永星化工(上海)有限公司与上海光线新材料科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：永星化工(上海)有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：张志恒，执行董事。
　　委托诉讼代理人：李青，上海积步律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：罗卫东，上海积步律师事务所律师。
　　被告：上海光线新材料科技有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：毛大栋，执行董事。
　　委托诉讼代理人：王枫伟，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：伏裕娇，上海市锦天城律师事务所律师。
　　原告永星化工(上海)有限公司与被告上海光线新材料科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李青及被告委托诉讼代理人王枫伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年5月至2019年1月期间的《车间承包合同》项下的费用1,228,860元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月14日，原告与被告就坐落在本市金山区亭林镇林盛路XXX号七号车间的承包事宜签署了《车间承包合同》，约定原告将上述车间承包给被告，承包期限自2017年2月18日起至2020年2月17日止，每月承包费120,000元，被告应于每季度最后一个月25日前向原告支付下一季度的承包费。合同还约定，承包期间，使用该车间所发生的水、电、燃气、通讯、设备、物业管理等费用均由被告按约定标准承担。合同签订后，原告依约将七号车间交付给被告。2017年1、2、3、4、5月期间，原告将《车间承包合同》项下的费用制作成明细表，交给被告的行政经理陆文彬签字确认，在此期间，被告尚能按约履行合同，按时支付费用。然自2017年6月起，被告开始拖欠合同项下的费用。就2017年6月—12月的费用，原告已通过(2018)沪0116民初389号起诉，解决；就2018年1月—4月费用，原告已通过(2018)沪0116民初3150号起诉，解决。对2018年5月至2019年1月期间合同项下费用，被告未按约支付，已属违约，原告特提起诉讼。
　　被告庭审中辩称：被告2018年5月—8月租金已经支付完毕，2018年12月31日《车间承包合同》已经解除，被告不应支付后续租赁费用，2018年9月—12月租金请法院依法判决。
　　原告为证明自己主张向本院提供的证据及被告质证意见如下：1.《车间承包合同》，证明原、被告间存在租赁合同关系；被告对此无异议。2.民事判决书两份，证明被告2018年4月前欠款已经诉讼解决；被告对此无异议，但认为与本案无关。3.补充证据①2018年4月10日《备忘录》②2018年10月10日《关于承包方请求终止〈车间承包合同〉的函告知书》③2018年10月16日《关于终止〈车间承包合同〉的通知函》④2018年11月22日《关于〈车间承包合同〉终止及赔偿的函件》⑤2018年12月26日《关于〈车间承包合同〉和解意向函》⑥2019年1月2日《回函》，证明原、被告就《车间承包合同》的解除事宜进行过磋商，但并未达成一致意见；被告就证据①②④⑥真实性无异议，就证据③⑤认为无被告方签章，真实性不予认可，同时认为双方就合同解除已经协商一致，只是就合同解除后的补偿、搬迁等事宜尚未明确。
　　被告为证明自己主张向本院提供的证据及原告质证意见如下：1.《关于承包方请求终止〈车间承包合同〉的函告知书》(即原告提供的补充证据②)，证明原告同意2018年12月31日终止《车间承包合同》。2.《关于〈车间承包合同〉终止及赔偿的函件》(即原告提供的证据④)，证明被告要求2018年11月搬离租赁场所的相关设备，原告未予配合。3.《协助函》及快递凭证、视屏，证明被告再次要求原告配合搬离租赁场所被告相关设备，原告未予配合。4.原告法定代表人名片及沟通录音(附书面整理内容)，证明拒绝配合被告搬离租赁场所被告相关设备。5.律师《回函》(即原告提供的证据⑥)，证明原告同意2018年12月31日终止《车间承包共同》。6.租金支付明细及凭证，证明被告已支付2018年8月前全部租金。原告对上述证据1—5真实性无异议，但认为不能证明被告主张，双方合同并未解除，原告并无阻挠被告搬离设备的行为；对证据6庭后核实后确认2018年8月前租金被告已付，但2018年5—8月物业管理费被告仍应承担，故截止2019年1月被告尚欠合同项下费用690,000元，同时确认保证金收到390,000元。
