毛鸣军与上海南汇物资总公司房地产开发公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：毛鸣军，男，1967年5月24日生，汉族，住上海浦东新区书院镇桃园村XXX号。
　　委托诉讼代理人：赵林元，上海永乐律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海南汇物资总公司房地产开发公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：唐安安，总经理。
　　委托诉讼代理人：赵辰恺，上海市锦天城律师事务所律师。
　　原告毛鸣军诉被告上海南汇物资总公司房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，被告上海南汇物资总公司房地产于法定期间内提起反诉，本院依法合并审理。本案适用简易程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)毛鸣军及其委托诉讼代理人赵林元、被告(反诉原告)上海南汇物资总公司房地产开发公司委托诉讼代理人赵辰恺到庭参加诉讼。诉讼过程中，当事人双方一致申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。
　　原告毛鸣军向本院提出诉讼请求：确认原、被告签订的买卖惠南镇城基路XXX号房的《预售协议书》、《补充协议书》依法有效，并要求被告在15日内与原告办理过户变更登记。
　　事实和理由：被告系上海市浦东新区惠南镇城基路XXX号房屋(以下简称系争房屋)的开发方，因相关建设批文不全未能办理房地产权证。2005年4月26日，原、被告签订预售协议书、补充协议书，约定由被告将此房出售给原告，房价款人民币(以下币种同)168万元，待办理出房产证时一次性付清，付清房款后原、被告签订正式的房产销售，办理房产移交手续，同时约定原告必须帮助被告办出房地产权证，否则被告有权终止预售协议书。原告经过努力，于2012年7月12日办出房产证，遂向被告要求付款及办理交房手续，被告以公司纳入浦东新区国资委托管理中心，待公司理清管理关系完成账册等移交后再办理签订房产销售合同及房产交接手续，此后原告多次找被告交涉，均未果。原告认为，原、被告签订的预售协议书及补充协议书依法有效，原告完成了办理权证的配合义务，被告应当按照约定履行合同。
　　被告上海南汇物资总公司房地产开发公司辩称，不同意原告的诉请。根据原、被告于2005年4月26日签订的预售协议书约定，须待原告支付完毕房款后，方可办理权证，故被告现在没有义务办理权证。
　　反诉原告上海南汇物资总公司房地产开发公司向本院提出反诉请求：判令反诉原告与反诉被告于2005年4月26日签署的预售协议书及补充协议自2019年6月26日(开庭日)解除。
　　事实和理由：系争房屋由反诉原告建造，双方于2005年4月26日签订了《预售协议书》，根据协议书约定，购房款待系争房屋可办理房产证时一次性付清，并在购房款到位后签订房屋买卖合同、办理交房手续。系争房屋自2012年7月12日办理出房产证，但反诉被告怠于履行付款义务，在未付款的情形下，反诉被告擅自侵占房屋，且扣留属于反诉原告的房产证。反诉原告认为，反诉被告未履行付款义务已达七余年，明显超过合理期限，故提出反诉，要求解除《预售协议书》。
　　反诉被告毛鸣军辩称，不同意反诉请求。《预售协议书》是2005年签的，经过原告的努力，到2012年7月才办理了大产证，协议约定办理房产证以后才付款，而不是签订协议后付款。被告从2005年开始交国资委下属的托管中心管理，属于无人管理状态，或者相互之间的协调出现问题。被告从未行使解除权，也从未告知原告不需要支付房款，期间原告一直在与被告的法定代表人交涉，其表示托管中心作出明确指示后去办理过户。2018年原告曾起诉过2次，均因逾期未交诉讼费，被按撤诉处理。原告现表态，同意被告提供账户，原告按约定全额一次性支付房款，若被告拒绝提供账户，原告同意打入法院专款账户。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，被告对原告提交的《预售协议书》及其补充协议、房地产权证、上海市房屋登记书、(2019)沪0115民初958号民事判决书真实性均无异议。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　经审理，本院确认如下事实：被告(反诉原告)上海南汇物资总公司房地产开发公司(以下简称南汇物资房地产公司)是系争房屋的开发建设方。2005年4月26日，以毛鸣军作为乙方、南汇物资房地产公司作为甲方，签订《预售协议书》，约定甲方在惠南镇城基路XXX号建有商业用房，与乙方达成购房协议。第二条约定：“甲、乙双方商定：商业用房按建筑面积5,600元/平米出售，房款合计为1,680,000元(最终按房管部门测量面积计算，多退少补)，本协议签订后，待可办理房产权证时一次付清。”第四条约定：“在乙方购房款到位后，甲方正式将上诉物业移交乙方签订销售合同，办理移交手续。”同日，双方还签订《补充协议书》，约定乙方如调动工作或与公司解除劳动关系，都应帮助房产公司办理号房地产权证，如乙方不配合或借口推诿，甲方有权终止预售协议书。
