远，走着晃动，我就想对房屋进行加固以保障安全使用，我的设计方案是楼板拆掉后用钢结构代替横梁，再铺设地板，楼板考虑要装饰，所以提高了一些，装修施工时我们也询问过有无产权人为什么房屋原始结构图没有，但毛良庄没有答复我们，我的设计方案出来后就交给吕杰，后面施工不是我负责，也没有人跟我沟通，我去施工现场时没有碰到过物业公司和二房东。
　　以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、收据、补充协议、施工合同、发票等证据证实，本院予以确认。
　　审理中，毛良庄提供2018年1月13日柳氏房地产中介费确认书及37,000元收据，2018年5月10日佣金确认书及40,000元收据，证明其因两次出租房屋花费中介费77,000元要求吕杰赔偿。吕杰认为没有发票和付款凭据，对真实性、关联性均不认可。
　　本院认为，原、被告(反诉原、被告)就涉案房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。吕杰抗辩称其装修方案和图纸都是经过毛良庄同意才实施的，但根据吕杰自己提供的微信朋友圈记录，其拆除楼板和楼梯在前，与毛良庄协商在后，也没有其他证据证明毛良庄事前同意其装修方案，故吕杰该抗辩意见本院不予采信。双方租赁合同补充条款明确约定：毛良庄在此确认吕杰可以在不破坏该房屋主体结构和房屋安全的情况下根据自身需求进行适当的装修。涉案房屋为建造于建国前的木结构房屋，吕杰在不清楚房屋原始结构和未通过物业公司报备的情况下擅自将二楼楼板和楼梯全部拆除，欲安装钢结构并抬高楼板，破坏了房屋原始主体结构，对此存在过错，亦违反合同约定，现房屋已通过公房管理机构恢复了原状，毛良庄支付了相应费用，故毛良庄诉请要求吕杰赔偿恢复原状费用，具有事实和法律依据，本院予以支持。
　　2018年3月19日，吕杰向毛良庄发送解约通知，毛良庄也在该日收回房屋，故双方租赁合同应于该日解除。合同解除后，毛良庄应向吕杰返还租赁押金，毛良庄表示用以抵充各项损失，于法有据，本院予以准许。关于毛良庄要求吕杰赔偿相当于两个月房租的房屋空置损失的诉请，本院认为，房屋恢复原状期间导致毛良庄不能正常使用房屋，确有损失，本院结合房屋收回时间、修复施工期间和毛良庄再次至中介公司挂牌出租房屋时间，酌情判定吕杰赔偿毛良庄空置损失37,000元。
　　关于毛良庄主张吕杰赔偿两次中介费损失的诉请，本院认为中介费系支付给案外人居间介绍的费用，因吕杰违约，导致双方租赁合同履行不到三个月即解除，故居间介绍毛良庄与吕杰之间租赁合同的居间费，吕杰应予以赔偿。毛良庄再次出租房屋而产生的居间费，与吕杰无关，本院不予支持。
　　关于吕杰主张要求毛良庄退还租金104,833.33元的诉请，毛良庄抗辩称免租期是对于整个五年租赁期才享有的，不同意退还租金。双方租赁合同约定免租装修期为2018年1月15日至2018年3月14日，但合同于2018年3月19日即解除，考虑合同解除原因、租赁期限长短、合同实际履行期间长短等情况，本院认为，毛良庄确有免租期损失，吕杰要求返还免租期全部租金，有违公平，本院酌情判令吕杰应按每月30,000元标准支付免租期租金，再扣除3月15日至3月19日租金，故毛良庄应退还吕杰租金44,833.33元。
　　因合同解除系因吕杰导致，故吕杰反诉要求毛良庄赔偿中介费和设计费损失的诉请，于法无据，本院不予支持。
　　依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
　　一、毛良庄与吕杰签署的《上海市房屋租赁合同》于2018年3月19日解除；
　　二、吕杰于本判决生效之日起十日内向毛良庄支付恢复原状费用75,311元；
　　三、吕杰于本判决生效之日起十日内向毛良庄支付房屋空置损失37,000元;
　　四、吕杰于本判决生效之日起十日内向毛良庄支付中介费损失37,000元；
　　五、毛良庄于本判决生效之日起十日内向吕杰退还租赁保证金40,000元，此款可与上述第二、三、四项款项互相抵扣；
　　六、毛良庄于本判决生效之日起十日内向吕杰退还租金44,833.33元；
　　七、驳回吕杰的其余反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计2013元，由毛良庄负担400元，吕杰负担1613元；反诉案件受理费减半收取计1748元，由吕杰负担820元，毛良庄负担928元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：徐  红

书记员：谯  烨