汤德星与上海耐贤实业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：汤德星，男，1953年8月3日生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：王莉，上海国畅律师事务所律师。
　　被告：上海耐贤实业有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：苏玉娥，执行董事。
　　委托诉讼代理人：张浩然，上海市海华永泰律师事务所律师。
　　原告汤德星诉被告上海耐贤实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤德星及其委托诉代理人王莉，被告上海耐贤实业有限公司的委托诉讼代理人张浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告汤德星向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年5月7日签订的房屋认购单；2、判令被告退还原告购房定金人民币(币种下同)21万元，并赔偿原告同期银行利息(以21万元为基数，按中国银行同期一年贷款利率4.35%，自2017年6月13日起计算至实际支付日止)；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年6月13日，原、被告签订《汇富家园颐谷南苑房屋认购单》，约定由原告购买坐落于上海市浦东新区周泰路XXX弄XXX号商铺(以下简称系争12号商铺)，认购总价为2,725,901元，付款方式为一次性付款。同日，原告支付意向金1万元。2018年4月，被告将系争商铺另售他人。被告建议，原告可将系争12号商铺变更为上海市浦东新区周泰路XXX弄XXX号商铺(以下简称系争15号商铺)。原告则表示，该商铺售价500万元，价格高出系争12号商铺一倍，原告无力购买。被告又提出，将付款方式变更为贷款，所需支付的现金与系争12号商铺一致。对此，原告则表示，其年过65岁，按现行的贷款政策，无法申请30年期限的贷款，如贷款期限不满30年，则原告无力购买系争15号商铺。被告承诺，可以帮助原告成功申请30年期限贷款，如申请不成功，则双方解除合同，全额退还定金21万元。2018年5月7日，双方就系争15号商铺签订《房屋认购单》，总价为530万元，付款方式为贷款。同日，原告支付定金20万元。2018年7月，被告告知原告，因原告年过65周岁，未能帮助原告成功申请30年期贷款，定金21万元不予退还。经原告多次催讨，被告仍拒不退还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之约定，故诉如所请。
　　被告上海耐贤实业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：一、2017年关于12号商铺的认购单双方已不再履行，同意返还1万元意向金。2018年关于15号商铺的认购单系双方真实意思表示，合法有效，原告应履行定金合同的义务，即与被告签署正式的房屋买卖合同。原告签订定金合同的时候自认为有付款能力，后因为个人原因拒绝继续履行定金合同，且未在房屋认购单约定的时间前与被告就本约的签署进行磋商，构成违约。被告作为守约方，要求继续履行合同，故不同意解除房屋认购单。二、原告系分两笔支付21万元定金，即使房屋认购单应解除，那被告返还定金的义务也应在法院判决生效之日，利息不应在支付定金之日起计息。三、被告作为房屋销售代理方，不存在承诺帮助原告成功申请贷款，且认购单明确约定原告自行准备贷款资料，被告只是提供必要的协助。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　2017年6月13日，原、被告签订《汇福家园颐谷南苑房屋认购单》，约定认购日期为2017年6月13日；房号为周泰路XXX弄XXX号，面积为48.01平米，单价为56,777.70元，总价为2,725,901元；付款方式为1.一次性付款；2.买方应于2017年7月15日前至本项目售楼处支付定金20万元；3.买方应于2017年8月15日前至本项目售楼处签订《上海市商品房出售合同》或《上海市商品房预售合同》,并于当天支付剩余房款。特别约定3.认购定金系买方对上述物业的购买权自愿缴纳，买方应在2017年8月15日前(包括该日)携带相关证明文件及本认购单前往售楼处签订合同并办理购房手续，本公司不再另行催告;4.销售方应于2017年7月31日前(包括该日)不得将该物业再出售给其他人，否则视为违约，则应无息双倍返还认购金。备注栏手写“此认购单为意向金协议，双方均不能视为定金”。同日，原告支付汇福家园67弄12号商铺意向金1万元。
