江佃臣、谢赢宇与上海招平房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：江佃臣，男，1983年5月9日生，汉族，住上海市普陀区。
　　原告：谢赢宇，女，1989年5月12日生，汉族，住上海市普陀区。
　　上列两原告共同委托诉讼代理人：白宇晨，上海志良律师事务所律师。
　　上列两原告共同委托诉讼代理人：黄众生，上海志良律师事务所律师。
　　被告：上海招平房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：蒋铁峰，董事长。
　　委托诉讼代理人：于汨，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周羡，上海市锦天城律师事务所律师。
　　原告江佃臣、谢赢宇与被告上海招平房地产开发有限公司(以下简称招平公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江佃臣、谢赢宇的共同委托诉讼代理人白宇晨、黄众生，被告招平公司的委托诉讼代理人周羡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告江佃臣、谢赢宇共同向本院提出诉讼请求：1、判令招平公司支付延期交房违约金人民币107,249元(以下币种均为人民币)；2、判令招平公司支付因延期交房导致江佃臣、谢赢宇额外支出的在外租房费用13,168元；3、判令招平公司支付虚假宣传的违约金50,000元。事实和理由：江佃臣、谢赢宇与招平公司于2017年12月签订《上海市商品房预售合同》，约定江佃臣、谢赢宇向招平公司购买坐落于上海市宝山区丰皓路633弄文景华庭65号4层403室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价509万元，并约定交房日期为2018年11月30日前。合同签订后，江佃臣、谢赢宇依约支付房款，但在交付之日，房屋里装修部分存在诸多质量问题，招平公司直至2019年3月19日才整改完成。另，招平公司在预售房广告、宣传单、售楼沙盘等销售材料上承诺的小区绿地率、人车分流等都未实现，小区公共部位的施工存在安全隐患，还故意隐瞒只有1部电梯能抵达地下车库的事实。综上，江佃臣、谢赢宇为了维护自己的合法权益，故诉至本院。
　　被告招平公司辩称，首先，系争房屋于2018年11月25日已视为交付，招平公司不存在逾期交付行为，故不应承担逾期交房违约金及江佃臣、谢赢宇的在外租房损失。对于江佃臣、谢赢宇提出的质量瑕疵问题，招平公司承担保修责任，也已经积极维修。其次，招平公司在小区绿化、车位等方面不存在违约行为。另外，系争房屋所涉电梯的设计符合规划要求、按图施工，且也经过竣工验收，故招平公司没有法律上的义务进行电梯改造。
　　本院经审理认定事实如下：2017年12月17日，招平公司(甲方)与江佃臣、谢赢宇(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，总房价款暂定为509万元。合同第十一条约定，甲方定于2018年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十三条第一款约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起2天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方取得《上海市住宅交付使用许可证》。合同第十七条第一款约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除合同。合同第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同附件三为该房屋建筑结构、装修及设备标准，其中墙面精装修标准为壁布；补充条款一第2条约定，乙方在签署买卖合同之前，已充分了解甲方为推广本房地产项目所发布、出具、陈列或以其它方式做出的售楼广告、售楼书、沙盘、售楼模型、户型图等售楼资料均为要约邀请，并不具备要约条件，因此均不应视为买卖合同的组成部分；第15条约定，甲方如未在本买卖合同第十一条约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方承担违约责任，具体方式为按逾期时间，分别处理：A.逾期在90日之内(含90日)的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；B.