　　2011年5月23日，毛鸣军作为南汇物资房地产公司的代理人，办理上海市房地产登记申请书。2012年7月12日，系争房屋被核准登记在南汇物资房地产公司名下，上海市房地产权证载明系争房屋建筑面积为304.30平方米，房屋类型为店铺。
　　另查明，就系争房屋，南汇物资房地产公司曾于2019年1月2日以毛鸣军为被告提起(2019)沪0115民初958号排除妨害、返还原物纠纷诉讼，经审理，本院于2019年2月19日作出判决：“一、被告毛鸣军应于本判决生效后十日内搬离位于上海市浦东新区惠南镇城基路XXX号房屋；二、被告毛鸣军应于本判决生效后十日内归还原告上海南汇物资总公司房地产开发公司沪房地浦字(2012)第262077号上海市房地产权证；三、被告毛鸣军应于本判决生效后十日内支付原告上海南汇物资总公司房地产开发公司房屋占有使用费(自2018年5月24日始至实际搬离日止按每月12,500元计算)。”该案判决作出后，毛鸣军提起上诉，上诉案件目前正在审理过程中。
　　诉讼过程中，原告(反诉被告)毛鸣军陈述，其原系被告(反诉原告)南汇物资房地产公司员工，2006年解除劳动关系。原、被告一致陈述，被告(反诉原告)现处于被托管状态。被告(反诉原告)表示，若法院支持本诉，对购房款要求在本案中一并处理，原告表示愿意将全部购房款打至法院代管款账户。
　　本院认为，就系争房屋，原告(反诉被告)与被告(反诉原告)签订的《预售协议书》及其补充协议书系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。本诉部分，《预售协议书》虽然未对过户时间作出明确约定，但是，在案证据显示，原告已于2012年办理出系争房屋的产权证，且明确表示愿意将全部购房款支付至被告指定账户或者法院代管款账户，系争房屋客观上已经具备履行条件，因此，对于原告要求被告协助办理系争房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。关于房价款，根据《预售协议书》第二条约定，按照5,600元/平米，以最终按房管部门测量面积计算房屋总价，根据上海市房地产登记簿显示，系争房屋建筑面积为304.30平方米，因此房屋总价应为1,704,080元。反诉部分，因《预售协议书》及补充协议仅概括性地约定购房款“待可办理房产权证时一次付清”，并未具体约定付款时间及付款方式，被告也无证据证明系争房屋办理出产证的同时或者之后其向原告提出过付款要求，且现在原告也明确表示愿意支付全部购房款，反诉原告以反诉被告怠于履行付款义务为由要求解除合同，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)毛鸣军与被告(反诉原告)上海南汇物资总公司房地产开发公司就上海市浦东新区惠南镇城基路XXX号房屋签订的《预售协议书》及其《补充协议书》合法有效；
　　二、被告(反诉原告)上海南汇物资总公司房地产开发公司于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)毛鸣军办理将上海市浦东新区惠南镇城基路XXX号房屋产权过户登记至原告(反诉被告)毛鸣军名下的手续；
　　三、原告(反诉被告)毛鸣军于上海市浦东新区惠南镇城基路XXX号房屋产权登记至原告(反诉被告)毛鸣军名下当日支付被告(反诉原告)上海南汇物资总公司房地产开发公司购房款1,704,080元；
　　四、驳回被告(反诉原告)上海南汇物资总公司房地产开发公司的反诉请求。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费19,920元，减半收取计9,960元，由被告(反诉原告)上海南汇物资总公司房地产开发公司负担；反诉案件受理费减半收取计人民币40元，由被告(反诉原告)上海南汇物资总公司房地产开发公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：黄  政

书记员：朱晓晨