　　2018年5月7日，原、被告签订《房屋认购单》，约定认购日期为2018年5月7日；房号为上海市浦东新区周泰路XXX弄XXX号，面积为92.97平米，单价为57,007.60元，总价为530万元；付款方式为1.贷款；3.买方应于2018年7月30日前，至本项目售楼处签订《上海市商品房出售合同》，并于当天支付全部房款。特别约定3.定金系买方自愿缴纳，买方应在2018年7月30日前(包括该日)携带相关证明文件及本认购单前往售楼处签订合同并办理购房手续，卖方不再另行催告。逾期者以弃权论，视为买方单方面违约，放弃该物业并无权要求卖方返还定金。若买方反悔不买则视为买方违约，同时买方所支付的定金卖方不予退还；4.卖方应于2018年7月30日前(包括该日)不得将该物业再出售他人；否则视为卖方违约则卖方无息双倍返还认购金。同日，原告支付周泰路XXX弄XXX号定金20万元。
　　原告确认，两份认购单“汤德星”签名字体不一致，系因签订第一份认购单时，汤德星未携带眼镜，由其儿媳赵震婷代为签署。
　　审理中，原告申请证人刘某某、赵某某出庭作证，以证明被告曾承诺帮助其成功办理贷款；若未能办理贷款则退还定金。刘某某当庭作证称：其的工作单位系天下汇合公司，其曾是系争商铺现场驻场，负责寻找客户，之后将客户交由销售经理赵某某洽谈并签订认购单。2017年，其曾向原告推荐系争12号约48平方米的商铺，但因原告未能成功办理贷款，导致无力购买系争12号商铺。其公司并无专门的人员为客户办贷款。当时原告签订认购单时，严淑文与赵某某称若原告无法办理贷款则退还定金，解除合同。赵某某当庭作证称：其曾在金大源实业有限公司任销售经理。系争房屋所在楼盘开盘时其已离职，因工作交接未妥善处理导致原告认购的系争12号商铺被另行出售。为了向客户有所交代，其向原告推荐了系争15号商铺。原告称系争15号商铺价格太高，故其向原告建议，可先订购，款项的事情另觅他法；若无法筹足款项则退定金。遂原告与严淑文协商认购系争15号商铺事宜。之后，得知原告未能办理贷款，故其致电严淑文、施总等了解此事并建议退款，他们称定金系由开发商收取，无法退还。对此，被告质证称，证人刘某某非被告公司员工，且陈述的是12号商铺的情况，陈述的情况也与事实不符，与本案无涉。证人赵某某亦非被告公司员工，即使证人向原告作什么承诺，也不能代表被告。两名证人恰恰证明被告未承诺为原告办理贷款事宜。严淑文系被告案场经理。
　　原告主张，严淑文系被告员工，其在公安局曾确认其承诺为原告办理贷款事宜，如不成功则退定金。经原告申请，本院依法向上海市公安局浦东分局调取严淑文询问笔录。询问笔录记载：严淑文系上海耐贤实业有限公司销售总监。2017年5月6日，严淑文与赵震婷一家协商处理系争12号商铺被另行出售一事。严淑文表示可退还1万元意向金，然遭赵震婷拒绝。遂向赵震婷推荐了系争15号商铺，但最低500万元。次日下午，赵震婷与汤德星来找严淑文，以汤德星名义签订认购单，并支付了20万元定金。严淑文告知，因汤德星年龄已超过65岁，不能办理银行贷款。当时，双方并未讨论贷款一事。2018年7月27日，赵震婷又找到严淑文要求退还20万元定金，严淑文表示，根据认购单特别约定第3条之约定，20万元定金不予退还，但愿意退还1万元意向金。
　　本院认为，原、被告于2018年5月7日签订的《房屋认购单》系双方真实意思表示，双方约定的定金为缔约定金，其设立是为了担保主合同的签订，该认购单合法有效，双方当事人理应恪守。
　　原告主张，赵某某曾向原告承诺代为办理贷款，若无法办理则退定金，赵某某的行为构成表见代理。被告则辩称，被告未承诺为原告办理贷款事宜，原告的贷款成功与否应由原告自行承担责任。本院认为，首先，赵某某并非被告公司员工，其次，姑且不论赵某某的身份问题，严淑文与赵某某均确认，原告签订系争15号商铺认购单系与严淑文进行协商并签约，目前没有证据证明严淑文曾承诺帮助原告成功申请贷款，因此能否贷款的责任应由原告自行承担。原告又主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之约定，其未办理出贷款应退还定金。本院认为，该约定适用于商品房买卖合同，而本案中，双方签订的房屋认购单属于定金合同的性质，且该认购单明确约定“买方应于2018年7月30日前签订《上海市商品房出售合同》，并于当天支付全部房款”，不存在原告所述的未能订立担保贷款合同而导致商品房买卖合同不能继续履行的情形，故对原告该主张本院不予采纳。综上，原告要求解除合同、返还定金并赔偿利息损失，本院不予支持。
　　被告自愿退还关于周泰路XXX弄XXX号房屋认购单项下的1万元意向金，于法不悖，自可准许。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下：
　　一、被告上海耐贤实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告汤德星意向金1万元；
　　二、驳回原告汤德星其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4,499.88元，减半收取计2,249.94元，由原告汤德星负担2,224.94元，被告上海耐贤实业有限公司负担25元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：杨晓云

书记员：袁颖丽