　　对原、被告双方提供的证据，除原告提供的补充证据③⑤因无被告签章，被告对其真实性不予认可，且不影响本院对相关事实的认定，不予采信外，其他证据皆来源合法、客观真实，且能够相互印证，形成证据锁链，证明本案事实，故皆予以采信。
　　根据上述采信的证据及原、被告双方庭审中陈述，本院查明事实如下：2016年10月14日，原、被告签订《车间承包合同》，约定原告将坐落在本市金山区亭林镇林盛路XXX号七号车间承包给被告，承包期限自2017年2月18日起至2020年2月17日止，每月承包费120,000元，被告应于每季度最后一个月25日前向原告支付下一季度的承包费；承包期间使用该车间所发生的水、电、燃气、通讯、设备、物业管理等费用均由被告按约定标准承担；原告交付该车间时，被告应向原告支付保证金360,000元，承包关系终止时，原告收取的保证金除用以冲抵合同约定由被告承担费用外，剩余部分无息归还被告。合同对解除条件、违约责任等同时进行了约定。合同签订后，原告依约将七号车间交付被告使用，被告实际向原告支付保证金为390,000元，并依约支付了2017年5月份之前的应付费用，但自2017年6月份起开始拖欠合同款项。就2017年6月—12月的费用，原告已通过本院(2018)沪0116民初389号民事判决解决；就2018年1月—4月费用(包括5月、6月基本租金240,000元)，原告已通过本院(2018)沪0116民初3150号民事判决解决。2018年4月10日，原、被告双方形成备忘录，确认双方经友好协商，达成一致意见，内容除对上述两起诉讼情况予以确认外，还包括“……三、2018年5月1日期，永星化工考虑到上海光线目前的困境，双方均同意按照基本费用租金12万元/月，定于每月10号之前，由上海光线支付给永星化工，先付后用。直至《车间承包合同》履行完毕或合同解除之日止。四、2018年5月1日起，双方均同意不再保留《车间承包合同》项下7号车间原有的水、电、蒸汽的能耗基数。如上海光线恢复生产，则永星化工愿意协助提供，费用另行协商。五、永星化工支持上海光线恢复生产经营，若上海光线不再恢复生产经营的，就《车间承包合同》是否继续履行或解除，则由双方另行协商……”。2018年10月10日，原告向被告发出《关于承包方请求终止〈车间承包合同〉的函告知书》，主要内容为“……一、同意贵公司提出的原签订的《车间承包合同》期限至2018年12月31日终止。二、合同履行尚未支付9月至12月的基本承包费用共4个月，为每月12万元，计48万元，一次性支付给我方。三、考虑到当初签订合同时贵公司利益的保障合同签订的合同期限至2020年2月17日止，合同终止日至合同履行期还有13.5个月。本公司考虑到贵公司现状，提出贵公司给予本公司50%的基本承包费用作为赔偿，计每月基本承包费用12万元，合计81万元的一次性补偿给我方。四、……我公司收到以上款项后与贵公司签订‘车间承包合同’终止承包协议书。五、签订‘车间承包合同’终止承包协议书后，贵公司须在30天内搬迁所有的设备……须于合同终止日，即2018年12月31日前完成；期间我公司有权利进出承包单位。六、签订‘车间承包合同’终止承包协议书后，贵公司须对车间内有变动的部分建筑依据我方的要求部分恢复原样，并于合同终止日，即2018年12月31日前完成。七、……八、贵方在承包期内如有厂房损坏的要求贵公司修复原样，并于合同终止日，即2018年12月31日前完成。九、在贵公司履行完毕以上我方提出八条意见后，我方一次性支付给贵公司保证金36万元。十、如贵方无法履行以上8点要求的，我方将保留按2016年10月与贵公司签订《车间承包合同》全额履行收费，并将按司法程序维护我方的利益”。2018年11月22日，被告向原告发出《关于〈车间承包合同〉终止及赔偿的函件》，主要内容为“……贵司于2018年10月10日回函我司，同意终止车间承包合同。考虑到我司目前的实际运营情况、资金状况等，我司希望按照以下方案解决：1、我司向贵方支付租金及赔偿金总共人民币90万元，物业以现状交还给贵司；或支付租金及赔偿金总额人民币75万元，并将物业恢复到双方协商好的状态。2、贵司配合我司在2018年11月30日前搬出现场所有设备设施。3、我司基于合同缴纳的承包保证金39万元冲抵第1项约定费用……”。2019年1月2日，上海上海积步律师事务所受原告委托，向被告发出《回函》，主要表达了被告“……断章取义，单方面认为‘我司同意终止车间承包合同’，对此，我司表示不予认可，此节有违诚信。希，贵公司依约依诚信履行《车间承包合同》”之意。2019年1月15日，被告通过快递向原告发出《协助函》，主要内容为“……上海赟岸将于2019年1月18日前往租赁场所搬迁该等设备，请贵司予以配合协助……”。2019年1月17日，被告委托诉讼代理人致电原告法定代表人，表示被告为减少损失，已将设备出售给案外人，欲次日至租赁场所搬迁，希望原告能够同意并配合，但原告法定代表人最终表示拒绝。此后，双方因协商不成，遂涉讼。