逾期超过90日的，乙方有权要求继续履行合同或者在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之二的违约金，违约金总额最高不超过乙方已付购房款的10%；第19条约定，乙方确认，经甲方充分说明及乙方实地考察，在签署买卖合同时已经熟知本房地产项目所涉规划和周边道路、公共设施等环境之现状及其可能对居住带来的影响；第20条约定，甲方交付的商品房的装饰、设备与附件三约定不一致，但其质量不低于附件三约定标准的，视为甲方交付的商品房的装饰、设备符合附件三的约定，甲方无需承担违约责任，甲方交付的商品房的装饰设备质量低于附件三约定标准并存在质量问题的，乙方应当在接收房屋的十五日内书面要求甲方整改，由甲方负责修复，不能修复的，甲方可选择按附件三标准更换，或者也可选择按合同第十七条的约定赔偿，除非这些装饰、设备存在致使乙方无法居住的重大质量问题，乙方不得以此为由拒收甲方交付的该商品房。如果乙方未在上述期限向甲方提出整改要求或自行委托他人整改的，则甲方不再承担任何责任。
　　2018年9月21日，招平公司取得系争房屋所在小区的新建住宅交付使用许可证。2018年11月15日，招平公司向江佃臣、谢赢宇寄送交房通知书，载明系争房屋已具备交房条件，通知其于2018年11月24日办理房屋验收交付手续。江佃臣、谢赢宇对系争房屋进行查验后，以房屋墙纸与约定不符、墙面存在空鼓等质量问题为由未接收房屋。
　　另查明，招平公司对系争楼盘的宣传册记载内容有：人车分流，实现95%人车分流；等等。另，江佃臣、谢赢宇在购房时曾签署《文景华庭不利因素告知书》。《文景华庭不利因素告知书》第5条载明，本项目南面的公共绿化具体建设内容及建成时间以政府相关部门意见为准；第18条载明，开发商为推广本房地产项目所发布、出具、陈列或以其它方式做出的售楼广告、售楼书、售楼模型等售楼资料均为要约邀请，并不具备要约条件，因此均不应视为买卖合同的组成部分。
　　关于小区绿化率及人车分流问题。招平公司表示，人车分流问题可以通过管理实现，系争小区的车位设计都是符合规划设计要求的，江佃臣、谢赢宇的证据不足以证明车位设置与规划不符。小区配套绿化已通过宝山区绿化和市容管理局的竣工验收，并已达到37.8%，即使新增地上停车位，亦不影响小区35%的绿化率。
　　本院认为，江佃臣、谢赢宇与招平公司就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应恪守并履行。
　　一、关于招平公司是否存在逾期交房问题。首先，根据法律规定，房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用情况下，买受人才有权拒收房屋。另外，双方补充条款一第20条亦约定，除非装饰、设备存在致使买受人无法居住的重大质量问题，买受人不得以此为由拒收交付的该商品房。本案中，系争房屋存在的质量问题不足以对江佃臣、谢赢宇正常居住使用系争房屋造成严重影响，故其拒收系争房屋无法律依据和合同依据。其次，系争房屋已满足约定的交付条件，招平公司亦已按照合同约定履行了相应的通知程序，视为系争房屋已经交付江佃臣、谢赢宇。综上，江佃臣、谢赢宇要求招平公司支付逾期交房违约金及其在外租房的损失无相关依据，本院难以支持。
　　二、关于招平公司是否存在虚假宣传问题。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。招平公司在宣传中对于人车分流的描述并无明确概念，亦无法具体量化，上述宣传内容不足以影响业主的购房决定。故招平公司的上述宣传行为并不足以构成法律意义上的欺诈。其次，关于小区绿化率的问题，小区绿化已通过行政部门竣工验收，而江佃臣、谢赢宇并未准确给出目前小区的绿化率实际数值，本院难以认定招平公司的上述宣传存在欺诈。若小区绿化发生变化不符合相关行政标准，业主可通过行政途径予以解决。关于江佃臣、谢赢宇提出小区公共部位的施工存在安全隐患，未提供足够证据予以证明，本院难以采信。最后，双方合同中未约定65号楼两部电梯均需直达地下车库，且江佃臣、谢赢宇亦未举证该楼电梯设计未达到建筑设计规范要求。综上，江佃臣、谢赢宇要求招平公司支付虚假宣传的违约金的诉讼请求，本院难以支持。
　　依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十二条、第十三条第一款之规定，判决如下：
　　驳回原告江佃臣、谢赢宇的全部诉讼请求。
　　案件受理费减半收取1,854元，由原告江佃臣、谢赢宇负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：刘  姗

书记员：袁凯凯