　　本院认为，原、被告签订的《车间承包合同》系双方真实意思表示，带有厂房租赁性质，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方皆应恪守履行。对于2018年4月以前被告拖欠的合同项下费用，已经本院生效判决解决，本案原告系对2018年5月以后合同项下费用提起的诉讼。根据双方诉辩主张，本案争议焦点为：一、双方合同是否已经解除？通过对2018年10月10日原告《关于承包方请求终止〈车间承包合同〉的函告知书》及2018年11月22日被告《关于〈车间承包合同〉终止及赔偿的函件》内容分析，原告已同意被告关于2018年12月31日合同终止的请求，只是双方就合同终止(解除)后的赔偿金额、设备搬迁、恢复原状等问题未能磋商一致。原告告知书第二至第八条与第一条为并列关系，并非条件关系，前者系对后者提出的善后要求，只不过该善后工作要求被告在合同终止日前完成。而第十条也并非被告不满足第二至八条要求便继续履行合同，只是作为对被告的制约仍按《车间承包合同》约定全额收费。2019年1月2日原告《回函》不能改变双方合同已经解除的事实，且因双方就合同解除的善后事宜未能达成一致便认定合同继续履行中，在被告早已实际停产的情况下，并非公平合理之举。二、被告尚欠原告租金金额？根据2018年4月10日《备忘录》及10月10日原告告知书，原告考虑到被告现状，自2018年5月1日后只按基本承包费120,000元/月向被告收取且被告尚欠9月至12月租金480,000元是不争的事实，且有被告缴费凭证及原告诉讼中核实的情况为证，双方争议的是合同终止后的相关事宜。原告以双方合同未解除为前提，要求被告支付2018年5月至2019年1月(包括2月、3月基本承包费)合同项下所有费用1,228,860元，除了因诉前对2018年7月、8月基本承包费已结清未核实外，由于计算标准前提有误，故该请求依据不足。三、原告是否有阻碍被告搬离设备的行为？在合同解除的前提下，对此点的认定，关系到被告是否应承担实际占用租赁车间的费用问题。结合被告2018年1月15日向原告发出的《协助函》及1月17日被告委托诉讼代理人与原告法定代表人的通话内容，显然原告对被告欲于2018年1月18日搬迁设备是明确拒绝的，虽然并未发生被告实际搬迁原告出面阻挠的状况，但按照现状分析，被告在原告不予配合的情况下，如强行将设备搬出原告厂区是不可能的，只会引起冲突，激化矛盾。因此，原告的拒绝配合，无论目的是否正当合理，客观上已经对原告搬迁设备形成阻碍。故被告无需支付2019年1月18日以后的实际占用车间费用。综上所述，双方《车间承包合同》已于2018年12月31日解除，被告尚应支付原告2018年9月—12月租金480,000元及2019年1月1日至18日实际占用车间费用，本院依据合同约定的基本承包费酌定为80,000元，且按照合同约定，被告支付的保证金可直接冲抵租金。另，原告基于合同尚未解除的认知，并未对合同解除后的赔偿问题提出诉请，为避免讼累，本院对此一并处理。鉴于本案合同的解除并不符合《车间承包合同》中约定的情形，系被告经营不善提出终止，原告同意，但双方就补偿问题未能达成一致意见，若按合同约定的被告中途退租违约条款处理，显然严重超出原告损失及双方磋商范围。但，毕竟合同解除后原告重新招租需要一定时间，期间租金损失应为必然，故本院酌定被告补偿原告三个月租金损失360,000元。至于合同解除后是否需要恢复原状，是否有需要修复租赁物等问题，针对本案情况，一是合同无明确约定，二是双方未能协商一致，三是原告无此诉请，故双方应本着物尽其用、减少损失、公平合理之原则协商解决，本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十六条、第九十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
　　一、原告永星化工(上海)有限公司与被告上海光线新材料科技有限公司于2016年10月14日签订的《车间承包合同》已于2018年12月31日解除；
　　二、被告上海光线新材料科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告永星化工(上海)有限公司2018年9月至2018年12月31日基本租金90,000元及2019年1月1日至1月18日实际占用费80,000元；
　　三、被告上海光线新材料科技有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿原告永星化工(上海)有限公司租金损失360,000元；
　　四、驳回原告其他诉讼请求。
　　如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取7,930元，财产保全费5,000元，合计12,930元，由原、被告各半负担6,465元。被告所负之款应于本判决生效之日起七日内交纳本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李庆阳

书记员：李晓婷